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Organe vs mandataire.

Marianne
Pimonaute
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Organe vs mandataire.

En application de l'art. 4, § 4 de la 6e Directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977, les prestations des syndics ne sont plus soumises à la T.V.A. à partir du 1er août 1995 comme le prescrit la loi sur la copropriété. Depuis lors, pour les tiers, le syndic est l'organe de l'ACP, et pour celle-ci, il est son mandataire.

Quant à définir les droits, pouvoirs et devoirs respectifs d'un organe par rapport à un mandataire, c'est la foire d'empoigne. Les meilleurs juristes se déchirent à belles dents. Ils rédigent des commentaires kilométriques pour prouver ce qu'un autre s'empresse de contredire au moyen d'une rhétorique aussi bien argumentée.

Ce byzantinisme occupe une place estimable dans les revues spécialisées. Les conférenciers ont déjà dépensé quelques hectolitres de salive dans des colloques et du haut des tribunes d'amphithéâtres pour expliquer ce qu'ils ne comprennent pas eux-mêmes. Mais tout cela jette le discrédit sur toute la législation relative à la copropriété qui décidément semble bien avoir été l'oeuvre de jocrisses incompétents.

Et l'on impose au copropriétaire lambda de s'y retrouver, de ne pas se tromper dans son recours même s'il est persuadé que tout est perdu et que la gestion des milliers de copropriétés du pays est abandonnée aux requins.

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curieux
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Re : Organe vs mandataire.

Marianne a écrit :

En application de l'art. 4, § 4 de la 6e Directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977, les prestations des syndics ne sont plus soumises à la T.V.A. à partir du 1er août 1995 comme le prescrit la loi sur la copropriété.

...

??? J'ai l'imrpession de vivre sur une autre planète.

Qu'en disent les syndics ?
Je vois des tarifs avec TVA, de facturations aussi.

Y-a-t-il des directives de (ou à l'intention de) l'administation de la TVA en Belgique ?

Pouvez-vous donner un lien pour consulter vos sources aisément ?
Merci


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curieux

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luc
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Re : Organe vs mandataire.

Marianne a écrit :

En application de l'art. 4, § 4 de la 6e Directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977, les prestations des syndics ne sont plus soumises à la T.V.A. à partir du 1er août 1995 comme le prescrit la loi sur la copropriété.

Cette opinion n'est pas à 100% correcte.

Allez sur Fisconet et faites une recherche avancé avec les mots "copropriété" et "syndic". Lisez les textes concernant le TVA. Les mots recherchées sont en rouge.

J'en cite un point d'un commentaire:

Taxe sur la Valeur Ajoutée >> Commentaire TVA >> Numéro 2/622
...
8. Lorsqu'une société exerce, à titre principal, l'activité d'administrateur de biens (gestion, en qualité de mandataire des propriétaires, de biens immobiliers donnés en location, et exercice des fonctions de syndics de copropriété d'immeubles), lorsqu'elle détient des avances de fonds confiés par les copropriétaires et par les locataires dont elle gère les immeubles, et lorsqu'elle place de manière permanente ces fonds auprès d'organismes financiers moyennant le paiement d'intérêts, avec l'accord de ses clients et pour son propre compte (la société devient propriétaire des fonds, à charge de les rembourser aux clients, les intérêts revenant à la société), cette société agit comme un assujetti pour ces placements, à partir du moment où le renouvellement constant des opérations de placement assure une certaine permanence quant à ces opérations financières (CJCE, Affaire C-306/94 du 11 juillet 1996, Rev. TVA, n° 127, p. 313, Com. TVA - arrêts CJCE, 1996, n° glasses.

Par conséquent, lorsqu'une personne morale qui est désignée comme syndic d'immeuble et qui a, en cette qualité, opté pour être identifié à la TVA (v. circ. n° 13 du 20 septembre 1995, Rev. TVA n° 116, p. 871), perçoit de tels produits financiers en exécution de prestations de services exemptées de la TVA conformément à l'art. 44, § 3, 5° et 7° C.TVA, ces produits financiers doivent être considérés comme les contreparties d'opérations qui relèvent d'une activité économique spécifique, de sorte que la personne morale concernée agit en tant qu'assujetti pour ces opérations et a donc la qualité d'assujetti mixte avec droit à déduction partielle. La même solution peut être étendue aux placements, effectués par les sociétés spécialisées dans la délivrance de chèques-repas, des montants encaissés en raison de la vente des chèques-repas, en attente du remboursement de la valeur de ces chèques aux restaurateurs (Déc. n° ET 88.549 du 18 novembre 1996, Rev. TVA, 1997, n° 129, p. 634, n° 1032).
...

Un peu lourd à lire, mais compréhensible dès qu'on connaît le jargon technique.

