Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Tant que les copropriétaires auront la stupidité de donner leur procuration à un dictateur, la dictature règnera.
Si les copropriétaires donnent leur procuration à un démocrate, la démocratie règnera.

(Proverbes qui auraient pu être chinois - à méditer par Marianne)

Oui, Marianne, il faut arrêter ces connivences du syndic avec le "conseil de gérance", véritable oligarchie avec laquelle le syndic constitue son gouvernement de l'ombre, au détriment de l'assemblée générale qui devient une farce.

Bravo Marianne, pour cette impeccable description de ce révoltant système infernal (que SNP, CNIC et autres veulent renforcer, à notre détriment).

Oui, comme l'impose d'ailleurs la loi :
le syndic doit être "seul responsable de sa gestion" - à plus forte raison s'il est professionnel, donc inscrit à l'IPI.

Comme en France !

La Cour d'Appel de Paris a sanctionné un syndic professionnel pour ne pas avoir informé l'assemblée générale du caractère discutable de la conformité de la décision avec le règlement de copropriété.

En sa qualité de professionnel de la gestion immobilière le syndic professionnel est tenu à une véritable obligation de conseil. Il doit attirer l'attention des copropriétaires sur le caractère illicite ou contraire au règlement de copropriété d'un projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale.

Dans un arrêt du 26 février 2004 la cour de Paris a jugé que le syndic était en faute de ne pas avoir attiré l'attention d'une assemblée sur l'illégalité d'une décision qu'elle se proposait de prendre.

Dans un arrêt de la même cour, en date du 22 septembre 2004, le syndic a été déclaré responsable de la faute commise en s'abstenant d'informer l'assemblée du risque d'annulation d'une décision.

Comme disait Tintin : je ne laisse pas les autres décider à ma place.

Malgré tout, il s'est trouvé - une fois - un juge dont le jugement contre le conseil de gérance remet les pendules à l'heure :

"De raad van beheer en haar leden vergeten duidelijk dat de enige taak die de wet aan haar tovertrouwd is : "de syndicus bij te staaan en toezicht te houden op zijn beheer" (artikel 577 - 7 § 1, 1°, c B.W.).

"De leden van de raad van beheer verliezen duidelijk uit de oog dat zij geen orgaan vormen van de mede-eigendom - de V.M.E. kent maar twee organen : de algemene vergadering en de syndicus - en strikt genomen persoonlijk aansprakelijk blijven voor hun daden.

"Hetgeen de raad van beheer thans doet overschrifdt de aldus omschreven bevoegheidev duidelijk.

TRADUCTION :

"Le conseil de gérance et ses membres oublient manifestement que la seule tâche que la loi leur confie est : "assister le syndic et contrôler sa gestion" (article artikel 577 - 7 § 1, 1°, c  du code civil).

"Les membres du conseil de gérance perdent manifestement de vue qu'ils ne constituent pas un organe de la copropriété - l'ACP ne connaît que 2 organes : l'assemblée générale et le syndic - et au sens strict restent personnellement responsables de leurs actes.

"Ce que fait actuellement le conseil de gérance dépasse manifestement ses compétences ainsi définies.

Oui. Et j'en ai un autre (curieusement, il vient aussi de Flandre) :

"Het is niet mogelijk om de uitoefening van de wettelijke bevoegdheden door de syndicus afhankelijk te stellen van een voorafgaande goedkeuring door de raad
van beheer (zie: H. VANDENBERGHE, a.w., a.p.; zie ook: R. TiMMERMANS, "De dangerous liaison tussen de syndicus en de raad van beheer", T. App. 1999/4, 1).

A fortiori kan de uitoefening van de hogervermelde wettelijke bevoegdheid van de algemene vergadering - die het hoogste orgaan is - niet afhankelijk worden gemaakt van of op enigerlei wijze worden beperkt door het functioneren van zo'n raad van bestuur of raad van voorzitters.

TRADUCTION :

"Il n'est pas possible de faire dépendre les compétences légales du syndic et a fortiori de l'assemblée générale de l'approbation d'un conseil de gérance. (voir : H. VANDENBERGHE, et aussi R. Timmermans dans (trad.)  "Les liaisons dangereuses entre le syndic et le conseil de gérance"

"A fortiori, l'exercice des compétences légales de l'assemblée générale - organe le plus élevé - ne peut être rendu tributaire ou limité d'une quelconque manière par le fonctionnement d'un tel conseil de gérance ou conseil de présidents.

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Et je possède aussi des témoignages de syndics, notamment celui-ci qui fait partie des gros syndics bruxellois :

"je suis syndic et fermement opposé au fait que certains conseils de gérance imposent tout et n'importe quoi au syndic, qui, lui seul, est finalement le seul responsable de décisions qu'il ne souhaite pas toujours prendre. Et comme tout le monde sait ce qui se passe avec un syndic qui refuse de suivre un conseil de gérance....."

