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Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Marianne
Pimonaute
Lieu : Liège
Inscription : 26-12-2006
Messages : 14

Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

La gestion d'une copropriété est divisée en quatre entités : le syndic, le conseil de gérance, l'assemblée générale et l'association des copropriétaires.

A l'intérieur de ces quatre parties fondamentales, les pouvoirs sont inégalement répartis. Même si la loi dit le contraire, tous les pouvoirs émanent du syndic. Il règne et gouverne. Il est le seul maître après Dieu (et même avant, semble-t-il).

Le conseil de gérance est composé presque toujours de copropriétaires incompétents et adulateurs du syndic. Les membres du conseil de gérance mangent dans la main du syndic ; ils picorent les miettes qu'il abandonne à ces seconds couteaux pour les maintenir à sa botte ; ils craignent de déplaire car la sanction est alors à la mesure de l'offense.

L'assemblée générale ratifie les décisions du syndic qui a rédigé l'ordre du jour ; elle lui donne quitus pour sa gestion totalitaire, pour sa conduite interlope, pour ses comptes incontrôlés. Elle le met à l'abri de toute poursuite civile ou pénale en prenant sur elle ses manquements et ses fautes. Les éventuels contradicteurs sont injuriés, humiliés, cloués au pilori et parfois victimes de voies de fait pour avoir manqué au respect qu'ils doivent au maître.

L'association des copropriétaires est sans doute le meilleur allié du syndic. Lorsqu'un copropriétaire est mécontent d'une décision illégale prise par le syndic, il doit aller en justice et citer à comparaître, non pas le syndic comme la logique le voudrait mais l'association qui n'en peut rien. Décidément, les voies de la justice sont impénétrables mais toutes acquises aux manigances du syndic. Pourquoi se gênerait-il puisque la soupe est servie ?

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Zitoun-5136
Pimonaute
Inscription : 22-12-2004
Messages : 1

Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

petitfuret a écrit :

Quand le syndic agit en " patron" de l'ACP, ce qui est malheureusement le cas beaucoup trop souvent, il faut tout simplement le citer personnellement , qu'il soit syndic bénévole et/ou professionnel devant le Tribunal de première Instance quand il agit hors mandat, soit de façon illicite et les exemples ne manquent pas. Mais bien entendu il faut le vouloir et tout copropriétaire lésé peut le citer, même sans avocat... car nombre de professionnels du droit  vont hésiter à le faire.
Quand il s'agit d'un dossier de la compétence du Juge de Paix, ce dernier  doit appliquer la loi et les statuts de la copropriété  incriminée quand il a à traiter une affaire. Si malencontreusement, il l'oublie, il existe l'appel où le dossier est alors traité par 3 Juges, ce que bien souvent aussi on oublie.
Question tenue de la comptabilité et présentation des devis , une proposition de loi modifiant l'article 577  du Code civil a été déposée en ce sens


Je comprends que l'on soit tenté de citer directement le syndic lorsque l'on conteste sa gestion.

Je nuancerai cependant cet avis en fonction de mon expérience personnelle.

Dès notre arrivée dans notre ACP en 1997 nous avons averti les CP des manquements graves constatés, d'abord par des toutes boîtes, ensuite lors de l'AG.

Nous nous sommes fait critiquer, injurier, vilipender, menacer par tous ces copropriétaires qui étaient contents de la gestion du syndic.
En fait ils disaient "mais nous on est content de la rance"  (proncer gèrance comme à Bruxelles !) confirmant ainsi que c'était bien le CdG qui gérait l'immeuble.

Lors de notre procédure en justice, nous avons donc hésité à citer directement le syndic plutôt que l'ACP et nous avons pris l'option que c'était en fait l'ACP qui nous portait préjudice en votant une gestion illégale avec l'accord du syndic et en acceptant toutes ses dérives et manquements.

Pour nous, une ACP a les syndics qu'elle mérite et elle doit aussi doit être sanctionnée.

Bien sûr, je conçois que cela ne nous a pas rendus sympathiques mais avec 10 ans de recul je pense que cette antipathie n'aurait pas été moindre à notre égard, si nous avions cité directement le syndic.

En ce qui concerne les frais de justice du syndic ou de l'ACP, si vous citez malgré tout directement le syndic, je vous relaterai à nouveau notre expérience:
étant donné que le syndic se savait soutenu par le CdG qui disposait d'une large majorité de "soumis" parce que "arrosés" aux frais de la communauté, le syndic a mis l'ACP à la cause pour confirmer qu'il était soutenu par la majorité des CP.

L'ACP a donc eu deux avocats à payer, celui de l'ACP et celui du syndic qui curieusement s'est contenté, tant dans ses conclusions qu'en plaidoirie, de dire qu'il se raliait totalement à la thèse défendue par l'ACP.

