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=>> Honoraires du syndic ?

andrejhy
Pimonaute
Inscription : 22-04-2009
Messages : 11

=>> Honoraires du syndic ?

Bonjour,

Dans une copropriété occupée par des locataires, est-ce que les frais d'honoraires du syndic de l'immeuble peuvent être mis à charge des locataires ?

Merci

André

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 847

Re : =>> Honoraires du syndic ?

PIM a écrit :

Est-ce en proclamant cela que vous calmez le jeu ?...

Pas vraiment, j'en conviens...

Mais l'aide aux personnes consiste je pense à apporter des réponses à leurs questions. Ici la question de base a reçu il me semble plusieurs réponses claires et étayées de la part de différents intervenants.

Sur le fond donc, je pense que tout a été dit. Au niveau de la formulation, le ton évolue aussi en fonction de la pertinence des réactions. Certains raisonnements sont... disons surprenants.

On peut résumer ces deux pages à deux mots : LIRE LE BAIL.


rexou

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 286
Site Web

Re : =>> Honoraires du syndic ?

Oufti.... quelle agitation dans ce salon. Agitation inutile, si je peux me permettre...

A delà de cela:

Pim a écrit :

Il n'appartient pas au syndic de faire lui-même la ventilation entre ce qui incombe au locataire ou au propriétaire, même si, en pratique, cela arrive souvent que cette ventilation soit faite.

C'est au propriétaire, en application du contrat de bail, à faire la ventilation entre ce qui reste à sa charge (exemple: gros travaux, assurance incendie, etc.) et ce qui est à charge du locataire.

Dans mes baux, à une époque pas si lointaine, je mentionnais que les charges locatives étaient celles mentionnées dans le décompte du syndic qui nous faisait les comptes, décomptes, et ventilation proprio/locataire...

De cette manière, pas de discussion possible (quoique... on parle de comptes de copropriété, tout de même...)


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 847

Re : =>> Honoraires du syndic ?

grmff a écrit :

Dans mes baux, à une époque pas si lointaine, je mentionnais que les charges locatives étaient celles mentionnées dans le décompte du syndic qui nous faisait les comptes, décomptes, et ventilation proprio/locataire...

De cette manière, pas de discussion possible (quoique... on parle de comptes de copropriété, tout de même...)

C'est en effet un choix possible de formulation parmi d'autres.

Pas de discussion possible si on ne s'écarte pas de ce principe basique et pourtant contesté : Lire le bail.

Il existe quand même un risque si cette répartition n'est pas à la base à charge du locataire car il serait discutable de la modifier en cours de bail.

En ce qui me concerne, j'inclus les frais de gérance dans les frais locatifs, de manière explicite et claire. Ou j'inclus les charges fixes communes dans le loyer de base, ce qui permet de les indexer avec le loyer et me dispense de fournir un justificatif de ces frais. la seule variable étant alors les consommations privatives.


rexou

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Monica
Pimonaute
Lieu : Antwerpen
Inscription : 25-10-2011
Messages : 15

Re : =>> Honoraires du syndic ?

Si on s'en tient à "lire le bail"... et que les précisions nécessaires s'y trouvent, je ne vois pas l'intérêt de tout ce forum...
Il n'est intéressant que vu sous l'angle d'absence de précision quant à la dévolution des frais et honoraires de syndic.
Et je rejoins le commentaire de PIM : le syndic n'est pas qualifié pour déterminer ce qui est à charge du proprio ou du locataire ; ou bien les choses sont clairement précisées dans le bail et dans ce cas il n'y a pas de discussion possible, ou bien le bail est muet à ce sujet et dès lors c'est au proprio à prendre ses responsabilités.
Personnellement je refuse catégoriquement de procéder à une ventilation des frais entre propriétaire et locataire et si je consentais à le faire, ce ne serait qu'après avoir reçu copie du bail ; et si rien n'est précisé dans le bail, je renverrais le problème à son auteur : le propriétaire, qui n'a pas pris la précaution de préciser dans son bail qui paie quoi... notez que beaucoup de propriétaires omettent ces précisions volontairement, se disant que si le locataire n'est pas très au courant, il paiera peut-être les honoraires de syndic sans savoir que rien ne l'y oblige si ce n'est pas précisé dans le bail... suivez mon regard... :-)


Du choc des idées jaillit la lumière... du moins entre personnes de bonne foi !

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : =>> Honoraires du syndic ?

