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=>> Honoraires du syndic ?

andrejhy
Pimonaute
Inscription : 22-04-2009
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=>> Honoraires du syndic ?

Bonjour,

Dans une copropriété occupée par des locataires, est-ce que les frais d'honoraires du syndic de l'immeuble peuvent être mis à charge des locataires ?

Merci

André

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grmff
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Re : =>> Honoraires du syndic ?

A mon sens, cela doit être prévu dans le contrat de location.

Si le contrat de location fait référence aux partage des frais fait par le syndic, vous ne pouvez pas changer en cours de bail l'affectation des frais de syndic.


Grmf!
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andrejhy
Pimonaute
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Re : =>> Honoraires du syndic ?

Merci pour la réponse.

Le contrat de location ne prévoit pas expressément que les honoraires du syndic  font partie ou pas des frais (charges) locatifs .

La formule employée est générale en disant que tous les frais (charges) dit locatifs sont à charge du locataire !

La question est donc de savoir si la Loi ou la jurisprudence permet de mettre ces frais à charge du locataire .

André

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grmff
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Re : =>> Honoraires du syndic ?

Ben, ma réponse, c'est que à mon sens, cela doit être prévu au contrat.

Et je ne suis pas le seul à le penser. Cela avait été débattu sur ce même forum il y a quelques temps.


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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : =>> Honoraires du syndic ?

Exemple: cette discussion


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andrejhy
Pimonaute
Inscription : 22-04-2009
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Re : =>> Honoraires du syndic ?

Extrait de cette discussion:
=============================================
Les frais de gestion (Honoraires du syndic, frais administratifs..) ne sont généralement pas à charge des locataires, sauf convention contraire dans votre bail. Il a pourtant déjà été jugé que ces fris sont à partager par moitié entre propriétaire et locataire…
En général, c’est le bail qui détermine à qui incombent ces frais, car les parties sont libres de convenir comme elles l'entendent la répartition des charges dans le contrat.
==============================================

Dans le cas où le bail du locataire ne parle pas de la destination des frais de gestion , que dit la Loi ou la jurisprudence ?

Où trouver cette jurisprudence, sur Internet ?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : =>> Honoraires du syndic ?

Le SNP considère dans sa littérature que cela devrait être 50-50...
José Garcia trouve que les frais de syndic devraient être rétrocédés au locataire.

Et moi, je considère qu'en cas de doute, le doute profite à la partie faible: le locataire.

Je rajouterai que nul ne peut changer les conditions d'un contrat en cours de route. Si les charges syndic ont toujours été mises à charge du proprio, on ne peut pas les mettre soudain par le fait du prince à charge du locataire.


Grmf!
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andrejhy
Pimonaute
Inscription : 22-04-2009
Messages : 11

Re : =>> Honoraires du syndic ?

Précision, il s'agit d'une toute nouvelle copropriété, donc encore aucune charge présentée aux locataires.

Personnellement, je pense qu'il est normal que ce soit à charge du locataire, car c'est une charge de même type que la gestion des frais locatifs que sont par exemple la lecture des calorimètres faite par une firme spécialisée, la redevance des compteurs des communs, etc.
(C'est à dire des frais qui servent (sont nécessaires) à pouvoir déterminer le montant des frais mis en compte!)

Cependant,pour éviter toute contestation, j'aimerais avoir une référence officielle comme par exemple une jurisprudence .

André

P.S. : Le locataire n'est pas toujours la partie la plus faible, il est d'ailleurs beaucoup plus protégé par la Loi que le propriétaire !!

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 945
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Re : =>> Honoraires du syndic ?

andrejhy a écrit :

Précision, il s'agit d'une toute nouvelle copropriété, donc encore aucune charge présentée aux locataires.

Personnellement, je pense qu'il est normal que ce soit à charge du locataire, car c'est une charge de même type que la gestion des frais locatifs que sont par exemple la lecture des calorimètres faite par une firme spécialisée, la redevance des compteurs des communs, etc.
(C'est à dire des frais qui servent (sont nécessaires) à pouvoir déterminer le montant des frais mis en compte!)

