forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

L'eNEWS nr. 67 du CNIC, envoyé le 12.02.2008, porte comme titre: "Syndic malveillant condamné à trois ans de prison et une faramineuse amende! - Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? ». Faites le test !".

Le syndic, qui n'est pas repris sur la liste actuelle des agents immobiliers agrées par l'IPI, avait fraudé pour 200.000 euros dans 15 ACP à De Panne.

L'enquête, jointe à l'eNews, peut aussi être remplie directement sur le site du CNIC:
en néerlandais et en français (suivra). Priorité a probablement été donné à la version N, puisque le cas s'est passé en Flandre.

Le résultat de l'enquête sera présenté lors de la Journée du Copropriétaire 2008 à Ostende.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

Tintin
Pimonaute assidu
Lieu : Ernage
Inscription : 03-03-2006
Messages : 155

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Sans vouloir m'occuper des oignons des autres, je me demande pourquoi, l'ABSA semble prendre la défense de l'IPI ?
Sont-ils vraiment indépendants l'un de l'autre comme ils devraient en principe l'être ? Il est vrai que certaines personnes sont actives dans les deux organismes ou au moins très proches. Est-ce normal ?
L'ABSA est le syndicat des syndics, c'est leur droit le plus strict d'exister et de défendre leurs membres, mais est-ce le devoir de l'IPI ?
L'IPI est avant toute chose un organisme qui attribue et contrôle l'accès à la profession aux agents immobiliers et aux syndics.
Selon ce que je crois (?), l'IPI n'est pas une association de défense des copropriétaires, ils examinent simplement si les plaintes qu'ils reçoivent sont justifiées ou pas. Celui qui se plaint, a tout intérêt à avoir un dossier en béton armé, faute de quoi l'affaire sera classée sans suite. Il n'est pas toujours évident de se construire un tel dossier, quand tout vous est dissimulé. Un CP n'a aucun pouvoir d'investigation, il ne peut donc tout prouver. Je connais un copropriétaire qui a un dossier en béton armé et cela n'a servi à rien. Nombres de personnes se sont déjà exprimées dans ce sens dans les divers forums de la copropriété. Il est donc logique que le "CNIC" se pose des questions, pour répondre à ses membres. Chacun à sa vérité, mais il n'existe qu'une vérité. Le Cardinal Daneels dit dans une interview qu'il accorde au journal "Vers l'Avenir" : La religion du simple peuple est-elle différente de la religion un peu plus docte, de celle des théologiens, voire de l'Église ? Si je transpose, je dirai : La vie en copropriété vécue par le simple copropriétaire est-elle différente de la vision un peu plus docte de l'IPI, voire des syndics et de l'ABSA ?
Il poursuit : Pour moi, c'est clair :notre religion docte est...un peu trop docte. On s'occupe beaucoup de la tête et pas assez du cœur. Dans la copropriété, c'est pareil.
Il est possible que je n'aie rien compris au fonctionnement des deux organismes, si je dis des bêtises, je m'en excuse auprès de l'ABSA et de l'IPI.  Si nécessaire, je leur accorde donc le droit de réponse pour remettre le béjaune que je suis peut-être, sur le droit chemin de la vérité.

Mon syndic gère une copropriété de 34 appartements et 32 studios et les services privatifs qui sont fournis à environ 85 résidants du troisième et quatrième âge. Il gère un budget de 795.000 €. Il est employé de l'ACP,organe de l'ACP, mandataire de l'ACP et PDG de l'ACP. Pour couronner le tout, il n'a pas de contrat, même pas un contrat d'employé. C'est lui qui décide de son salaire.

Je ne peux pas me plaindre de mon syndic auprès de l'IPI, il n'est pas professionnel, il n'est pas membre de l'ABSA, il n'est certifié ni par le "CNIC" ni par le "SNP", donc en un mot à part la justice il est intouchable. Pour lui, il n’existe aucun code de déontologie, il ne sait même pas ce que cela signifie.

