Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Si j’approuve Marianne quant à la réalité du couple infernal syndic-conseil de gérance dans certaines ACP, je ne la suis plus lorsqu’elle tente de généraliser cette situation, même si je suis convaincu que ce soit loin d’être marginal comme d’autres tentent de le faire croire !

Par contre, je crains la tache d’huile si on laisse faire.

A Grmff, qui affirme que la majorité des syndics qu’il connaît sont honnêtes, tout en refusant de s’interroger sur la situation à Bruxelles, je répondrai que sur les 15 syndics, dont j’ai pu suivre la gestion et qui ne géraient pas de petites ACP, je n’en connais qu’UN SEUL dont la gestion était parfaitement transparente et qui acceptait le dialogue sans mettre au ban de l’ACP le CP qui aurait eu l’outrecuidance de lui poser des questions sur la gestion.

J’apprécie que Grmff signale que dans les ACP qu’il gérait il y avait de nombreux « opposants », ce qui est parfaitement sain et le signe d’un réel dialogue.
Cela me change des unanimités auxquelles je suis habitué depuis 10 ans !

A Curieux, qui s’interroge sur la passivité des CP, je lui demanderai pourquoi les CP qui souhaitent s’investir dans la gestion de leur ACP, comme moi et la plupart des CP intervenant sur ce forum, sont systématiquement écartés par leur syndic et le conseil de gérance…alors que l’on ne cesse de nous bassiner les oreilles qu’il n’y a pas suffisamment de candidats pour cette mission !!!

Je ne connais pas le parcours de Curieux, « copropriétaire banalisé » mais je dirai qu’il ne faut pas se voiler la face. La réalité telle que certains la décrivent est malheureusement bien présente surtout dans certaines grosses ACP et je ressens chez lui comme un malaise à envisager cette réalité.

Ceci explique probablement la passivité d'une majorité toujours plus grande de CP aux AG.

Pour son confort, il vaut mieux ne rien savoir !

Désolé Curieux de vous avoir peut-être perturbé le sommeil.
Pour ma tranquillité,  j’aurais préféré ne JAMAIS savoir et croire que TOUT allait pour le mieux dans le meilleur des mondes, puisque tout fonctionnait à l’unanimité comme le suggéraient les PV que j’avais consultés avant d’acheter !!!

C’est grâce à la collaboration de certains responsables de l’IPI que nous avons été mis en contact avec des copropriétaires qui vivaient une expérience similaire à la nôtre et avec les mêmes techniques de dissuasion. Nous n’avons pas été rassurés. Certains, sur les conseils et avec l’aide de l’IPI, avaient entamé des démarches importantes.

Curieux demande quelle solution simple adopter en cas de problèmes dans une ACP.

Dans les cas graves dénoncés, à savoir un pouvoir dictatorial, abusif et incontrôlé, je pense qu’il n’y a pas d’autre solution que de lui opposer un contre pouvoir comme nous l’avaient suggéré certains responsables de l’IPI …il y a dix ans.

C’est ce que nous avons tenté de faire en créant alors une commission de contrôle des comptes. Nous étions 6 CP sur 102. Nous avons investigué et fait rapport aux CP par un toute boîtes.
Le syndic et le conseil de gérance ont considéré cela comme une déclaration de guerre, arguant que si l’AG avait élu des vérificateurs aux comptes, il n’était pas permis que d’autres CP refassent les contrôles déjà effectués.

Ceci explique probablement pourquoi certains syndics cherchent à s’entourer de contrôleurs qui ne savent pas ce qu’il faut contrôler et qui dépendent du syndic pour les contrôles qu’ils peuvent effectuer!!

Ceci expliquerait aussi les rejets de nos candidatures (dérangeantes pour les gestionnaires ) .

Inutile de préciser que nous nous sommes cassé les dents et que nous avons ainsi encore renforcé la toute-puissance du couple infernal jusqu'au jour, 8 ans plus tard, où le conseil de gérance en a eu marre du syndic et a décidé de le virer !!

Actuellement, c'est un nouveau couple infernal syndic-conseil de gérance avec les mêmes techniques !

L’IPI, à sa création, avait rassuré les copropriétaires plaignants car il y avait alors des responsables qui voulaient réellement assainir la profession d’agent immobilier et lui « redonner ses lettres de noblesse » car « elle en avait bien besoin » comme le signalait la campagne de presse de l’époque.

Puis, brusquement, alors que la fameuse loi cadre n’avait pas changé d’un iota, le bateau IPI a radicalement viré de bord et nos interlocuteurs ont quitté le navire, à notre plus grand regret.

Ce ne sont ni Pim, ni Grmff qui me contrediront que la suite n’a pas été glorieuse puisque l’IPI a à nouveau changé de cap il y a près de deux ans.
Mais nous, les plaignants, nous sommes comme Sœur Anne, nous ne voyons toujours rien venir même si l’on nous affirme que la bateau avance bien !

