Organe vs mandataire.

luc · #1 31-12-2006 11:47:53

Marianne a écrit :

"Immorp" est donc un syndic personne morale qui a mal lu la circulaire T.V.A. Il est spécifié que, en dépit du raisonnement biscornu des fonctionnaires qui souhaitent le contraire, il n'est plus possible de contraindre les personnes morales d'appliquer la T.V.A. sur leurs prestations de syndic.
...

Marianne,

Vous avez raison .... on ne peut pas contraindre un syndic, personne morale ou non, à faire une facture assujetti au TVA.

Mais Immorp a aussi raison ... c'est le syndic qui peut opter, et personne d'autre (ACP, Fisc, ...) peut l'obliger. On ne peut pas le contraindre à faire un facture non-assujetti au TVA, tant que c'est dans sa fonction légale.

Dans la plupart des cas c'est une facture non-assujetti au TVA qui sera faite, mais il y a des exceptions ou c'est plus avantageux d'en faire une avec TVA.

Exemple: le syndic d'un copropriété du type centre commercial, ou il n'y a que des copropriétaires assujetti au TVA. Cas réel, puisqu'il y a en un à quelques centaines de mètres de chez moi.

Rien n'est absolu. Le gris existe. mais je suis d'accord avec vous qu'il vaudrait mieux qu'il y a le moins possible de gris.

Donc ... il est souhaitable qu'une interdiction légale de cumul existerait entre la fonction de syndic et les fonctions de régisseur, agent immobilier-courtier, agent d'assurances-courtier, fournisseur de la même ACP, architecte de la même ACP, réviseur de la même ACP, concierge de l'ACP, ... et aussi copropriétaire dans la même ACP (si le CP est associé, employè, ... d'une personne morale cité ci-devant).

Comprenons nous bien: interdiction de cumul dans le cadre de la même ACP, pas une interdiction de profession.

Marianne · #61 31-12-2006 09:52:03

"Immorp" est donc un syndic personne morale qui a mal lu la circulaire T.V.A. Il est spécifié que, en dépit du raisonnement biscornu des fonctionnaires qui souhaitent le contraire, il n'est plus possible de contraindre les personnes morales d'appliquer la T.V.A. sur leurs prestations de syndic.

Je répète que les prestations des syndics sont exemptées de la T.V.A. depuis le 1er août 1995 en application de la 6e Directive des Communautés européennes. C'est la loi.

On peut aussi raisonner par l'absurde : si les syndics personnes morales doivent compter la T.V.A. au contraire des syndics personnes physiques alors, à moins d'être un fieffé jobard, plus aucun copropriétaire n'acceptera un syndic personne morale.

Et il faut être un fieffé jobard pour accepter qu'une T.V.A. figure sur la facture de son syndic.

luc · #62 30-12-2006 22:45:28

Marianne,

Vous généralisez trop. Et vous en tirez alors des déductions erronées.

Marianne a écrit :

Luc" et "Curieux" ont publié des commentaires un peu étonnants sur la partie de ma communication qui traitait de la T.V.A. Je pensais que tous les copropriétaires savaient que la T.V.A. n'est plus applicable sur les prestations des syndics depuis le 1er août 1995.

La phrase clé du commentaire que j'ai cité est:

... une personne morale qui est désignée comme syndic d'immeuble et qui a, en cette qualité, opté pour être identifié à la TVA ...

Comme immorp le spécifie bien: un indépendant est soumis à la TVA. Toute exception est limitative. L'exception admis par le fisc sont les honoraires du syndic.

Cas concret: un bloc de 5 bâtiments, géré par 5 ACP avec le même syndic. Un électricien fait des travaux urgents dans un bloc de 5 bâtiments, gérés par 5 ACP différentes. Les statuts de chaque ACP prévoient un honoraire supplémentaire pour la supervision de travaux urgents, qui dépassent un montant spécifique.

L'électricien envoie une facture au nom du syndic, qui le ventile alors par ACP. Cette facture est alors traité par le syndic comme assujetti au TVA, y compris les honoraires qui ont trait à cette facture (supervision des travaux, ...).

