Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

grmff · #1 11-01-2007 18:19:55

Avez vous deja donne au moins une conseil constructive ?

Que faites vous donc sur ce forum ?

Excellente question. Ma femme me le demande souvent aussi.

Vous n'avez pas des problemes, vous ne vous plaigne pas, la situation dans le monde de CP est parfait domc ?

J'ai dit ça? Moi? Vous êtes sûr?

Pour moi, je clos cette discussion. J'ai donné mon avis, et je surveille ma tension artérielle

Mac · #41 11-01-2007 17:53:41

Avez vous deja donne au moins une conseil constructive ?
Que faites vous donc sur ce forum ?
Vous n'avez pas des problemes, vous ne vous plaigne pas, la situation dans le monde de CP est parfait domc ?

Zitoun-5136 · #42 11-01-2007 17:51:31

Grmff a écrit :

Citation :Au lieu de prononcer des verdicts, analysez ce que les victimes expliquent, et le problème sera solutionné.
Ce n'est pas moi qui doit solutionner le problème, c'est le CP qui le vit. Il vient chercher des conseils, et fait bien entendu ce qu'il veut avec.
Si le problème est solutionné, pas besoin de mon verdict, effectivement. Mais je n'ai pas lu de solution de la part d'un autre intervenant.
Ceci dit, mon principe est de demander au prestataire choisi d'appliquer les décisions de l'AG, et de tenter de se mettre au service de la copropriété. Sinon, de changer de prestataire. Comme il y a une majorité, c'est facile de changer de prestataire.
Mon conseil était de trouver un syndic qui est d'accord de travailler comme on lui demande. Il faut le trouver avant l'AG, et venir avec à l'AG. Le nommer à l'AG, lui faire faire le PV, et éjecter l'autre.
Si mon conseil ne vous convient pas, je le remets dans ma culotte, et cela s'arrête là. C'est pas moi qui vais tenter de comprendre le mode de fonctionnement de la copropriété de Mac.
Juste un point qui me met mal à l'aise: Mac propose de faire pour 150€ un travail fait pour 500€/mois. Cela lui serait refusé, mais il ne donn pas la raison. C'est parce que c'est du noir?

Entièrement d'accord avec vous Grmff, lorsque l'on a les atouts en main on doit pouvoir les utiliser...sinon

grmff · #43 11-01-2007 17:46:24

Ben, si ce que le conseil de gérance est conforme avec la demande de la majorité, pas de problème.

Mais comme cela ne semble pas être le cas pour 67% des CP...

Bref, arrêtons de jouer sur les mots, parce que j'ai tout doucement le sentiment que ce forum sert de défouloir à certains qui ne cherchent ni conseil, ni solution. Juste une oreille attentive et un débat foutoir défouloir.

Pour l'oreille attentive: 0800 32 123 (numéro donné par Pim.be... lol )

Mac · #44 11-01-2007 17:20:39

Mais notre syndic travaille comme on lui demande, cad il travaille comme CG demande, donc nous ne pouvons pas trouver mieux, pas vrais ?

grmff · #45 11-01-2007 16:48:14

Au lieu de prononcer des verdicts, analysez ce que les victimes expliquent, et le problème sera solutionné.

Ce n'est pas moi qui doit solutionner le problème, c'est le CP qui le vit. Il vient chercher des conseils, et fait bien entendu ce qu'il veut avec.

Si le problème est solutionné, pas besoin de mon verdict, effectivement. Mais je n'ai pas lu de solution de la part d'un autre intervenant.

Ceci dit, mon principe est de demander au prestataire choisi d'appliquer les décisions de l'AG, et de tenter de se mettre au service de la copropriété. Sinon, de changer de prestataire. Comme il y a une majorité, c'est facile de changer de prestataire.

Mon conseil était de trouver un syndic qui est d'accord de travailler comme on lui demande. Il faut le trouver avant l'AG, et venir avec à l'AG. Le nommer à l'AG, lui faire faire le PV, et éjecter l'autre.

Si mon conseil ne vous convient pas, je le remets dans ma culotte, et cela s'arrête là. C'est pas moi qui vais tenter de comprendre le mode de fonctionnement de la copropriété de Mac.

Juste un point qui me met mal à l'aise: Mac propose de faire pour 150€ un travail fait pour 500€/mois. Cela lui serait refusé, mais il ne donn pas la raison. C'est parce que c'est du noir?

Oldman-0550 · #46 11-01-2007 16:47:30

Mac, comme vous le dites : le problème est plus général.

