Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Ce qui m'a intrigué que mon syndic refuse de dire sur base de quel diplôme il a été agréé.  L emien a probablemen une formation de vendeur. Initiallement les 3 associés actifs de la firme étaient un syndic (ancien de la firme G. du promoteur A.), un expert-immobilier (travaillant pour el Cadastre) et lui, le vendeur (d'abord immobilier puis aussi courtier d'assurances). En plus son épouse comme avocat.

Bonne équipe avec une expérienec varié et cohérente.  Mais avant 2000 les deux ont quitté un par un le bateau il y a dix ans et pas remplacé. Il est seul (avec sa femme) et se base en fait sur les routines existantes, pour tout ce. Sa femme a dû quitter suite à la nouvelle déontlogie des avocats.

Dans la première lettre qu'il a envoyé aux CP cette année il a même effacé les références de son agrégation (dans les deux langues). Un hasard? Un problème technique? J'ai vérifié à l'IPI il n'a pas été rayé ni suspendu. Bizarre.

Responsable envers qui ??? Je l'ai cité en personne dans un procès  ... j'ai du faire marche arrière et dans le futur seulement citer l'ACP. Sauf si je demandais un syndic provisoire, ce qui avantage ... le syndic. Il vient alors avec 2 avocats (= son assureur vient avec 2 avocats). Trois avocats contre le mien = trois possibilités de ralentir l'affaire.

Si j’approuve Marianne quant à la réalité du couple infernal syndic-conseil de gérance dans certaines ACP, je ne la suis plus lorsqu’elle tente de généraliser cette situation, même si je suis convaincu que ce soit loin d’être marginal comme d’autres tentent de le faire croire !

Par contre, je crains la tache d’huile si on laisse faire.

A Grmff, qui affirme que la majorité des syndics qu’il connaît sont honnêtes, tout en refusant de s’interroger sur la situation à Bruxelles, je répondrai que sur les 15 syndics, dont j’ai pu suivre la gestion et qui ne géraient pas de petites ACP, je n’en connais qu’UN SEUL dont la gestion était parfaitement transparente et qui acceptait le dialogue sans mettre au ban de l’ACP le CP qui aurait eu l’outrecuidance de lui poser des questions sur la gestion.

J’apprécie que Grmff signale que dans les ACP qu’il gérait il y avait de nombreux « opposants », ce qui est parfaitement sain et le signe d’un réel dialogue.
Cela me change des unanimités auxquelles je suis habitué depuis 10 ans !

A Curieux, qui s’interroge sur la passivité des CP, je lui demanderai pourquoi les CP qui souhaitent s’investir dans la gestion de leur ACP, comme moi et la plupart des CP intervenant sur ce forum, sont systématiquement écartés par leur syndic et le conseil de gérance…alors que l’on ne cesse de nous bassiner les oreilles qu’il n’y a pas suffisamment de candidats pour cette mission !!!

Je ne connais pas le parcours de Curieux, « copropriétaire banalisé » mais je dirai qu’il ne faut pas se voiler la face. La réalité telle que certains la décrivent est malheureusement bien présente surtout dans certaines grosses ACP et je ressens chez lui comme un malaise à envisager cette réalité.

Ceci explique probablement la passivité d'une majorité toujours plus grande de CP aux AG.

Pour son confort, il vaut mieux ne rien savoir !

Désolé Curieux de vous avoir peut-être perturbé le sommeil.
Pour ma tranquillité,  j’aurais préféré ne JAMAIS savoir et croire que TOUT allait pour le mieux dans le meilleur des mondes, puisque tout fonctionnait à l’unanimité comme le suggéraient les PV que j’avais consultés avant d’acheter !!!

C’est grâce à la collaboration de certains responsables de l’IPI que nous avons été mis en contact avec des copropriétaires qui vivaient une expérience similaire à la nôtre et avec les mêmes techniques de dissuasion. Nous n’avons pas été rassurés. Certains, sur les conseils et avec l’aide de l’IPI, avaient entamé des démarches importantes.

Curieux demande quelle solution simple adopter en cas de problèmes dans une ACP.

Dans les cas graves dénoncés, à savoir un pouvoir dictatorial, abusif et incontrôlé, je pense qu’il n’y a pas d’autre solution que de lui opposer un contre pouvoir comme nous l’avaient suggéré certains responsables de l’IPI …il y a dix ans.