Je crois plus exactement que le bateau IPI avance comme ma barque, que j’ai volontairement choisie comme avatar, c’est-à-dire à contre courants.

Allez, courage quand même…klaar om te roeien ? Roeien !

Responsable envers qui ??? Je l'ai cité en personne dans un procès  ... j'ai du faire marche arrière et dans le futur seulement citer l'ACP. Sauf si je demandais un syndic provisoire, ce qui avantage ... le syndic. Il vient alors avec 2 avocats (= son assureur vient avec 2 avocats). Trois avocats contre le mien = trois possibilités de ralentir l'affaire.

Ce qui m'a intrigué que mon syndic refuse de dire sur base de quel diplôme il a été agréé.  L emien a probablemen une formation de vendeur. Initiallement les 3 associés actifs de la firme étaient un syndic (ancien de la firme G. du promoteur A.), un expert-immobilier (travaillant pour el Cadastre) et lui, le vendeur (d'abord immobilier puis aussi courtier d'assurances). En plus son épouse comme avocat.

Bonne équipe avec une expérienec varié et cohérente.  Mais avant 2000 les deux ont quitté un par un le bateau il y a dix ans et pas remplacé. Il est seul (avec sa femme) et se base en fait sur les routines existantes, pour tout ce. Sa femme a dû quitter suite à la nouvelle déontlogie des avocats.

Dans la première lettre qu'il a envoyé aux CP cette année il a même effacé les références de son agrégation (dans les deux langues). Un hasard? Un problème technique? J'ai vérifié à l'IPI il n'a pas été rayé ni suspendu. Bizarre.

Il n'existe pas de diplôme pour appartenir au collège électoral pour le conseil communal, le parlement régional, la Chambre, le Sénat, ...

C'est un argument du type oligarchiste.

C'est justement un syndic professionnel qui doit compenser ce fait par une bonne information des CP (= information correcte, impartiale, compréhensible, ...) avec une vue sur les conséquences à long terme des décisions possibles.

Dans le sujet « CG – abus » j’ai lu les réponses suivantes de Grmff, que je copie en bas à titre d’information. Grmff a dit dans ce sujet qu’ils restent valables.

Il y décrit bien avec humour l’application pratique de la psychologie de masse.

Mon syndic a fait l’erreur psychologique de parler de l’opposition de différents copropriétaires. Ce qui faisait gonfler les rangs du groupe de CP à laquelle j’appartiens.

Depuis qu’il a changé d’avocats mi 2006 (actuellement officiellement 4, mais en fait 6), il ne parle que de moi. Les autres sont mis dans le « vergeetput ». Et je dois dire que c’est efficace. Cela m’a obligé de lancer une procédure supplémentaire.

Mais la nouvelle déontologie de l'IPI prouve qu’elle est efficace. Il va probablement devoir donner le liste des « opposants actifs (= en procès) » à tous les copropriétaires, ainsi que la liste complète des procédures en cours. Y compris les conséquences possibles pour l’ACP, le syndic, le CG, … .

J’ai apprécié que Grmff a utilisé les mots « copropriétaires combattants »  au lieu du terme « emmerdeur ».

La synthèse de son intervention se résume bien dans les lignes suivantes:

A titre de documentation le texte complet :

14.11.2006 à 22h43 :

C’était une réponse à une question de Saxo (toujours présent à PIM, mais sous d'autres alias), généré par le texte suivant du 31.10.2005 à 10h53 :

Alors ça, ce n'est plus du surréalisme à la Belge, c'est carrément du délire judiciaire !

67 % (en quotités) des copropriétaires ne sont pas d'accord avec les magouilles du couple infernal syndic-conseil de gérance.

Et que doivent-ils faire, ces majoritaires ?

Attaquer une ACP où ils sont majoritaires !

Avec tous les frais que ça induit, càd que ces majoritaires vont payer :
1) leur avocat
2) l'avocat du syndic - à hauteur de 67 % de la facture - lequel avocat reçoit ses instructions du syndic/conseil de gérance

On est soufflé !

Avec 67% des quotités, on peut dégommer le syndic et en nommer un autre. C'est bien entendu ce qu'il faut faire.

Il faut avoir un autre syndic sous la main, candidat repreneur, le nommer lors de l'AG, faire un PV de l'AG, et laisser le nouveau syndic se dépatouiller avec l'ancien.

Tant qu'à faire, je conseille également de changer le conseil de gérance.

Mais avez vous vraiment 67% des quotités?

Voilà bien le couple infernal dans toute sa splendeur.

Chaque partenaire, qu'il porte ou non la culotte, a besoin de l'autre pour faire fonctionner ce couple d'enfer.