L'IPI doit contrôler l'accès à la profession, une fois cet accès accordé, le membre fait partie de la corporation et à ce titre il sera défendu comme membre. L’IPI et l’ordre des médecins, c’est la même chose. L’ordre des médecins est-il un organisme de défense des malades ?
Une proposition de loi existe, pour créer un organisme qui aurait en charge de contrôler tous les syndics et rien que les syndics. Voilà de quoi ont besoin les copropriétaires.


je ne laisse pas les autres agir à ma place

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 20 945
Site Web

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Je présume que ce syndic est copropriétaire ou comptable ou avocat?

Hors ligne

Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-05-2004
Messages : 3 557

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

S'il est géomètre, même inscrit au tableau du conseil fédéral des géomètres experts, il est soumis au contrôle de l' IPI, et il y verse même une cotisation.  Ce versement est par contre le seul contact avec l'IPI !!!


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Grmff a écrit :

Je présume que ce syndic est copropriétaire ou comptable ou avocat?

Ayant un contact avec Tintin, je sais que c'est un copropriétaire ... . Mais l'IPI a un droit de contrôle puisqu'il est .. employé de l'ACP. Il ne rentre donc pas dans une des exceptions de la loi de 1993.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 20 945
Site Web

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Ah bon? Racontez nous comment l'IPI a un droit de contrôle sur d'autres personnes que ceux qui sont inscrits chez eux.

Sur les comptables syndic aussi, alors?

Hors ligne

Baxter
Pimonaute bavard
Inscription : 01-02-2006
Messages : 390

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

luc a écrit :

  Mais l'IPI a un droit de contrôle puisqu'il est .. employé de l'ACP. Il ne rentre donc pas dans une des exceptions de la loi de 1993.

???????
Une petite explication sur ce raccourci ?....

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 14 935
Site Web

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Tintin a écrit :

Mon syndic gère une copropriété de 34 appartements et 32 studios et les services privatifs qui sont fournis à environ 85 résidants du troisième et quatrième âge. Il gère un budget de 795.000 €. Il est employé de l'ACP,organe de l'ACP, mandataire de l'ACP et PDG de l'ACP. Pour couronner le tout, il n'a pas de contrat, même pas un contrat d'employé. C'est lui qui décide de son salaire.

Je ne peux pas me plaindre de mon syndic auprès de l'IPI, il n'est pas professionnel, il n'est pas membre de l'ABSA, il n'est certifié ni par le "CNIC" ni par le "SNP", donc en un mot à part la justice il est intouchable. Pour lui, il n’existe aucun code de déontologie, il ne sait même pas ce que cela signifie.

A lire l'autre héros de BD, il s'agirait donc d'un syndic-copropriétaire...

Il n'a donc de comptes à rendre qu'à l'AG des copropriétaires qui l'a désigné , qui a normalement fixé ses émoluments et qui lui donne décharge chaque année. Cela me paraît assez normal et je ne vois pas ce que l'Ipi peut y faire. A moins que vous n'envisagiez de rendre obligatoire de nommer des syndics agréés IPI , pour toutes les copropriétés ?....


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

Hors ligne

ABSA
Pimonaute bavard
Inscription : 26-03-2006
Messages : 288
Site Web

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Tintin a écrit :

Sans vouloir m'occuper des oignons des autres, je me demande pourquoi, l'ABSA semble prendre la défense de l'IPI ? Sont-ils vraiment indépendants l'un de l'autre comme ils devraient en principe l'être ? Il est vrai que certaines personnes sont actives dans les deux organismes ou au moins très proches. Est-ce normal ?
L'ABSA est le syndicat des syndics, c'est leur droit le plus strict d'exister et de défendre leurs membres, mais est-ce le devoir de l'IPI ?

