Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance. (Page 4) / Copropriétés forcées / Pim.be
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Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Marianne
Pimonaute
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Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

La gestion d'une copropriété est divisée en quatre entités : le syndic, le conseil de gérance, l'assemblée générale et l'association des copropriétaires.

A l'intérieur de ces quatre parties fondamentales, les pouvoirs sont inégalement répartis. Même si la loi dit le contraire, tous les pouvoirs émanent du syndic. Il règne et gouverne. Il est le seul maître après Dieu (et même avant, semble-t-il).

Le conseil de gérance est composé presque toujours de copropriétaires incompétents et adulateurs du syndic. Les membres du conseil de gérance mangent dans la main du syndic ; ils picorent les miettes qu'il abandonne à ces seconds couteaux pour les maintenir à sa botte ; ils craignent de déplaire car la sanction est alors à la mesure de l'offense.

L'assemblée générale ratifie les décisions du syndic qui a rédigé l'ordre du jour ; elle lui donne quitus pour sa gestion totalitaire, pour sa conduite interlope, pour ses comptes incontrôlés. Elle le met à l'abri de toute poursuite civile ou pénale en prenant sur elle ses manquements et ses fautes. Les éventuels contradicteurs sont injuriés, humiliés, cloués au pilori et parfois victimes de voies de fait pour avoir manqué au respect qu'ils doivent au maître.

L'association des copropriétaires est sans doute le meilleur allié du syndic. Lorsqu'un copropriétaire est mécontent d'une décision illégale prise par le syndic, il doit aller en justice et citer à comparaître, non pas le syndic comme la logique le voudrait mais l'association qui n'en peut rien. Décidément, les voies de la justice sont impénétrables mais toutes acquises aux manigances du syndic. Pourquoi se gênerait-il puisque la soupe est servie ?

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

La description de la messe pontificale, décrite par Marianne, est tout à fait correcte et appliquée annuellement dans mon ACP.

Et aussi dans la plupart de ceux que je connais dans ma commune. Pour autant qu'il y a un CG.

Pour ceux sans CG, là un débat réel est la norme lors de l'AG, sauf dans le cas d'un CP majoritaire.


Cordialement,

Luc

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Tintin
Pimonaute assidu
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Un bon conseil, méfiez-vous de Marianne, car elle sait avec exactitude, ce qui se passe dans mon AG. Comment fait-elle est un mystère.
Tintin


je ne laisse pas les autres agir à ma place

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MarcelDufo
Pimonaute assidu
Inscription : 14-01-2007
Messages : 35

Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Tant que les copropriétaires auront la stupidité de donner leur procuration à un dictateur, la dictature règnera.
Si les copropriétaires donnent leur procuration à un démocrate, la démocratie règnera.

(Proverbes qui auraient pu être chinois - à méditer par Marianne)

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Marianne
Pimonaute
Lieu : Liège
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Messages : 14

Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Révolté par la conduite du couple infernal syndic/conseil-de-gérance qui profite de l'inertie générale pour exercer un pouvoir oligarchique, pour se réserver des privilèges, pour se créer des rentes de situation et régenter la copropriété selon ses propres intérêts, un copropriétaire idéaliste peut demander courageusement à la justice de rétablir l'ordre et la loi.

Il lui faudra tout d'abord dénouer les cordons de sa bourse pour se payer les services d'un avocat et faire face à quelques frais généralement quelconques mais qui s'accumuleront vite.

Ce Don Quichotte devra citer à comparaître non pas le syndic qui a ourdi toute l'affaire et commis les fautes mais l'ACP qui est complètement innocente et qui n'est qu'un instrument entre les mains du syndic.

Après quelques années de patience et de compléments d'honoraires, le copropriétaire courageux se retrouvera devant le juge de paix en compagnie de son propre avocat mais aussi de l'avocat du syndic qui représentera l'ACP et qui demandera sa condamnation. L'avocat du syndic portera deux casquettes, celle du syndic et celle de l'ACP, c'est-à-dire celle du voleur et celle du volé.

