Organe vs mandataire.

Bonsoir,

Dans le futur je vais me limiter à des données approximatives en ce qui concerne les dates, les montants, origine de mes données, ... . PIM a raison que j'oublie parfois que mes opposants lisent aussi le forum.

Mon background d'informaticien-comptable me pousse à être concret et précis. Ce qui peut-être parfois un problème.

Quand à la cour de récréation, je constate seulement que je n'ai pas le temps ni l'envie d'y jouer.

Je subit la problématique de la copropriété au jour le jour sans pouvoir l'éviter. Et je dois essayer de vivre normalement dans la même communauté que mes opposants.

Donner raison ou pas n'est pas le bût de ce forum et ne peut pas l'être. Mais bien de prendre connaissance de situations réelles, les opinions différentes et les solutions possibles. Tout cela afin d'éviter que entre autres trop de cas sont soumis au Juge.

PIM et d'autres savent que différents copropriétaires, qui interviennent sur ce forum avec parfois des opinions contradictoires, s'efforcent à ce que la loi change et devienne plus concret.

Le forum de PIM y contribue valablement, étant une place de rencontre assez neutre.

Très bien monsieur PIM.
Restons dans le sujet.
Je vous demande de me désinscrire définitivement de votre forum
au nom de la démocratie : "Où sont les droits de la défense face au délire ?"

Cassenoisette

Courriel de Luc adressé, entre autres à PIM, le 27/01/2005 à 01:05, je cite :

« Les 3 autres membres du CG ont signé un document le 22/11/2004 comme quoi ils ont approuvé chaque fois les devis quelques jours avant que le syndic a entamé des travaux … »

Luc sur PIM en date : 02/01/2007 à 11h26

Mais heureusement l’assurance RC du syndic peut rembourser les dégâts. Sauf si l’assurance prouve que le conseil de gérance a approuvé la méthode de travail du syndic. Alors c’est à eux de débourser les 750.000 euros. Une déclaration du CG, daté du 25.11.2004, dans ce sens existe.

A cette époque je n’étais qu’un CP banalisé et j’apprécierais être informé (1) de la date exacte et (2) du document ou de la déclaration en cause.

Merci

Cassenoisette

Il m’est déjà arrivé, dans une copropriété au climat « déplorable » entre les copropriétaires, qu’un secrétaire (autre que le syndic) soit désigné pour rédiger le PV.
Je ne crois pas que le syndic ait pour mission légale de rédiger le PV, bien que ce soit l’habitude. Le rôle du syndic est uniquement de consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre visé à l'article 577-10, § 3 (577-8,§ 4, 2°)
D’autre part, le syndic est souvent amené à gérer des sinistres qui s’avèrent privatifs, cad qui ne concernent pas les parties communes de l’immeuble….Et il y a bien d’autres cas dans lequel le syndic sort de son rôle « d’organe » de la copropriété !

Pas simple d’identifier les investissements propres à l’activité de syndic : Voiture, ordinateur, photocopieuse etc. Idem pour les biens et services divers : Téléphone, frais des locaux etc. Quand à créer deux sociétés distinctes, c’est réservé aux sociétés très importantes…

J’ai remarqué qu’en France, les prestations de syndic sont toujours soumises à TVA… Je me trompe ?

Le principe que le syndic professionnel peut opter pour une facturation non assujetti au TVA, est une discrimination et va à l’encontre des tendances actuelles.

En effet le syndic professionnel peut organiser sa firme selon, un des trois principes :
-    Ou bien avoir tous les connaissances requises dans sa maison (= maximalisation de la partie des frais exempté de TVA). Ce principe est utilisé par les grands syndics actuels. Ils arrivent facilement à +50% exempté. Ceci demande un certain nombre de gestionnaires techniques, administratifs et financiers suivant le volume d’appartements et/ou ACP.
-    Ou bien sous-traiter tout ce qui n’est pas spécifique à la fonction du syndic (comptabilité, secrétariat, calldesk, ..) et garder l’essentiel (manager impartial) pour soi. Cette méthode ne permet qu’une exemption de 10 à 20%.
-    Ou bien quand même sous-traiter, mais en noir par la voie d’hommes de paille. Le truc des commissions secrètes. C’est une réalité probable dans les petits bureaux de syndic, qui ont un grand chiffre d’affaires.

La 2ème méthode est discriminé par la méthode de taxation. En plus le vrai agent immobilier est discriminé envers le comptable, l'architecte, ... puisque ceux-ci peuvent présenter leurs honoraires sans TVA.

Cette méthode de taxation provoque en plus l’existence de la 3ème méthode. Méthode qui est nuisible à la communauté, puisqu'elle provoque une augmentation de taxes pour tous-ceux qui paient correctement luer taxes

La 1ère méthode avantage la monopole et rend à long terme toute concurrence impossible.

