Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

curieux · #1 15-01-2007 19:49:51

oldman a écrit :

... Malgré tout, il s'est trouvé - une fois - un juge dont le jugement contre le conseil de gérance remet les pendules à l'heure : ...
Et j'en ai un autre (curieusement, il vient aussi de Flandre) :

Petitfuret a écrit :

...
Mais, pour remédier à cette injustice flagrante, il est permis par la loi de citer aussi directement le syndic, c’est-à-dire, de lancer une citation ... également contre le syndic en personne, qu’il soit bénévole donc copropriétaire sur place ou syndic professionnel.
Ce que nombre de personnes oublient et que les avocats consultés par les copropriétaires se gardent bien de faire savoir à leurs clients.et pour cause……
Bref, les choses étant ce qu’elles sont ... il reste à ce dernier à faire appel…. Là il s’agit d’un tribunal à trois Juges et non plus à un seul….
...
Il est aussi possible de se défendre seul en Justice de Paix.....ce qui énerve beaucoup les professionnels du droit....et ne coûte pas trop cher au copropriétaire qui le fait.... il peut demander une indemnité pour frais administratifs ce qui correspond en gros aux indemnités de procédure accordées, elles, aux avocats

Gmrf! a écrit :

(dans un autre salon)
On a pas besoin de problème!
Ici, c'est des solutions qu'il nous faut.
Raymond B.

Oldman-0550 · #21 15-01-2007 12:02:27

Mac a écrit :

Avez vous ces jugements ?
Ou peut ont les trouver ?

Oui. Et j'en ai un autre (curieusement, il vient aussi de Flandre) :

"Het is niet mogelijk om de uitoefening van de wettelijke bevoegdheden door de syndicus afhankelijk te stellen van een voorafgaande goedkeuring door de raad
van beheer (zie: H. VANDENBERGHE, a.w., a.p.; zie ook: R. TiMMERMANS, "De dangerous liaison tussen de syndicus en de raad van beheer", T. App. 1999/4, 1).

A fortiori kan de uitoefening van de hogervermelde wettelijke bevoegdheid van de algemene vergadering - die het hoogste orgaan is - niet afhankelijk worden gemaakt van of op enigerlei wijze worden beperkt door het functioneren van zo'n raad van bestuur of raad van voorzitters.

TRADUCTION :

"Il n'est pas possible de faire dépendre les compétences légales du syndic et a fortiori de l'assemblée générale de l'approbation d'un conseil de gérance. (voir : H. VANDENBERGHE, et aussi R. Timmermans dans (trad.) "Les liaisons dangereuses entre le syndic et le conseil de gérance"

"A fortiori, l'exercice des compétences légales de l'assemblée générale - organe le plus élevé - ne peut être rendu tributaire ou limité d'une quelconque manière par le fonctionnement d'un tel conseil de gérance ou conseil de présidents.

---
Et je possède aussi des témoignages de syndics, notamment celui-ci qui fait partie des gros syndics bruxellois :

"je suis syndic et fermement opposé au fait que certains conseils de gérance imposent tout et n'importe quoi au syndic, qui, lui seul, est finalement le seul responsable de décisions qu'il ne souhaite pas toujours prendre. Et comme tout le monde sait ce qui se passe avec un syndic qui refuse de suivre un conseil de gérance....."

Refuser de suivre le conseil de gérance, c'est : buiten !

Càd. : DEHORS et ouste, un coup de pied au derrière !

Un syndic faible, incompétent, paresseux (ou corrompu), c'est le couple infernal qui se met en route, au préjudice des copropriétaires.

Mac · #22 15-01-2007 11:36:06

Avez vous ces jugements ?
Ou peut ont les trouver ?

Oldman-0550 · #23 15-01-2007 11:29:11

petitfuret a écrit :

Bravo pour Marianne, quelle excellente description si vivante de ce qui se passe trop souvent hélas dans les prétoires en Justice de Paix....
Effectivement, il y a une sorte de complicité palpable entre tous les acteurs sauf bien entendu pour le pauvre copropriétaire qui proteste avec raison et demande l’application de l’article 577 .
Le dindon de la farce sera le malheureux coproprpriétaire qui a l’immense tort de ne pas vouloir continuer à être dupé et trompé..