Tout cela est parfaitement normal puisque la loi a été faite sous la dictée du lobby des syndics. C'est la seule explication rationnelle à cette situation absurde.

Non seulement le syndic n'est pas à la cause mais même si la loi dit qu'il est responsable de la gestion, elle ne prévoit aucune sanction en cas de manquement… Assuré de l'impunité, il peut donc dormir sur ses deux oreilles.

On sait que les juges de paix et les avocats sont friands d'avantages qui flattent leur ego. Ils ne résistent pas aux invitations d'organismes que les syndics ont noyautés de longue date comme le SNP ou le CNIC par exemple. Ils montent à ces tribunes pour pérorer et expliquer ce qu'ils ne savent pas. Après quoi, ils sont entourés de prévenances par les syndics organisateurs, reçoivent l'un ou l'autre petit cadeau et terminent la soirée dans un restaurant, étoilé de préférence.

Dans le prétoire où le copropriétaire plaignant comparaîtra, il est vraisemblable que le juge, le syndic et les deux avocats appelés à se rencontrer pour examiner la cause seront de vieilles connaissances pour avoir fait ribote ensemble à l'occasion de l'un ou l'autre colloque, conférence ou réception. Et si par hasard ce n'était pas le cas, l'usage des tribunaux, tellement perméable aux affinités, guidera la conduite des intervenants.

Entre gens de bonne compagnie, on se fait des politesses.

Le juge n'appliquera pas la loi, il l'interprétera et, pour dire vrai, il la fera.

Ainsi, après avoir fait le plus grand cas des procès-verbaux mensongers du syndic, le juge admonestera sévèrement le plaignant avant de le débouter et de le condamner non sans s'interrompre par moment pour sourire à ses amis et complices, syndic et avocats accoudés à leurs pupitres.

Et, à l'occasion de l'assemblée suivante, le syndic ne manquera pas d'ironiser sur l'outrecuidance du copropriétaire qui a été aussi cruellement remis à sa place par la justice. Avis aux amateurs.

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Oldman-0550
Pimonaute
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Oui, Marianne, il faut arrêter ces connivences du syndic avec le "conseil de gérance", véritable oligarchie avec laquelle le syndic constitue son gouvernement de l'ombre, au détriment de l'assemblée générale qui devient une farce.

Bravo Marianne, pour cette impeccable description de ce révoltant système infernal (que SNP, CNIC et autres veulent renforcer, à notre détriment).

Oui, comme l'impose d'ailleurs la loi :
le syndic doit être "seul responsable de sa gestion" - à plus forte raison s'il est professionnel, donc inscrit à l'IPI.


Comme en France !

La Cour d'Appel de Paris a sanctionné un syndic professionnel pour ne pas avoir informé l'assemblée générale du caractère discutable de la conformité de la décision avec le règlement de copropriété.

En sa qualité de professionnel de la gestion immobilière le syndic professionnel est tenu à une véritable obligation de conseil. Il doit attirer l'attention des copropriétaires sur le caractère illicite ou contraire au règlement de copropriété d'un projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale.

Dans un arrêt du 26 février 2004 la cour de Paris a jugé que le syndic était en faute de ne pas avoir attiré l'attention d'une assemblée sur l'illégalité d'une décision qu'elle se proposait de prendre.

Dans un arrêt de la même cour, en date du 22 septembre 2004, le syndic a été déclaré responsable de la faute commise en s'abstenant d'informer l'assemblée du risque d'annulation d'une décision.



Comme disait Tintin : je ne laisse pas les autres décider à ma place.


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petitfuret
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Bravo pour Marianne, quelle excellente description si vivante de ce qui se passe trop souvent hélas dans les prétoires en Justice de Paix....

Effectivement, il y a une sorte de complicité palpable entre tous les acteurs sauf bien entendu pour le pauvre copropriétaire  qui proteste avec raison et demande l’application de l’article 577 .