Il s’en suit qu’on doit rendre le 2ème méthode vivable en instaurant la taxation des honoraires du syndic, comme ceux de l’architecte, … .

On pourra alors avoir de vrais syndics de proximité avec un honoraire correct, qui ne les incite pas à la fraude.

c'est un peu court jeune homme.

Vous oubliez que le syndic qui n’est pas assujetti devra majorer ses honoraires pour compenser le fait qu’il ne pourra pas récupérer la TVA sur ses achats de services ou investissements.
En conséquence, celui qui facture une TVA ne sera pas obligatoirement plus cher !

Et exercer un métier pour gagner sa vie, c’est normal. Vous ne faites pas la même chose ???

Quand au prix que vous payez pour un service, ce n’est qu’un élément. La qualité en est un autre. Posez-vous plutôt la question sur le rapport qualité-prix !

Un syndic est un organe de l’association des copropriétaires, d’accord. A ce titre, la TVA n’est pas d’application sur ses honoraires, encore d’accord.
Mais dans le cadre de sa fonction de syndic, il effectue obligatoirement des prestations qui elles, sont assujetties à la TVA.  Lorsqu’il rédige un PV d’assemblée générale et communique celui-ci aux copropriétaires, lorsqu’il gère un sinistre etc., ce sont bien des prestations de services soumises à TVA.
D’accord, pour un syndic personne morale qui exerce d’autres activités comme le courtage, il est possible d’avoir un statut d’assujetti partiel, et donc de facturer des honoraires sans TVA. Mais dans ce cas, il n’y a plus moyen de déduire sa TVA sur achats, pour ce qui concerne son activité de syndic. Comment déterminer cette partie d’achats non déductibles ?
S’il ne peut pas déduire la TVA en amont, le syndic non assujetti devra majorer ses honoraires d’autant. S’il est assujetti partiel, il devra tenir une comptabilité compliquée…
Heureusement, contrairement à ce qu’écrit Marianne, il existe « de fieffés jobards pour accepter qu'une T.V.A. figure sur la facture de son syndic ». Les honoraires, TVA comprise, d’un syndic personne morale assujettie, ne seront pas obligatoirement plus élevés que les honoraires d’un syndic non-assujetti ! Quand aux copropriétaires assujettis (Commerces, bureaux…), ils seront heureux de pouvoir déduire la TVA facturée par le syndic.
Maintenant, je serais intéressé d’avoir l’avis d’un contrôleur de la TVA…..

Au Sénat, à l'époque :

Questions et Réponses
Sénat de Belgique
SESSION DE 1995-1996
Bulletin 1-14
9 AVRIL 1996
Questions posées par les Sénateurs et réponses données par les Ministres

(Fr.): Question posée en français - (N.): Question posée en néerlandais
Vice-Premier ministre et ministre des Finances et du Commerce extérieur (Finances)

Question nº 58 de M. Goovaerts du 20 février 1996 (N.) :
    Copropriété. ­ Syndic.

Il me revient qu'un important agent immobilier belge qui assure notamment la gestion (syndic) d'immeubles à appartements a envoyé, l'année dernière, au conseil de gérance de ces immeubles, une lettre (rédigée en français) dans laquelle on peut lire ce qui suit (je cite) :

« Madame, Monsieur,

Concerne : honoraires syndic

Par sa circulaire nº 13 du 20 septembre 1995, la TVA précise qu'à dater du 1er août 1995, la possibilité est donnée au syndic de ne plus appliquer la TVA sur les honoraires du syndic, ceci suite à la loi du 30 juin 1994, le syndic devenant un organe officiel de la copropriété.

Nous avons choisi de ne plus appliquer la TVA sur les honoraires que nous établissons pour notre mission de syndic. D'autre part, l'Institut Professionnel Immobilier (institut officiel de notre profession) nous signale que lorsque le client ne paie pas de TVA, le syndic ne peut plus récupérer la TVA sur ses achats et dans cette hypothèse, l'absence de TVA pour le client justifie une adaptation des honoraires du syndic.

D'autre part, la CIB (Confédération des Immobiliers de Belgique) dont fait partie la CSA (Chambre Syndicale belge des professionnels Administrateurs de biens) vient de nous communiquer que suite à un examen effectué par ses services, il apparaît que le pourcentage de TVA récupéré dans le système actuel par les SYNDICS PROFESSIONNELS représente approximativement la moitié des TVA appliquées sur les factures adressées aux Associations de copropriétaires. En bref, cela signifie que sur les 20,5 p.c. (taux actuel de la TVA) payés par les copropriétaires, la moitié est récupérée par le syndic et l'autre moitié est payée par lui à l'Administration de la TVA.