Je ne donne pas de commentaire, puisque ceci fait partie d'une procédure en cours dans le cadre de mon ACP. Le syndic aura le privilège de connaître comme raisonnement comme premier au moment opportun. Cela lui donne l'occasion de se mettre déjà en ordre.


Cordialement,

Luc

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perseverant
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Re : Organe vs mandataire.

Un syndic professionnel a parfois, dans l' intérêt de la copropriété, un gain fiscal à retirer du régime TVA, par exemple lorsque des bureaux sont loués.Il est faux d'affirmer que le régime TVA ne s'applique jamais.

luc a écrit :

Marianne a écrit : En application de l'art. 4, § 4 de la 6e Directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977, les prestations des syndics ne sont plus soumises à la T.V.A. à partir du 1er août 1995 comme le prescrit la loi sur la copropriété.

Cette opinion n'est pas à 100% correcte.

Allez sur Fisconet et faites une recherche avancé avec les mots "copropriété" et "syndic". Lisez les textes concernant le TVA. Les mots recherchées sont en rouge.

J'en cite un point d'un commentaire:

Citation :Taxe sur la Valeur Ajoutée >> Commentaire TVA >> Numéro 2/622
...
8. Lorsqu'une société exerce, à titre principal, l'activité d'administrateur de biens (gestion, en qualité de mandataire des propriétaires, de biens immobiliers donnés en location, et exercice des fonctions de syndics de copropriété d'immeubles), lorsqu'elle détient des avances de fonds confiés par les copropriétaires et par les locataires dont elle gère les immeubles, et lorsqu'elle place de manière permanente ces fonds auprès d'organismes financiers moyennant le paiement d'intérêts, avec l'accord de ses clients et pour son propre compte (la société devient propriétaire des fonds, à charge de les rembourser aux clients, les intérêts revenant à la société), cette société agit comme un assujetti pour ces placements, à partir du moment où le renouvellement constant des opérations de placement assure une certaine permanence quant à ces opérations financières (CJCE, Affaire C-306/94 du 11 juillet 1996, Rev. TVA, n° 127, p. 313, Com. TVA - arrêts CJCE, 1996, n° glasses.

Par conséquent, lorsqu'une personne morale qui est désignée comme syndic d'immeuble et qui a, en cette qualité, opté pour être identifié à la TVA (v. circ. n° 13 du 20 septembre 1995, Rev. TVA n° 116, p. 871), perçoit de tels produits financiers en exécution de prestations de services exemptées de la TVA conformément à l'art. 44, § 3, 5° et 7° C.TVA, ces produits financiers doivent être considérés comme les contreparties d'opérations qui relèvent d'une activité économique spécifique, de sorte que la personne morale concernée agit en tant qu'assujetti pour ces opérations et a donc la qualité d'assujetti mixte avec droit à déduction partielle. La même solution peut être étendue aux placements, effectués par les sociétés spécialisées dans la délivrance de chèques-repas, des montants encaissés en raison de la vente des chèques-repas, en attente du remboursement de la valeur de ces chèques aux restaurateurs (Déc. n° ET 88.549 du 18 novembre 1996, Rev. TVA, 1997, n° 129, p. 634, n° 1032).
...

Un peu lourd à lire, mais compréhensible dès qu'on connaît le jargon technique.

Je ne donne pas de commentaire, puisque ceci fait partie d'une procédure en cours dans le cadre de mon ACP. Le syndic aura le privilège de connaître comme raisonnement comme premier au moment opportun. Cela lui donne l'occasion de se mettre déjà en ordre.

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Marianne
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Re : Organe vs mandataire.

"Luc" et "Curieux" ont publié des commentaires un peu étonnants sur la partie de ma communication qui traitait de la T.V.A. Je pensais que tous les copropriétaires savaient que la T.V.A. n'est plus applicable sur les prestations des syndics depuis le 1er août 1995.

Quant à sélectionner comme le fait "persévérant" une copropriété où tous les occupants (copropriétaires et locataires) seraient tous des professionnels obligatoirement assujettis, c'est un cas d'école.

Mais le syndic qui serait resté assujetti après le 1er août 1995 contreviendrait à l'art. 4, § 4 de la 6e Directive des Communautés européennes du 17 mai 1977 qui est d'application en Belgique.

Le commentaire cité par "Luc" ne contredit pas du tout le principe de la suppression de la T.V.A. sur les prestations des syndics, bien au contraire. C'est la confirmation du non assujettissement des syndics à la T.V.A. Mais il est évident qu'ils doivent l'être pour les opérations qui sortent du cadre des prestations de syndics comme par exemple, une activité d'agent immobilier, d'entrepreneur, d'agent financier, etc. ce qui se rencontre très fréquemment.