Le dindon de la farce sera le malheureux  coproprpriétaire qui a l’immense tort de ne pas vouloir continuer à être dupé et trompé.. Et la loi étant trop laxiste, il devra payer deux fois et son avocat et suivant sa quote-part l’avocat de l’ACP, imposé naturellement par le syndic, avocat chargé de le massacrer publiquement dans ses conclusions…..

Mais, pour remédier à cette injustice flagrante, il est permis par la loi de citer aussi directement le syndic, c’est-à-dire, de lancer une citation contre l’ACP qui est automatiquement représentée en justice par son syndic mais également contre le syndic en personne, qu’il soit bénévole donc copropriétaire sur place ou syndic professionnel.

Ce que nombre de personnes oublient et que les avocats consultés par les copropriétaires se gardent bien de faire savoir à leurs clients.et pour cause……

Bref, les choses étant ce qu’elles sont quant aux multiples problèmes soulevés dans les copropriétés forcées, les jugements en première instance (en Justice de Paix), étant peu satisfaisants pour le copropriétaire lésé et déçu, il reste à ce dernier à faire appel…. Là il s’agit d’un tribunal à trois Juges et non plus à un seul….

Des téméraires s’y risquent actuellement, ce qui a fait dire à un avocat spécialisé dans la défense des syndics professionnels : il y une véritable explosion des procès.

Il est aussi possible de se défendre seul en Justice de Paix.....ce qui énerve beaucoup les professionnels du droit....et ne coûte pas trop cher au copropriétaire qui le fait.... il peut demander une indemnité pour frais administratifs ce qui correspond en gros aux indemnités de procédure accordées, elles, aux avocats

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Oldman-0550
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

petitfuret a écrit :

Bravo pour Marianne, quelle excellente description si vivante de ce qui se passe trop souvent hélas dans les prétoires en Justice de Paix....

Effectivement, il y a une sorte de complicité palpable entre tous les acteurs sauf bien entendu pour le pauvre copropriétaire  qui proteste avec raison et demande l’application de l’article 577 .

Le dindon de la farce sera le malheureux  coproprpriétaire qui a l’immense tort de ne pas vouloir continuer à être dupé et trompé..


Malgré tout, il s'est trouvé - une fois - un juge dont le jugement contre le conseil de gérance remet les pendules à l'heure :


"De raad van beheer en haar leden vergeten duidelijk dat de enige taak die de wet aan haar tovertrouwd is : "de syndicus bij te staaan en toezicht te houden op zijn beheer" (artikel 577 - 7 § 1, 1°, c B.W.).

"De leden van de raad van beheer verliezen duidelijk uit de oog dat zij geen orgaan vormen van de mede-eigendom - de V.M.E. kent maar twee organen : de algemene vergadering en de syndicus - en strikt genomen persoonlijk aansprakelijk blijven voor hun daden.

"Hetgeen de raad van beheer thans doet overschrifdt de aldus omschreven bevoegheidev duidelijk.

TRADUCTION :

"Le conseil de gérance et ses membres oublient manifestement que la seule tâche que la loi leur confie est : "assister le syndic et contrôler sa gestion" (article artikel 577 - 7 § 1, 1°, c  du code civil).

"Les membres du conseil de gérance perdent manifestement de vue qu'ils ne constituent pas un organe de la copropriété - l'ACP ne connaît que 2 organes : l'assemblée générale et le syndic - et au sens strict restent personnellement responsables de leurs actes.

"Ce que fait actuellement le conseil de gérance dépasse manifestement ses compétences ainsi définies.


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Mac
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Avez vous ces jugements ?
Ou peut ont les trouver ?


Mac

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Oldman-0550
Pimonaute
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Mac a écrit :

Avez vous ces jugements ?
Ou peut ont les trouver ?

Oui. Et j'en ai un autre (curieusement, il vient aussi de Flandre) :

"Het is niet mogelijk om de uitoefening van de wettelijke bevoegdheden door de syndicus afhankelijk te stellen van een voorafgaande goedkeuring door de raad
van beheer (zie: H. VANDENBERGHE, a.w., a.p.; zie ook: R. TiMMERMANS, "De dangerous liaison tussen de syndicus en de raad van beheer", T. App. 1999/4, 1).