Si l'électricien fait une facture par ACP au nom de l'ACP concerné, alors les honoraires supplémentaires du syndic sont facturé séparément à l'ACP sans TVA, si c'est une mission légale comme organe (travaux urgents due à une incendie par exemple).

Mais si la facture par ACP est émis au nom du syndic, alors ... la TVA est due pour les prestations du syndic relaté à cette facture. Parce que le syndic est obligé de faire une facture à charge de l'ACP, et d'y joindre la facture de l'électricien.

L'ACP ne peut pas payer des factures qui ne sont pas émis à son nom.

immorp · #63 30-12-2006 18:22:48

Circulaire T.V.A. 13/1995
Lorsque toutefois une personne morale est désignée comme syndic, celle-ci peut difficilement être considérée comme n'agissant pas de manière indépendante. Dès lors, une personne morale qui agit en qualité de syndic a, en règle, la qualité d'assujetti à la T.V.A. L'administration n'exige toutefois pas, par analogie avec les personnes physiques qui agissent comme syndic, son identification comme assujetti à la T.V.A.

J’en déduis que la règle générale pour une société syndic, est l’application de la TVA.
Un non-assujettissement ou un assujettissement partiel n’est que « toléré » par l’administration de la TVA.

Marianne · #64 30-12-2006 15:54:15

"Luc" et "Curieux" ont publié des commentaires un peu étonnants sur la partie de ma communication qui traitait de la T.V.A. Je pensais que tous les copropriétaires savaient que la T.V.A. n'est plus applicable sur les prestations des syndics depuis le 1er août 1995.

Quant à sélectionner comme le fait "persévérant" une copropriété où tous les occupants (copropriétaires et locataires) seraient tous des professionnels obligatoirement assujettis, c'est un cas d'école.

Mais le syndic qui serait resté assujetti après le 1er août 1995 contreviendrait à l'art. 4, § 4 de la 6e Directive des Communautés européennes du 17 mai 1977 qui est d'application en Belgique.

Le commentaire cité par "Luc" ne contredit pas du tout le principe de la suppression de la T.V.A. sur les prestations des syndics, bien au contraire. C'est la confirmation du non assujettissement des syndics à la T.V.A. Mais il est évident qu'ils doivent l'être pour les opérations qui sortent du cadre des prestations de syndics comme par exemple, une activité d'agent immobilier, d'entrepreneur, d'agent financier, etc. ce qui se rencontre très fréquemment.

Le commentaire de l'Administration est contenu dans la Circulaire T.V.A. 13/1995. Même si l'Administration donne au syndic personne morale la faculté de conserver l'assujettissement, il s'agit évidemment d'une position bureaucratique que les juristes eux-mêmes ne comprennent pas. "Cependant, et sans que ce choix ne s'explique vraiment, l'administration considère, pour des raisons pratiques, que la société pourra choisir de soumettre ou non sa rémunération de syndic à la T.V.A." (Ph. Van de Wiele et S. Winnykamien, "Copropriété et syndic d'immeubles", De Boek 1997).

Les mêmes auteurs poursuivent : "Depuis le 1er août 1995, date d'entrée en vigueur de la nouvelle loi, le syndic se doit de se conformer au nouveau régime fiscal lui applicable et de n'établir de note d'honoraires avec T.V.A. que pour les prestations accomplies en dehors de la mission que lui confie la loi en sa qualité d'organe".

De son côté, l'I.P.I. a pris position dans une circulaire adressée aux syndics le 16 août 1995 : "Dès lors, la règle générale est qu'à partir du 1er août 1995, les honoraires du syndic ne seront pas augmentés de la T.V.A.". L'I.P.I. n'ignore pas le cas du syndic personne morale qui choisirait bizarrement de conserver l'assujettissement : "Ce peut être considéré comme un cas théorique. En effet, l'immense majorité des facturés de services de syndic n'est généralement pas soumise à la T.V.A., et ne peut dès lors donc pas faire valoir de déduction. Par conséquent, ils préféreront généralement recevoir du syndic des factures exonérées de T.V.A.".