Le commentaire de l'Administration est contenu dans la Circulaire T.V.A. 13/1995. Même si l'Administration donne au syndic personne morale la faculté de conserver l'assujettissement, il s'agit évidemment d'une position bureaucratique que les juristes eux-mêmes ne comprennent pas. "Cependant, et sans que ce choix ne s'explique vraiment, l'administration considère, pour des raisons pratiques, que la société pourra choisir de soumettre ou non sa rémunération de syndic à la T.V.A." (Ph. Van de Wiele et S. Winnykamien, "Copropriété et syndic d'immeubles", De Boek 1997).

Les mêmes auteurs poursuivent : "Depuis le 1er août 1995, date d'entrée en vigueur de la nouvelle loi, le syndic se doit de se conformer au nouveau régime fiscal lui applicable et de n'établir de note d'honoraires avec T.V.A. que pour les prestations accomplies en dehors de la mission que lui confie la loi en sa qualité d'organe".

De son côté, l'I.P.I. a pris position dans une circulaire adressée aux syndics le 16 août 1995 : "Dès lors, la règle générale est qu'à partir du 1er août 1995, les honoraires du syndic ne seront pas augmentés de la T.V.A.". L'I.P.I. n'ignore pas le cas du syndic personne morale qui choisirait bizarrement de conserver l'assujettissement : "Ce peut être considéré comme un cas théorique. En effet, l'immense majorité des facturés de services de syndic n'est généralement pas soumise à la T.V.A., et ne peut dès lors donc pas faire valoir de déduction. Par conséquent, ils préféreront généralement recevoir du syndic des factures exonérées de T.V.A.".

La cause est donc entendue.

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immorp
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Re : Organe vs mandataire.

Circulaire T.V.A. 13/1995
Lorsque toutefois une personne morale est désignée comme syndic, celle-ci peut difficilement être considérée comme n'agissant pas de manière indépendante. Dès lors, une personne morale qui agit en qualité de syndic a, en règle, la qualité d'assujetti à la T.V.A. L'administration n'exige toutefois pas, par analogie avec les personnes physiques qui agissent comme syndic, son identification comme assujetti à la T.V.A.

J’en déduis que la règle générale pour une société syndic,  est l’application de la TVA.
Un non-assujettissement ou un assujettissement partiel n’est que « toléré » par l’administration de la TVA.


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luc
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Re : Organe vs mandataire.

Marianne,

Vous généralisez trop. Et vous en tirez alors des déductions erronées.

Marianne a écrit :

Luc" et "Curieux" ont publié des commentaires un peu étonnants sur la partie de ma communication qui traitait de la T.V.A. Je pensais que tous les copropriétaires savaient que la T.V.A. n'est plus applicable sur les prestations des syndics depuis le 1er août 1995.

La phrase clé du commentaire que j'ai cité est:

... une personne morale qui est désignée comme syndic d'immeuble et qui a, en cette qualité, opté pour être identifié à la TVA ...

Comme immorp le spécifie bien: un indépendant est soumis à la TVA. Toute exception est limitative. L'exception admis par le fisc sont les honoraires du syndic.

Cas concret: un bloc de 5 bâtiments, géré par 5 ACP avec le même syndic. Un électricien fait des travaux urgents dans un bloc de 5 bâtiments, gérés par 5 ACP différentes.  Les statuts de chaque ACP prévoient un honoraire supplémentaire pour la supervision de travaux urgents, qui dépassent un montant spécifique.

L'électricien envoie une facture au nom du syndic, qui le ventile alors par ACP. Cette facture est alors traité par le syndic comme assujetti au TVA, y compris les honoraires qui ont trait à cette facture (supervision des travaux, ...).

Si l'électricien fait une facture par ACP au nom de l'ACP concerné, alors les honoraires supplémentaires du syndic sont facturé séparément à l'ACP sans TVA, si c'est une mission légale comme organe (travaux urgents due à une incendie par exemple).

Mais si la facture par ACP est émis au nom du syndic, alors ... la TVA est due pour les prestations du syndic relaté à cette facture. Parce que le syndic est obligé de faire une facture à charge de l'ACP, et d'y joindre la facture de l'électricien.

L'ACP ne peut pas payer des factures qui ne sont pas émis à son nom.


Cordialement,

Luc

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Marianne
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Re : Organe vs mandataire.

"Immorp" est donc un syndic personne morale qui a mal lu la circulaire T.V.A. Il est spécifié que, en dépit du raisonnement biscornu des fonctionnaires qui souhaitent le contraire, il n'est plus possible de contraindre les personnes morales d'appliquer la T.V.A. sur leurs prestations de syndic.