Cependant, pour éviter toute contestation, j'aimerais avoir une référence officielle comme par exemple une jurisprudence .

André

P.S. : Le locataire n'est pas toujours la partie la plus faible, il est d'ailleurs beaucoup plus protégé par la Loi que le propriétaire !!

Je rejoins l'opinion de Grmff, ... : le contrat et rien que le contrat (ou la loi).

Si rien n'a été spécifié dans le contrat de location, alors c'est selon moi à charge du propriétaire, puisque cette charge est inhérente à l'administration des lots, indépendant du fait s'ils sont loués oui ou non.

Mais une répartition 50/50 est aussi équitable, sous condition que le syndic applique la loi concernant les résidents (questions AG, accès pièces, ...).


Cordialement,

Luc

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andrejhy
Pimonaute
Inscription : 22-04-2009
Messages : 11

Re : =>> Honoraires du syndic ?

Merci à tous ceux qui m'ont répondu.


Bon, après réflexion sur le sujet, j'en viens à la conclusion suivante dans le cas où le contrat de location ne parle pas des honoraires du syndic d'immeuble :

Le travail du syndic (rémunéré par ses honoraires) consiste, notamment, à gérer et à comptabiliser toutes les charges de l’immeuble (copropriété), aussi bien les charges dites locatives que celles incombant au bailleur.

La jurisprudence  de la justice de paix d'Etterbeek le confirme : "les frais communs concernent tous ceux qui sont nécessaires ou utiles au bon fonctionnement et à la bonne organisation de l'immeuble, le travail de la gérance est utile à la fois au propriétaire et au locataire, puisque chacun d'eux puise dans l'examen des différents décomptes, le moyen de contrôler la réalité des frais à imputer...".
(Source : Copropriété-eJuris.be)

Il est donc normal que la charge constituée par les honoraires du syndic soit portée en compte pour moitié entre le bailleur et le locataire.

André

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nicoliii
Pimonaute assidu
Inscription : 16-07-2007
Messages : 62

Re : =>> Honoraires du syndic ?

Je rebondis sur le sujet.

Je suis locataire dans un immeuble à appartements. Le propriétaire unique a changé et fait désormais appel à un syndic et facture ses honoraires aux locataires (à 100%, pas de 50-50) en se basant sur sa lecture du bail. Bail qui a été signé avec l'ancien propriétaire.

Mon bail indique ceci concernant les charges de l'immeuble:

"Le preneur paiera la quote-part des charges de l'immeuble relatives à l'appartement loué, sur base des relevés du bailleur. Ces charges comprennent toutes les dépenses d'entretien de l'immeuble ainsi que celles des services collectifs fournis à ses occupants, c'est-à-dire notamment, sans que cette énumération soit limitative: le coût des consommations et les frais d'entretien de l'immeuble, des installations et appareils communs (...) Sont à charge du bailleur uniquement les travaux de gros oeuvre et les grosses réparations."

Est-ce que l'interprétation du bail par le nouveau propriétaire est correcte selon vous?

Je suis assez embêté car, outre ces nouveaux frais de syndic, les charges ont doublé en deux ans depuis le changement de propriétaire !

Merci.

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : =>> Honoraires du syndic ?

andrejhy a écrit :

Le travail du syndic (rémunéré par ses honoraires) consiste, notamment, à gérer et à comptabiliser toutes les charges de l’immeuble (copropriété), aussi bien les charges dites locatives que celles incombant au bailleur.

Ce que vous écrivez n'est pas tout à fait correct.

Le travail du syndic ne consiste pas à répartir les frais entre locataires et propriétaires.

Le travail du syndic ne concerne que les propriétaires. Il n'a absolument aucun lien avec les locataires, qui sont choisis par les propriétaires.

Vous êtes bien aimable de vouloir payer votre propriétaire, substitué par le syndic, mais ce n'est pas très normal.