Moi j'utilise les excellents baux "PIM", qui stipulent noir sur blanc que les frais de Syndic sont à charge du preneur, intégralement.

Jamais de discussion possible; c'est prévu au bail....

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croquette
Pimonaute assidu
Lieu : Braine-Le-Comte, Hainaut, Belg
Inscription : 01-12-2009
Messages : 180

Re : =>> Honoraires du syndic ?

ouf ti !
je croyais que le problème était simple !

les charges à caractère annuel (entretien de l'immeuble, électricité des parties communes, frais de conciergerie et de syndic, ....) étaient à charge du résident (qu'il soit propriétaire ou locataire) alors que les charges exceptionnelles (modification de l'ascenseur, peinture des façades, ....) étaient à charge du propriétaire !
merci d'avoir montré que le problème pouvait être plus complexe  tongue


croquette

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Reivax
Pimonaute assidu
Inscription : 26-09-2012
Messages : 67

Re : =>> Honoraires du syndic ?

Bonjour à tous,

Il faut croire que le Belge confirme sa brique dans le ventre à lire certains échanges "musclés" sur ce salon  lol

Je suis membre d'un comité de rédaction d'un ouvrage spécifiquement orienté vers le bail (de tout type).
Je n'en ferai pas la publicité, mais c'est un des ouvrages les plus répandus en la matière.

J'ai donc prudemment parcouru ce que cet ouvrage dit sur les charges et leurs modes de répartition.
Force est de constater, vu l'absence d'encadrement législatif, qu'il n'y a pas de consensus.
Le jugement d'Etterbeek (qui date de... 1980) est effectivement cité, ainsi que d'autres assez contraires : il y a donc de la jurisprudence pour tout le monde, en fonction de ses intérêts...

Je rappelle un principe : méfiez-vous de la jurisprudence qui est citée "ex abrupto", sans tenir compte des circonstances de la cause et des éléments de faits et de droit qui ont mené le Magistrat à prendre cette décision.
Il est plus pertinent d'analyser le jugement et le raisonnement qui ont mené à la décision pour tenter d'en sortir un principe général.

Toujours est-il que sur le cas des honoraires du Syndic, la Loi est muette. Et que le principe général est la liberté contractuelle.

Un autre grand principe est que dans cette liberté contractuelle, les "faiblesses, incohérences, lacunes" de ces clauses seront interprétées en faveur du preneur.
Si un bailleur veut "verrouiller" certains principes, il a tout intérêt à faire rédiger ou amender son projet de contrat par un professionnel.
Dernier élément si on décide de contractualiser les participations des uns et des autres dans le contrat de bail : les droits et obligations des protagonistes doivent être équilbrés. Si il y a une disproportion manifeste entre bailleur et preneur, certaines dispositions du bail pourraient être anéanties ou recadrées par le Magistrat...

Je poursuis ma réflexion : quid si le bail est silencieux sur les répartitions entre bailleur et preneur des honoraires du Syndic ?
On s'en remettra au bon sens et au principe de loyauté.
Ainsi, et je cite l'ouvrage dont je faisais référence :

A défaut de clause précise, la doctrine et la jurisprudence s'accordent à imposer au propriétaire tous les frais et charges relatifs à la propriété et au locataire ceux qui résultent de l'usage et de la jouissance du bien loué.

M. B. LOUVEAUX reprend ainsi dans son ouvrage consacré au droit au bail, les principes de répartition usuellement retenus par la jurisprudence :

Il cite parmi les charges incombant au preneur :
- la taxe d'égouts, la taxe d'enlèvements des immondices ;
- les frais de consommation d'eau, de gaz, d'électricité, de chauffage (en ce compris les redevances) ;
- les redevances et abonnements relatifs à la télédistribution, au téléphone,... ;
- l'entretien périodique du brûleur, de la chaudière, de l'ascenseur, de la ventilation, ... ;
- la quote-part dans le chauffage, l'éclairage et l'entretien des locaux communs en ce compris le salaire de la concierge ou de la femme de ménage ;
- la prime d'assurances de l'occupant ;
- les frais de relevés des calorimètres.

Par contre, incombent normalement au bailleur :
- le précompte immobilier et les impôts sur la propriété ;
- le matériel d'entretien des communs, les plantations des communs et leur entretien ;
- l'entretien des locaux de la concierge ;
- la prime d'assurances du propriétaires ;
- le salaire du Syndic nommé par l'assemblée générale.