Cher Tintin,

Je vous remercie pour votre interpellation qui me permet de préciser sans doute certains points:

L'ABSA ne doit pas prendre la défense de l'IPI, il n'a pas besoin de nous pour ce faire. J'ai donné aux lecteurs du forum un autre son de cloche sur les évènements présentés par le CNIC. L’IPI dans cette affaire défend-t-il les syndics ou lui-même ? Pour rappel, le CNIC a écrit « Sans vouloir susciter un sentiment de méfiance chez nos membres et chez nos lecteurs copropriétaires ou non, nous nous interrogeons sur la nécessité même de l’Institut des professionnels de l’immobilier (IPI). »


L'ABSA et l'IPI sont tout à fait indépendants. Pour rappel, les différentes instances de l'IPI, Conseil National et les chambres, sont composées d'agents immobiliers (tous étiquetés d'une association professionnel ou l'autre). Les ordres des médecin, avocats, architecte,... sont organisés de la même manière.
L'ABSA n'a aucun représentant au niveau du conseil national ou des chambres de l'IPI. J’interviens au niveau de la commission de l’IPI des administrateurs de biens. Elle est composée de 6 membres actifs dans le domaine. Cette commission rentre des projets auprès du Conseil National qui a le dernier mot. Il me semble normal que l’IPI fasse appel à ses membres spécialisés dans un domaine pour l’informer ou lui faire des suggestions sur celui-ci.

Tintin a écrit :

La vie en copropriété vécue par le simple copropriétaire est-elle différente de la vision un peu plus docte de l'IPI, voire des syndics et de l'ABSA ?

Nos visions sont-elles différentes? Il se peut dans certains cas. Ma venue sur le Forum me donne un éclairage nouveau sur certains cas vécus et les difficultés réelles de certains copropriétaires. Cela alimente ma réflexion. J'espère que mes interventions alimentent la vôtre. Je constate aussi l'ignorance d'autres copropriétaires sur le fonctionnement de la copropriété. Je partage l'avis de ceux qui disent que des copropriétaires bien informés sont la meilleur protection contre les dérives dans les copropriétés. Les associations de copropriétaires ont là un rôle important. Et nous estimons que ce rôle d'information est aussi le nôtre. En effet, tous les intervenants doivent agir pour un foctionnement harmonieux, et dans le respects de règles, des copropriétés.


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Baxter a écrit :

luc a écrit :  Mais l'IPI a un droit de contrôle puisqu'il est .. employé de l'ACP. Il ne rentre donc pas dans une des exceptions de la loi de 1993.

???????
Une petite explication sur ce raccourci ?....

D’abord ce n’est pas un raccourci, mais un fait, sous entendu que le salarié, dont Tintin parle, est payé plus que le maximum prévu pour un volontaire (+/- 1.000 euros par an). Je crois que c’est le cas.

Un syndic ne peut pas être un employé salarié, mais seulement un employé indépendant (= recevoir des honoraires), suite à l’existence de l’article 577/8 §5 CC, qui est impérative. Je l’ai déjà dit, d’une façon plus détaillé, maintes fois.

Si l’IPI constate ce fait, lors d’une enquête mené par lui suite à une plainte, il est obligé, comme institut public, d’informer les autorités compétentes , s’il constate qu’un syndic n’est pas un volontaire, mais un employé salarié au lieu de recevoir des honoraires comme un employé indépendant.

Une non-exécution de ce devoir (= « fermer les yeux ») peut semer un doute probablement justifié quand à la honorabilité de cet institut public, puisqu’il n’exécute pas tous lois, quand sa mission est de faire appliquer une loi spécifique.

Un agent, qui règle le trafic, ne peut pas fermer les yeux quand il voit que quelqu’un vole une voiture.

Donc un Institut avec un pouvoir légal d’investigation, même très partiel tel que l’IPI, doit être au dessus de toute soupçon.

Je crois donc que les doutes quand à l’IPI de Tintin sont probablement fondés sur des faits et une logique tel que décrit plus haut.

Si c’est le cas, alors les doutes de Tintin sont probablement plus que justifiés.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 20 945
Site Web

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Votre raccourci un peu détourné est tarabiscoté. Je ne peux y souscrire. Il n'est nullement de la responsabilité de l'IPI de chercher à ce qu'il n'y ait plus de voleur de voiture, même si cela doit entacher sa respectabilité.

