Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Les extrêmes génèrent des réponses extrêmes, quand des pommes pourries commencent à pourrir le reste.

Extrait d'un avis récent d'une commission officielle:

"Considérant que les autorités refusent de s'ingérer dans les conflits entre syndic et propriétaires".

Ce qui a eu comme résultat que tout document, qui prouvait que des déclarations du syndic étaient erronées ont été écarté par ces autorités, puisque seulement le Juge peut statuer sur l'exactitude d'un document remis par le "syndic d'immeuble".

Et le Juge de Paix ne peut pas non plus statuer, puisque ... c'est seulement le Juge pénal qui le peut.

On veut donc vraiment qu'on dépose plainte au pénal. Cela va quadrupler les problèmes sociaux au sein des ACP. Et ça n'est pas le bût.

Il est temps que l'IPI prenne position.  Si non tout cela va se ranger dans la série d'affaires, comme ceux de Middelkerke, Hasselt, ... . Ce qui va causer encore plus de tord à la profession d'agent immobilier professionnel. Et anéantir probablement le résultat d'une campagne publicitaire.

La problématique contesté par Marianne est présent à des dégrés variables chez au moins 5 des 22 "ACP avec concierge" de ma commune. J'ai des contacts avec 6 ACP des 22.

Oui, on arrive à alerter les CP.

Oui, on arrive à faire du pouvoir en place "la minorité opposante".

Mais ... ce pouvoir en place à des atouts en mains qu'il est difficile à contrer.

En effet le pouvoir en place impose:
1. le contrôle des présences (ils refusent des procurations, ...)
2. les points à l'ordre du jour, le type de décisions à prendre, ... 
3. la séquence des points, ....
4. la présidence de l'AG, le secrétariat de l'AG, ....

Je suis d'accord que ces problèmes peuvent être surmontés, mais cela demande en fait de planifier un coup d'état interne, avec beaucoup de manipulations. Tout à fait possible. La 6ème ACP dont je parlais l'a fait.

Ce qui va à l'encontre de ce qu'on veut obtenir: une administration légale, correcte et transparente. Ce 6ème ACP est redémarré sur des bases incorrectes et rencontre déjà des problèmes.

On reproche au pouvoir en place de conspirer pour garder le pouvoir. On ne va quand même pas le faire nous-mêmes!

Ce qu'on cherche est une méthode légale, rapide et transparente, sans imposer la volonté d'un autre groupe, puisse assurer qu'on écoute la voix de tous et qu'on cherche le plus possible un large consensus.

Oui, le couple infernal Syndic+Conseil de gérance est une réalité, comme l'étaient les dictatures s'appuyant sur la nomenklatura dans certains pays très proches.

Les propos lénifiants n'ont jamais fait "avancer le Schmilblick" et j'observe que certains, en 6 mois de messages quotidiens (jours fériés compris), n'y sont pas parvenus.

Le progrès passe par une reconnaissance de l'enfer des copropriétés, piège dramatique qui se referme sans pitié sur les victimes.

Si, comme le prétend un intervenant, seuls les nantis peuvent se payer une action en justice pour faire valoir leurs droits à ne pas être lésés, il faut conclure que l'injustice prévaut dans les copropriétés.

En effet, selon Maître Martine Wahl, il y a une "explosion des actions en justice".

Mais reconnaître l'ampleur des fraudes, des problèmes, du piège de la copropriété, c'est effrayer les investisseurs.

Ceci explique sans doute cela.

Au risque de me répéter (c'est fou ce que je me répète sur ce forum... yen a des comme ça...), il est à noter que:
1. Tout les syndics ne sont pas des escrocs.
2. Toutes les copropriétés ne sont pas des pétaudières
3. Les membres de conseil de gérance sont dans la toute grande majorité des personnes qui font ce travail bénévolement pour le plus grand bien de la copropriété, dans le sens d'un intérêt général, ils sont précieux, et pas légions quand on demande des remplaçants... Perso, je trouve que la plupart méritent une médaille, et non des insultes généralisantes (ou des généralités insultantes, pluto)

Je ne dis certainement pas que la situation actuelle est parfaite, mais ne jetons pas l'eau avec le bébé du bain!!!

Moi aussi, je vais me répéter !

Je pense que personne ne peut dire le pourcentage de bons ou de mauvais syndics, ou encore de copropriétés paradisiaques ou de copropriétés pétaudières, ni de bons ou mauvais conseils de gérance.