Nous rappelons cependant que des clauses dérogatoires à ces usages sont admises mais qu'en cas de litige, elles s’interpréteront en faveur du preneur.
La plus grande rigueur s'imposera donc au bailleur qui entend faire supporter contractuellement par son locataire des charges qui lui incomberaient par nature.

Je clôture ma réflexion sur ce point : il n'entre pas dans la mission du Syndic de ventiler les charges entre preneur et bailleur. Il n'est pas le mandataire du propriétaire, mais bien de l'ACP.
De plus, un Syndic prudent refusera d'appliquer les conventions d'un contrat de bail qui pourraient potentiellement être litigieuses.
Le propriétaire qui décide de faire supporter à son locataire des charges qui relèvent normalement du propriétaire doit assumer son choix et faire ses décomptes lui-même - ou confier cette tâche à un gestionnaire de biens.

J'espère que ces quelques éléments vous permettront d'y voir (un peu) plus clair.

Belle journée à tous.

X. NINANE

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 467

Re : =>> Honoraires du syndic ?

Comme la loi est effectivement muette à ce sujet, il est impératif de prévoir ce point dans le contrat de bail.

Les excellents baux qui sont mis gracieusement à disposition de tous sur ce site le précisent dailleurs à l'article 5

5. CHARGES COMMUNES - CONSOMMATIONS PRIVEES - FINANCEMENT

Les charges communes de l’immeuble dans lequel le bien loué se trouverait, dues par le Preneur à raison de sa quote-part, comprennent les frais de consommation d'eau, de gaz, d'électricité, de chauffage, le salaire et les charges des concierges éventuels, la rémunération du syndic (ou de l’éventuel régisseur, en absence de syndic) ainsi que l’ensemble des frais d’entretien et menues réparations, en ce compris ceux relatifs aux ascenseurs et aux équipements techniques.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 847

Re : =>> Honoraires du syndic ?

Reivax a écrit :

Je clôture ma réflexion sur ce point : il n'entre pas dans la mission du Syndic de ventiler les charges entre preneur et bailleur. Il n'est pas le mandataire du propriétaire, mais bien de l'ACP.
De plus, un Syndic prudent refusera d'appliquer les conventions d'un contrat de bail qui pourraient potentiellement être litigieuses.
Le propriétaire qui décide de faire supporter à son locataire des charges qui relèvent normalement du propriétaire doit assumer son choix et faire ses décomptes lui-même - ou confier cette tâche à un gestionnaire de biens.

Bien d'accord avec votre intervention, mais je tique sur "Un syndic prudent refusera d'appliquer les conventions d'un contrat de bail..."

Le syndic n'a en aucun cas à appliquer les conventions d'un bail. Il n'a d'ailleurs pas à les connaitre.

Si le syndic opère une ventilation entre les frais proriétaires et locataires, elle n'est qu'indicative et sans valeur, sauf si le bail se réfère explicitement à cette ventilation.

Mais nous en revenons toujours à ce principe de base : lire le bail !

Le passage du bail Pim cité par Panchito est exemplaire, clair et explicite à souhait.

Si le bail est muet, c'est la voie ouverte au conflit, avec une jurisprudence généralement en faveur du locataire.


rexou

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Reivax
Pimonaute assidu
Inscription : 26-09-2012
Messages : 67

Re : =>> Honoraires du syndic ?

rexou a écrit :

Bien d'accord avec votre intervention, mais je tique sur "Un syndic prudent refusera d'appliquer les conventions d'un contrat de bail..."

Le syndic n'a en aucun cas à appliquer les conventions d'un bail. Il n'a d'ailleurs pas à les connaitre.

Certes, mais on a régulièrement à faire à des Syndics qui dans leurs offres proposent, contre supplément de facturation, pareils services de répartition des charges en bailleur et preneur.

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : =>> Honoraires du syndic ?

Reivax a écrit :

il n'entre pas dans la mission du Syndic de ventiler les charges entre preneur et bailleur. Il n'est pas le mandataire du propriétaire, mais bien de l'ACP.

Absolument !

Je dirais même plus: que le copropriétaire ait ou non un locataire, il doit payer les frais de gestion du syndic.


Même s'il est évidemment tentant, pour un investisseur, de faire passer le max. de frais sur son locataire...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 847

Re : =>> Honoraires du syndic ?

Saxo a écrit :

Je dirais même plus: que le copropriétaire ait ou non un locataire, il doit payer les frais de gestion du syndic.