Je répète que les prestations des syndics sont exemptées de la T.V.A. depuis le 1er août 1995 en application de la 6e Directive des Communautés européennes. C'est la loi.

On peut aussi raisonner par l'absurde : si les syndics personnes morales doivent compter la T.V.A. au contraire des syndics personnes physiques alors, à moins d'être un fieffé jobard, plus aucun copropriétaire n'acceptera un syndic personne morale.

Et il faut être un fieffé jobard pour accepter qu'une T.V.A. figure sur la facture de son syndic.

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luc
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Re : Organe vs mandataire.

Marianne a écrit :

"Immorp" est donc un syndic personne morale qui a mal lu la circulaire T.V.A. Il est spécifié que, en dépit du raisonnement biscornu des fonctionnaires qui souhaitent le contraire, il n'est plus possible de contraindre les personnes morales d'appliquer la T.V.A. sur leurs prestations de syndic.
...

Marianne,

Vous avez raison .... on ne peut pas contraindre un syndic, personne morale ou non, à faire une facture assujetti au TVA.

Mais Immorp a aussi raison ... c'est le syndic qui peut opter, et personne d'autre (ACP, Fisc, ...) peut l'obliger. On ne peut pas le contraindre à faire un facture non-assujetti au TVA, tant que c'est dans sa fonction légale.

Dans la plupart des cas c'est une facture non-assujetti au TVA qui sera faite, mais il y a des exceptions ou c'est plus avantageux d'en faire une avec TVA.

Exemple: le syndic d'un copropriété du type centre commercial, ou il n'y a que des copropriétaires assujetti au TVA. Cas réel, puisqu'il y a en un à quelques centaines de mètres de chez moi.

Rien n'est absolu. Le gris existe. mais je suis d'accord avec vous qu'il vaudrait mieux qu'il y a le moins possible de gris.

Donc ... il est souhaitable qu'une interdiction légale de cumul existerait entre la fonction de syndic et les fonctions de régisseur, agent immobilier-courtier, agent d'assurances-courtier, fournisseur de la même ACP, architecte de la même ACP, réviseur de la même ACP, concierge de l'ACP, ...  et aussi copropriétaire dans la même ACP (si le CP est associé, employè, ... d'une personne morale cité ci-devant).

Comprenons nous bien: interdiction de cumul dans le cadre de la même ACP, pas une interdiction de profession.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Organe vs mandataire.

Au Sénat, à l'époque :

Questions et Réponses
Sénat de Belgique
SESSION DE 1995-1996
Bulletin 1-14
9 AVRIL 1996
Questions posées par les Sénateurs et réponses données par les Ministres

(Fr.): Question posée en français - (N.): Question posée en néerlandais
Vice-Premier ministre et ministre des Finances et du Commerce extérieur (Finances)

Question nº 58 de M. Goovaerts du 20 février 1996 (N.) :
    Copropriété. ­ Syndic.

Il me revient qu'un important agent immobilier belge qui assure notamment la gestion (syndic) d'immeubles à appartements a envoyé, l'année dernière, au conseil de gérance de ces immeubles, une lettre (rédigée en français) dans laquelle on peut lire ce qui suit (je cite) :

« Madame, Monsieur,

Concerne : honoraires syndic

Par sa circulaire nº 13 du 20 septembre 1995, la TVA précise qu'à dater du 1er août 1995, la possibilité est donnée au syndic de ne plus appliquer la TVA sur les honoraires du syndic, ceci suite à la loi du 30 juin 1994, le syndic devenant un organe officiel de la copropriété.

Nous avons choisi de ne plus appliquer la TVA sur les honoraires que nous établissons pour notre mission de syndic. D'autre part, l'Institut Professionnel Immobilier (institut officiel de notre profession) nous signale que lorsque le client ne paie pas de TVA, le syndic ne peut plus récupérer la TVA sur ses achats et dans cette hypothèse, l'absence de TVA pour le client justifie une adaptation des honoraires du syndic.

D'autre part, la CIB (Confédération des Immobiliers de Belgique) dont fait partie la CSA (Chambre Syndicale belge des professionnels Administrateurs de biens) vient de nous communiquer que suite à un examen effectué par ses services, il apparaît que le pourcentage de TVA récupéré dans le système actuel par les SYNDICS PROFESSIONNELS représente approximativement la moitié des TVA appliquées sur les factures adressées aux Associations de copropriétaires. En bref, cela signifie que sur les 20,5 p.c. (taux actuel de la TVA) payés par les copropriétaires, la moitié est récupérée par le syndic et l'autre moitié est payée par lui à l'Administration de la TVA.