Je ne suis pas certain que les ACP à gros problèmes ne concernent qu’une minorité de copropriétés comme certains veulent le faire croire.

Ainsi, j’ai lu l’article de Ph. Van Someren dans Le Soir Immo du 7 décembre 2006, « Faut-il réformer la loi sur la copropriété ? ».
L’auteur fait référence aux doléances de copropriétaires contre les syndics et relatées au hasard des consultations juridiques, d’articles de presse, de discussions dans des forums ou dans le courrier des lecteurs.

Il précise que son propos n’est pas de jeter l’anathème sur les syndics, dont la plupart d’entre eux le pratiquent (leur métier) sûrement avec professionnalisme et probité. De la même manière, ce n’est pas l’ensemble des copropriétés, mais une minorité d’entre elles, qui rencontrent de véritables problèmes de fonctionnement.

Quant à l’article de La Libre Belgique du 8 août, de Ch. Mikolajczak, «D’écoeurantes copropriétés », s’il ne généralisait pas les problèmes graves vécus par plusieurs copropriétaires, il ne minimisait pas pour autant ceux-ci.

Aucune statistique n’ayant été réalisée à ce jour, personne ne peut donner le pourcentage de copropriétés (ou des syndics) à problèmes.

Lorsque l’on affirme qu’il ne s’agit que d’une minorité, faut-il comprendre une quantité insignifiante, voire négligeable ?

Il ne faut pas confondre le vœu (de TOUS), que tout fonctionne bien, avec la réalité qui peut parfois dépasser la fiction. Voir ce qui a été dénoncé à Charleroi et dans les Immobilières Sociales.

Pourquoi y a-t-il tant d’émoi autour d’une loi qui ferait le bonheur de (presque) tous les copropriétaires de notre pays depuis 1995 ?

Fort de mon expérience de copropriétaire victime depuis 10 ans d’une gestion occulte, autoritaire, arbitraire et abusive, j’ai rencontré des copropriétaires de diverses ACP dans lesquelles ces copropriétaires sont muselés.

Lorsque je totalise le nombre d’ACP gérées par ces différents syndics, j’arrive approximativement à 500 ACP (la majorité comptant plus de 50 appartements)…rien que pour Bruxelles.

Est-ce cela que d’aucuns qualifient de minorité d’ACP ?

Bien sûr, il ne s’agit pas d’une enquête ou étude scientifique mais d’une simple déduction.

En effet, peut-on raisonnablement croire qu’un syndic qui GERE un immeuble en étroite collaboration (= cogestion) avec le conseil de gérance, qui refuse d’apposer sa plaque de syndic à l’entrée de l’immeuble, qui ne donne aux CP et avant les AG aucune information concernant la gestion de l’immeuble (contrats, rapports d’expertise, liste détaillée des sinistres d’assurance, rapports d’actions en justice, cahier des charges, devis, etc…) et refuse systématiquement à tout CP le droit à ces informations au seul motif que TOUT a été contrôlé par le CdG et les vérificateurs aux comptes, gèrera différemment les (50, voire 100 ou 300) autres immeubles de sa société ?

Comme l’a dit Grmff dans un autre sujet, le syndic qui n’en a rien à f…de la loi, des statuts ou de la déontologie ne respectera pas davantage de nouvelles règles émanant d’un éventuel nouvel ordre …ou même une loi modifiée…et forcément, il agira pareillement dans tous ses immeubles.

Un syndic a SA manière de gérer et de tenir SA comptabilité et cela dans TOUS les immeubles qu’il gère.

Pour faire un parallèle entre les ACP et les Immobilières Sociales, qui aurait cru il y a peu que tant d’entre elles fonctionnaient si mal parce que totalement incontrôlées.

Un pouvoir non contrôlé ou mal contrôlé aboutit nécessairement à des dérives.

Bien sûr, il n’y a pas eu 500 plaintes contre les syndics dont je parle, car il faut OSER contester de telles pratiques.

En effet, cette manifestation dite d’ « opposition », alors qu’en fait elle se veut constructive, aboutit toujours à une mise au ban de l’ACP par les (co)gestionnaires :
- Refus d’indemnisation en cas de sinistre : le CP qui conteste doit aller en justice
- perte d’avantages octroyés par le CdG (vidanges d’eau gratuites = 100 Euros, intervention en cas de perte de clefs dans la cage d’ascenseur par ex = 50 Euros
- correction des décomptes individuels et travaux privatifs imputés en charges communes : entre amis…on s’arrange !!
- etc…

Ceci explique la passivité de la plupart des CP et leur absentéisme aux AG.
Les cas que j’ai connus attestent que TOUT est mis en œuvre pour que les CP se comportent comme des moutons.