Malgré tout, il s'est trouvé - une fois - un juge dont le jugement contre le conseil de gérance remet les pendules à l'heure :

"De raad van beheer en haar leden vergeten duidelijk dat de enige taak die de wet aan haar tovertrouwd is : "de syndicus bij te staaan en toezicht te houden op zijn beheer" (artikel 577 - 7 § 1, 1°, c B.W.).

"De leden van de raad van beheer verliezen duidelijk uit de oog dat zij geen orgaan vormen van de mede-eigendom - de V.M.E. kent maar twee organen : de algemene vergadering en de syndicus - en strikt genomen persoonlijk aansprakelijk blijven voor hun daden.

"Hetgeen de raad van beheer thans doet overschrifdt de aldus omschreven bevoegheidev duidelijk.

TRADUCTION :

"Le conseil de gérance et ses membres oublient manifestement que la seule tâche que la loi leur confie est : "assister le syndic et contrôler sa gestion" (article artikel 577 - 7 § 1, 1°, c du code civil).

"Les membres du conseil de gérance perdent manifestement de vue qu'ils ne constituent pas un organe de la copropriété - l'ACP ne connaît que 2 organes : l'assemblée générale et le syndic - et au sens strict restent personnellement responsables de leurs actes.

"Ce que fait actuellement le conseil de gérance dépasse manifestement ses compétences ainsi définies.

petitfuret · #24 15-01-2007 10:54:41

Bravo pour Marianne, quelle excellente description si vivante de ce qui se passe trop souvent hélas dans les prétoires en Justice de Paix....

Effectivement, il y a une sorte de complicité palpable entre tous les acteurs sauf bien entendu pour le pauvre copropriétaire qui proteste avec raison et demande l’application de l’article 577 .

Le dindon de la farce sera le malheureux coproprpriétaire qui a l’immense tort de ne pas vouloir continuer à être dupé et trompé.. Et la loi étant trop laxiste, il devra payer deux fois et son avocat et suivant sa quote-part l’avocat de l’ACP, imposé naturellement par le syndic, avocat chargé de le massacrer publiquement dans ses conclusions…..

Mais, pour remédier à cette injustice flagrante, il est permis par la loi de citer aussi directement le syndic, c’est-à-dire, de lancer une citation contre l’ACP qui est automatiquement représentée en justice par son syndic mais également contre le syndic en personne, qu’il soit bénévole donc copropriétaire sur place ou syndic professionnel.

Ce que nombre de personnes oublient et que les avocats consultés par les copropriétaires se gardent bien de faire savoir à leurs clients.et pour cause……

Bref, les choses étant ce qu’elles sont quant aux multiples problèmes soulevés dans les copropriétés forcées, les jugements en première instance (en Justice de Paix), étant peu satisfaisants pour le copropriétaire lésé et déçu, il reste à ce dernier à faire appel…. Là il s’agit d’un tribunal à trois Juges et non plus à un seul….

Des téméraires s’y risquent actuellement, ce qui a fait dire à un avocat spécialisé dans la défense des syndics professionnels : il y une véritable explosion des procès.

Il est aussi possible de se défendre seul en Justice de Paix.....ce qui énerve beaucoup les professionnels du droit....et ne coûte pas trop cher au copropriétaire qui le fait.... il peut demander une indemnité pour frais administratifs ce qui correspond en gros aux indemnités de procédure accordées, elles, aux avocats

Oldman-0550 · #25 15-01-2007 10:08:58

Oui, Marianne, il faut arrêter ces connivences du syndic avec le "conseil de gérance", véritable oligarchie avec laquelle le syndic constitue son gouvernement de l'ombre, au détriment de l'assemblée générale qui devient une farce.

Bravo Marianne, pour cette impeccable description de ce révoltant système infernal (que SNP, CNIC et autres veulent renforcer, à notre détriment).

Oui, comme l'impose d'ailleurs la loi :
le syndic doit être "seul responsable de sa gestion" - à plus forte raison s'il est professionnel, donc inscrit à l'IPI.

Comme en France !

La Cour d'Appel de Paris a sanctionné un syndic professionnel pour ne pas avoir informé l'assemblée générale du caractère discutable de la conformité de la décision avec le règlement de copropriété.

En sa qualité de professionnel de la gestion immobilière le syndic professionnel est tenu à une véritable obligation de conseil. Il doit attirer l'attention des copropriétaires sur le caractère illicite ou contraire au règlement de copropriété d'un projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale.

