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    Organe vs mandataire.

    Marianne
    Pimonaute
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    Organe vs mandataire.

    En application de l'art. 4, § 4 de la 6e Directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977, les prestations des syndics ne sont plus soumises à la T.V.A. à partir du 1er août 1995 comme le prescrit la loi sur la copropriété. Depuis lors, pour les tiers, le syndic est l'organe de l'ACP, et pour celle-ci, il est son mandataire.

    Quant à définir les droits, pouvoirs et devoirs respectifs d'un organe par rapport à un mandataire, c'est la foire d'empoigne. Les meilleurs juristes se déchirent à belles dents. Ils rédigent des commentaires kilométriques pour prouver ce qu'un autre s'empresse de contredire au moyen d'une rhétorique aussi bien argumentée.

    Ce byzantinisme occupe une place estimable dans les revues spécialisées. Les conférenciers ont déjà dépensé quelques hectolitres de salive dans des colloques et du haut des tribunes d'amphithéâtres pour expliquer ce qu'ils ne comprennent pas eux-mêmes. Mais tout cela jette le discrédit sur toute la législation relative à la copropriété qui décidément semble bien avoir été l'oeuvre de jocrisses incompétents.

    Et l'on impose au copropriétaire lambda de s'y retrouver, de ne pas se tromper dans son recours même s'il est persuadé que tout est perdu et que la gestion des milliers de copropriétés du pays est abandonnée aux requins.

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    luc
    Pimonaute non modérable
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    Re : Organe vs mandataire.

    immorp a écrit :

    ...
    J’ai remarqué qu’en France, les prestations de syndic sont toujours soumises à TVA… Je me trompe ?

    Pour être certain j'ai posé cette question sur LE forum spécialisé en France: Universimmo


    Cordialement,

    Luc

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    Cassenoisette-4822
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    Re : Organe vs mandataire.

    Courriel de Luc adressé, entre autres à PIM, le 27/01/2005 à 01:05, je cite :

    « Les 3 autres membres du CG ont signé un document le 22/11/2004 comme quoi ils ont approuvé chaque fois les devis quelques jours avant que le syndic a entamé des travaux … »

    Luc sur PIM en date : 02/01/2007 à 11h26

    Mais heureusement l’assurance RC du syndic peut rembourser les dégâts. Sauf si l’assurance prouve que le conseil de gérance a approuvé la méthode de travail du syndic. Alors c’est à eux de débourser les 750.000 euros. Une déclaration du CG, daté du 25.11.2004, dans ce sens existe.

    A cette époque je n’étais qu’un CP banalisé et j’apprécierais être informé (1) de la date exacte et (2) du document ou de la déclaration en cause.

    Merci

    Cassenoisette


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    PIM
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    Re : Organe vs mandataire.

    cassenoisette a écrit :

    Courriel de Luc adressé, entre autres à PIM, le 27/01/2005 à 01:05, je cite :

    « Les 3 autres membres du CG ont signé un document le 22/11/2004 comme quoi ils ont approuvé chaque fois les devis quelques jours avant que le syndic a entamé des travaux … »

    Luc sur PIM en date : 02/01/2007 à 11h26

    Mais heureusement l’assurance RC du syndic peut rembourser les dégâts. Sauf si l’assurance prouve que le conseil de gérance a approuvé la méthode de travail du syndic. Alors c’est à eux de débourser les 750.000 euros. Une déclaration du CG, daté du 25.11.2004, dans ce sens existe.

    A cette époque je n’étais qu’un CP banalisé et j’apprécierais être informé (1) de la date exacte et (2) du document ou de la déclaration en cause.

    Merci

    Cassenoisette

    Ah non ! Vous n'allez pas recommencer, vous deux !
    Please: stop it !

    Restons dans le sujet.


    Erik DECKERS
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    Cassenoisette-4822
    Pimonaute
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    Re : Organe vs mandataire.

    PIM a écrit :

    cassenoisette a écrit : Courriel de Luc adressé, entre autres à PIM, le 27/01/2005 à 01:05, je cite :

    « Les 3 autres membres du CG ont signé un document le 22/11/2004 comme quoi ils ont approuvé chaque fois les devis quelques jours avant que le syndic a entamé des travaux … »

    Luc sur PIM en date : 02/01/2007 à 11h26

    Mais heureusement l’assurance RC du syndic peut rembourser les dégâts. Sauf si l’assurance prouve que le conseil de gérance a approuvé la méthode de travail du syndic. Alors c’est à eux de débourser les 750.000 euros. Une déclaration du CG, daté du 25.11.2004, dans ce sens existe.