A fortiori kan de uitoefening van de hogervermelde wettelijke bevoegdheid van de algemene vergadering - die het hoogste orgaan is - niet afhankelijk worden gemaakt van of op enigerlei wijze worden beperkt door het functioneren van zo'n raad van bestuur of raad van voorzitters.

TRADUCTION :

"Il n'est pas possible de faire dépendre les compétences légales du syndic et a fortiori de l'assemblée générale de l'approbation d'un conseil de gérance. (voir : H. VANDENBERGHE, et aussi R. Timmermans dans (trad.)  "Les liaisons dangereuses entre le syndic et le conseil de gérance"

"A fortiori, l'exercice des compétences légales de l'assemblée générale - organe le plus élevé - ne peut être rendu tributaire ou limité d'une quelconque manière par le fonctionnement d'un tel conseil de gérance ou conseil de présidents.

---
Et je possède aussi des témoignages de syndics, notamment celui-ci qui fait partie des gros syndics bruxellois :

"je suis syndic et fermement opposé au fait que certains conseils de gérance imposent tout et n'importe quoi au syndic, qui, lui seul, est finalement le seul responsable de décisions qu'il ne souhaite pas toujours prendre. Et comme tout le monde sait ce qui se passe avec un syndic qui refuse de suivre un conseil de gérance....."

Refuser de suivre le conseil de gérance, c'est : buiten !

Càd. : DEHORS et ouste, un coup de pied au derrière !


Un syndic faible, incompétent, paresseux (ou corrompu), c'est le couple infernal qui se met en route, au préjudice des copropriétaires.


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curieux
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

oldman a écrit :

... Malgré tout, il s'est trouvé - une fois - un juge dont le jugement contre le conseil de gérance remet les pendules à l'heure : ...

Et j'en ai un autre (curieusement, il vient aussi de Flandre) :

Petitfuret a écrit :

...
Mais, pour remédier à cette injustice flagrante, il est permis par la loi de citer aussi directement le syndic, c’est-à-dire, de lancer une citation ... également contre le syndic en personne, qu’il soit bénévole donc copropriétaire sur place ou syndic professionnel.

Ce que nombre de personnes oublient et que les avocats consultés par les copropriétaires se gardent bien de faire savoir à leurs clients.et pour cause……

Bref, les choses étant ce qu’elles sont ... il reste à ce dernier à faire appel…. Là il s’agit d’un tribunal à trois Juges et non plus à un seul….

...
Il est aussi possible de se défendre seul en Justice de Paix.....ce qui énerve beaucoup les professionnels du droit....et ne coûte pas trop cher au copropriétaire qui le fait.... il peut demander une indemnité pour frais administratifs ce qui correspond en gros aux indemnités de procédure accordées, elles, aux avocats

Gmrf! a écrit :

(dans un autre salon)
On a pas besoin de problème!
Ici, c'est des solutions qu'il nous faut.
Raymond B.

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curieux

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Marianne
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Dans mes interventions précédentes sur ce chapitre de PIM, j'ai exposé la situation dans les copropriétés telle qu'une longue expérience me l'a enseignée. Mais attention : il ne faut pas qu'un arbre cache la forêt et qu'on fasse une règle de l'une ou l'autre exception. La gestion des copropriétés est une catastrophe humaine et financière.

Je voudrais maintenant proposer un remède.

1.- Il faut supprimer le conseil de gérance, ce faux frère, ce faux-semblant mais ce vrai nuisible, cette peste des copropriétés.

2.- Il faut rendre le syndic seul responsable de la gestion.

3.- Le syndic devrait tenir les comptes selon les règles de la comptabilité comme elles sont définies dans la loi du 17 juillet 1975 avec ses arrêtés d'exécution. C'est le moyen le plus simple d'obtenir des comptes clairs, exacts et contrôlables. Même les maigres euros des ASBL y sont soumis, alors pourquoi pas aussi les millions des copropriétés ?