Dans un arrêt du 26 février 2004 la cour de Paris a jugé que le syndic était en faute de ne pas avoir attiré l'attention d'une assemblée sur l'illégalité d'une décision qu'elle se proposait de prendre.

Dans un arrêt de la même cour, en date du 22 septembre 2004, le syndic a été déclaré responsable de la faute commise en s'abstenant d'informer l'assemblée du risque d'annulation d'une décision.

Comme disait Tintin : je ne laisse pas les autres décider à ma place.

Marianne · #26 14-01-2007 20:59:20

Révolté par la conduite du couple infernal syndic/conseil-de-gérance qui profite de l'inertie générale pour exercer un pouvoir oligarchique, pour se réserver des privilèges, pour se créer des rentes de situation et régenter la copropriété selon ses propres intérêts, un copropriétaire idéaliste peut demander courageusement à la justice de rétablir l'ordre et la loi.

Il lui faudra tout d'abord dénouer les cordons de sa bourse pour se payer les services d'un avocat et faire face à quelques frais généralement quelconques mais qui s'accumuleront vite.

Ce Don Quichotte devra citer à comparaître non pas le syndic qui a ourdi toute l'affaire et commis les fautes mais l'ACP qui est complètement innocente et qui n'est qu'un instrument entre les mains du syndic.

Après quelques années de patience et de compléments d'honoraires, le copropriétaire courageux se retrouvera devant le juge de paix en compagnie de son propre avocat mais aussi de l'avocat du syndic qui représentera l'ACP et qui demandera sa condamnation. L'avocat du syndic portera deux casquettes, celle du syndic et celle de l'ACP, c'est-à-dire celle du voleur et celle du volé.

Tout cela est parfaitement normal puisque la loi a été faite sous la dictée du lobby des syndics. C'est la seule explication rationnelle à cette situation absurde.

Non seulement le syndic n'est pas à la cause mais même si la loi dit qu'il est responsable de la gestion, elle ne prévoit aucune sanction en cas de manquement… Assuré de l'impunité, il peut donc dormir sur ses deux oreilles.

On sait que les juges de paix et les avocats sont friands d'avantages qui flattent leur ego. Ils ne résistent pas aux invitations d'organismes que les syndics ont noyautés de longue date comme le SNP ou le CNIC par exemple. Ils montent à ces tribunes pour pérorer et expliquer ce qu'ils ne savent pas. Après quoi, ils sont entourés de prévenances par les syndics organisateurs, reçoivent l'un ou l'autre petit cadeau et terminent la soirée dans un restaurant, étoilé de préférence.

Dans le prétoire où le copropriétaire plaignant comparaîtra, il est vraisemblable que le juge, le syndic et les deux avocats appelés à se rencontrer pour examiner la cause seront de vieilles connaissances pour avoir fait ribote ensemble à l'occasion de l'un ou l'autre colloque, conférence ou réception. Et si par hasard ce n'était pas le cas, l'usage des tribunaux, tellement perméable aux affinités, guidera la conduite des intervenants.

Entre gens de bonne compagnie, on se fait des politesses.

Le juge n'appliquera pas la loi, il l'interprétera et, pour dire vrai, il la fera.

Ainsi, après avoir fait le plus grand cas des procès-verbaux mensongers du syndic, le juge admonestera sévèrement le plaignant avant de le débouter et de le condamner non sans s'interrompre par moment pour sourire à ses amis et complices, syndic et avocats accoudés à leurs pupitres.

Et, à l'occasion de l'assemblée suivante, le syndic ne manquera pas d'ironiser sur l'outrecuidance du copropriétaire qui a été aussi cruellement remis à sa place par la justice. Avis aux amateurs.

MarcelDufo · #27 14-01-2007 13:08:31

Tant que les copropriétaires auront la stupidité de donner leur procuration à un dictateur, la dictature règnera.
Si les copropriétaires donnent leur procuration à un démocrate, la démocratie règnera.

(Proverbes qui auraient pu être chinois - à méditer par Marianne)

Tintin · #28 13-01-2007 01:39:05

Un bon conseil, méfiez-vous de Marianne, car elle sait avec exactitude, ce qui se passe dans mon AG. Comment fait-elle est un mystère.
Tintin

luc · #29 12-01-2007 13:28:13

La description de la messe pontificale, décrite par Marianne, est tout à fait correcte et appliquée annuellement dans mon ACP.