    A cette époque je n’étais qu’un CP banalisé et j’apprécierais être informé (1) de la date exacte et (2) du document ou de la déclaration en cause.

    Merci

    Cassenoisette

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    Restons dans le sujet.

    Très bien monsieur PIM.
    Restons dans le sujet.
    Je vous demande de me désinscrire définitivement de votre forum
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    Cassenoisette


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    PIM
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    Re : Organe vs mandataire.

    cassenoisette a écrit :

    Très bien monsieur PIM.
    Restons dans le sujet.
    Je vous demande de me désinscrire définitivement de votre forum
    au nom de la démocratie : "Où sont les droits de la défense face au délire ?"

    Cassenoisette

    - Cela recommence ! Suis à nouveau quasi accusé de bafouer les droits de la défense !
    - Je m'en suis pris à vous 2 (Luc & cassenoisette) et pas seulement à cassenoisette (!.....)
    - L'objet du forum n'est pas de vous départager, ni de dire qui de vous 2 à tort ou raison. En outre, il me revient que certains dialogues de ce forum sont utilisés en justice par les intervenants concernés !
    Je suppose que c'est la finalité de votre intervention de ce jour où vous voulez mettre l'accent sur l'un ou l'autre point: mais cela intéresse qui ? (à part ceux concernés par votre cour de récréation)

    - dans ce contexte, invoquer un email qui m'aurait été adressé directement par Luc en janvier 2005 !!! (c'est possible: je n'en ai pas souvenance et je n'irai rechercher dans mon paquet d'emails), cela relève davantage d'une préoccupation de "pièces judiciaires" que d'autre chose

    - alors effectivement, il ne s'agit pas de porter atteinte aux droits de la défense, mais plutôt de veiller à ce que le forum de Pim réponde à son objectif.
    Les interventions de Luc sont souvent instructives. Mais il est vrai que son habitude de faire référence à des points précis de litiges qu'il a dans "sa" copropriété (ce qui génère vos propres interventions) ne sont pas utiles lorsqu'il s'agit de dates, etc.

    - je n'ai jamais "désinscrit" qui que ce soit du forum. Si vous ne voulez plus intervenir, il suffit de ne plus intervenir.
    Et si vous voulez intervenir, faites-le en aidant les autres visiteurs (en oubliant votre cour de récréation)


    Erik DECKERS
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    luc
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    Re : Organe vs mandataire.

    Bonsoir,

    Dans le futur je vais me limiter à des données approximatives en ce qui concerne les dates, les montants, origine de mes données, ... . PIM a raison que j'oublie parfois que mes opposants lisent aussi le forum.

    Mon background d'informaticien-comptable me pousse à être concret et précis. Ce qui peut-être parfois un problème.

    Quand à la cour de récréation, je constate seulement que je n'ai pas le temps ni l'envie d'y jouer.

    Je subit la problématique de la copropriété au jour le jour sans pouvoir l'éviter. Et je dois essayer de vivre normalement dans la même communauté que mes opposants.

    Donner raison ou pas n'est pas le bût de ce forum et ne peut pas l'être. Mais bien de prendre connaissance de situations réelles, les opinions différentes et les solutions possibles. Tout cela afin d'éviter que entre autres trop de cas sont soumis au Juge.

    PIM et d'autres savent que différents copropriétaires, qui interviennent sur ce forum avec parfois des opinions contradictoires, s'efforcent à ce que la loi change et devienne plus concret.

    Le forum de PIM y contribue valablement, étant une place de rencontre assez neutre.


    Cordialement,

    Luc

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    Tintin
    Pimonaute assidu
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    Re : Organe vs mandataire.

    Question parlemenataire sur le sujet. Voir :

    lien sur fisconet


    je ne laisse pas les autres agir à ma place

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    luc
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    Re : Organe vs mandataire.

    luc a écrit :

    immorp a écrit : ...
    J’ai remarqué qu’en France, les prestations de syndic sont toujours soumises à TVA… Je me trompe ?
    Pour être certain j'ai posé cette question sur LE forum spécialisé en France: Universimmo

    JPM a confirmé sur UI que les honoraires du syndic sont toujours soumis à la TVA en France.