4.- Sous peine de sanctions pénales, le syndic devrait appliquer les dispositions légales qui le concernent ainsi que l'intégralité des statuts des copropriétés dont il a la charge sans pouvoir écarter les obligations qui le gênent.

5.- Les recours en justice devraient toujours être dirigés contre le syndic responsable civilement et pénalement. Bien plus que l'assemblée générale qu'il mystifie et embobeline, c'est lui qui gère, qui dirige, qui suggère, qui accepte, qui refuse, qui impose. C'est lui aussi qui triche, qui floue, qui trompe, qui fraude, qui manipule. Il doit sortir de l'ombre et apparaître dans la lumière. Il est payé pour travailler honnêtement, pas pour traficoter.

6.- Le juge ne devrait pas pouvoir interpréter la loi. Il ne devrait pas pouvoir dire blanc alors que la loi dit noir comme cela arrive hélas très fréquemment.

La loi actuelle est une plaie qu'il faut cautériser au fer rouge. Ses dispositions sont ringardes. Mais il faut être conscient que le lobby des syndics est à l'œuvre et qu'il s'opposera à tout changement significatif. Il proposera sa propre panacée au législateur : une poudre de perlimpinpin qui paralysera encore plus les velléités de résistance des copropriétaires.

Le projet de révision de la loi de 1994 est mort-né. Ce que l'on en connaît ne change rien. On ne guérit pas de la rage avec des aspirines mais avec un remède de cheval. Amateurs naïfs, les copropriétaires seront roulés dans la farine par des prédateurs professionnels aux appétits gargantuesques.

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petitfuret
Pimonaute assidu
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Quand le syndic agit en " patron" de l'ACP, ce qui est malheureusement le cas beaucoup trop souvent, il faut tout simplement le citer personnellement , qu'il soit syndic bénévole et/ou professionnel devant le Tribunal de première Instance quand il agit hors mandat, soit de façon illicite et les exemples ne manquent pas. Mais bien entendu il faut le vouloir et tout copropriétaire lésé peut le citer, même sans avocat... car nombre de professionnels du droit  vont hésiter à le faire.
Quand il s'agit d'un dossier de la compétence du Juge de Paix, ce dernier  doit appliquer la loi et les statuts de la copropriété  incriminée quand il a à traiter une affaire. Si malencontreusement, il l'oublie, il existe l'appel où le dossier est alors traité par 3 Juges, ce que bien souvent aussi on oublie.
Question tenue de la comptabilité et présentation des devis , une proposition de loi modifiant l'article 577  du Code civil a été déposée en ce sens

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Marianne a écrit :

...
2.- Il faut rendre le syndic seul responsable de la gestion.
...

Avec votre proposition il n'est responsable que devant le Juge. Correct?

Si non, devant qui est le syndic de l'ACP alors responsable?

Si oui, quelle est l'utilité de l'ACP, de l'AG, ... ? Ne pourrait t'on pas les supprimer aussi et dire que le syndic est ... le syndic de l'immeuble, responsable devant l'IPI et la Justice.


Cordialement,

Luc

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Oldman-0550
Pimonaute
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Voici ce qu'avait publié l'IPI soi-même.
Comment en est-on venu à ce couple infernal ?????

En l'absence de toute réglementation le concernant, le conseil de gérance s'appropriait [notez le terme, très violent] jusqu'il y a peu un certain nombre de tâches importantes. La loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant le Code civil en matière de copropriété (en vigueur depuis le 1er août 1995) a mis fin à ces pratiques. Conformément à cette nouvelle loi, la "seule" tâche qui incombe encore au conseil de gérance consiste à assister le syndic et à exercer un contrôle sur sa gestion.

Le conseil de gérance assiste le syndic en émettant des avis. Il joue, en d'autres termes, le rôle de caisse de résonance des copropriétaires. Dans la mesure où les propositions et remarques du conseil de gérance servent l'intérêt général de l'immeuble et ne sont pas contraires à la loi et/ou aux statuts, le syndic en tiendra compte.