Et aussi dans la plupart de ceux que je connais dans ma commune. Pour autant qu'il y a un CG.

Pour ceux sans CG, là un débat réel est la norme lors de l'AG, sauf dans le cas d'un CP majoritaire.

Zitoun-5136 · #30 12-01-2007 13:11:51

Les propos de Tintin vont dans le sens de ce que j'ai dit précédemment concernant ce forum et la relation d'une assemblée générale par Marianne correspond en tous points au déroulement des AG de mon ACP depuis 10 ans et au compte-rendu de la dernière AG .

Le syndic a fait applaudir les membres du CdG et des vérificateurs aux comptes...comme le faisait le syndic précédent jusqu'au moment où le CdG a décidé de le virer, ainsi que l'avocat dit "de copropriété", en invoquant alors les griefs que nous formulions depuis 8 ans.

Aujourd'hui, on joue exactement la même pièce, mais avec d'autres acteurs (syndic + avocat).

Mac · #31 12-01-2007 12:23:48

Bravo Marianne, rien a ajouter, je confirme et signe

Marianne · #32 12-01-2007 10:35:52

L'assemblée générale permet à tous les copropriétaires de s'exprimer, d'être entendu, de proposer, de critiquer. Chapeau bas, voici la démocratie.

Le syndic commencera par décider de la date de l'assemblée, du lieu et de l'heure où elle se tiendra. Il rédigera ensuite l'ordre du jour en sélectionnant les points qui lui conviennent et en négligeant ou modifiant les autres, en rédigeant son texte de manière suffisamment générale et imprécise pour que l'on puisse prendre un bœuf pour une vache.

Les copropriétaires seront convoqués par courrier ordinaire pour faire des économies ce qui permet aussi d'omettre dans le listing l'un ou l'autre contradicteur qui pourrait perturber la sérénité des débats.
Afin de bien préparer l'assemblée, le syndic enverra un de ses sbires collecter les procurations en sonnant aux portes et en sollicitant les copropriétaires. Comme des bailleurs ont l'habitude de lui envoyer leurs procurations en blanc, il les transmettra au président du conseil de gérance, un homme sûr. Si le quorum n'est pas atteint, le syndic sortira de sa poche quelques procurations en blanc qui le complèteront opportunément.

Dès lors qu'une majorité confortable et parfois même qu'une unanimité est assurée, la messe peut commencer. Les officiants louangeront le syndic et le conseil de gérance, approuveront tout et n'importe quoi, et si des mal-pensants osent s'exprimer, ils seront interrompus, contredits, discrédités, montrés du doigt et voués aux gémonies. Fermez le ban !

Il restera encore au syndic et à son conseil de gérance la tâche de rédiger le procès-verbal. Ils s'en acquitteront avec la conscience du devoir accompli. Ils reprendront les points de l'ordre du jour en oubliant, transformant ou ajoutant des décisions qui de toutes façons ne correspondaient pas au niveau intellectuel de l'assemblée mais qu'ils ont dû adapter à leur corps défendant dans l'intérêt général. Le tout sera assaisonné de commentaires appropriés qui changeront ce brouet innommable en caviar de la Caspienne.

Quant aux mal-pensants, ils pourront toujours râler ou aller en justice. Ou rentrer dans le rang et se taire désormais, ce qu'ils feront pour la plupart.

Et voilà pourquoi les assemblées des copropriétés se déroulent devant des sièges vides.

Tintin · #33 12-01-2007 01:22:04

Je remercie tous les intervenants sur ce sujet. Il faut être bien conscient qu'il est impossible de trouver des solutions concrètes à travers un forum.
Pour résoudre un problème, il y a des techniques très élaborées à respecter, il faut réunir autour de la table, des personnes qui sont dans l'obligation de trouver une solution et surtout la volonté de trouver une solution. Il faut surtout un leader qui dirige le groupe vers l'objectif à atteindre.
La primauté du débat sera de connaître l'objectif, de définir le problème qui empêche l'objectif d'être atteint et enfin de corriger le problème.