Nous avons donc décidé, pour être clairs et parfaitement transparents, d'admettre tant les recommandations et observations de l'IPI que de la CIB et la CSA et ce dans l'intérêt même de l'ensemble de nos copropriétaires. À cet effet, nous avons envoyé une demande de NON-ASSUJETTISSEMENT à l'Administration de la TVA ce qui devrait nous permettre de réduire à dater du 1er août 1995 le coût total de nos prestations de 10,25 p.c. par rapport au coût facturé actuellement.

Il s'agit donc bien d'une réduction importante au bénéfice de notre fidèle clientèle.

Lors de la plus proche Assemblée générale, nous informerons les copropriétaires des présentes dispositions. »

L'honorable ministre pourrait-il me dire :

a) Si un syndic peut légalement récupérer la TVA qu'il a acquittée sur ses « achats » (en particulier lorsqu'il s'agit d'achats effectués dans sa qualité de mandataire de l'association des copropriétaires);

b) Plus particulièrement, si le procédé proposé par l'agence en question est conforme à la loi;

c) D'une manière plus générale, si la loi du 30 juin 1994 modifiant le Code civil en ce qui concerne la copropriété forcée, qui a accordé la personnalité juridique aux associations des copropriétaires d'immeubles à appartements ne permet plus aux copropriétaires assujettis à la TVA de récupérer un montant de TVA sur les livraisons et/ou travaux facturés à l'association des copropriétaires (proportionnel à leur part dans les charges de la copropriété);

d) Enfin, quel est le taux de TVA qui doit être appliqué aux travaux effectués aux parties communes d'un immeuble à appartements de plus de 20 ans d'âge, lorsque'une partie des copropriétaires est composée de particuliers et une autre de copropriétaires qui n'utilisent pas leur appartement à des fins uniquement privées ?

Réponse : a) et b) L'honorable membre vise manifestement le cas où une personne morale agissant exclusivement comme syndic et comme organe de l'association des copropriétaires et qui, en outre, n'exerce aucune autre activité économique (par exemple : courtier en location et/ou vente de biens immeubles) a, par analogie avec les personnes physiques qui agissent en la même qualité, opté pour ne pas être identifiée comme assujetti à la TVA (voir circulaire nº 13/1995, nº 4).

Comme organe de l'association des copropriétaires, le syndic ­ personne physique ­ n'agit d'ailleurs pas de manière indépendante pour l'application de l'article 4, paragraphe 4, de la sixième directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977 de sorte qu'il n'a pas la qualité d'assujetti à la TVA.

Il va de soi que la société visée au premier alinéa qui a opté pour le non-assujettissement, ne peut déduire la TVA perçue sur les livraisons de biens et prestations de services fournies. La TVA non déduite constitue par conséquent un coût dans le chef du syndic et représente, en règle, un élément de ses honoraires.

En cette matière, il est également renvoyé à la question parlementaire de M. le représentant De Croo du 25 octobre 1995 (bulletin des Questions et Réponses, Chambre, SO 1995-1996, nº 18, 22 janvier 1996, pp. 1896-1898).

c) Les livraisons de biens et les prestations de services fournies par des tiers qui sont relatives tant à des dépenses périodiques (par exemple : frais de chauffage et d'éclairage) qu'à des dépenses non-périodiques (par exemple : dépenses pour le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou le placement d'une nouvelle toiture) doivent être facturées à l'association des copropriétaires avec indication de la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, à l'adresse communiquée par le syndic.

Le copropriétaire qui est un assujetti avec droit à déduction peut déduire la TVA ayant grevé les livraisons de biens et les prestations de services faites à l'association des copropriétaires à concurrence de sa quote-part, sur la base de l'article 45, § 1er , du Code de la TVA, à condition qu'il détienne un compte détaillé que le syndic à délivré au nom de l'association des copropriétaires.

Ce compte, qui doit être établi au moins une fois par an, doit mentionner le prix exact à payer aux fournisseurs ou prestataires, le montant de la taxe et la quote-part de chaque copropriétaire dans les dépenses communes et dans la taxe.

En outre, le syndic ne peut, en sa qualité de mandataire ou de représentant de l'association des copropriétaires, adresser à cette dernière une facture, une note de débit ou tout autre écrit équivalent libellés en son propre nom, sauf pour lui réclamer, le cas échéant, ses propres rémunérations.

d) Pour les opérations immobilières effectuées aux parties communes d'un immeuble à appartements dans lequel chaque copropriétaire participe aux frais en fonction de sa quote-part dans les parties communes, le taux de TVA relatif à ces frais dépend de la destination qu'il a donnée à son appartement.

Dès lors, il y a lieu de ventiler le prix des travaux pour l'application respective des taux de 6 et 21 p.c. en ce qui concerne les opérations immobilières à appartements pour lequel la première occupation remonte au moins à 15 ans (avant le 1er novembre 1995, 20 ans) et dans lequel tous les appartements ne sont pas utilisés exclusivement ou à titre principal comme logement privé.