Nous avons donc décidé, pour être clairs et parfaitement transparents, d'admettre tant les recommandations et observations de l'IPI que de la CIB et la CSA et ce dans l'intérêt même de l'ensemble de nos copropriétaires. À cet effet, nous avons envoyé une demande de NON-ASSUJETTISSEMENT à l'Administration de la TVA ce qui devrait nous permettre de réduire à dater du 1er août 1995 le coût total de nos prestations de 10,25 p.c. par rapport au coût facturé actuellement.

Il s'agit donc bien d'une réduction importante au bénéfice de notre fidèle clientèle.

Lors de la plus proche Assemblée générale, nous informerons les copropriétaires des présentes dispositions. »

L'honorable ministre pourrait-il me dire :

a) Si un syndic peut légalement récupérer la TVA qu'il a acquittée sur ses « achats » (en particulier lorsqu'il s'agit d'achats effectués dans sa qualité de mandataire de l'association des copropriétaires);

b) Plus particulièrement, si le procédé proposé par l'agence en question est conforme à la loi;

c) D'une manière plus générale, si la loi du 30 juin 1994 modifiant le Code civil en ce qui concerne la copropriété forcée, qui a accordé la personnalité juridique aux associations des copropriétaires d'immeubles à appartements ne permet plus aux copropriétaires assujettis à la TVA de récupérer un montant de TVA sur les livraisons et/ou travaux facturés à l'association des copropriétaires (proportionnel à leur part dans les charges de la copropriété);

d) Enfin, quel est le taux de TVA qui doit être appliqué aux travaux effectués aux parties communes d'un immeuble à appartements de plus de 20 ans d'âge, lorsque'une partie des copropriétaires est composée de particuliers et une autre de copropriétaires qui n'utilisent pas leur appartement à des fins uniquement privées ?

Réponse : a) et b) L'honorable membre vise manifestement le cas où une personne morale agissant exclusivement comme syndic et comme organe de l'association des copropriétaires et qui, en outre, n'exerce aucune autre activité économique (par exemple : courtier en location et/ou vente de biens immeubles) a, par analogie avec les personnes physiques qui agissent en la même qualité, opté pour ne pas être identifiée comme assujetti à la TVA (voir circulaire nº 13/1995, nº 4).

Comme organe de l'association des copropriétaires, le syndic ­ personne physique ­ n'agit d'ailleurs pas de manière indépendante pour l'application de l'article 4, paragraphe 4, de la sixième directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977 de sorte qu'il n'a pas la qualité d'assujetti à la TVA.

Il va de soi que la société visée au premier alinéa qui a opté pour le non-assujettissement, ne peut déduire la TVA perçue sur les livraisons de biens et prestations de services fournies. La TVA non déduite constitue par conséquent un coût dans le chef du syndic et représente, en règle, un élément de ses honoraires.

En cette matière, il est également renvoyé à la question parlementaire de M. le représentant De Croo du 25 octobre 1995 (bulletin des Questions et Réponses, Chambre, SO 1995-1996, nº 18, 22 janvier 1996, pp. 1896-1898).

c) Les livraisons de biens et les prestations de services fournies par des tiers qui sont relatives tant à des dépenses périodiques (par exemple : frais de chauffage et d'éclairage) qu'à des dépenses non-périodiques (par exemple : dépenses pour le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou le placement d'une nouvelle toiture) doivent être facturées à l'association des copropriétaires avec indication de la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, à l'adresse communiquée par le syndic.

Le copropriétaire qui est un assujetti avec droit à déduction peut déduire la TVA ayant grevé les livraisons de biens et les prestations de services faites à l'association des copropriétaires à concurrence de sa quote-part, sur la base de l'article 45, § 1er , du Code de la TVA, à condition qu'il détienne un compte détaillé que le syndic à délivré au nom de l'association des copropriétaires.

Ce compte, qui doit être établi au moins une fois par an, doit mentionner le prix exact à payer aux fournisseurs ou prestataires, le montant de la taxe et la quote-part de chaque copropriétaire dans les dépenses communes et dans la taxe.

En outre, le syndic ne peut, en sa qualité de mandataire ou de représentant de l'association des copropriétaires, adresser à cette dernière une facture, une note de débit ou tout autre écrit équivalent libellés en son propre nom, sauf pour lui réclamer, le cas échéant, ses propres rémunérations.

d) Pour les opérations immobilières effectuées aux parties communes d'un immeuble à appartements dans lequel chaque copropriétaire participe aux frais en fonction de sa quote-part dans les parties communes, le taux de TVA relatif à ces frais dépend de la destination qu'il a donnée à son appartement.

Dès lors, il y a lieu de ventiler le prix des travaux pour l'application respective des taux de 6 et 21 p.c. en ce qui concerne les opérations immobilières à appartements pour lequel la première occupation remonte au moins à 15 ans (avant le 1er novembre 1995, 20 ans) et dans lequel tous les appartements ne sont pas utilisés exclusivement ou à titre principal comme logement privé.