Un forum, c'est en fait un "Brain storming" (un assaut de ses méninges). Ceci a été inventé au Japon dans les années 80. Quand il y avait un problème à résoudre, on réunissait tous les acteurs dans une salle, chacun donnait son avis et sa solution, même la plus idiote ou la plus farfelue. Chacune des propositions est inscrite sur le tableau, ensuite le leader les reprend une à une, pour les soumettre à la réflexion du groupe. Il écarte toutes celles qui n'apportent aucune solution, on retient celles qui ont un lien entre-elles, pour finalement retenir, la meilleure réponse possible, qui sera souvent un mélange de diverses idées.
Ceci est une technique qui n'est plus de mise aujourd'hui, car l'entreprise évolue tous les jours.
Un forum, c'est comme si dans l'entreprise, on essayait de résoudre les problèmes par des échanges de courriers électroniques.
Donc ne nous leurrons pas, nous savons tous, que nous n'allons pas résoudre les problèmes de la copropriété sur les forums.
Il reste juste à espérer que le monde politique prenne la peine de lire les forums, c'est à lui qu'incombe la responsabilité de trouver les réponses adéquates aux problèmes des citoyens.
C'est aux élus de la nation, qu'il appartient de prendre le leadership de la résolution des problèmes.
Ont-ils le temps ? Ont-ils la volonté ? Ont-ils la capacité ? Ont-ils l'envie ? Ont-ils la liberté d'agir ? Ont-ils la motivation ?

Réfléchissons sur le rôle du politique, en réalité que contrôle-t-il ? L'économie est archi dominée par les multinationales et leurs groupes de pressions. Moralité le monde politique est soumis à leurs dictats. Tout au plus, chaque pays essaye de trouver la meilleure carotte pour attirer les investisseurs. Sans investisseurs, c'est la récession qui s'installe avec le chômage qui l'accompagne.
Ce problème, qui le prend en charge ? Le monde politique évidemment, il n'a pas le choix. Moralité nos élus ne font plus que du social car c'est encore la seule chose qu'ils peuvent contrôler. Le politique s'occupe en priorité de ce qui n'est pas rentable économiquement.
Ecrire une loi sur la copropriété, à votre avis, cela relève-t-il du social ou de l'économique ?
Notre chère Ministre des affaires sociales en Wallonnie, refuse de s'occuper des seigneuries copropriétés, sous le prétexte que ses résidants font parties des nantis de la société, donc elle n'y trouve aucun intérêt à les défendre. Idem pour la copropriété qui est sous le contrôle des puissants bailleurs. Ce sont des problèmes d'ordre privatif, quel intérêt pour le monde politique. Pour les capitalistes, tout va bien laissons faire, pour la gauche, ce n’est pas à nous de régler les problèmes des nantis. Il reste les minoritaires, ceux là, la justice est là pour résoudre leurs problèmes

Ce forum démontre de manière incontestable, qu'il y a un problème grave dans la gestion des copropriétés, s'il peut être lu par quelques politiciens, il aura déjà atteint une partie de l'objectif. Si des politiciens tentent d'améliorer la gestion des copropriétés, ce sera une deuxième partie de notre objectif atteint.
Il reste à résoudre les problèmes de fond qui sont largement évoqués dans ces forums. Va-t-on se bander les yeux, se couvrir les oreilles et se boucher la bouche encore longtemps ?
Pour chaque problème posé, il y a 10 solutions différentes proposées. Qui faut-il écouter ? Qui a la bonne réponse ? Même les magistrats ne sont pas d'accord entre-eux.
Moralité que tous ceux qui rencontrent des problèmes, n'hésitent pas à les évoquer sur les forums, ils auront le mérite de mettre en évidence la réalité du quotidien des copropriétaires responsables.
Que ceux chez qui tout va bien, nous expliquent ce qu'ils font pour que tout aille bien. Nier les problèmes des autres est de l'obscurantisme. Sont-ils vraiment certains que tout va bien, ont-ils pris la peine de mettre en doute les informations qu’ils reçoivent ? Réagissent-ils en économistes ou en moutons ?
Ce n'est pas parce qu'on est jamais venu voler chez vous, que les voleurs n'existent pas. Sans doute, avez-vous installé une alarme performante ou que vous avez eu beaucoup de chances jusqu'à présent.
MORALITE UN FORUM SUR LA COPROPIETE EST FAIT ESSENTIELLEMNT POUR DENONCER LES PROBLEMES ET NON POUR LES RESOUDRE. LES CONSEILS SONT UTILES, CAR ILS PEUVENT VOUS EVITER CERTAINES ERREURS QUE D’AUTRES ONT COMMISES AVANT VOUS
A chacun de trouver celui qui lui semble le plus correct.
Tintin

luc · #34 11-01-2007 22:12:46

Le problème actuel est que le syndic impose sa méthode de voir les choses, et qu'il n'y pas de document de référence (règlement de syndic, ...), accepté dès le départ par toutes les parties en connaissance de choses.