    Ceci préfigure que lors d'une harmonisation des taxes et vue la discrimination actuelle, on va vers une obligation d'appliquer le TVA sur les honoraires, comme les architectes, réviseurs, ... .

    Le statut professionnel du syndic indique qu'il est un indépendant. Ceci est contradictoire avec la réponse du Ministre en 1996.

    Quid? La profession de syndic est-il un métier ou une prestation intellectuelle? C'est en fait de cela que va dépendre l'exemption du TVA.


    Cordialement,

    Luc

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    PIM
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    Re : Organe vs mandataire.

    Tintin a écrit :

    Question parlemenataire sur le sujet. Voir :

    lien sur fisconet

    lien rendu actif par modérateur (prière de consulter notre mode d'emploi)
    ps: il s'agit d'un lien renvoyant vers le question parlementaire déjà citée dans ce fil de discussion


    Erik DECKERS
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    immorp
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    Re : Organe vs mandataire.

    Tintin a écrit :

    Question parlemenataire sur le sujet. Voir :

    http://www.fisconet.fgov.be/fr/?bron.dll&root=v:/sites/FisconetFraAdo.2/&versie=04&file=bronnen/btwpv&zoek=000000000&name=96/058&rgl=-1&&Style=-1&hdr_referer=&type=2&


    Voici ce qui me semble important dans ce texte:

    L'honorable Membre vise manifestement le cas où une personne morale agissant exclusivement comme syndic et comme organe de l'association des copropriétaires et qui, en outre, n'exerce aucune autre activité économique (p. ex.: courtier en location et/ou vente de biens immeubles) a, par analogie avec les personnes physiques qui agissent en la même qualité, opté pour ne pas être identifiée comme assujetti à la T.V.A. (v. circ. 13/1995, n 4).

         Comme organe de l'association des copropriétaires, le syndic - personne physique - n'agit d'ailleurs pas de manière indépendante pour l'application de l'article 4, paragraphe 4, de la sixième directive du Conseil des Communautés Européennes du 17 mai 1977 de sorte qu'il n'a pas la qualité d'assujetti à la T.V.A.

    Le syndic n'agit-il pas de manière indépendante ??
    Est-il réellement subordonné à l'association des copropriétaires ???


    www.immorp.com

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    Marianne
    Pimonaute
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    Re : Organe vs mandataire.

    Après les agapes et les bonnes résolutions, il est temps de reprendre le contact avec la réalité.

    Lors de ma première intervention, je supposais qu'il n'y avait aucun problème quant à la facturation des prestations des syndics et que la T.V.A. était supprimées partout. Mais il apparaît que des gestionnaires intéressés et avisés ont abusé de la naïveté et de la mauvaise information des copropriétaires et maintenu une T.V.A. abolie par la loi.

    Quant aux sempiternelles demandes d'augmentation de leurs honoraires par les syndics, c'est une rengaine qu'ils nous chantent à toutes les occasions. Il convient d'être ferme, de faire appel à la concurrence et de comparer le rapport qualité/prix.

    J'espère qu'à présent tout et clair et que tout le monde a compris que l'intérêt d'une copropriété est de refuser une T.V.A. illégale au regard de la 6e Directive. On peut donc tourner la page.

    La gestion des copropriétés est très simple. Ce sont toujours les mêmes principes qu'il faut appliquer. Les exceptions sont rares et de peu d'importance. Elles ne doivent pas cacher la forêt des vrais et graves problèmes qui accablent les copropriétés et auxquels des millions de personnes sont confrontées chaque jour.

    Ces problèmes ont pour noms : Syndic et Conseil de gérance.

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    immorp
    Pimonaute intarissable
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    Re : Organe vs mandataire.

    Marianne a écrit :

    Après les agapes et les bonnes résolutions, il est temps de reprendre le contact avec la réalité.

    Lors de ma première intervention, je supposais qu'il n'y avait aucun problème quant à la facturation des prestations des syndics et que la T.V.A. était supprimées partout. Mais il apparaît que des gestionnaires intéressés et avisés ont abusé de la naïveté et de la mauvaise information des copropriétaires et maintenu une T.V.A. abolie par la loi.