Erik DECKERS
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PIM
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Re : Organe vs mandataire.

On lira avec intérêt à ce propos une étude au sujet de "assujettissement à la TVA et cas particuliers" (2006), réalisée par le conseiller juridique et fiscal Jean-Pierre Riquet.

Document PDF accessible ici (juristax)

voir pages 68 et suivantes


Erik DECKERS
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immorp
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Re : Organe vs mandataire.

Un syndic est un organe de l’association des copropriétaires, d’accord. A ce titre, la TVA n’est pas d’application sur ses honoraires, encore d’accord.
Mais dans le cadre de sa fonction de syndic, il effectue obligatoirement des prestations qui elles, sont assujetties à la TVA.  Lorsqu’il rédige un PV d’assemblée générale et communique celui-ci aux copropriétaires, lorsqu’il gère un sinistre etc., ce sont bien des prestations de services soumises à TVA.
D’accord, pour un syndic personne morale qui exerce d’autres activités comme le courtage, il est possible d’avoir un statut d’assujetti partiel, et donc de facturer des honoraires sans TVA. Mais dans ce cas, il n’y a plus moyen de déduire sa TVA sur achats, pour ce qui concerne son activité de syndic. Comment déterminer cette partie d’achats non déductibles ?
S’il ne peut pas déduire la TVA en amont, le syndic non assujetti devra majorer ses honoraires d’autant. S’il est assujetti partiel, il devra tenir une comptabilité compliquée…
Heureusement, contrairement à ce qu’écrit Marianne, il existe « de fieffés jobards pour accepter qu'une T.V.A. figure sur la facture de son syndic ». Les honoraires, TVA comprise, d’un syndic personne morale assujettie, ne seront pas obligatoirement plus élevés que les honoraires d’un syndic non-assujetti ! Quand aux copropriétaires assujettis (Commerces, bureaux…), ils seront heureux de pouvoir déduire la TVA facturée par le syndic.
Maintenant, je serais intéressé d’avoir l’avis d’un contrôleur de la TVA…..


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sad
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Re : Organe vs mandataire.

Résumons-nous (selon les experts documentés Marianne et pim - MERCI ) :

Depuis l'adoption de la loi de... 1994, les prestations de syndic ne sont plus soumises à TVA, sauf si le syndic s'y refuse pour y trouver son compte, son propre compte.

Tous les autres commentaires (Luc et autres) sont inutiles et confus.

Copropriétaires : Vous savez donc ce qui vous reste à faire. C'est mathématique, pas besoin de tourner autour du pot.

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immorp
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Re : Organe vs mandataire.

sad a écrit :

Résumons-nous (selon les experts documentés Marianne et pim - MERCI ) :

Depuis l'adoption de la loi de... 1994, les prestations de syndic ne sont plus soumises à TVA, sauf si le syndic s'y refuse pour y trouver son compte, son propre compte.

Tous les autres commentaires (Luc et autres) sont inutiles et confus.

Copropriétaires : Vous savez donc ce qui vous reste à faire. C'est mathématique, pas besoin de tourner autour du pot.

Vous oubliez que le syndic qui n’est pas assujetti devra majorer ses honoraires pour compenser le fait qu’il ne pourra pas récupérer la TVA sur ses achats de services ou investissements.
En conséquence, celui qui facture une TVA ne sera pas obligatoirement plus cher !

Et exercer un métier pour gagner sa vie, c’est normal. Vous ne faites pas la même chose ???

Quand au prix que vous payez pour un service, ce n’est qu’un élément. La qualité en est un autre. Posez-vous plutôt la question sur le rapport qualité-prix !


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sad
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Re : Organe vs mandataire.

Les Belges n'aiment pas les taxes et si la loi les en exempte, il ne faut pas chercher plus loin.

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curieux
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Re : Organe vs mandataire.

sad a écrit :

Les Belges n'aiment pas les taxes et si la loi les en exempte, il ne faut pas chercher plus loin.

c'est un peu court jeune homme.


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curieux

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luc
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Re : Organe vs mandataire.

Mon cher Sad,

Votre commentaire utile m'oblige à l'approfondir.

sad a écrit :

Résumons-nous (selon les experts documentés Marianne et pim - MERCI ) :

Depuis l'adoption de la loi de... 1994, les prestations de syndic ne sont plus soumises à TVA, sauf si le syndic s'y refuse pour y trouver son compte, son propre compte.

Tous les autres commentaires (Luc et autres) sont inutiles et confus.