La couche que j'ajoute est une couche naturelle, qu'on applique pour de grands projets personnels (construction maison, ...), firmes, commandes pour l'Etat.

Mais pour les ACP cette couche serait superflue ?

En voulant simplifier on donne trop de cartes à l'organe exécutif (= le syndic). L'organe décisionnel (l'AG) se retrouve automatiquement dans une situation déséquilibré. D'où la problématique actuelle.

Après 1994 l'AG de mon ACP est parti avec un nouveau élan et s'est senti un peu plus responsable.

Avec comme résultat entre autres le projet "sécurité". Il a été traité par un groupe de travail où seulement le président était nommé par l'AG (et n'appartenait pas au CG). Il y en est sortie des propositions valables (un par un délibéré et approuvé ou rejeté à l'AG). C'était un fonctionnement normal d'un AG, comme je l'avait rêvé.

Mais ce groupe c'est heurté au pouvoir en place (à ce moment) et s'est lentement disloqué.

Le problème est qu'on a entamé le projet, sans le cadrer dans une structure plus générale. Le pouvoir en place en a profité pour lentement déstabiliser ce projet (en poussant entre autres à des investissements hors prix à ce moment).

Le groupe de travail a aussi négligé de faire une différence entre le bût à atteindre et les objectifs à long, moyen ou court terme. Ce qu'un règlement peut imposer d'office. Parce que ce règlement peut contenir aussi un sorte de check-list d'élément qui sont obligatoires avant la soumission d'un projet à la délibération et vote de l'AG.

Donc tout est rentré dans le rang vers 1998, avec comme conséquence une lettre virulente d'un des derniers membres de ce groupe.

Cette lettre est encore la bible du groupe à laquelle j'appartiens. Mais l'auteur appartient maintenant au pouvoir en place. Ceci démontre bien que tout évolue.

Cet exemple pour vous dire que ma proposition est réaliste, mais il faut d'abord une armature (= le règlement), avant de l'habiller (= projets concrets).

Comme Grmff l'a dit: la loi ne tire qu'un cadre. C'est au CP de définir dans ce cadre ce qu'ils veulent.

Mais comme Zitoun le dit: il faut d'abord que tous les parties respectent la loi.

Dans ma proposition un CG est superflue, comme avancé par Marianne. Il peut facultativement jouer un rôle non-exclusive dans un stade ultérieur (pour les grands ACP): contrôler si les décisions de l'AG ont été exécuté comme il faut.

curieux · #35 11-01-2007 21:16:33

luc a écrit :

Le problème est qu'on choisit d'abord un syndic.
Mais en fait il faut d'abord proposer un cahier des charges pour le syndic, puis l'amender et approuver. Puis on envoie ce cahier des charges aux candidats-syndics.
Comment y arriver? En nommant un vrai avocat de l'ACP, indépendant du syndic. C'est a lui de guider l'AG dans cette procédure, en absence du syndic en fonction.
Comme il n'y a rien de contrôler, le CG doit (comme organe) s'abstenir de ce débat.
Ce cahier des charges (ou règlement du syndic) formera le check-list pour le syndic. Ce cahier doit être équilibré. Comme le règlement e copropriété prévoit des amendes en cas de non-exécution, le règlement du syndic doit-aussi en prévoir quand le syndic n'exécute pas ses tâches correctement.
Puis (ou d'abord) on fait de la même façon un règlement du conseil de gérance (et ou vérificateurs). Tout CP devrait explicitement accepter ce règlement, s'il est candidat.
Cette solution (cahier des charges) est utilisé pour rénover et/ou construire une maison individuelle. Pourquoi pas pour la copropriété?

merci de faire part de propositions structurées à visées construcitves.