    Quant aux sempiternelles demandes d'augmentation de leurs honoraires par les syndics, c'est une rengaine qu'ils nous chantent à toutes les occasions. Il convient d'être ferme, de faire appel à la concurrence et de comparer le rapport qualité/prix.

    J'espère qu'à présent tout et clair et que tout le monde a compris que l'intérêt d'une copropriété est de refuser une T.V.A. illégale au regard de la 6e Directive. On peut donc tourner la page.

    La gestion des copropriétés est très simple. Ce sont toujours les mêmes principes qu'il faut appliquer. Les exceptions sont rares et de peu d'importance. Elles ne doivent pas cacher la forêt des vrais et graves problèmes qui accablent les copropriétés et auxquels des millions de personnes sont confrontées chaque jour.

    Ces problèmes ont pour noms : Syndic et Conseil de gérance.


    Il semble que vous êtes encore un peu embuée par les agapes.

    Si vous relisez les commentaires en détail :
    La TVA n’est pas applicable sur les honoraires des syndics personnes physiques qui n’ont pas d’autres activités et ne sont que l’organe de l’association des copropriétaires.
    Pour les syndics « personne morale », ceux-ci ont le choix entre un statut de non assujetti s’il n’exercent que cette activité, et un statut d’assujetti ou d’assujetti partiel s’ils exercent d’autres activités.

    Il n’y a rien d’illégal à appliquer une TVA sur des honoraires de syndic pour celui qui exerce son activité comme personne morale.

    La gestion des copropriétés n’est pas très simple comme vous le dites,  et demande des compétences juridiques, techniques, comptables et...psychologiques.
    Les problèmes viennent souvent de certains copropriétaires qui sont persuadés posséder toutes ces compétences….


    www.immorp.com

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    Oldman-0550
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    Re : Organe vs mandataire.

    Je parcours ces échanges et constate que :
    Le syndic immorp contredit non pas uniquement la 6e directive TVA, non pas uniquement des experts-comptables et l'administration de la TVA mais aussi et surtout ses confrères syndics professionnels regroupés au sein de l'ABSA, qui dit :

    --------------------------------------------------------------------------------
    Voilà un bien vieux sujet qui est abordé dans le Forum. Mon étonnement rejoint celui de Marianne.

    Les syndics professionnels travaillent, en grande majorité, non assujetti à la TVA depuis 1995.

    Le syndic ayant le choix d’être oui ou non assujetti à la TVA, l’IPI publiait, à lépoque, des barèmes hors TVA pour cette raison.

    immorp a écrit :
    Un non-assujettissement ou un assujettissement partiel n’est que « toléré » par l’administration de la TVA.


    Pas de problème au niveau des contrôle TVA.
    Il est clair que la comptabilité doit permettre d'identifier les prestation de syndic et les autres. Certains syndics ont optés pour la création d'une société pour les activités de syndics et d'une 2ème pour les autres activités.

    immorp a écrit :
    Lorsqu’il rédige un PV d’assemblée générale et communique celui-ci aux copropriétaires, lorsqu’il gère un sinistre etc., ce sont bien des prestations de services soumises à TVA.


    Négatif, ce sont des prestations qui entre dans le cadre sa mission de syndic, organe de l'ACP.


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    luc
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    Re : Organe vs mandataire.

    Marianne,

    Pourriez-vous avoir l'amabilité de lire un texte sur Impots-Reduction.net. Et donner votre commentaire.

    J'en cite une phrase significative, qui va je crois dans le sens de votre souhait implicite, mais primordial: limiter la fraude, tant envers les CP qu'envers la communauté.

    Inversement, elle (= la TVA) favorise la justice fiscale en incitant chaque entreprise intermédiaire à déclarer ce qu'elle a acheté, donc à déclarer le chiffre d'affaires de son fournisseur, limitant les possibilités d'évasion fiscale.


    Cordialement,

    Luc

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    Oldman-0550
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    Re : Organe vs mandataire.

    Pouvez-vous nous dire, Luc, si c'est en tant que comptable-informaticien ou conseiller actif du CNIC que vous intervenez.

    Ceci pour éclairer le débat.