Copropriétaires : Vous savez donc ce qui vous reste à faire. C'est mathématique, pas besoin de tourner autour du pot.

Je vous signale que les références données par PIM et Marianne vont dans le même sens que les miens. Moi, je me base sur le manuel officiel des fonctionnaires du fisc, accessible à www.Fisconet.be. Je n'en ai cité qu'un. PIM en a cité un autre. En tout on peut trouver une dizaine de commentaires sur Fisconet, qui vont tous dans le même sens, et qui réfèrent à des décisions Européennes. Marianne a donné les mêmes références, mais ne les a pas cités.

Dire que les commentaires sont inutiles et confus est un sophisme. Technique qui est souvent utilisé quand on n'a pas d'arguments valables.

sad a écrit :

Les Belges n'aiment pas les taxes et si la loi les en exempte, il ne faut pas chercher plus loin.

C'est cette phrase classique qui m'a fait réagir.

Dans mon ACP on a utilisé cette phrase pour faire approuver les travaux sur 128 terrasses à 12.000 euros par terrasse, puisqu'on épargnait de l'argent en travaillant sans architecte et coordinateur de sécurité.

Le coût réel des travaux était en fait, si on avait travaillé avec architecte :
- 8.000 euros pour une terrasse
- 1.000 euros pour les frais de l'architecte, ...

Le coût supplémentaire des travaux actuels est donc par terrasse:
- 2.000 euros pour le TVA de 20% au lieu de 6% (l'entrepreneur enregistré est seulement enregistré pour des travaux de peinture, et n'est pas enregistré pour les travaux d'isolement, béton et carrelage).
- 4.000 euros pour un manque de contrôle des deux offres (ah oui le 2ème offre était 10% plus cher, mais les deux firmes ont on associé en commun)

Donc on a "épargné" 1.000 euros, mais on en dépense avec l'autre main 6.000 euros en plus. Qui en bénéficie???

Le petit grain de sel est qu'on a tellement épargné d'argent durant ces travaux qu'aucun papier a été fait, qui prouve la réalité des travaux. Donc la garantie de ces travaux n'existe pas. Vous êtes naturellement d'accord, parce que ainsi l'entrepreneur peut épargner de l'argent.

On n'aime pas à payer de l'argent pour des papiers qui peuvent prouver plus tard que votre travail n'était pas exécuté selon les règles. On doit éviter des dépenses "inutiles", comme des commentaires "inutiles".

Donc on ne peut pas s'opposer à tout cela, parce que ainsi les travaux vont nous coûter moins. Tout au moins selon vous. Naturellement mon commentaire est inutile et confus selon vous. Soit. Je respecte votre opinion.

Le pouvoir en place de mon ACP a utilisé ce même argument contre moi quand je me suis opposé ces travaux de terrasses. J'ai du aller chez le Juge. Le syndic est actuellement incapable de présenter les documents nécessaires à l'expert judiciaire depuis le 28.08.2006, malgré toutes sortes de subterfuges. N’oublions pas qu’on parle ici de travaux d’un ordre de valeur de 1.500.000 euros, avec une perte nette estimé à au moins 750.000 euros pour l’ACP. Cinq tranches annuelles de 50.000 à 100.000 euros sont entre-temps déjà exécutées.

Mais heureusement l’assurance RC du syndic peut rembourser les dégâts. Sauf si l’assurance prouve que le conseil de gérance a approuvé la méthode de travail du syndic. Alors c’est à eux de débourser les 750.000 euros. Une déclaration du CG, daté du 25.11.2004, dans ce sens existe.

Commentaire confus et inutile ? Oui je sais que, selon certains, le conseil de gérance a toujours raison, parce qu’ils sont au pouvoir et savent donc mieux qu’un CP banalisé ce qu’on doit faire. Comme dans une oligarchie

Mais je crois que dans une démocratie un commentaire n’est jamais inutile.

Et si on estime que c’est confus, on indique ce qui est confus pour vous et on demande des explications. C'est cela qu'on appelle un débat mené correctement.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Organe vs mandataire.

Le principe que le syndic professionnel peut opter pour une facturation non assujetti au TVA, est une discrimination et va à l’encontre des tendances actuelles.

En effet le syndic professionnel peut organiser sa firme selon, un des trois principes :
-    Ou bien avoir tous les connaissances requises dans sa maison (= maximalisation de la partie des frais exempté de TVA). Ce principe est utilisé par les grands syndics actuels. Ils arrivent facilement à +50% exempté. Ceci demande un certain nombre de gestionnaires techniques, administratifs et financiers suivant le volume d’appartements et/ou ACP.
-    Ou bien sous-traiter tout ce qui n’est pas spécifique à la fonction du syndic (comptabilité, secrétariat, calldesk, ..) et garder l’essentiel (manager impartial) pour soi. Cette méthode ne permet qu’une exemption de 10 à 20%.
-    Ou bien quand même sous-traiter, mais en noir par la voie d’hommes de paille. Le truc des commissions secrètes. C’est une réalité probable dans les petits bureaux de syndic, qui ont un grand chiffre d’affaires.