Mais ne proposez-vous pas de faire "plus de la même chose" et de reporter le même problème à un autre niveau ? A savoir ajouter un degré dans le processus de gestion. Il faudra arriver à un accord sur le choix de l'avocat, sur le résultat de son travail (cahier des charges). Sera-ce plus simple que de trouver un accord sur le syndic et sa gestion ?

Le problème actuel, quand problème il y a, ne vient pas d'un manque de directives, réglements ou lois mais du non respect de ceux-ci.

Mac · #36 11-01-2007 19:05:22

Mais le probleme que les autre peuvont le faire (CG avec S)

Zitoun-5136 · #37 11-01-2007 18:58:24

luc a écrit :

Cette solution (cahier des charges) est utilisé pour rénover et/ou construire une maison individuelle. Pourquoi pas pour la copropriété?

Mais Luc, parce que les règles qui s'appliquent à une habitation individuelle ne s'appliquent malheureusement pas dans une copropriété.

Vous ne faites pas ce que vous voulez !

Zitoun-5136 · #38 11-01-2007 18:54:21

En juin 2006, sur un autre forum PIM

Grmff a écrit

Date : 20/06/2006 à 09h26
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Quelque stats (pour que de l'Histoire on en retienne le cour)

11 posteurs de plus de 100 messages:
Colet 173
Francis 412
Giannigianni 511
Grmff 1500
Immorp 191
Jacq: 196
Kaplan 134 (tiens, on ne l'entend plus, celui-là)
Luc 249 (idem...)
Mac 99 (pareil)
SNP 320
Pim (tiens il est revenu celui-là...)
Zitoun 154
... qui font à eux 11 un total de 5300 messages.

905 membres (dont pas mal qui n'ont jamais rien posté. J'ai jamais compris pourquoi les gens s'inscrivaient sans rien poster...)

1768 questionnements suivis de 9568 réponses. On pourrait croire que cela fait plein de réponses pour le même message. Mais en fait, les 11 posteurs fous font la moitié des messages. Sans compter que de nombreux messages ont été posté avant que l'enregistrement ne devienne obligatoire.

Donc, on a en moyenne, une question, plusieurs réponses... et tellement peu de feedback par la suite. Je suis même sûr que jamais Pim n'en a reçu de boîte de chocolat.

J'en profite donc pour remercier ceux qui viennent nous raconter la suite des histoires et nous faire profiter de leur bonnes ou mauvaises expériences.

Grmf!

*********************

PIM a écrit
Date : 20/06/2006 à 10h12
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Amusantes ces stats.
- Je confirme n'avoir jamais reçu l'une des nombreuses boîtes de chocolat promises. Sinon, j'aurais partagé.

- Les inscrits qui ne postent rien: effectivement, c'est un mystère. Ils ont peut-être cru que pour pouvoir lire les messages, il fallait s'inscrire

- l'essentiel des messages sont des réponses émanant d'une dizaine d'habitués. C'est normal. C'est assez typique de la plupart des forums (de toutes sortes)

- On peut supposer (et espérer) que les gens n'ont pas tous les jours des problèmes différents en immobilier et qu'ils viennent donc ponctuellement dans ce forum avec un problème épisodique qui leur arrive.

- les forums consacrés à l'informatique reçoivent de leurs visiteurs des messages plus nombreux, car, en informatique, le couac arrive tous les jours...

- absence de feedback quand cela s'arrange : mwouais. Il y a tout de même de très nombreux "merci PIM"
Sinon, effectivement, les posteurs fous ont une tâche ingrate. Mais, les passionnés, cela existe.

- quelques "posteurs fous" disparus: ce sont surtout quelques "spécialistes" de la copropriété, dont certains qui prenaient PIM pour leur cour de récréation.

Ils ont peut-être emporté leurs sacs de billes ailleurs...
Je n'en sais rien.

Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières s.a.
+32.2.343.59.59
--------------------

Je pense que PIM devait savoir en ouvrant un forum sur la copropriété que cela risquait de susciter des réactions (parfois) vives.

Certains viennent ici pour obtenir un renseignement, d'autres pour faire part de leur expérience, souvent plus malheureuse qu'heureuse, certains participent activement aux démarches en vue d'une modification de la loi, mais JAMAIS les intervenants de ce forum ne viennent ici pour y foutre le b...