Même s'il est évidemment tentant, pour un investisseur, de faire passer le max. de frais sur son locataire...

Et on pourrait continuer : avec ou sans locataire, il faut payer l'entretien de l'ascenseur, la minuterie, la concierge, le nettoyage...

Il est aussi tentant de rappeler l'usage et la signification de deux mots :
LIBERTE CONTRACTUELLE.

Vous semblez éprouver des difficultés avec ce teme LI-BER-TE   lol


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 467

Re : =>> Honoraires du syndic ?

Et oui!!
Si le locataire ne veut pas d'un contrat tel que ceux, excellents par ailleurs, mis gracieusement à dispostion de tous sur ce site indiquant que les frais de Syndic seront à sa charge,... et bien il n'a qu'à trouver un autre bien proposé avec un autre contrat!!

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : =>> Honoraires du syndic ?

rexou a écrit :

LIBERTE CONTRACTUELLE.

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Reivax
Pimonaute assidu
Inscription : 26-09-2012
Messages : 67

Re : =>> Honoraires du syndic ?

panchito a écrit :

Et oui!!
Si le locataire ne veut pas d'un contrat tel que ceux, excellents par ailleurs, mis gracieusement à dispostion de tous sur ce site indiquant que les frais de Syndic seront à sa charge,... et bien il n'a qu'à trouver un autre bien proposé avec un autre contrat!!

Consternant !!! Voire même choquant !

Dans liberté contractuelle, il y a liberté. Et notamment celle d'arriver à un consensus qui est délié de règles préétablies et non circonstanciées.

La liberté n'entend pas, fort heureusement, d'accepter benoîtement des règles standardisées !

La liberté est un lieu de rencontre, et un non un moyen d'exclusion.

Ha oui, l'excellence est une question de point de vue.
Je ne suis pas convaincu que M. PANCHITO taxe les baux de M. GARCIA du même niveau d'excellence...

Bonne soirée, M. PANCHITO !

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : =>> Honoraires du syndic ?

Reivax a écrit :

Consternant !!! Voire même choquant !

Dans liberté contractuelle, il y a liberté. Et notamment celle d'arriver à un consensus qui est délié de règles préétablies et non circonstanciées.

La liberté n'entend pas, fort heureusement, d'accepter benoîtement des règles standardisées !

La liberté est un lieu de rencontre, et un non un moyen d'exclusion.

Ha oui, l'excellence est une question de point de vue.
Je ne suis pas convaincu que M. PANCHITO taxe les baux de M. GARCIA du même niveau d'excellence...

Bonne soirée, M. PANCHITO !





Merci !

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Reivax
Pimonaute assidu
Inscription : 26-09-2012
Messages : 67

Re : =>> Honoraires du syndic ?

panchito a écrit :

Mais alors pourquoi fréquenter ce site et quelle est la question que vous souhaitez soumettre aux experts de ce forum?

Ce site est-il réservé à des catégories bien définies ?
Doit-on, avant de livrer ses réflexions, signer une charte du bon propriétaire et faire allégeance à une obédience quelconque ?

M. PANCHITO, je fréquente ce forum parce que je vis dans un État libre, en démocratie, et je que je vais où bon me sied.
Que fort heureusement, je vis dans un État de droit qui m'offre ma liberté de penser et ma liberté d'expression.

Et surtout, parce que j'ai rencontré sur ce forum des interventions positives, constructives et qui n'étaient pas aussi dogmatiques que les vôtres.


Pour le surplus, vous aurez constaté que mes interventions sur ce forum s'inscrivent dans des thématiques précises par rapport auxquelles j'apporte mon expérience de professionnel.
Dans le cadre de ce salon, je n'ai posé aucune question, mais j'ai bien apporté mon point de vue de professionnel.

panchito a écrit :

Au fond vous êtes locataire ou propriétaire?

En quoi cette information est pertinente ? Doit-on être locataire ou propriétaire pour alimenter une réflexion ?
Ne serait-on capable, en faisant partie de l'une ou l'autre de ces catégories, d'avoir un point de vue raisonné et posé ?

Bref, votre intervention est stérile et ne fait pas avancer le débat.

Je vous souhaite une excellente soirée et n'envisage pas de continuer cette vague polémique qui se situe au ras des pâquerettes.

X. NINANE

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 847

Re : =>> Honoraires du syndic ?