Je ne connais pas le jugement d'Etterbeek ni son contexte mais je sais, pour en avoir parlé à un avocat, qu'il a défendu la position inverse et qu'il a eu gain de cause en justice. Pour un seul jugement d'Etterbeek combien d'autres dont on ne fait pas de publicité ?

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 945
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Re : =>> Honoraires du syndic ?

nicoliii a écrit :

Je rebondis sur le sujet.

Je suis locataire dans un immeuble à appartements. Le propriétaire unique a changé et fait désormais appel à un syndic et facture ses honoraires aux locataires (à 100%, pas de 50-50) en se basant sur sa lecture du bail. Bail qui a été signé avec l'ancien propriétaire. (...)

Votre syndic travaille en fait comme régisseur. Ce post est plutôt à sa place dans le salon "Locations" où on parle du travail du régisseur. Dans ce salon on parle  que des immeubles qui ont plusieurs propriétaires en indivision forcée.


Cordialement,

Luc

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : =>> Honoraires du syndic ?

nicoliii a écrit :

Citation :"Le preneur paiera la quote-part des charges de l'immeuble relatives à l'appartement loué, sur base des relevés du bailleur.

Si le bailleur se fait substituer par Tartempion ou autre syndic, ce n'est à mon sens pas votre problème.

Vous avez un contrat avec un bailleur, pas avec Tartempion ou autre syndic.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
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Re : =>> Honoraires du syndic ?

Votre syndic travaille en fait comme régisseur.

En ce cas, les charges ne peuvent pas être mises à charge du locataire.

C.Civ:   Art. 5ter.  Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d'intervention d'un tiers relatifs à la location de l'immeuble, sauf si le preneur est le commanditaire de l'intervention (Inséré par L 2009-06-18/11, art. 2, 006; En vigueur : 17-08-2009)


Grmf!
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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : =>> Honoraires du syndic ?

Fort heureusement, les locataires ne sont pas forcément des ploucs. Il en est qui travaillent dans de grandes organisations internationales.

Voici ce qui leur est recommandé (entre autres):

Frais de gestion:
le syndic agit en tant que mandataire du propriétaire dans la gestion de son bien; les frais doivent donc lui incomber.

EXIGEZ-LE car le plus souvent, ces frais sont mis à charge du locataire

Ceci répond aussi au message insultant (mais dont le modérateur n'a pas jugé utile de faire retirer voire tout simplement d'intervenir): n'importe quoi.

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pimpob
Pimonaute assidu
Inscription : 18-12-2010
Messages : 88

Re : =>> Honoraires du syndic ?

Arrêtez de vous bagarrer c'est consternant.

Je viens de lire un fil avec 2 expériences vraiment désastreuses, des locataires inqualifiables; j'imagine que pour le proprio ce n'est pas marrant.

Mais il y a aussi l'inverse, des proprios abusifs, qui louent des trucs insalubres à des prix immodérés.

Donc, chacun a son point de vue, et je ne voudrais prendre parti pour personne.

Ce que je trouve dommage, c'est de faire payer au nouveau locataire les frasques de l'ancien qui a été indélicat.

Maintenant, au sujet des honoraires du syndic, c'est "personnel" et je ne crois pas qu'il y ait de loi établie. Chacun fait donc comme il veut, pour autant que ce soit inscrit dans le bail, et que le locataire accepte les conditions.

On devrait partir du principe que le propriétaire loue son bien en bon père de famille, et qu'il demande au locataire de veiller sur ce bien également en bon père de famille.

Je suis aussi pour une visite annuelle, lors de l'anniversaire du bail. Ca permet au proprio de se rendre compte de l'état de son bien, et si le locataire est respectueux des lieux et de l'entourage, le proprio peut aussi décider de ne pas appliquer l'index, en disant au locataire qu'il est satisfait, et qu'il préfère le garder que d'augmenter le loyer.

Tout le monde y gagne, et chacun procède du mieux qu'il peut pour garder l'appartement en bon état.