Vous voyez que face à un syndic véreux vous n'avez pas beaucoup de solutions.


Cordialement

Zitoun

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petitfuret
Pimonaute assidu
Inscription : 26-06-2006
Messages : 169

Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Quand on va en justice dans le cadre de l'article 577 du Code civil et que les contestations sont de la compétence de la Justice de Paix du canton en question, l'ACP ayant  une personnalité juridique depuis la loi du 30.06.1994, cette dernière est automatiquement à la cause. Le syndic seul responsable de sa gestion peut aussi commettre  des fautes dans l'exercice de son mandat Il ne faut pas oublier que le syndic représente automatiquement l'ACP en justice. Un copropriétaire peut attaquer l'ACP suivant certaines conditions mais rien ne l'empêche de citer aussi personnellement le syndic si ce dernier lui a porté préjudice dans le cadre de sa fonction en refusant l'application de cet article 577
L'ACP n'est pas toujours fautive du fait qu'elle peut méconnaître la loi, ce qui n'est pas valable pour le syndic.

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tempura
Pimonaute bavard
Inscription : 18-02-2006
Messages : 298

Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Il semble difficile, voire impossible d'interdire l'existence d'un conseil de gérance, qui me semble-t-il est une des causes majeures des désagréments de la copropriété. Une solution ne pourrait-elle pas être d'imposer que le conseil de gérance soit composé, successivement, chaque année, de copropriétaires différents. Il n'y aurait ainsi plus d'élections de ses membres et donc pas besoin de candidats. On n'attribuerait au conseil de gérance pas davantage de pouvoirs qu'actuellement, c'est-à-dire, aucun, de sorte que les membres obligés de ce conseil n'auraient pas à avoir de soucis concernant leur mission. Les membres volontaires n'auraient plus la possibilité de nuire dès lors que leur mandat serait limité à un an.  Reste, le délicat problème du contrôle des comptes qui, dans l'état actuel de la situation, s'il est souvent confié audit conseil de gérance est en réalité inexistant. Je propose que la comptabilité soit, comme dans la proposition de Mme Nyssens, obligatoirement tenue par parties doubles et, en outre, obligatoirement contrôlée par un expert-comptable, indépendant qui ferait rapport une fois l'an lors de l'ag (en personne ou par écrit). Cette mission a certes un coût, mais l'absence totale de transparence et de contrôle en a aussi un, occulte.
La mission du contrôleur externe indépendant serait de contrôler les comptes, évidemment, mais aussi si la gestion du syndic est conforme à la loi et aux statuts. Voilà, me semble-t-il, qui devrait mettre fin au pouvoir absolu de ce couple souvent infernal. Pour compléter, je proposerais d'accorder des droits individuels aux copropriétaires, tel celui d'exiger qu'un point soit mis à l'ordre du jour.  Enfin, comme j'aime la transparence et que c'est d'ailleurs très tendance, je suggère que la gestion de la copropriété soit obligatoirement informatisée et que tous les documents y relatifs se trouvent sur le site de la copropriété auquel tout copropriétaire aurait un droit d'accès permanent. De la sorte on éviterait d'entendre les syndics rétorquer que si tout le monde vient les déranger tout le temps pour prendre connaissance de tout, ils ne peuvent plus travailler. On pourrait également faire de ce site une véritable plate-forme de communication entre syndic et copropriétaires entre eux. L'information circulerait alors enfin comme elle doit. Tout est maintenant informatisé et cette proposition ne me paraît pas révolutionnaire. Bien sûr tout le monde n'a pas un accès internet à la maison, mais tout le monde peut trouver le moyen d'y avoir accès me semble-t-il et bientôt ce sera aussi courant que le téléphone.

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petitfuret
Pimonaute assidu
Inscription : 26-06-2006
Messages : 169

Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

L'informatisation de tous les documents répondrait à preque toutes les attentes des copropriétaires et le contôle par un organe indépendant serait alors quasiment inutile.
Il faut remarquer aussi que ce contrôle fait par un professionnel ( expert) serait onéreux et pèserait dans le budget, tout comme l'informatisation qui ne serait pas gratuite loin de là ( arguments de syndic......)
Et puis, tous les copropriétaires pour diverses raisons ne sont pas des utilisateurs réguliers et avertis de ce mode encore récent de communication IL y aurait donc actuellement dès le ldépart une discrimination.

