Organe vs mandataire.

Marianne · #1 29-12-2006 15:09:31

En application de l'art. 4, § 4 de la 6e Directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977, les prestations des syndics ne sont plus soumises à la T.V.A. à partir du 1er août 1995 comme le prescrit la loi sur la copropriété. Depuis lors, pour les tiers, le syndic est l'organe de l'ACP, et pour celle-ci, il est son mandataire.

Quant à définir les droits, pouvoirs et devoirs respectifs d'un organe par rapport à un mandataire, c'est la foire d'empoigne. Les meilleurs juristes se déchirent à belles dents. Ils rédigent des commentaires kilométriques pour prouver ce qu'un autre s'empresse de contredire au moyen d'une rhétorique aussi bien argumentée.

Ce byzantinisme occupe une place estimable dans les revues spécialisées. Les conférenciers ont déjà dépensé quelques hectolitres de salive dans des colloques et du haut des tribunes d'amphithéâtres pour expliquer ce qu'ils ne comprennent pas eux-mêmes. Mais tout cela jette le discrédit sur toute la législation relative à la copropriété qui décidément semble bien avoir été l'oeuvre de jocrisses incompétents.

Et l'on impose au copropriétaire lambda de s'y retrouver, de ne pas se tromper dans son recours même s'il est persuadé que tout est perdu et que la gestion des milliers de copropriétés du pays est abandonnée aux requins.

luc · #61 01-04-2008 22:16:32

Dans le livre Guide pratique de l'agent immobilier, je retrouve dans un chapitre écrit par le président actuel de l'ABSA le texte suivant à la page 120, sous l'entête "Nature juridique de la fonction du syndic":

Ainsi, le syndic en accomplissant sa mission qui est celle de gérer et d'administrer la chose commune, pose des actes juridiques au nom des copropriétaires. Il les représente et est la mandataire légal de l'(association des copropriétaires.

Cette texte réfère un texte écrit en 1983.

L'Art. 577/5 § 3 CC, d'application impérative depuis le 01.08.1995, dit:

§ 3. L'association des copropiétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

Il en ressort que le texte dans ce livre, écrit en 2004, aurait normalement du être par exemple:

Ainsi, le syndic en accomplissant sa mission qui est celle d'être le dirigeant d'une association des copropriétaires. Cette ACP est chargé de gérer et d'administrer la chose commune, pose des actes juridiques au nom de cette association. Il le représente et est le mandataire légal de l'association des copropriétaires.

Mais je constate que le président de l'ABSA rejoint la thèse d'éminents avocats, que j'ai en fait cité avec d'autres mots dans l'autre discussion.

(...) nous ferons nôtre la thèse de Messieurs Kadaner et Plessers en qualifiant l'ambivalence des fonction de syndic tantôt d'organe, lorsque le syndic exécute les missions lui dévolues par l'art. 577-8 § 4 CC, et comme mandataire lorsqu'il pose des actes matériels étrangers à toute idée de représentation.

Mais l'ABSA a maintenant d'autres idées. Pourquoi?

Gof-2118 · #62 01-04-2008 23:12:07

luc a écrit :

Dans une autre discussion on dit que le syndic n'est pas un prestataire de services.
Immorp a écrit :mon avis, le syndic ne doit pas être considéré comme un commerçant prestataire de service, mais bien comme l’organe « exécutif » de l’assemblée générale des copropriétaires.
Cet avis est partagé par Gof:
Citation :Je partage pour l'heure cet avis en raison de plusieurs arguments.

Encore faut-il s'entendre sur les termes. L'autre salon porte en effet sur la notion de prestataire de service au sens de la LPPC, ce qui restreint évidemment le champ.

Bien à vous,

petitfuret · #63 02-04-2008 08:03:51

Il y a aussi un ouvrage de doctrine co-écrit par P. Van de Wiele et Serge Winnykamienn préfacé par Jacques Borgers et datant de 1998 intitulé :Copropriété et syndic d'immeubles.

luc · #64 02-04-2008 09:26:27

Gof a écrit :

luc a écrit : Dans une autre discussion on dit que le syndic n'est pas un prestataire de services.
Immorp a écrit :mon avis, le syndic ne doit pas être considéré comme un commerçant prestataire de service, mais bien comme l’organe « exécutif » de l’assemblée générale des copropriétaires.
Cet avis est partagé par Gof:
Citation :Je partage pour l'heure cet avis en raison de plusieurs arguments.