Vous dites : ses comptes sont clairs - mais : il surfacture (... avec la connivence du conseil de gérance)

Vous dites : il est bien structuré - mais : il ne met pas vos points à l'ordre du jour (...avec la connivence du conseil de gérance)

Vous dites : c'est l'un des plus gros syndics de Belgique - mais : il tolère les infractions urbanistiques (... avec la connivence du conseil de gérance).

Bref, le réel problème avec ces conseils de gérance, c'est qu'ils ne sont pas forcément intelligents ni intègres.

S'il y a collusion entre le syndic et le conseil de gérance, on affronte un couple infernal.

Et le pire, c'est que la justice encourage quasiment cette impunité.

Existe-il sur cette planète un deuxième pays dont le système judiciaire oblige la victime à s'attaquer elle-même - et à payer ses frais d'attaque et de défense ?

Mac · #47 11-01-2007 16:14:01

Je ne pense pas. Nous avons eu le ''petit's'' syndic, le syndic actuelle ce un de plus grand et plus connue en Belgique, bien structure, les comptes sont bien claires, ...... Donc je ne vois pas la raison pour le changer. Je pense que ce plutot generale. Comme je vois le grand syndic qui se comporte a la meme facon que ''one men show'' syndic mes opinions sont claires.

Oldman-0550 · #48 11-01-2007 16:07:55

Grmff a écrit :

Au lieu de râler dans votre coin, appliquez ce que je propose, et le problème sera solutionné.
Evidemment, si c'est déjà le 3e syndic, et que vous ne le trouvez toujours pas à votre goût, c'est à se demander si son conseil n'est pas judicieux dans votre cas... et surtout si vous allez encore trouver un candidat repreneur pour une telle pétaudière.

Au lieu de prononcer des verdicts, analysez ce que les victimes expliquent, et le problème sera solutionné.

Evidemment, si vous jugez avant d'analyser, et que vous ne saisissez toujours pas ce dont il s'agit, c'est à se demander si vos conseils sont judicieux, dans ce cas... et surtout, si vous allez réellement pouvoir admettre qu'il y a des problèmes-types dans les copropriétés - qu'il faut impérativement résoudre.

grmff · #49 11-01-2007 15:56:26

Au lieu de râler dans votre coin, appliquez ce que je propose, et le problème sera solutionné.

Evidemment, si c'est déjà le 3e syndic, et que vous ne le trouvez toujours pas à votre goût, c'est à se demander si son conseil n'est pas judicieux dans votre cas... et surtout si vous allez encore trouver un candidat repreneur pour une telle pétaudière.

Mac · #50 11-01-2007 15:49:44

Je viens de recevoir la convocation pour l'AG 25.01 (qui normalement ete prevue pour 15.11) !! Evidament syndic n'a pas pris en compte nos demandes (meme si ils etait envoyees par recommande par mon avocat). Evidament les ''problemes imaginaires'' de CG sont bien sur l'ordre du jour. BNravo le sYNDIC's profffffffesssssionelllllllesssssssss

Oldman-0550 · #51 11-01-2007 15:41:11

Voilà bien le couple infernal dans toute sa splendeur.

Chaque partenaire, qu'il porte ou non la culotte, a besoin de l'autre pour faire fonctionner ce couple d'enfer.

Mac · #52 11-01-2007 15:25:02

Oui, nous avons cet majorite et nous somme deja a la 3 syndic, rien ne change. Nos PV sont toujours differantes de decisions prises par AG (ont oublie de compter un ou deux voix, ont deforme les mots, ...). Syndic dit que ce le membres de CG qui decidant de la forme finale de PV (ils fonts les ''corrections'') et ce aussi eux qui decidons les points a discuter a l'AG. Le probleme que ce le Syndic qui assiste d'avoir un CG pour pouvoir ''mieux gerer i'immeuble''. Et pour tant nous sommes une petite cp - 12 cp. Nous avons essaye de supprimer CG (pas de decharge au CG, pas de vote pour ses membres, pas de candidates, .....), mais ce de nouveau le syndic qui ne veut pas !!!!

grmff · #53 11-01-2007 15:08:34

Avec 67% des quotités, on peut dégommer le syndic et en nommer un autre. C'est bien entendu ce qu'il faut faire.

Il faut avoir un autre syndic sous la main, candidat repreneur, le nommer lors de l'AG, faire un PV de l'AG, et laisser le nouveau syndic se dépatouiller avec l'ancien.

Tant qu'à faire, je conseille également de changer le conseil de gérance.

Mais avez vous vraiment 67% des quotités?