C'est l'AG, et seulement l'AG qui est responsable de virer son syndic si celui-ci fait du grand n'importe quoi.

Par ailleurs, je n'ai pas vu de clause mentionnant que le syndic doit être indépendant et ne peut pas être employé de l'ACP.
Je n'ai pas compris la raison pour laquelle l'ACP devrait être responsable du fait que son syndic dépasse les plafonds octroyés aux bénévoles. C'est le syndic qui est responsable et qui doit se mettre comme indépendant, pas l'ACP...

Bref, vos raisonnements sont tentants pour résoudre les problèmes spécifiques de la copropriété, mais ils sont par trop construits par déduction de supposition. Vous allez chercher trop loin pour trouver le responsable qui vous intéresse...

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 14 935
Site Web

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Luc, vous êtes un champion du patinage artistique !


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

Hors ligne

Tintin
Pimonaute assidu
Lieu : Ernage
Inscription : 03-03-2006
Messages : 155

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Je remercie l'ABSA pour ses précisions. Il est vrai que le mode de fonctionnement de l'IPI est totalement inconnu de la majorité des copropriétaires, surtout que cet institut regroupe les agents immobiliers et les syndics professionnels. Il serait intéressant que l'IPI, explique sur son site, ce qu'un copropriétaire peut attendre de l'IPI. Quels types de plaintes ? Que doivent-elles comprendre ? Comment seront-elles traitées ?
Qui fait quoi au sein de l'IPI ? Quelles conséquences pour le syndic s'il ne respecte pas le code de déontologie ? Quelles sanctions peuvent-elles être prises contre le fautif ?

Je retiens de PIM et de Grmff, que si la copropriété est gérée par un syndic non professionnel, qu'il appartient à l'AG de remplir le rôle de l'IPI. Notez que cette remarque pourrait très bien s'appliquer à un syndic professionnel. Pourquoi dès-lors passer par l'IPI ?
Je reste convaincu qu'un syndic pro ou non, devrait répondre à des critères précis (compétence et intégrité). Il doivent tous deux s'engager par écrit ou sous serment à respecter le code de déontologie. Tout manquement à ce code, devrait sanctionner automatiquement le fautif, par des amendes progressives, avec la sanction ultime en cas de fautes graves ou répétées, de retrait de l'autorisation d'être syndic.
L'IPI étant un organisme professionnel ne peut remplir ce rôle. Donc il faut créer au sein de l'administration(SPF contrôle et médiation) du ministère des affaires économiques, un contrôle des syndics. Cet organisme pouvant travailler en parallèle avec l'IPI pour les syndics professionnels.
Exemple : Si mon syndic non professionnel refuse de me fournir la liste des adresses des copropriétaires, je dois aller en justice. S'il est professionel, je peux m'adresser à l'IPI, qui pourra exercer une contrainte sur le syndic, via son code de déontologie. Pourquoi admettre une telle discrimination ? Si on acceptait de sanctionner les syndics qui ne respectent pas le code de déontologie, ou les obligations qui lui sont imposées par l'article 577-8 ou les statuts.
Je dirai encore à Pim et à Grumff, qu'ils savent aussi bien que moi, que la grosse majorité des copropriétaires ne s'intéresse pas à la gestion de leur copropriété. Dire l'AG, "n'a qu'à" ou le CP "n'a qu'à" aller en justice, est très simpliste et ils savent aussi bien que moi, que cela ne résout pas les conflits mais les accentuent.


je ne laisse pas les autres agir à ma place

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

ABSA a écrit :

L'ABSA n'a aucun représentant au niveau du conseil national ou des chambres de l'IPI.

D’accord, si vous en excluez les suppléants. En effet votre président est un membre suppléant de la chambre exécutive.

Mais c’est le seul de tout l’ABSA qui est repris sur la liste, publié sur le site de l'IPI. Je constate que probablement les syndics sont sous-représentés dans les organes de l’IPI.

En fait, combien de syndics sont agréés par l’IPI, en fonction exclusive ou non-exclusive (primaire ou secondaire)?