C’est ce que nous avons tenté de faire en créant alors une commission de contrôle des comptes. Nous étions 6 CP sur 102. Nous avons investigué et fait rapport aux CP par un toute boîtes.
Le syndic et le conseil de gérance ont considéré cela comme une déclaration de guerre, arguant que si l’AG avait élu des vérificateurs aux comptes, il n’était pas permis que d’autres CP refassent les contrôles déjà effectués.

Ceci explique probablement pourquoi certains syndics cherchent à s’entourer de contrôleurs qui ne savent pas ce qu’il faut contrôler et qui dépendent du syndic pour les contrôles qu’ils peuvent effectuer!!

Ceci expliquerait aussi les rejets de nos candidatures (dérangeantes pour les gestionnaires ) .

Inutile de préciser que nous nous sommes cassé les dents et que nous avons ainsi encore renforcé la toute-puissance du couple infernal jusqu'au jour, 8 ans plus tard, où le conseil de gérance en a eu marre du syndic et a décidé de le virer !!

Actuellement, c'est un nouveau couple infernal syndic-conseil de gérance avec les mêmes techniques !

L’IPI, à sa création, avait rassuré les copropriétaires plaignants car il y avait alors des responsables qui voulaient réellement assainir la profession d’agent immobilier et lui « redonner ses lettres de noblesse » car « elle en avait bien besoin » comme le signalait la campagne de presse de l’époque.

Puis, brusquement, alors que la fameuse loi cadre n’avait pas changé d’un iota, le bateau IPI a radicalement viré de bord et nos interlocuteurs ont quitté le navire, à notre plus grand regret.

Ce ne sont ni Pim, ni Grmff qui me contrediront que la suite n’a pas été glorieuse puisque l’IPI a à nouveau changé de cap il y a près de deux ans.
Mais nous, les plaignants, nous sommes comme Sœur Anne, nous ne voyons toujours rien venir même si l’on nous affirme que la bateau avance bien !

Je crois plus exactement que le bateau IPI avance comme ma barque, que j’ai volontairement choisie comme avatar, c’est-à-dire à contre courants.

Allez, courage quand même…klaar om te roeien ? Roeien !

L'expérience (laquelle ?), c'est bien beau mais dans la pratique, qui est le -vrai - syndic, quelles sont ses relations avec le conseil de gérance, qui l'a mis en place ?

Encore un autre témoignage, recueilli hier :

- Chez nous, le responsable change tout le temps. Maintenant, c'est une femme. Et quand on l'appelle, elle n'est jamais là ou jamais joignable.

- Qui est votre syndic ?

- C'est X, la plus grosse boîte de Belgique.
Tiens, à propos, le directeur général a été viré. Il est remplacé par un Français.

No comment !

Immorp,

Dans un récent post sur un autre forum vous avez dit que le syndic devait avoir des compétences en matière comptable, juridique, technique ...et même psychologique !

Connaissez-vous beaucoup de syndics qui peuvent réellement se targuer de telles compétences.

Ont-ils les diplômes requis ?

Je fais partie de ces nombreux copropriétaires souffrant d'un syndic-toutou au service d'un conseil-de-gérance qui flingue toute personne qui manifesterait des vélléités de savoir ce qui se fait avec son argent.

Quand je dis flinguer, c'est à dessein. Les manoeuvres d'intimidations sont là : dégradations de parties privatives (boîte aux lettres, compteur électrique, voiture, etc.), accusations reprises aussi bien par le syndic dans ses procès-verbaux que par l'avocat dans ses conclusions, etc.

J'ai pu constater que je ne suis absolument pas seul dans cette situation, bien au contraire. Je connais un copropriétaire, dans une autre copropriété, qui s'est carrément fait tabasser par son syndic. Evidemment, cette affaire est en justice.

A force d'actions en justice, j'ai pu moi-même comprendre qu'en effet, un syndic-toutou a besoin d'un conseil de gérance puisqu'il lui doit sa place. Tout simplement. S'il fait preuve d'indépendance, comme écrivait un syndic, c'est "buiten" !

Dans un quartier très très chic, le conseil-de-gérance a à sa tête un avocat. Mes amis l'appellent Monsieur 10 %.

Si ces conseils de gérance étaient aussi parfaits que des syndics semblent le prétendre ici, je ne vois absolument pas pourquoi le code de déontologie des syndics lui-même se trouve dans l'obligation de préciser que le syndic ne doit pas donner suite aux injonctions illégales du conseil de gérance.