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    luc
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    Re : Organe vs mandataire.

    oldman a écrit :

    Je parcours ces échanges et constate que :
    Le syndic immorp contredit non pas uniquement la 6e directive TVA, non pas uniquement des experts-comptables et l'administration de la TVA mais aussi et surtout ses confrères syndics professionnels regroupés au sein de l'ABSA, qui dit :

    --------------------------------------------------------------------------------
    Voilà un bien vieux sujet qui est abordé dans le Forum. Mon étonnement rejoint celui de Marianne.

    Les syndics professionnels travaillent, en grande majorité, non assujetti à la TVA depuis 1995.

    Le syndic ayant le choix d’être oui ou non assujetti à la TVA, l’IPI publiait, à lépoque, des barèmes hors TVA pour cette raison.

    immorp a écrit :
    Un non-assujettissement ou un assujettissement partiel n’est que « toléré » par l’administration de la TVA.

    Pas de problème au niveau des contrôle TVA.
    Il est clair que la comptabilité doit permettre d'identifier les prestation de syndic et les autres. Certains syndics ont optés pour la création d'une société pour les activités de syndics et d'une 2ème pour les autres activités.

    Relisez votre texte. Il est contradictoire en différents points. ABSA dit bien "la majorité des syndics" et pas "tous les syndics". Donc l'opinion d'immorp n'est pas contradictoire avec celle de l'ABSA. Une opinion minoritaire, se basant sur des textes légaux, est quand même autorisé, je crois?

    oldman a écrit :

    immorp a écrit :
    Lorsqu’il rédige un PV d’assemblée générale et communique celui-ci aux copropriétaires, lorsqu’il gère un sinistre etc., ce sont bien des prestations de services soumises à TVA.

    Négatif, ce sont des prestations qui entre dans le cadre sa mission de syndic, organe de l'ACP.

    L'établissement du PV n'est pas une mission légale, mais seulement la mise à jour (endéans les 8 jours) du registre des décisions l'est. Relisez la loi.


    Cordialement,

    Luc

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    Oldman-0550
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    Re : Organe vs mandataire.

    Luc, intervenez-vous en tant que porte-parole du CNIC ou en tant que particulier ?

    Dans un cas comme dans l'autre, l'application de la TVA est contraire à la 6e directive TVA (qui, comme vous devriez le savoir, est une "loi européenne" à laquelle vous devez vous soumettre, que l'aimiez ou non) et est défavorable aux copropriétaires.

    La TVA ne se négocie pas, au contraire des honoraires.

    La loi est la loi. De wet is de wet.


    Grmf!
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    luc
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    Re : Organe vs mandataire.

    oldman a écrit :

    Pouvez-vous nous dire, Luc, si c'est en tant que comptable-informaticien ou conseiller actif du CNIC que vous intervenez.

    Ceci pour éclairer le débat.

    Marianne,

    J'interviens comme copropriétaire banalisé.

    Contactez le CNIC officiellement pour connaître leur opinion sur cette problématique. Comme toute association qui se respecte ils n'ont qu'un porte-parole.


    Cordialement,

    Luc

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    Oldman-0550
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    Re : Organe vs mandataire.

    Comme organe de l'association, le syndic n'agit pas de manière indépendante pour l'application de
    l'article 4, paragraphe 4, de la sixième directive du Conseil des Communauté européennes du 17 mai
    1977. Dès lors, les prestations de services effectuées à titre onéreux par les syndics, en cette qualité ne
    sont pas soumises à la TVA.

    RIQUET Jean Pierre
    Conseil fiscal IEC


    Grmf!
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    luc
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    Re : Organe vs mandataire.

    oldman a écrit :

    ...Dans un cas comme dans l'autre, l'application de la TVA est contraire à la 6e directive TVA (qui, comme vous devriez le savoir, est une "loi européenne" à laquelle vous devez vous soumettre, que l'aimiez ou non) et est défavorable aux copropriétaires.

    La TVA ne se négocie pas, au contraire des honoraires.

    La loi est la loi. De wet is de wet.

    Relisez attentivement vos sources. Et la page que je viens de poster.

    Et si la directive concerné change, ce sera probablement dans le sens que les syndic professionnels seront soumis à la TVA. L'option actuelle de non-application de la TVA par une "personne morale" est une exception, que la Belgique a obtenu, en principe temporairement.

    Quand on dit "opter", cela signifie selon moi que cette personne à la choix. Correct?

    Il peut donc "négocier" avec l'ACP l'application ou non de la TVA.


    Cordialement,

    Luc

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