Mac · #54 11-01-2007 15:04:48

Nous sommes arrivees aux memes conclusions, que faire ?
Suivre les ''conseilles'' de Syndic : achete un villa.
Facile pour qqn qui utilise argent des autres (cp) pour gerer leurs bien (app) sans aucune responsabilite (ni civile ni morale).

Oldman-0550 · #55 11-01-2007 14:56:29

Alors ça, ce n'est plus du surréalisme à la Belge, c'est carrément du délire judiciaire !

67 % (en quotités) des copropriétaires ne sont pas d'accord avec les magouilles du couple infernal syndic-conseil de gérance.

Et que doivent-ils faire, ces majoritaires ?

Attaquer une ACP où ils sont majoritaires !

Avec tous les frais que ça induit, càd que ces majoritaires vont payer :
1) leur avocat
2) l'avocat du syndic - à hauteur de 67 % de la facture - lequel avocat reçoit ses instructions du syndic/conseil de gérance

On est soufflé !

Mac · #56 11-01-2007 11:45:39

Reponse generale.
Ce la verite, le couple infernal syndic - CG. Chez nous le CG est etablir depuis 1994 (meme personnes), le syndic qui ne voulais pa ''marche'' avec eaux ? Ils ont changer (pardon ils a donne sa dymision). Et ce toujours meme chosse. Malgre que la majorite de cp ne veut pas ce gens ils sont toujoursn la. Majorite = 6.750 / 10.000. Exemples :
- date de AG toujours decidees par CG (malgre de decisions AG ils sont changees avant AG - p.ex. de mardi a jeudi), au point meme de deplace AG de 3 mois pour la raison de maladie de membre de CG ????
- points a discutees toujours redigees par CG - les demandees des autres cp sont tout simplement ignorees ou mis en divers (pas a voter)
- societes de service (nettoyage, traveaux,...) toujours choisi par CG et sourpayer (p.ex. nettoyage nous cout 500e/mois et je les offres pour 150e/mois - attn immeuble de 10 app et 2 comm, sans garages ni gardin)
- les infractions urbanistiques et a l'AdB faits par les membres de CG et toujours couvertes par Syndic
- et encore ...
Et pour tant ce un de plus grandes Syndic's de Bxl.
En plus nous sommes en train de faire une action en justice pour regler ces problemes et la ou se trouve le plus grand paradoxe. Nous sommes majoritaires (voir plus haut) et les avocats nous disons que nous devons faire une actions contre Associations de Coproprrietaires !!!! Donc contre une organ dans la quelle nous sommes majoritaires. La justice n'accepte pas une action contre Syndic et si je bien lie la loi ce le Syndic qui est saule responsable de la gestion. Donc que faire ?

Zitoun-5136 · #57 11-01-2007 10:12:42

luc a écrit :

C’était une réponse à une question de Saxo (toujours présent à PIM, mais sous d'autres alias), ... :

curieux · #58 11-01-2007 09:52:59

Zitoun a écrit :

Je ne connais pas le parcours de Curieux, « copropriétaire banalisé » mais je dirai qu’il ne faut pas se voiler la face. La réalité telle que certains la décrivent est malheureusement bien présente surtout dans certaines grosses ACP et je ressens chez lui comme un malaise à envisager cette réalité.
...
Désolé Curieux de vous avoir peut-être perturbé le sommeil.

Puisque vous vous souciez de mon sommeil : il n'est pas perturbé, merci.

J'ai expérimenté comme d'autres un certain nombre de choses désagréables :

- à la signature du compromis : erreur manifeste sur les quotités;
- à la signature de l'acte authentique : texte entièrement différent du projet reçu ;
- syndic "gendarme" persuadée "d'être" la loi (en même temps propriétaire de 15% des quotités). d'où échanges verbaux avec manoeuvres d'intimidation ... qui ne m'ont pas intimidé. J'ai été considéré comme "L"'empêcheur de gérer sans contradiction;
- petites mesquineries à répétition vraiment empoisonnantes, origine : l'un ou l'autre copropriétaire ;
- initiatives intempestives etc...

Nécessité de contacter moi-même le promoteur pour qu'il refasse à ses frais un roofing (200 m2). Rétrospectivement je me réjouis d'avoir agi seul.

J'ai aussi expérimenté :

- certains "taiseux", "effacés", votent les solutions alternatives si quelqu'un d'autre a osé ouvertement exprimer une opinion divergente (situation à priori dificile car fortement minoritaire - rappel des articles de l'acte de base et rejet de la proposition du syndic) ;
- des changements dans les rôles joués par les uns et les autres : arrivée de nouveaux copropriétaires, tempéraments différents, objectifs également.