Encore faut-il s'entendre sur les termes. L'autre salon porte en effet sur la notion de prestataire de service au sens de la LPPC, ce qui restreint évidemment le champ.
Bien à vous,

Donc selon vous on peut être en même temps pour le même fait être prestataire de service ou mandataire, selon l'angle que l'on entame (LPPC, Loi 1994, TVA, ...)?

Cela rend tout incompréhensible au niveau d'un copropriétaire banalisé.

Mais ce qui est pire, cela donne la possibilité à un syndic malveillant à jouer sur des mots selon le contexte. Surtout que c'est lui qui fait le PV de l'AG. cela lui permet d'expliquer la version A à l'AG et de noter la version B dans le PV d'une façon habile, ayant obtenu la majorité requise avec la version A.

Il est donc plus que nécessaire que le législateur tranche.

petitfuret · #65 02-04-2008 09:53:50

Ce sont hélas des cas réels plus courants que l'on peut le penser.
L'excellent ouvrage de doctrine de Me. Eric RIQUIER - assistant à la faculté de droit de l'ULB - : 127 questions et réponses sur les assemblées générales le décrit parfaitement.

luc · #66 02-04-2008 10:21:57

Le titre complet du livre "Guide pratique de l'agent immobilier", cité ci-devant et écrit en 2004, est:

"Guide pratique de l'agent immobilier à l'usage des courtiers, syndics et régisseurs"

Il indique déjà que l'agent immobilier peut porter trois casquettes, avec des rôles très différents.

En plus il constate que l'agent immobilier est en même temps et commerçant et soumis à un régime proche des ordres des professions libérales.

L'avant-propos de ce livre, écrit par Bernard Louveaux, indique déjà ce conflit dans les phrases clé suivantes, plein de sous-entendus:

L'agent immobilier a un statut qui, à bien des égards, peut paraître tout à fait original

C'est donc dès le berceau que cette profession se caractérise par des spécificités statutaires.

S'étant soumis à des règles strictes qui renforcent leurs obligations déontologiques et leur responsabilité professionnelle, les agents immobiliers escomptaient de ce surcroît de responsabilité une reconnaissance importante et une situation monopolistique.
Il n'est pas certain que le pari soit déjà gagné.

Je crois que l'intégration de la casquette de syndic dans l'IPI a été un pont trop loin.

Il y a d'autres systèmes, beaucoup plus simples, qui sont mieux adaptés à la spécificité de la fonction de syndic, bénévole ou non.

luc · #67 22-06-2008 10:49:33

Une discussion sur la commission paritaire 323 a actuellement lieu dans le salon "Informations en vrac" dans le sujet "Les agents immobiliers déménagent vers la CP 323".

Elle rappelle à l'IPI qu'il faut être cohérent dans ses déclarations. La recherche caché d'un avantage au niveau de la CP 323 pour une catégorie d'agents immobiliers a peut être donné lieu à un désavantage global pour le métier d'agents immobiliers.

A propos: pour les 400 euros dont Grmff parle. Je n'ai pas encore vu un décompte d'ACP qui les a repris comme recette.

L'IPI est un organisme public qui est tenu à publier sa structure et ainsi la rendre transparente. Voir la page Rôles de l'IPI

Pour autant que je sache l'IPI ne connaît pas des organes ni des groupes de travail spécifiques pour certains métiers, comme les syndics. Si ces comités existent, alors ils agissent dans l'ombre et ne sont pas connu par le Parlement. Et leurs avis ne peuvent avoir aucune valeur ni poids, tant interne qu'externe.

grmff · #68 22-06-2008 10:54:09

A propos: pour les 400 euros dont Grmff parle. Je n'ai pas encore vu un décompte d'ACP qui les a repris comme recette.

Ces 400€ par personne sont des ristournes d'ONSS pour les employeurs en ordre. C'est une ristourne qui vient au crédit de celui qui paye l'ONSS: l'agent immobilier!

Dans la CP218, on y a droit. Dans la CP323, on y avait pas droit à l'époque. Aujourd'hui, je n'en sais rien, et je n'ai jamais eu de réponse de la part de l'IPI qui soit disant s'en occupait...

grmff · #69 11-04-2015 10:26:14

Je ne pense pas intéressant de faire du déterrage de topic antérieur à 2010 pour ce qui concerne la copropriété. Les règles ont trop changé en 2010.

A noter que je ne vois aucune question dans votre message. Vous vouliez dire quoi?

Je vous suggère donc de créer un nouveau sujet si vous avez une question précise. Et par sécurité pour éviter que ce sujet parte en live, je verrouille celui-ci.

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