Pourquoi cette précision ?

Au niveau de la comptabilité :
J'ai fait appel à plusieurs experts-comptables, membres de l'IEC : personne ne peut s'y retrouver dans cette "pseudo-comptabilité" parce que c'est tout simplement de la rigolade : même les additions ne tombent pas juste.

Alors, la comptabilité en partie double, ces syndics n'en ont rien à foutre. Ils sont couverts par leur conseil de gérance, voilà tout.

On me dit qu'il n'y a même pas de diplôme pour être syndic. Eh bien ça se voit.

Je rejoins Grmff dans son analyse. Comme syndic professionnel, j’ai toujours utilisé une comptabilité à partie double. Toutes les copropriétés dont j’ai repris la gestion d’autres syndics professionnels étaient claires, exactes, et presque toujours également « à partie double ». Les seules comptabilités « illisibles » auxquelles j’ai eu à faire provenaient de syndics bénévoles, copropriétaires.
La plupart du temps, ce sont malheureusement certains copropriétaires eux-mêmes qui ne prennent même pas le temps de regarder les décomptes qui leur sont envoyés, et décident, en voyant le total à payer, que la comptabilité est « illisible ».
A les entendre, on pourrait croire que la totalité des charges de copropriété se retrouve dans la poche du syndic…
Le plus souvent, je dois insister pour que la vérification de la comptabilité soit faite par le commissaire aux comptes ou le conseil de gérance….
En ce qui concerne les « allocations gaz », j’ai envoyé à tous les copropriétaires concernés un formulaire à me retourner complété afin de pouvoir, avant le 31/12, renvoyer moi-même à la compagnie les formulaires demandés. Je n’ai été capable de l’envoyer que pour une seule copropriété, car malheureusement, aucune réponse ne m’a été donnée pour 80% des demandes envoyées aux copropriétaires…
Bref, comme Grmff, je m’insurge contre les propos de Marianne qui je l’espère, ne fait que généraliser à torts un cas malheureux dont elle est la victime.

Si le syndic est parfois intelligent, par contre, il est toujours rusé et tyrannique.

Il a une réputation exécrable.

Comment pourrait-il redorer son blason ?

Le syndic pourrait commencer par tenir une comptabilité crédible et fiable en lieu et place des gribouillages qu'il a l'audace de nous envoyer chaque année lorsqu'il consent à les rédiger. Ces ersatz de comptabilités témoignent du mépris dans lequel il tient les copropriétaires. Alors que la comptabilité des copropriétés est des plus simples, le syndic s'ingénie à élaborer un système personnel compliqué, illisible et artificieux. C'est l'aveu d'une volonté de dissimuler et d'entraver le contrôle.

Et où il n'y a pas de contrôle, il y a malversations.

La plupart des sociétés coopératives ont été contraintes de se transformer en S.P.R.L. pour mettre fin aux abus. Elles doivent aujourd'hui tenir des comptabilités régulières. Depuis moins longtemps, les A.S.B.L. aussi doivent se plier à la règle commune même si, comme souvent, elles ne gèrent que quelques ronds de carotte.

Seul le bastion des copropriétés résiste encore. Il faut convenir qu'il est bien défendu. Le lobby des syndics est organisé et puissant. Il a ses relais politiques et judiciaires. Mais les millions d'euros des copropriétés ne peuvent plus être abandonnés aux manœuvres suspectes d'une corporation dont le fleuron n'est pas l'honnêteté.

Aussi longtemps que le syndic refusera tout contrôle sur sa gestion et sur ses comptes, qu'il ne tiendra pas une comptabilité en partie double selon les règles définies par la loi du 17 juillet 1975, qu'il ne sera pas astreint comme l'ensemble des autres secteurs de l'économie marchande ou sociale à tenir les journaux légaux de manière claire, précise, transparente et contrôlable, une suspicion légitime continuera de peser sa personne, sur ses mobiles et sur ses agissements.

Enfin, seule une comptabilité régulière tenue selon les règles permet d'obtenir des comptes exacts.

Et tout ceci n'est qu'un des éléments parmi beaucoup d'autres qui font de l'immense majorité des copropriétés une jungle où les conflits ne peuvent que se perpétuer et se multiplier.

J'espère que les millions de cohabitants des copropriétés de Belgique ont été crédités du montant de leur chèque mazout ou de leur chèque gaz à l'initiative de leur syndic.