ABSA a écrit :

Je partage l'avis de ceux qui disent que des copropriétaires bien informés sont la meilleure protection contre les dérives dans les copropriétés. Les associations de copropriétaires ont là un rôle important. Et nous estimons que ce rôle d'information est aussi le nôtre. En effet, tous les intervenants doivent agir pour un fonctionnement harmonieux, et dans les respects de règles, des copropriétés.

Aussi tout à fait d’accord, pour autant que l’ABSA, comme une organisation syndicale des syndics professionnel, ne se met pas à la place du propriétaire.

Il ne peut donc pas se présenter comme représentant de tous les ACP, dont ses membres sont le syndic.

Mais je crois que le rôle d’information incombe d’abord au Ministre, qui a les associations des copropriétaires, qui gèrent les copropriétés forcées dans ses missions, c’est à dire le Ministre de Justice, et partiellement le Ministre des Finances.

Quand aux copropriétaires, ils sont en principe aussi informé et aidé par le Ministre des Consommateurs. C'est probablement lui qui doit informer le grand public, puisqu'ils sont des consommateurs, potentiel ou réel, du produit "copropriété forcée" comme copropriétaires et/ou résident.

"Last but not least" l'information des syndics incombe au Ministre des Classes Moyennes.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Grmff a écrit :

Votre raccourci un peu détourné est tarabiscoté.

Tarabiscoter est un mot dont la signification m'échappait depuis 2005. Vous le savez.

Mais j'ai trouvé probablement une explication valable avec Google:

tarabiscoter
"orner à l'excès, exagéré, compliqué. Exemple : une histoire tarabiscotée. Ce mot vient de tarabiscot. Il s'agit d'un rabot utilisé en menuiserie pour creuser une ou des rainures entre des moulures. Par extension, tarabiscoter veut donc dire compliquer les choses...

Je suis d'accord qu'un des 38 sophismes tend à prouver que l'adversaire est en train de "tarabiscoter".

Mais un sophisme est toujours utilisé pour détourner le spectateur du fait que l'adversaire dit la vérité ou a raison.

Mon raisonnement utilise la construction très classique de thèse (plainte CP), antithèse (constat d'un fait durant l'enquête de l'IPI) et synthèse (L'IPI doit informer les autorités compétentes).

Je ne vois pas en quoi cette méthode de raisonnement soit complexe.

Grmff a écrit :

Je n'ai pas compris la raison pour laquelle l'ACP devrait être responsable du fait que son syndic dépasse les plafonds octroyés aux bénévoles.

L'ACP est pour l'ONSS l'employeur du employé-syndic. L'ACP est donc responsable des déclarations de l'ACP envers l'ONSS, fait par son représentant.

Le syndic, comme représentant de l'ACP, est responsable envers l'ACP de ses déclarations comme représentant de l'ACP fait à l'ONSS.

On appelle cela la chaîne de responsabilité, qui dans la copropriété forcée est:

"copropriétaire - ACP - syndic - fournisseur/entrepreneur - sous-traitant du fournisseur/entrepreneur"


Cordialement,

Luc

Hors ligne

Tintin
Pimonaute assidu
Lieu : Ernage
Inscription : 03-03-2006
Messages : 155

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Je ne vais pas polémiquer sur le rôle de mon syndic, mais pour votre information, sachez qu'il est syndic copropriétaire. Il est pensionné et il est rémunéré comme salarié, en dehors de ses frais professionnels (?) Son salaire est fixé (par lui-même) en  fonction du montant maximum autorisé comme activité complémentaire. Comme ce plafond va être relevé, le syndic va pouvoir s'augmenter. De son aveu, il n'a aucun contrat et son salaire n'a jamais fait l'objet d'un débat au cours d'une AG. Comme les comptes sont approuvés tous les ans, on peut en déduire que son salaire l'est également.
Notez que personne ne savait qu'il était un employé salarié de l'ACP. Je l'ai appris, via le service social du ministère de l'emploi et du travail. Nous avons même un autre CP qui assiste le syndic (sans faire partie du conseil de gérance) qui est employé également. De nouveau personne n'était au courant, mais tout le monde s'en fout.
Pis le syndic a été obligé de s'inscrire à la TVA au 1°juillet 2007, pour la gestion des services privatifs qu'il gère(illégalement) dans la copropriété. Donc nous avons un syndic soumis au régime de la TVA qui est employé salarié !
Un chat n'y retrouve pas ses jeunes dans cette copropriété.
Au sujet du mandat je vous invite à lire ce qui se dit à ce propos sur le lien ci-dessous. On parle du transport, mais je présume que les règles sont valables pour tout mandat.