Refuser de suivre le conseil de gérance, c'est : buiten !

Càd. : DEHORS et ouste, un coup de pied au derrière !

Un syndic faible, incompétent, paresseux (ou corrompu), c'est le couple infernal qui se met en route, au préjudice des copropriétaires.

Dans mes interventions précédentes sur ce chapitre de PIM, j'ai exposé la situation dans les copropriétés telle qu'une longue expérience me l'a enseignée. Mais attention : il ne faut pas qu'un arbre cache la forêt et qu'on fasse une règle de l'une ou l'autre exception. La gestion des copropriétés est une catastrophe humaine et financière.

Je voudrais maintenant proposer un remède.

1.- Il faut supprimer le conseil de gérance, ce faux frère, ce faux-semblant mais ce vrai nuisible, cette peste des copropriétés.

2.- Il faut rendre le syndic seul responsable de la gestion.

3.- Le syndic devrait tenir les comptes selon les règles de la comptabilité comme elles sont définies dans la loi du 17 juillet 1975 avec ses arrêtés d'exécution. C'est le moyen le plus simple d'obtenir des comptes clairs, exacts et contrôlables. Même les maigres euros des ASBL y sont soumis, alors pourquoi pas aussi les millions des copropriétés ?

4.- Sous peine de sanctions pénales, le syndic devrait appliquer les dispositions légales qui le concernent ainsi que l'intégralité des statuts des copropriétés dont il a la charge sans pouvoir écarter les obligations qui le gênent.

5.- Les recours en justice devraient toujours être dirigés contre le syndic responsable civilement et pénalement. Bien plus que l'assemblée générale qu'il mystifie et embobeline, c'est lui qui gère, qui dirige, qui suggère, qui accepte, qui refuse, qui impose. C'est lui aussi qui triche, qui floue, qui trompe, qui fraude, qui manipule. Il doit sortir de l'ombre et apparaître dans la lumière. Il est payé pour travailler honnêtement, pas pour traficoter.

6.- Le juge ne devrait pas pouvoir interpréter la loi. Il ne devrait pas pouvoir dire blanc alors que la loi dit noir comme cela arrive hélas très fréquemment.

La loi actuelle est une plaie qu'il faut cautériser au fer rouge. Ses dispositions sont ringardes. Mais il faut être conscient que le lobby des syndics est à l'œuvre et qu'il s'opposera à tout changement significatif. Il proposera sa propre panacée au législateur : une poudre de perlimpinpin qui paralysera encore plus les velléités de résistance des copropriétaires.

Le projet de révision de la loi de 1994 est mort-né. Ce que l'on en connaît ne change rien. On ne guérit pas de la rage avec des aspirines mais avec un remède de cheval. Amateurs naïfs, les copropriétaires seront roulés dans la farine par des prédateurs professionnels aux appétits gargantuesques.

Avec votre proposition il n'est responsable que devant le Juge. Correct?

Si non, devant qui est le syndic de l'ACP alors responsable?

Si oui, quelle est l'utilité de l'ACP, de l'AG, ... ? Ne pourrait t'on pas les supprimer aussi et dire que le syndic est ... le syndic de l'immeuble, responsable devant l'IPI et la Justice.

Où ?
Lien ?

Comment en est-on arrivé à ce couple infernal ?

Début de réponse :

L'avocate Corinne Mostin, qui a traité nombre d'affaires où la copropriété avait mal tourné, déclare que la loi de 1994 s'est contentée, pour l'essentiel, de codifier les pratiques en vigueur. Elle aurait, toutefois, «rationalisé» la prise de décision et réduit le rôle des conseils de gérance pour n'en faire que de simples organes de suivi. «Certaines personnes n'ont pas bien saisi le changement et n'ont aucune intention de renoncer à l'autorité dont elles jouissent», affirme-t-elle. «Elles ne sont pas habituées à soumettre chaque décision à l'assemblée générale.»

Traduit de : The Bulletin, hebdomadaire de la communauté anglophone de Belgique, 18 mai 2006

Le syndic de mon immeuble ne cesse avec l'appui du Cg qui cosigne certaines de ses décision de me matraquer au cours des AG parce que j'ose mettre en doute ses propos sur base d'arguments juridiques ou techniques.
A plusieurs reprises il a donné des informations volontairement inexactes.
Je suis maintenant contrainte de saisir le juge de paix pour faire annuler certaines décisions prises par l'AG sur cette base.
Certains d'entre vous ont-ils l'expérience de ce type d'action et quels sont les éceuils à éviter?
Merci