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tempura
Pimonaute bavard
Inscription : 18-02-2006
Messages : 298

Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

petitfuret a écrit :

L'informatisation de tous les documents répondrait à preque toutes les attentes des copropriétaires et le contôle par un organe indépendant serait alors quasiment inutile.
Il faut remarquer aussi que ce contrôle fait par un professionnel ( expert) serait onéreux et pèserait dans le budget, tout comme l'informatisation qui ne serait pas gratuite loin de là ( arguments de syndic......)
Et puis, tous les copropriétaires pour diverses raisons ne sont pas des utilisateurs réguliers et avertis de ce mode encore récent de communication IL y aurait donc actuellement dès le ldépart une discrimination.

Je ne suis pas du tout convaincu que le contrôle par les copropriétaires soit une garantie de la qualité de la gestion. Un contôle entraîne des coûts, c'est vrai, mais le contrôle d'une copropriété n'a pas de commune mesure avec celui d'une entreprise commerciale, les coûts ne devraient donc pas être exorbitants. Un contrôle évite aussi des frais occultes, des litiges, et assure une certaine sérénité à tout le monde, y compris au syndic.

"Construire" un site internet a un coût négligeable et permet de gagner énormément de temps et donc d'argent. Quant à la discrimination entre utilisateurs d'Internet et les autres, ce n'est pas sérieux. L'informatique existe depuis maintenant très longtemps et le Moniteur belge n'existe plus que sous forme électronique. La Cour d'arbitrage n'y a cependant pas vu une discrimination intolérable à l'égard des réticents à l'Internet. Et en poursuivant votre raisonnement, dès lors que certains copropriétaires ne sont pas en mesure de lire les documents-papiers ou de les comprendre (copropriétaires ne parlant pas la langue "du bâtiment" ou étant tout bêtement incapables de comprendre les comptes), va-t-on estimer qu'il y a discrimination ?. Pour néanmoins répondre à votre objection, on peut toujours prévoir, comme pour le Moniteur, que chaque copropriétaire qui en fait la demande peut prendre connaissance des documents sur papier.
Je trouve que le site Internet de la copropriété est une manière parfaite de rendre la gestion vraiment transparente. C'est sans doute pour cette raison que cela n'existe pas.

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sad
Pimonaute
Inscription : 31-12-2006
Messages : 11

Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

tempura a écrit :

Je trouve que le site Internet de la copropriété est une manière parfaite de rendre la gestion vraiment transparente. C'est sans doute pour cette raison que cela n'existe pas.

Tout a fait.


En Grande-Bretagne tout le monde se sert d'Internet, enfants compris, pour tout.

Et si on est etranger dans une ville, on va a la librairie publique ou c'est gratuit.

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Tintin
Pimonaute assidu
Lieu : Ernage
Inscription : 03-03-2006
Messages : 152

Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Même les "ONG" font preuve de transparence,en montrant leurs comptes sur leur site.
Voir pour exemple www.sosfaim.org
Il faut s'adapter ou disparaître un jour ou l'autre.
Tintin


je ne laisse pas les autres agir à ma place

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 945
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Un jugement en appel est tombé pour une ACP spécifique. J'ai vu et lu le jugement hier (elle sera traduite et publiée dans des périodiques judiciaires).

Les faits

Cette ACP avait empêché que le syndic provisoire B pouvait finir sa mission et avait renommé le syndic "négligeant" A.

Le juge d'appel vient de renommer la firme B, mais maintenant comme syndic judiciaire (avec e.a. application de l'art. 974 CJ).

En plus le juge donne explicitement le syndic B la mission de nommer le commissaire aux comptes pour vérifier la comptabilité de la période initiale, prolongé jusqu'en 2011 (en tout 13 ans et un montant de recettes et dépenses + 8 millions d'EUR, dont 5% à 20% serait à première vue litigieuse).

Si c'est un externe il oblige le syndic indirectement à nommer un réviseur d'entreprises agréé.

L'AG avait déja décidé, sur proposition du CdG, que le commissaire aux comptes serait un externe. Ils avaient l'intention de nommer un agent immobilier "éminent", sans le dire explicitement.

Mon opinion

Je sais que je donne pas mes sources, mais le jugement est tout frais et j'ai promis de me limiter à cette petite synthèse (il y a beaucoup plus).

Ceci vu le contenu de ce jugement très long, qui remballe à plus que 100% les appelants (en fait le couple infernal de la majorité du CdG et le syndic A).

Ce jugement consacre la loi de 2010, que le Juge d'appel applique à différents points pour essayer de résoudre la problématique de cette ACP, qui est du à une manque de transparence et ... un usage des fonds de l'ACP en passant par des comptes privés du syndic A.

Ce syndic A n'admet qu'un contrôle des dépenses (et interdit le contrôle des recettes).

Il ne dépose pas un bilan annuel de l'ACP, mais un "bilan du syndic" (tel qu'il le nomme ve document lui-même dans sa proposition de mise en concordance des statuts, devenu caduc par sa destitution).