Non PIM, nous ne considérons pas votre forum comme une "cour de récréation", nous ne venons pas ici pour chercher à nous défouler, encore moins pour y jouer aux billes.

J'espère que vous comprenez que certains intervenants luttent depuis de très nombreuses années en ayant l'impression de se battre contre des moulins à vent.

Il est normal qu'ils se posent la question du "POURQUOI" et essayent d'y répondre et qu'en l'absence de réponse la nervosité s'installe.

Certains sont allés en justice et ont été condamnés sur l'autel d'un soi-disant intérêt commun, parce que certains Juges ne peuvent pas encore admettre que l'on puisse avoir raison seul contre des majorités dignes de républiques bananières.

Il n'est pas normal d'obtenir des majorités de plus de 90%

Lorsque je lis des interventions sur les autres forums, je constate que les solutions données sont très simples. La preuve en est la brièveté des sujets traités.

Ici, et de nombreux cas le démontrent, il est rarement possible de suivre les conseils "simples" qui sont donnés.

Vous avez été le rédacteur de "Réflexions immobilières" et j'ai beaucoup apprécié vos articles.

Le ton que vous utilisiez à l'égard des dirigeants de l'IPI (de l'époque)n'était pas différent de celui qui est utilisé ici.

Et puis, il y a la météo...

comme disait ma grand-mère "Y doit y avoir du grrand vent...les béétes sont nerveuuuses" !

P.S. Je n'ai pas pris les intervenants pour des bêtes !!

luc · #39 11-01-2007 18:21:04

Le problème est qu'on choisit d'abord un syndic.

Mais en fait il faut d'abord proposer un cahier des charges pour le syndic, puis l'amender et approuver. Puis on envoie ce cahier des charges aux candidats-syndics.

Comment y arriver? En nommant un vrai avocat de l'ACP, indépendant du syndic. C'est a lui de guider l'AG dans cette procédure, en absence du syndic en fonction.

Comme il n'y a rien de contrôler, le CG doit (comme organe) s'abstenir de ce débat.

Ce cahier des charges (ou règlement du syndic) formera le check-list pour le syndic. Ce cahier doit être équilibré. Comme le règlement e copropriété prévoit des amendes en cas de non-exécution, le règlement du syndic doit-aussi en prévoir quand le syndic n'exécute pas ses tâches correctement.

Puis (ou d'abord) on fait de la même façon un règlement du conseil de gérance (et ou vérificateurs). Tout CP devrait explicitement accepter ce règlement, s'il est candidat.

Cette solution (cahier des charges) est utilisé pour rénover et/ou construire une maison individuelle. Pourquoi pas pour la copropriété?

Marianne · #40 09-01-2007 06:32:22

La gestion d'une copropriété est divisée en quatre entités : le syndic, le conseil de gérance, l'assemblée générale et l'association des copropriétaires.

A l'intérieur de ces quatre parties fondamentales, les pouvoirs sont inégalement répartis. Même si la loi dit le contraire, tous les pouvoirs émanent du syndic. Il règne et gouverne. Il est le seul maître après Dieu (et même avant, semble-t-il).

Le conseil de gérance est composé presque toujours de copropriétaires incompétents et adulateurs du syndic. Les membres du conseil de gérance mangent dans la main du syndic ; ils picorent les miettes qu'il abandonne à ces seconds couteaux pour les maintenir à sa botte ; ils craignent de déplaire car la sanction est alors à la mesure de l'offense.

L'assemblée générale ratifie les décisions du syndic qui a rédigé l'ordre du jour ; elle lui donne quitus pour sa gestion totalitaire, pour sa conduite interlope, pour ses comptes incontrôlés. Elle le met à l'abri de toute poursuite civile ou pénale en prenant sur elle ses manquements et ses fautes. Les éventuels contradicteurs sont injuriés, humiliés, cloués au pilori et parfois victimes de voies de fait pour avoir manqué au respect qu'ils doivent au maître.

L'association des copropriétaires est sans doute le meilleur allié du syndic. Lorsqu'un copropriétaire est mécontent d'une décision illégale prise par le syndic, il doit aller en justice et citer à comparaître, non pas le syndic comme la logique le voudrait mais l'association qui n'en peut rien. Décidément, les voies de la justice sont impénétrables mais toutes acquises aux manigances du syndic. Pourquoi se gênerait-il puisque la soupe est servie ?

Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

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