La cause est donc entendue.

perseverant · #65 30-12-2006 13:42:02

Un syndic professionnel a parfois, dans l' intérêt de la copropriété, un gain fiscal à retirer du régime TVA, par exemple lorsque des bureaux sont loués.Il est faux d'affirmer que le régime TVA ne s'applique jamais.

luc a écrit :

Marianne a écrit : En application de l'art. 4, § 4 de la 6e Directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977, les prestations des syndics ne sont plus soumises à la T.V.A. à partir du 1er août 1995 comme le prescrit la loi sur la copropriété.
Cette opinion n'est pas à 100% correcte.
Allez sur Fisconet et faites une recherche avancé avec les mots "copropriété" et "syndic". Lisez les textes concernant le TVA. Les mots recherchées sont en rouge.
J'en cite un point d'un commentaire:
Citation :Taxe sur la Valeur Ajoutée >> Commentaire TVA >> Numéro 2/622
...
8. Lorsqu'une société exerce, à titre principal, l'activité d'administrateur de biens (gestion, en qualité de mandataire des propriétaires, de biens immobiliers donnés en location, et exercice des fonctions de syndics de copropriété d'immeubles), lorsqu'elle détient des avances de fonds confiés par les copropriétaires et par les locataires dont elle gère les immeubles, et lorsqu'elle place de manière permanente ces fonds auprès d'organismes financiers moyennant le paiement d'intérêts, avec l'accord de ses clients et pour son propre compte (la société devient propriétaire des fonds, à charge de les rembourser aux clients, les intérêts revenant à la société), cette société agit comme un assujetti pour ces placements, à partir du moment où le renouvellement constant des opérations de placement assure une certaine permanence quant à ces opérations financières (CJCE, Affaire C-306/94 du 11 juillet 1996, Rev. TVA, n° 127, p. 313, Com. TVA - arrêts CJCE, 1996, n° .
Par conséquent, lorsqu'une personne morale qui est désignée comme syndic d'immeuble et qui a, en cette qualité, opté pour être identifié à la TVA (v. circ. n° 13 du 20 septembre 1995, Rev. TVA n° 116, p. 871), perçoit de tels produits financiers en exécution de prestations de services exemptées de la TVA conformément à l'art. 44, § 3, 5° et 7° C.TVA, ces produits financiers doivent être considérés comme les contreparties d'opérations qui relèvent d'une activité économique spécifique, de sorte que la personne morale concernée agit en tant qu'assujetti pour ces opérations et a donc la qualité d'assujetti mixte avec droit à déduction partielle. La même solution peut être étendue aux placements, effectués par les sociétés spécialisées dans la délivrance de chèques-repas, des montants encaissés en raison de la vente des chèques-repas, en attente du remboursement de la valeur de ces chèques aux restaurateurs (Déc. n° ET 88.549 du 18 novembre 1996, Rev. TVA, 1997, n° 129, p. 634, n° 1032).
...
Un peu lourd à lire, mais compréhensible dès qu'on connaît le jargon technique.
Je ne donne pas de commentaire, puisque ceci fait partie d'une procédure en cours dans le cadre de mon ACP. Le syndic aura le privilège de connaître comme raisonnement comme premier au moment opportun. Cela lui donne l'occasion de se mettre déjà en ordre.

luc · #66 29-12-2006 21:28:44

Marianne a écrit :

En application de l'art. 4, § 4 de la 6e Directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977, les prestations des syndics ne sont plus soumises à la T.V.A. à partir du 1er août 1995 comme le prescrit la loi sur la copropriété.

Cette opinion n'est pas à 100% correcte.

Allez sur Fisconet et faites une recherche avancé avec les mots "copropriété" et "syndic". Lisez les textes concernant le TVA. Les mots recherchées sont en rouge.

J'en cite un point d'un commentaire:

Taxe sur la Valeur Ajoutée >> Commentaire TVA >> Numéro 2/622
...
8. Lorsqu'une société exerce, à titre principal, l'activité d'administrateur de biens (gestion, en qualité de mandataire des propriétaires, de biens immobiliers donnés en location, et exercice des fonctions de syndics de copropriété d'immeubles), lorsqu'elle détient des avances de fonds confiés par les copropriétaires et par les locataires dont elle gère les immeubles, et lorsqu'elle place de manière permanente ces fonds auprès d'organismes financiers moyennant le paiement d'intérêts, avec l'accord de ses clients et pour son propre compte (la société devient propriétaire des fonds, à charge de les rembourser aux clients, les intérêts revenant à la société), cette société agit comme un assujetti pour ces placements, à partir du moment où le renouvellement constant des opérations de placement assure une certaine permanence quant à ces opérations financières (CJCE, Affaire C-306/94 du 11 juillet 1996, Rev. TVA, n° 127, p. 313, Com. TVA - arrêts CJCE, 1996, n° .
Par conséquent, lorsqu'une personne morale qui est désignée comme syndic d'immeuble et qui a, en cette qualité, opté pour être identifié à la TVA (v. circ. n° 13 du 20 septembre 1995, Rev. TVA n° 116, p. 871), perçoit de tels produits financiers en exécution de prestations de services exemptées de la TVA conformément à l'art. 44, § 3, 5° et 7° C.TVA, ces produits financiers doivent être considérés comme les contreparties d'opérations qui relèvent d'une activité économique spécifique, de sorte que la personne morale concernée agit en tant qu'assujetti pour ces opérations et a donc la qualité d'assujetti mixte avec droit à déduction partielle. La même solution peut être étendue aux placements, effectués par les sociétés spécialisées dans la délivrance de chèques-repas, des montants encaissés en raison de la vente des chèques-repas, en attente du remboursement de la valeur de ces chèques aux restaurateurs (Déc. n° ET 88.549 du 18 novembre 1996, Rev. TVA, 1997, n° 129, p. 634, n° 1032).
...

Un peu lourd à lire, mais compréhensible dès qu'on connaît le jargon technique.

Je ne donne pas de commentaire, puisque ceci fait partie d'une procédure en cours dans le cadre de mon ACP. Le syndic aura le privilège de connaître comme raisonnement comme premier au moment opportun. Cela lui donne l'occasion de se mettre déjà en ordre.

commissaireauxcomptes

curieux · #67 29-12-2006 16:21:19

Marianne a écrit :

En application de l'art. 4, § 4 de la 6e Directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977, les prestations des syndics ne sont plus soumises à la T.V.A. à partir du 1er août 1995 comme le prescrit la loi sur la copropriété.
...

??? J'ai l'imrpession de vivre sur une autre planète.

Qu'en disent les syndics ?
Je vois des tarifs avec TVA, de facturations aussi.

Y-a-t-il des directives de (ou à l'intention de) l'administation de la TVA en Belgique ?

Pouvez-vous donner un lien pour consulter vos sources aisément ?
Merci

Marianne · #68 29-12-2006 15:09:31

En application de l'art. 4, § 4 de la 6e Directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977, les prestations des syndics ne sont plus soumises à la T.V.A. à partir du 1er août 1995 comme le prescrit la loi sur la copropriété. Depuis lors, pour les tiers, le syndic est l'organe de l'ACP, et pour celle-ci, il est son mandataire.

Quant à définir les droits, pouvoirs et devoirs respectifs d'un organe par rapport à un mandataire, c'est la foire d'empoigne. Les meilleurs juristes se déchirent à belles dents. Ils rédigent des commentaires kilométriques pour prouver ce qu'un autre s'empresse de contredire au moyen d'une rhétorique aussi bien argumentée.

Ce byzantinisme occupe une place estimable dans les revues spécialisées. Les conférenciers ont déjà dépensé quelques hectolitres de salive dans des colloques et du haut des tribunes d'amphithéâtres pour expliquer ce qu'ils ne comprennent pas eux-mêmes. Mais tout cela jette le discrédit sur toute la législation relative à la copropriété qui décidément semble bien avoir été l'oeuvre de jocrisses incompétents.

Et l'on impose au copropriétaire lambda de s'y retrouver, de ne pas se tromper dans son recours même s'il est persuadé que tout est perdu et que la gestion des milliers de copropriétés du pays est abandonnée aux requins.

Organe vs mandataire.

Re : Organe vs mandataire.

Re : Organe vs mandataire.

Re : Organe vs mandataire.

Re : Organe vs mandataire.

Re : Organe vs mandataire.

Re : Organe vs mandataire.

Re : Organe vs mandataire.

Re : Organe vs mandataire.

Organe vs mandataire.

Pied de page des forums