Ma copropriété :
- différents profils : ceux qui envisagent de manière récurrente des améliorations (ex. viodéophonie, porte de garage, aménagement du hall d'entrée, etc...) et ceux qui envisagent seulement le maintien en bon état d'entretien de l'existant ; des occupations à titre professionnel et à titre privé ;
- (20 ans - 20 entités - peu comparable avec de "gros machins" )

Comme écrit précedemment : "ce n'est pas le paradis sur terre" et "grosso-modo : l'immeuble est correctement géré".

Zitoun a écrit :

Curieux demande quelle solution simple adopter en cas de problèmes dans une ACP.
Dans les cas graves dénoncés, à savoir un pouvoir dictatorial, abusif et incontrôlé, je pense qu’il n’y a pas d’autre solution que de lui opposer un contre pouvoir comme nous l’avaient suggéré certains responsables de l’IPI …il y a dix ans.
C’est ce que nous avons tenté de faire en créant alors une commission de contrôle des comptes. Nous étions 6 CP sur 102. Nous avons investigué et fait rapport aux CP par un toute boîtes.
Le syndic et le conseil de gérance ont considéré cela comme une déclaration de guerre, arguant que si l’AG avait élu des vérificateurs aux comptes, il n’était pas permis que d’autres CP refassent les contrôles déjà effectués.

Il est bien certain qu'il existe des situations graves où seul les grands moyens (actions en justice) seront pertinents.

Dans les cas banalement insatisfaisants, ne peut-on se dire qu'en cas d'échec d'une stratégie il en existe d'autres. Que demander ponctuellement des justifications, exprimer ses positions, faire rectifier un point précis montre que l'on suit ce qui se passe, et si c'est l'attitude d'un certain nombre de CP cela a une certaine efficacité. Que la mise sur pied d'initiative, par une petite minorité d'une super-commission de contrôle est un choix qui a en effet toutes les apparences de la suspicion (peut-être justifiée) et demande que l'on ait déjà envisagé les actions ultérieures en fonction des résultats possibles.

Zitoun a écrit :

Allez, courage quand même…klaar om te roeien ? Roeien !

Zeker, mais pas pour aller n'importe où ailleurs.

luc · #59 11-01-2007 09:29:08

Dans le sujet « CG – abus » j’ai lu les réponses suivantes de Grmff, que je copie en bas à titre d’information. Grmff a dit dans ce sujet qu’ils restent valables.

Il y décrit bien avec humour l’application pratique de la psychologie de masse.

Mon syndic a fait l’erreur psychologique de parler de l’opposition de différents copropriétaires. Ce qui faisait gonfler les rangs du groupe de CP à laquelle j’appartiens.

Depuis qu’il a changé d’avocats mi 2006 (actuellement officiellement 4, mais en fait 6), il ne parle que de moi. Les autres sont mis dans le « vergeetput ». Et je dois dire que c’est efficace. Cela m’a obligé de lancer une procédure supplémentaire.

Mais la nouvelle déontologie de l'IPI prouve qu’elle est efficace. Il va probablement devoir donner le liste des « opposants actifs (= en procès) » à tous les copropriétaires, ainsi que la liste complète des procédures en cours. Y compris les conséquences possibles pour l’ACP, le syndic, le CG, … .

J’ai apprécié que Grmff a utilisé les mots « copropriétaires combattants » au lieu du terme « emmerdeur ».

La synthèse de son intervention se résume bien dans les lignes suivantes:

Grmff a écrit :

Il vous reste donc à convaincre, à garder du recul, à ne pas perdre votre sens de l'humour, à considérer ce qui est important de ce qui est futile, à vous battre quand c'est important et à vous taire quand c'est futile.

A titre de documentation le texte complet :

14.11.2006 à 22h43 :

Grmff a écrit :

