=>> Honoraires du syndic ?

C'est en effet un choix possible de formulation parmi d'autres.

Pas de discussion possible si on ne s'écarte pas de ce principe basique et pourtant contesté : Lire le bail.

Il existe quand même un risque si cette répartition n'est pas à la base à charge du locataire car il serait discutable de la modifier en cours de bail.

En ce qui me concerne, j'inclus les frais de gérance dans les frais locatifs, de manière explicite et claire. Ou j'inclus les charges fixes communes dans le loyer de base, ce qui permet de les indexer avec le loyer et me dispense de fournir un justificatif de ces frais. la seule variable étant alors les consommations privatives.

Moi j'utilise les excellents baux "PIM", qui stipulent noir sur blanc que les frais de Syndic sont à charge du preneur, intégralement.

Jamais de discussion possible; c'est prévu au bail....

Bonjour à tous,

Il faut croire que le Belge confirme sa brique dans le ventre à lire certains échanges "musclés" sur ce salon 

Je suis membre d'un comité de rédaction d'un ouvrage spécifiquement orienté vers le bail (de tout type).
Je n'en ferai pas la publicité, mais c'est un des ouvrages les plus répandus en la matière.

J'ai donc prudemment parcouru ce que cet ouvrage dit sur les charges et leurs modes de répartition.
Force est de constater, vu l'absence d'encadrement législatif, qu'il n'y a pas de consensus.
Le jugement d'Etterbeek (qui date de... 1980) est effectivement cité, ainsi que d'autres assez contraires : il y a donc de la jurisprudence pour tout le monde, en fonction de ses intérêts...

Je rappelle un principe : méfiez-vous de la jurisprudence qui est citée "ex abrupto", sans tenir compte des circonstances de la cause et des éléments de faits et de droit qui ont mené le Magistrat à prendre cette décision.
Il est plus pertinent d'analyser le jugement et le raisonnement qui ont mené à la décision pour tenter d'en sortir un principe général.

Toujours est-il que sur le cas des honoraires du Syndic, la Loi est muette. Et que le principe général est la liberté contractuelle.

Un autre grand principe est que dans cette liberté contractuelle, les "faiblesses, incohérences, lacunes" de ces clauses seront interprétées en faveur du preneur.
Si un bailleur veut "verrouiller" certains principes, il a tout intérêt à faire rédiger ou amender son projet de contrat par un professionnel.
Dernier élément si on décide de contractualiser les participations des uns et des autres dans le contrat de bail : les droits et obligations des protagonistes doivent être équilbrés. Si il y a une disproportion manifeste entre bailleur et preneur, certaines dispositions du bail pourraient être anéanties ou recadrées par le Magistrat...

Je poursuis ma réflexion : quid si le bail est silencieux sur les répartitions entre bailleur et preneur des honoraires du Syndic ?
On s'en remettra au bon sens et au principe de loyauté.
Ainsi, et je cite l'ouvrage dont je faisais référence :

A défaut de clause précise, la doctrine et la jurisprudence s'accordent à imposer au propriétaire tous les frais et charges relatifs à la propriété et au locataire ceux qui résultent de l'usage et de la jouissance du bien loué.

M. B. LOUVEAUX reprend ainsi dans son ouvrage consacré au droit au bail, les principes de répartition usuellement retenus par la jurisprudence :

Il cite parmi les charges incombant au preneur :
- la taxe d'égouts, la taxe d'enlèvements des immondices ;
- les frais de consommation d'eau, de gaz, d'électricité, de chauffage (en ce compris les redevances) ;
- les redevances et abonnements relatifs à la télédistribution, au téléphone,... ;
- l'entretien périodique du brûleur, de la chaudière, de l'ascenseur, de la ventilation, ... ;
- la quote-part dans le chauffage, l'éclairage et l'entretien des locaux communs en ce compris le salaire de la concierge ou de la femme de ménage ;
- la prime d'assurances de l'occupant ;
- les frais de relevés des calorimètres.

Par contre, incombent normalement au bailleur :
- le précompte immobilier et les impôts sur la propriété ;
- le matériel d'entretien des communs, les plantations des communs et leur entretien ;
- l'entretien des locaux de la concierge ;
- la prime d'assurances du propriétaires ;
- le salaire du Syndic nommé par l'assemblée générale.