Toutefois, le syndic reste seul responsable de sa gestion (art. 577-8 § 5 CC).

Outre son rôle de conseil, le conseil de gérance exerce également un contrôle sur la gestion du syndic. En sa qualité d'observateur privilégié, il peut être considéré comme chien de garde de l'assemblée générale. Il vérifie comment et dans quel délai le syndic exécute ses missions. Cela ne signifie pas pour autant qu'il doit suivre à la trace les moindres faits et gestes du syndic dans le cadre de ses activités. Le but est simplement que le conseil de gérance fasse rapport aux membres de l'assemblée générale.

En aucun cas, le conseil de gérance ne peut s'octroyer des compétences attribuées exclusivement au syndic ou à l'assemblée générale. Puisque le conseil de gérance doit contrôler le syndic, les membres du conseil de gérance ne peuvent exercer aucune activité de syndic (même partiellement) : en effet, le contrôlé ne peut être en même temps le contrôleur ! Ainsi, la double signature pour les opérations sur le compte de la copropriété a dorénavant perdu tout sens, puisque seul le syndic est compétent pour administrer les fonds de l'association des copropriétaires (art. 577-8 § 4, 5° CC).


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PIM
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

oldman a écrit :

Voici ce qu'avait publié l'IPI soi-même.

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Oldman-0550
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Source : Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) - Rue du Luxembourg 16 B - 1000 Bruxelles
Tél. : 02-505.38.50 &endash; Fax : 02-503.42.23
Site Internet : http://www.ipi.be
e-mail : contact@ipi.be


sur : http://www.virtualhome.be/info/ipi_copropriete.htm


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Oldman-0550
Pimonaute
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Comment en est-on arrivé à ce couple infernal ?

Début de réponse :

L'avocate Corinne Mostin, qui a traité nombre d'affaires où la copropriété avait mal tourné, déclare que la loi de 1994 s'est contentée, pour l'essentiel, de codifier les pratiques en vigueur. Elle aurait, toutefois, «rationalisé» la prise de décision et réduit le rôle des conseils de gérance pour n'en faire que de simples organes de suivi. «Certaines personnes n'ont pas bien saisi le changement et n'ont aucune intention de renoncer à l'autorité dont elles jouissent», affirme-t-elle. «Elles ne sont pas habituées à soumettre chaque décision à l'assemblée générale.»

Traduit de : The Bulletin, hebdomadaire de la communauté anglophone de Belgique, 18 mai 2006


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luc
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

PIM a écrit :

oldman a écrit : Voici ce qu'avait publié l'IPI soi-même.


Où ?
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Voir Virtual Home.


Cordialement,

Luc

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aurelie
Pimonaute
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Le syndic de mon immeuble ne cesse avec l'appui du Cg qui cosigne certaines de ses décision de me matraquer au cours des AG parce que j'ose mettre en doute ses propos sur base d'arguments juridiques ou techniques.
A plusieurs reprises il a donné des informations volontairement inexactes.
Je suis maintenant contrainte de saisir le juge de paix pour faire annuler certaines décisions prises par l'AG sur cette base.
Certains d'entre vous ont-ils l'expérience de ce type d'action et quels sont les éceuils à éviter?
Merci

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luc
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Re : Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

Aurelie,

J'ai répondu dans un autre sujet: Plainte contre la cogérance dans une ACP, vu la longueur de ce sujet, mais aussi la complexité probable dans votre ACP.

aurelie a écrit :

Le syndic de mon immeuble ne cesse avec l'appui du Cg qui cosigne certaines de ses décision de me matraquer au cours des AG parce que j'ose mettre en doute ses propos sur base d'arguments juridiques ou techniques.
A plusieurs reprises il a donné des informations volontairement inexactes.
Je suis maintenant contrainte de saisir le juge de paix pour faire annuler certaines décisions prises par l'AG sur cette base.
Certains d'entre vous ont-ils l'expérience de ce type d'action et quels sont les éceuils à éviter?
Merci


Cordialement,

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