Quant aux copropriétaires bailleurs, ils ont tout intérêt à être BIEN avec le syndic et les membres du conseil de gérance, d’où leur absence aux AG pour ne pas devoir s’opposer aux gestionnaires.

Alors, minorité = quantité négligeable d’ACP ou minorité = 49% des ACP ?

A Zitoun: Comme vous l'aurez compris, je suis ancien syndic professionnel. Je reste propriétaire dans certaines copropriétés que je gèrais, et les propriétaires continuent à me dire bonjour.

Je n'ai pas la prétention d'affirmer que ma gestion était parfaite, et je peux vous garantir que tout le monde n'était pas content. Dans une copropriété, certains veulent un service d'hotel quitte à le payer, et d'autres veulent limiter les coûts. Bref, pas toujours facile de garder l'immeuble au milieu du naufrage (je veux dire l'église au milieu du village... )

Dans le cas de mes confrères du même marché que moi, c'est également la majorité. Chacun sa manière de gérer, souvent différente, avec son mode de comptabilité, de contact et d'assemblée générale.

Je n'étais (et ne suis) pas en accord parfait avec tous mes confrères, mais je dois reconnaître l'honnêteté de la majorité d'entre eux.

Je ne connais pas la situation de Bruxelles (et je ne veux pas le savoir!) Mais en règle générale, les mécontents font beaucoup plus de bruit que les contents. Je vous laisse retrouver mon message sur "l'emmerdeur de service". J'ai beau le relire plusieurs mois après l'avoir écrit, je n'y changerais pas grand chose...

Pour Marianne, quand vous parlez de syndic en terme généraux, je bondis. Merci de dire "MON syndic" et non "le syndic" comme, s'il s'agissait d'une espèce animale dégoutante dont vous faites l'analyse comportementale avant de le disséquer.

Quand au "lobby" des agents immobiliers, laissez moi rire. L'IPI a été des années une pétaudière inefficace (je ne juge pas la dernière année ni son futur). Le groupement le plus ancien et supposé le plus puissant d'agents immobiliers a été en faillite virtuelle, et  les syndics n'y sont qu'une minorité silencieuse. Alors, le mot "lobby" m'a bien fait rigolé...

Quant au chèque mazout ou chèque gaz, il est lamentable que le législateur complique systématiquement la tâche du syndic en l'ignorant complètement. Ne trouvez-vous pas bizarre qu'un lobby aussi puissant que les syndic ne puisse se faire entendre auprès des autorités pour les problèmes de chèques mazout, de chèque gaz, de comptabilité des m3 d'eau, des primes dont les copropriétés ne peuvent bénéficier parce qu'elle sont "personnes morales" et non personnes physiques, des subsides "énergie" qui ont une structure telle que les copropriétés ne peuvent obtenir parce que la région wallonne n'y a pas pensé, des permis de location dans laquelle le syndic est totalement ignoré alors qu'il pourrait regrouper les demandes, etc. Bref, pour un "lobby", il est fort entendu par nos autorités...

Grmff,

Merci pour votre dernière intervention. Elle est très concret et permet un débat serein. Votre analyse rejoint dans les grandes lignes la mienne.

Votre déclaration que vous n'avez pas été syndic à Bruxelles m'ouvre les yeux.

La plus grande organisation professionnelle d'agents immobiliers a déclaré que la situation  à Bruxelles était celle d'un jungle (lire sur son site les résumés de son congrès à Ostende en 2005).

J'approfondis plus tard.

Il n’existe pas de diplôme pour les copropriétaires…
On fait avec…..

Je vous rappelle quand même qu’un syndic professionnel doit être soit agent immobilier, soit comptable, ou encore avocat, et qu’il existe un accès à la profession d’agent immobilier, qui nécessite un diplôme spécifique + stage, ou une équivalence (avec des diplômes d’architecte, droit etc.). Voir ici
Ceux qui étaient déjà installés avant que le titre d’agent immobilier ne soit créé (1993) l’ont effectivement obtenu sans être obligatoirement titulaire d’un diplôme. Mais dans ce domaine, l’expérience vaut souvent plus que le diplôme !

C'est quand même au moins 13 ans d'expérience ! Et ça ne signifie pas qu'ils n'ont pas de diplôme. Ceux que je connais ont généralement une formation de géomètre, comptable, ingénieur etc...