Nous rappelons cependant que des clauses dérogatoires à ces usages sont admises mais qu'en cas de litige, elles s’interpréteront en faveur du preneur.
La plus grande rigueur s'imposera donc au bailleur qui entend faire supporter contractuellement par son locataire des charges qui lui incomberaient par nature.

Je clôture ma réflexion sur ce point : il n'entre pas dans la mission du Syndic de ventiler les charges entre preneur et bailleur. Il n'est pas le mandataire du propriétaire, mais bien de l'ACP.
De plus, un Syndic prudent refusera d'appliquer les conventions d'un contrat de bail qui pourraient potentiellement être litigieuses.
Le propriétaire qui décide de faire supporter à son locataire des charges qui relèvent normalement du propriétaire doit assumer son choix et faire ses décomptes lui-même - ou confier cette tâche à un gestionnaire de biens.

J'espère que ces quelques éléments vous permettront d'y voir (un peu) plus clair.

Belle journée à tous.

X. NINANE

Bien d'accord avec votre intervention, mais je tique sur "Un syndic prudent refusera d'appliquer les conventions d'un contrat de bail..."

Le syndic n'a en aucun cas à appliquer les conventions d'un bail. Il n'a d'ailleurs pas à les connaitre.

Si le syndic opère une ventilation entre les frais proriétaires et locataires, elle n'est qu'indicative et sans valeur, sauf si le bail se réfère explicitement à cette ventilation.

Mais nous en revenons toujours à ce principe de base : lire le bail !

Le passage du bail Pim cité par Panchito est exemplaire, clair et explicite à souhait.

Si le bail est muet, c'est la voie ouverte au conflit, avec une jurisprudence généralement en faveur du locataire.

Absolument !

Je dirais même plus: que le copropriétaire ait ou non un locataire, il doit payer les frais de gestion du syndic.

Même s'il est évidemment tentant, pour un investisseur, de faire passer le max. de frais sur son locataire...

Et oui!!
Si le locataire ne veut pas d'un contrat tel que ceux, excellents par ailleurs, mis gracieusement à dispostion de tous sur ce site indiquant que les frais de Syndic seront à sa charge,... et bien il n'a qu'à trouver un autre bien proposé avec un autre contrat!!

Consternant !!! Voire même choquant !

Dans liberté contractuelle, il y a liberté. Et notamment celle d'arriver à un consensus qui est délié de règles préétablies et non circonstanciées.

La liberté n'entend pas, fort heureusement, d'accepter benoîtement des règles standardisées !

La liberté est un lieu de rencontre, et un non un moyen d'exclusion.

Ha oui, l'excellence est une question de point de vue.
Je ne suis pas convaincu que M. PANCHITO taxe les baux de M. GARCIA du même niveau d'excellence...

Bonne soirée, M. PANCHITO !

Ce site est-il réservé à des catégories bien définies ?
Doit-on, avant de livrer ses réflexions, signer une charte du bon propriétaire et faire allégeance à une obédience quelconque ?

M. PANCHITO, je fréquente ce forum parce que je vis dans un État libre, en démocratie, et je que je vais où bon me sied.
Que fort heureusement, je vis dans un État de droit qui m'offre ma liberté de penser et ma liberté d'expression.

Et surtout, parce que j'ai rencontré sur ce forum des interventions positives, constructives et qui n'étaient pas aussi dogmatiques que les vôtres.

Pour le surplus, vous aurez constaté que mes interventions sur ce forum s'inscrivent dans des thématiques précises par rapport auxquelles j'apporte mon expérience de professionnel.
Dans le cadre de ce salon, je n'ai posé aucune question, mais j'ai bien apporté mon point de vue de professionnel.

En quoi cette information est pertinente ? Doit-on être locataire ou propriétaire pour alimenter une réflexion ?
Ne serait-on capable, en faisant partie de l'une ou l'autre de ces catégories, d'avoir un point de vue raisonné et posé ?

Bref, votre intervention est stérile et ne fait pas avancer le débat.

Je vous souhaite une excellente soirée et n'envisage pas de continuer cette vague polémique qui se situe au ras des pâquerettes.

X. NINANE

Vous essayez d'intégrer le concept, Saxo ? C'est bien !