La 2ème méthode est discriminé par la méthode de taxation. En plus le vrai agent immobilier est discriminé envers le comptable, l'architecte, ... puisque ceux-ci peuvent présenter leurs honoraires sans TVA.

Cette méthode de taxation provoque en plus l’existence de la 3ème méthode. Méthode qui est nuisible à la communauté, puisqu'elle provoque une augmentation de taxes pour tous-ceux qui paient correctement luer taxes

La 1ère méthode avantage la monopole et rend à long terme toute concurrence impossible.

Il s’en suit qu’on doit rendre le 2ème méthode vivable en instaurant la taxation des honoraires du syndic, comme ceux de l’architecte, … .

On pourra alors avoir de vrais syndics de proximité avec un honoraire correct, qui ne les incite pas à la fraude.


Cordialement,

Luc

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ABSA
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Re : Organe vs mandataire.

Voilà un bien vieux sujet qui est abordé dans le Forum. Mon étonnement rejoint celui de Marianne.

Les syndics professionnels travaillent, en grande majorité, non assujetti à la TVA depuis 1995.

Le syndic ayant le choix d’être oui ou non assujetti à la TVA, l’IPI publiait, à lépoque, des barèmes hors TVA pour cette raison.

immorp a écrit :

Un non-assujettissement ou un assujettissement partiel n’est que « toléré » par l’administration de la TVA.

Pas de problème au niveau des contrôle TVA.
Il est clair que la comptabilité doit permettre d'identifier les prestation de syndic et les autres. Certains syndics ont optés pour la création d'une société pour les activités de syndics et d'une 2ème pour les autres activités.

immorp a écrit :

Lorsqu’il rédige un PV d’assemblée générale et communique celui-ci aux copropriétaires, lorsqu’il gère un sinistre etc., ce sont bien des prestations de services soumises à TVA.

Négatif, ce sont des prestations qui entre dans le cadre sa mission de syndic, organe de l'ACP.

Vous oubliez que le syndic qui n’est pas assujetti devra majorer ses honoraires pour compenser le fait qu’il ne pourra pas récupérer la TVA sur ses achats de services ou investissements.

Effectivement.
A l'époque et en accord avec les ACP, les syndics qui ont fait le choix de travailler non assujetti ont augmenté de la moitié de la TVA leurs honoraires hors TVA. L’autre moitié de la TVA représentant l’économie réalisée par les ACP sur les honoraires de son syndic.

Actuellement, il n'existe plus de barème. A chacun de comparer la qualité des services et les prix!

Je suis donc parfaitement d'accord avec Immorp :

Posez-vous plutôt la question sur le rapport qualité-prix !


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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immorp
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Re : Organe vs mandataire.

ABSA a écrit :

Citation :
immorp a écrit :Lorsqu’il rédige un PV d’assemblée générale et communique celui-ci aux copropriétaires, lorsqu’il gère un sinistre etc., ce sont bien des prestations de services soumises à TVA.

Négatif, ce sont des prestations qui entre dans le cadre sa mission de syndic, organe de l'ACP.

Il m’est déjà arrivé, dans une copropriété au climat « déplorable » entre les copropriétaires, qu’un secrétaire (autre que le syndic) soit désigné pour rédiger le PV.
Je ne crois pas que le syndic ait pour mission légale de rédiger le PV, bien que ce soit l’habitude. Le rôle du syndic est uniquement de consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre visé à l'article 577-10, § 3 (577-8,§ 4, 2°)
D’autre part, le syndic est souvent amené à gérer des sinistres qui s’avèrent privatifs, cad qui ne concernent pas les parties communes de l’immeuble….Et il y a bien d’autres cas dans lequel le syndic sort de son rôle « d’organe » de la copropriété !

ABSA a écrit :

Pas de problème au niveau des contrôle TVA.
Il est clair que la comptabilité doit permettre d'identifier les prestation de syndic et les autres. Certains syndics ont optés pour la création d'une société pour les activités de syndics et d'une 2ème pour les autres activités.

Pas simple d’identifier les investissements propres à l’activité de syndic : Voiture, ordinateur, photocopieuse etc. Idem pour les biens et services divers : Téléphone, frais des locaux etc. Quand à créer deux sociétés distinctes, c’est réservé aux sociétés très importantes…

J’ai remarqué qu’en France, les prestations de syndic sont toujours soumises à TVA… Je me trompe ?


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