Enter parenthèses: une mise en concordance ne peut être fait que par un syndic conventionnel, mais pas par un syndic judiciaire ni provisoire.

Loi 02.06.2010 - Art. 19 § 2. Le syndic visé à l’article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4º du même Code, est tenu de soumettre ....

CC - Art. 577-4 - § 1er, alinéa 3, 4°:
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;


Attention: je suis d'avis que ce syndic A n'aurait pas pu faire ce qu'il a fait qu'avec la collaboration très active d'un petit groupe de copropriétaires, mais aussi d'avocats procéduraux qui ne regardent que leurs intérêts commerciaux et ceux du syndic A, mais pas ceux de l'ACP.

Les dégâts causés par cette attitude aux CP? Pour le CP moyen? Disons entre 1.000 EUR et 5.000 EUR pour chacun en moyenne en supplément, selon que l'attitude des CP lors de l'AGE de juin 2011 sera ouverte au dialogue ou pas. En effet encore au moins 2/3 des dégâts est opposable au syndic A, si l'ACP fait preuve de diligence.

Tout ceci est mon opinion personnelle concernant ce jugement et est donné à titre d'information pour montrer comment un couple infernal CdG-syndic est traité au niveau d'appel, quand un CP lésé reste calme, mais persévère, malgré toutes les intimidations imaginables.


Cordialement,

Luc

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Tintin
Pimonaute assidu
Lieu : Ernage
Inscription : 03-03-2006
Messages : 152

Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Ce n'est pas beau de se réjouir du malheur des autres, mais il est réconfortant de voir que certains copropriétaires ont le courage et la persévérance de défendre leurs droits envers et contre tout. Ce copropriétaire a été entendu, et au nom de la justice, c'est une victoire importante pour tous ceux qui se battent pour la transparence dans leurs copropriété. "A" est un exemple type du mouton noir. Vu qu'ils ne seraient pas très nombreux, il est temps de les mettre sur la touche, pour le plus grand bien de la profession.


je ne laisse pas les autres agir à ma place

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 945
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Marianne a écrit :

La gestion d'une copropriété est divisée en quatre entités : le syndic, le conseil de gérance, l'assemblée générale et l'association des copropriétaires.

A l'intérieur de ces quatre parties fondamentales, les pouvoirs sont inégalement répartis. Même si la loi dit le contraire, tous les pouvoirs émanent du syndic. Il règne et gouverne. Il est le seul maître après Dieu (et même avant, semble-t-il).

Le conseil de gérance est composé presque toujours de copropriétaires incompétents et adulateurs du syndic. Les membres du conseil de gérance mangent dans la main du syndic ; ils picorent les miettes qu'il abandonne à ces seconds couteaux pour les maintenir à sa botte ; ils craignent de déplaire car la sanction est alors à la mesure de l'offense.

L'assemblée générale ratifie les décisions du syndic qui a rédigé l'ordre du jour ; elle lui donne quitus pour sa gestion totalitaire, pour sa conduite interlope, pour ses comptes incontrôlés. Elle le met à l'abri de toute poursuite civile ou pénale en prenant sur elle ses manquements et ses fautes. Les éventuels contradicteurs sont injuriés, humiliés, cloués au pilori et parfois victimes de voies de fait pour avoir manqué au respect qu'ils doivent au maître.

L'association des copropriétaires est sans doute le meilleur allié du syndic. Lorsqu'un copropriétaire est mécontent d'une décision illégale prise par le syndic, il doit aller en justice et citer à comparaître, non pas le syndic comme la logique le voudrait mais l'association qui n'en peut rien. Décidément, les voies de la justice sont impénétrables mais toutes acquises aux manigances du syndic. Pourquoi se gênerait-il puisque la soupe est servie ?

Ce sujet a démarré le 09.01.2007 avec le texte ci-devant. Depuis beaucoup a changé.

L'AGE d'information sur le jugement du 24.01.2011, que j’ai mentionné dans ma réplique du 10.02.2011 s'est tenu le 30.06.2011. J'ai pour la première fois depuis 2001 pu entrer réellement en débat avec mes collègues CP, sous la conduite d’un CP. Elle présidait l’AG et elle a fait preuve d’une impartialité impeccable.

Les autres CP ont su exprimer pour la première fois leurs craintes personnelles, sans passer par l’aval d’un "délégué".

Le débat était rentable. La recherche d'un compromis honorable et équitable pour tous (inclus les mandataires-CP de l'ACP) a été accepté et sera entamé sous la conduite d'un médiateur nommé par le syndic judiciaire.

La désinformation évidente des CP présents sur le contenu réel du jugement (et donc certainement les CP représentés et CP absents) sera en principe corrigé avant l'AG annuelle de septembre 2011.


Cordialement,

Luc

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