Reivax, je ne peux souscrire à votre raisonnement. La position que Panchito défend, et que je partage, n'est ni consternante ni choquante. Elle est parfaitement légitime, cohérente, normale et LEGALE.

Le bailleur met un bien à votre disposition moyennant certaines conditions qu'il définit librement dans le cadre de la loi. Vous avez la liberté d'examiner ces conditions, de discuter si nécessaire jusqu'à un consensus. Le bailleur reste libre d'accéder, en tout ou en partie, ou pas du tout, à votre demande. A défaut d'accord, vous avez le droit en effet de ne pas signer le bail et de contracter un autre bail avec un bailleur plus conciliant. Que voyez-vous de choquant dans ce raisonnement ?

Et tout bailleur reste libre de signer les baux de Mr Garcia. Ou pas !

Et si un bail signé explicite l'imputation des frais de gérance, le bail s'applique. C'est choquant ? Pourtant, cela devrait agréer Saxo : c'est rigoureusement légal !

Pour le surplus, je ne retrouve pas le texte duquel vous extirpez les citations de Panchito. Je ne crois pas que quiconque vous conteste le droit à la liberté d'expression. Mais le bailleur a lui aussi la liberté de définir les conditions auxquelles il vous confie son bien à la location. Non ?

Vous dites apporter votre point de vue de professionnel.
Peut-on dès lors savoir quelle est votre profession ?

Et quel point de vue défendez-vous ?
La liberté du locataire d'imposer les conditions du bail ? Soyons sérieux.
La liberté de les discuter ? Bien sur.
La liberté de refuser les conditions du bailleur ? Oui.

Mais à défaut d'accord sur la chose, le prix et les conditions, pas de bail.
C'est exactement ce que nous disons, Panchito et moi.


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 847

Re : =>> Honoraires du syndic ?

Saxo a écrit :

rexou a écrit :
LIBERTE CONTRACTUELLE.

Vous essayez d'intégrer le concept, Saxo ? C'est bien !


rexou

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Reivax
Pimonaute assidu
Inscription : 26-09-2012
Messages : 67

Re : =>> Honoraires du syndic ?

Bonjour,

rexou a écrit :

Pour le surplus, je ne retrouve pas le texte duquel vous extirpez les citations de Panchito.

Concernant les passage que j'ai cités, l'intervention en question de PANCHITO a "disparu" ?!? (peut-être voir du côté des administrateurs du forum)

rexou a écrit :

Reivax, je ne peux souscrire à votre raisonnement. La position que Panchito défend, et que je partage, n'est ni consternante ni choquante. Elle est parfaitement légitime, cohérente, normale et LEGALE.

Je n'ai à aucun moment soutenu que les clauses du bail vantée par PANCHITO sont illégales ; et n'ai pas placé mon intervention dans le registre de la légalité.

Votre point de vue est intéressant, mais il m'apparaît surtout plus nuancé que celui de PANCHITO. Je note dans votre intervention deux termes posés et positifs : discuter et consensus.

Si vous relisez l'intervention que j'ai considérée comme choquante, vous constaterez que la position de PANCHITO apparaît bien plus tranchée : le bail (excellentissime) est à prendre ou à laisser.

Dans votre défense du point de vue de PANCHITO vous utilisez deux termes qui reflètent assez bien l'état d'esprit : normal et légitime.

Ce qui est normal pour l'un ne l'est peut-être pas pour l'autre. De même pour la légitimité.

Donc oui, cette attitude est choquante dans la mesure où elle ferme toute ouverture et entente de l'autre : je n'entends que ma normalité et ma légitimité. Pis, je l'impose.

rexou a écrit :

Mais à défaut d'accord sur la chose, le prix et les conditions, pas de bail.
C'est exactement ce que nous disons, Panchito et moi.

Je n'ai jamais soutenu qu'un bail existerait sans accord sur la chose et les conditions. Ou avez-vous lu cela ?

rexou a écrit :

Vous dites apporter votre point de vue de professionnel.
Peut-on dès lors savoir quelle est votre profession ?

Je suis géomètre-expert - mais précise que cette information m'apparaît peu relevante dans le débat.

rexou a écrit :

Et quel point de vue défendez-vous ?

Le point de vue que je défends humblement est celui de l'ouverture, de la tolérance, de l'écoute, du respect. Tenter autant que faire se peut d'éviter le dogmatisme, l'arbitraire, les jugements à l'emporte-pièces.

Belle journée.

X. NINANE

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