Mandat

Vous pouvez également consulter les articles du code civil se rapportant au titre XIII "du MANDAT" art. 1984 à 2010. Pour votre information, ce titre XIII fait référence au décret du 19 ventôse an XII (10 mars 1804) promulgué le 29 ventôse(20 mars 1804).

Dans le livre IV. Les principaux contrats usuels, dans la section trois, je lis que lorsque le mandat est salarié, le contrat devient synallagmatique, parce que l'obligation de payer le salaire naît dès la formation du contrat et de cette formation même (supra ibidem)


je ne laisse pas les autres agir à ma place

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

En consultant Wikipédia j'ai trouvé ce qui suit sur un Contrat synallagmatique:

Wikipedia a écrit :

En droit, un contrat synallagmatique (du grec 'synallagma', contrat) est une convention par laquelle les parties s'obligent réciproquement l'une envers l'autre (article 1102 du Code civil français, articles 82 et suivants du Code des Obligations suisse). On parle aussi de contrat bilatéral.

Voir aussi le Code Civil Belge:

Art. 1002 CC: Le contrat est synallagmatique ou bilatéral lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres.

Wikipedia a écrit :

Le modèle classique du contrat synallagmatique est la vente dans laquelle une partie (l'acheteur) s'oblige à payer le prix à une autre (le vendeur) qui s'oblige de son côté à transférer la propriété de la chose.

En termes causalistes, on affirme classiquement que dans le cadre d'un contrat synallagmatique, la cause de l'obligation d'un contractant a pour cause l'obligation de l'autre, et réciproquement. Cette vision permet de considérer comme nul tout engagement non causé, c’est-à-dire ne possédant pas de justification juridique ; comme par exemple le contrat nommé vente entre les parties alors qu'il ne prévoit pas de transfert de propriété en échange du versement du prix. Dans ce cas, le juge peut être amené à requalifier le contrat afin de découvrir sa vraie nature (en l'occurrence, une libéralité ou plus radicalement il peut constater la nullité du contrat.

Ce type de contrat est naturellement doté de l'exception d'inexécution et soumis à la théorie des risques.

Je rappelle qu'il ne peut être question de contrat bilatéral que si les deux parties sont au courant du contrat et qu'ils l'ont approuvé.

Dans le cas d'une ACP il faut donc un point à l'ordre du jour, une transmission du contrat proposé aux copropriétaires (ou consultation possible) avant l'AG et une décision explicite de l'AG. Le fait d'avoir payé des montants ne constitue pas une preuve d'acceptation. Une jurisprudence abondante existe sur ce fait.

Dans le cas concret l'IPI a classé sans suite la plainte et/ou est encore en train d'étudier le dossier.

C'est un de cas qui sont à l'origine d'un doute envers l'efficacité de l'IPI à traiter les plaintes envers les agents immobiliers syndic. Et ce cas n'est de loin pas le cas le plus flagrant.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 20 945
Site Web

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Tintin,

J'ai pas dis que j'avais une solution miracle. J'ai pas dit que c'était simple. Je dis simplement qu'il faut éviter de tout mélanger et de compliquer encore plus ce qu'il l'est déjà.

L'organe décideur, dans une ACP, c'est l'AG. Si vous avez un problème avec le syndic, c'est à l'AG de prendre une position... ou il faut aller en justice.