Enfin ce n'est que mon avis ... Je n'ai qu'une petite année d'expérience comme locataire (le temps que mon appartement soit achevé) et mon propriétaire était tellement content qu'il m'a rendu la caution plus un petit cadeau (150 euros) pour me remercier d'avoir pris soin de son bien, et d'avoir aussi bien accueilli les visiteurs. Il faut dire aussi que son appartement était impeccable, à l'état neuf, donc je n'ai rien eu à faire, juste entrer et déballer mes cartons.

Pourquoi se pourrir la vie quand on peut conclure des arrangements où tout le monde trouve son compte ?

Bonne nuit.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 649
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Re : =>> Honoraires du syndic ?

Saxo a écrit :

Ceci répond aussi au message insultant (mais dont le modérateur n'a pas jugé utile de faire retirer voire tout simplement d'intervenir): n'importe quoi.

???


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Messages : 4 945
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Re : =>> Honoraires du syndic ?

pimpob a écrit :

Arrêtez de vous bagarrer c'est consternant. (...)

@pimpob

J'ai mis en location comme bailleur trois fois un logement. Une fois j'ai du aller en justice (le locataire ne payait plus, parce qu'il avait sous estimé les charges). Le deux autres fois j'ai en fait agit comme votre bailleur.

Votre réaction par contre prouve qu'il y a une confusion entre la loi et un contrat.

La loi impose le cadre du contrat, mais pas le contrat lui-même. C'est le système imposé par la révolution française.

Par contre l'Angleterre n'a pas connu ce type de révolution, la base de leur système est resté féodal (le Roi est propriétaire de tout)et ils n'ont pas  de Constitution. Il faut donc chaque fois dans le système anglo-saxon, un contrat détaillé, puisque le cadre général d'un Code Civil n'existe pas.

La problématique est qu'on veut que tout soit décrite dans le contrat (système anglo-saxon), mais on travaille dans le cadre d'un Code Civil, qui impose en fait des contrats succincts.

Quand au honoraire du syndic: sont selon moi à charge du locataire dans le contextes du "bon père de famille".

En effet les frais supplémentaire d'occupation, comparé aux frais si le logement restait vide. Ces derniers frais sont en principe inclus forfaitairement dans le loyer. 40% du montant brut du loyer sont en principe des frais de ce type, selon le fisc.


Cordialement,

Luc

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andrejhy
Pimonaute
Inscription : 22-04-2009
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Re : =>> Honoraires du syndic ?

Saxo a écrit :

andrejhy a écrit : Le travail du syndic (rémunéré par ses honoraires) consiste, notamment, à gérer et à comptabiliser toutes les charges de l’immeuble (copropriété), aussi bien les charges dites locatives que celles incombant au bailleur.

Ce que vous écrivez n'est pas tout à fait correct.

Le travail du syndic ne consiste pas à répartir les frais entre locataires et propriétaires.

Le travail du syndic ne concerne que les propriétaires. Il n'a absolument aucun lien avec les locataires, qui sont choisis par les propriétaires.

Vous êtes bien aimable de vouloir payer votre propriétaire, substitué par le syndic, mais ce n'est pas très normal.


Je ne connais pas le jugement d'Etterbeek ni son contexte mais je sais, pour en avoir parlé à un avocat, qu'il a défendu la position inverse et qu'il a eu gain de cause en justice. Pour un seul jugement d'Etterbeek combien d'autres dont on ne fait pas de publicité ?

Notre syndic répartit les charges communes, y compris celles qui incombent aux locataires, entre les différents appartements.

Il veille, notamment, (travaille) à ce que les charges communes soient le moins élevées possible pour tout le monde.

Il travaille donc également pour les intérêts des locataires et de ce fait doit être rétribué, pour une partie, par ceux ci .

Logique, non ?

Vous préférez que tout soit compris dans le montant du loyer demandé qui est soumis à l'indexation annuelle ?

Ou que les différents composants du montant du loyer demandé soient calculés (et justifiés) séparément ?

Les locataires ont tendance à penser que le montant du loyer qu'ils paient  est un montant net pour le propriétaire, ce qui est loin de la vérité !

André

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