Ensuite, j'espère que vous aurez bien pris ma boutade au second degré. L'humour fait certainement partie du kit de survie de tous les copropriétaires combattants.
On dit: "Au poker, dans les 5 premières minutes, si vous n'avez pas repéré le pigeon, c'est que le pigeon, c'est vous."
En copropriété, le principe est le même. Alors, que faire pour ne pas être l'emmerdeur de service? Que faire pour ne pas le devenir?
Parce que le statut d'emmerdeur de service est réversible. L'emmerdeur peut devenir le héros qui sauve la copropriété du désastre d'une gestion habilement frauduleuse. Certains emmerdeurs de service ont raison.
Mais avoir raison seul, c'est être catalogué d'emmerdeur de service. Vous me suivez jusqu'ici? Alors, vous aurez compris qu'avoir raison seul est totalement inutile. L'emmerdeur de service ne se reproduit pas en ralliant les autres copropriétaires à sa cause: il se transfigure. Il devient le grand sauveur.
Il n'est pas obligatoire qu'il ait raison. Je connais des emmerdeurs de service qui ont emmené leur copropriété de Charybe en Scylla. Ou du paradis aux enfers. Mais je m'emporte dans mon discours.
Résumé? La différence entre l'emmerdeur de service et la voix dont ont écoute le conseil est épaisse comme du papier à cigarette. L'emmerdeur de service est seul et gueule dans le désert. Le sauveur fait suivre sa voix en ralliant les propriétaires à sa juste cause. Juste? C'est lui qui le dit, et les propriétaires l'écoutent... Le propriétaires descend-il du mouton de panurge comme le syndic descend du diable? Sans doute pas.
Il vous reste donc à convaincre, à garder du recul, à ne pas perdre votre sens de l'humour, à considérer ce qui est important de ce qui est futile, à vous battre quand c'est important et à vous taire quand c'est futile.
Personne n'est parfait sur terre. Certainement pas un syndic qui a l'impossible tâche de contenter tout le monde en leur faisant cracher leurs charges au bassinet.
Mais votre syndic est-il moins bon qu'un autre? Vraiment? Est-ce l'intérêt de la copropriété de changer de syndic? Existe-t-il un syndic parfait? Est-ce que l'unité de la copropriété mérite que l'on se déchire? Est-ce qu'une action en justice apportera un plus à la copropriété? Quel est le vrai intérêt de la copropriété?
Bref, je n'ai pas de solutions pour vous. Il est difficile de juger à travers vos yeux. C'est à vous qu'il convient de vous poser ces questions.
Grmf!

C’était une réponse à une question de Saxo (toujours présent à PIM, mais sous d'autres alias), généré par le texte suivant du 31.10.2005 à 10h53 :

Grmff a écrit :

A Saxo:
La réponse à la question initiale a été donnée: "l'AG est souveraine"
Alors, vouloir démontrer que les rapports humains dans une copropriété forcée sont difficile, c'est complètement inutile. Tout le monde est au courant, même ceux chez qui cela se passe généralement bien.
Ceux chez qui cela se passe bien (et j'ose affirmer que c'est une large majorité) mettent sans doute beaucoup d'eau dans leur vin et laissent gueuler l'inévitable emmerdeur de service
Celui-ci fait partie de la définition de la copropriété au code civil: la copropriété n'a pas la personnalité juridique si elle n'a pas son emmerdeur de service, élu à la majorité silencieuse des personnes présentes
Grmf!

Marianne · #60 09-01-2007 06:32:22

La gestion d'une copropriété est divisée en quatre entités : le syndic, le conseil de gérance, l'assemblée générale et l'association des copropriétaires.

A l'intérieur de ces quatre parties fondamentales, les pouvoirs sont inégalement répartis. Même si la loi dit le contraire, tous les pouvoirs émanent du syndic. Il règne et gouverne. Il est le seul maître après Dieu (et même avant, semble-t-il).

Le conseil de gérance est composé presque toujours de copropriétaires incompétents et adulateurs du syndic. Les membres du conseil de gérance mangent dans la main du syndic ; ils picorent les miettes qu'il abandonne à ces seconds couteaux pour les maintenir à sa botte ; ils craignent de déplaire car la sanction est alors à la mesure de l'offense.

L'assemblée générale ratifie les décisions du syndic qui a rédigé l'ordre du jour ; elle lui donne quitus pour sa gestion totalitaire, pour sa conduite interlope, pour ses comptes incontrôlés. Elle le met à l'abri de toute poursuite civile ou pénale en prenant sur elle ses manquements et ses fautes. Les éventuels contradicteurs sont injuriés, humiliés, cloués au pilori et parfois victimes de voies de fait pour avoir manqué au respect qu'ils doivent au maître.

L'association des copropriétaires est sans doute le meilleur allié du syndic. Lorsqu'un copropriétaire est mécontent d'une décision illégale prise par le syndic, il doit aller en justice et citer à comparaître, non pas le syndic comme la logique le voudrait mais l'association qui n'en peut rien. Décidément, les voies de la justice sont impénétrables mais toutes acquises aux manigances du syndic. Pourquoi se gênerait-il puisque la soupe est servie ?

Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

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