Croire qu'un organe de plus, un machin de plus, va venir résoudre les problémes posés par l'incapacité de la justice à prendre position dans des délais acceptables, c'est accepter de mélanger les pouvoirs: justice, exécutif et législatif.

Conceptuellement, je dois avouer que cela ne me va pas très fort... Je suis étonné que Luc n'ai pas relevé.

Je rajouterai tout de même que vous pouvez passer un contrat avec un syndic professionnel, et il sera aussi synallagmatique. Votre syndic pro ne sera pourtant pas l'employé de l'ACP.

Personnellement, je suis même surpris qu'une copropriété puisse engager un syndic comme employé. En effet, avec les parallèles dont Luc a le secret, je rapprocherais le syndic du rôle du CEO... toujours indépendant si je ne m'abuse.

Mais on entre ici dans une polémique inutile qui ne vous aidera pas dans votre problème de fonds. Je m'arrête donc, et je ne vais pas rentrer dans les détails plus avant. Je n'ai pas envie de mélanger les désirs et les réalités, c'est fort fatiguant à lire...

A bientôt

Hors ligne

Tintin
Pimonaute assidu
Lieu : Ernage
Inscription : 03-03-2006
Messages : 155

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Grmff à dit :
[

J'ai pas dis que j'avais une solution miracle. J'ai pas dit que c'était simple. Je dis simplement qu'il faut éviter de tout mélanger et de compliquer encore plus ce qu'il l'est déjà.

Je suis d'accord avec vous, votre réponse me prouve qu'il n'existe à ce jour aucune bonne solution pour résoudre les conflits dans la copropriété.

Il faudra s'en faire une raison, vu que personne n'est capable de trouver la solution qui mette tout le monde d'accord.

Le mieux est que je ne vous fatigue plus avec mes avis à la con.
Salutations


je ne laisse pas les autres agir à ma place

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 20 945
Site Web

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

La question n'est pas de ne plus embêter personne avec des questions à la con.

Mais de trouver des solutions et d'échanger sur des modalités pratiques qui amènent un résultat rapidement.

Les solutions que Luc amènent, je les lis avec attention quand j'ai le courage (il est souvent long) et je les trouve généralement tarabiscotées. Sorry Luc, je n'ai pas d'autre terme.

J'y souscris parfois. Parfois, cela me semble tellement chercher midi à quatroze heure que cela me donne envie de hurler. Parfois, les solutions proposent de compliquer tellement la vie des gens que je me demande bien ce que cela va régler, à part le problème du chômage par une explosion de l'administration.

Or, pour moi, l'administration n'est jamais une solution, c'est toujours un problème. Les administrations ont parfois cette tendance à chercher des solutions pour eux, sans penser plus large aux inconvénients que cela pose, aux coûts que cela générère, à la surcharge de travail que cela impose à tous, au lieu de simplifier drastiquement.

Un exemple parfait est évidemment l'obligation de l'enregistrement. Il eut été tellement simple de le supprimer purement et simplement. Au lieu de cela, on nous a facilité l'accès à l'enregistrement via 36 méthodes (fax, mail, courrier), on a rajouté la gratuité et on a imposé une sanction tellement lourde que ce n'est plus une sanction, mais un peine de mort. Avec comme résultat que tout le monde s'est précipité pour encombrer les administration pour rien. Exemple parfait de la simplification ratée.

Je ne voudrais pas que ce genre de chose soit imposé aux copropriétés. Soi-disant cela ne coûte pas cher. En réalité, ce sont toutes des démarches inutiles qui ne solutionne aucun des problèmes que nous rencontrons.

Ce qu'il faut, ce n'est pas rajouter des couches d'obligations et de contrôle. Ce qu'il faut, c'est corriger les systèmes existants pour les faire fonctionner correctement!

Hors ligne

ABSA
Pimonaute bavard
Inscription : 26-03-2006
Messages : 288
Site Web

Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Cher Tintin,

A vos questions posées sur le fonctionnement de l'IPI, j'ai répondu dans un nouveau sujet.

Bien à vous,


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres