Règlement incendie: peuvent-ils tout demander?

Compte tenu des très bonnes relations que notre organisation entretient avec ce forum, et à titre exceptionnel, voici avant même la parution du Cri qui reproduira ce texte, l'argumentation développée par nos avocats dans le recours introduit il y a quelques jours auprès de l'autorité de tutelle.
Un recours au Conseil d'Etat, reprenant de façon plus technique les mêmes arguments a également été introduit.
Il faut dire que, comme c'est souvent le cas, notre argumentation est présentée de manière très tronquée dans la presse, donnant à penser que le SNP serait favorable aux "marchands de sommeil". Je ne résiste donc pas à l'envie de faire connaître notre véritable position et je vais du reste écrire au journaliste concerné pour lui demander de présenter les choses d'une manière plus objective.

Texte du recours au Ministre Marc Furlan

Nous avons été chargés d’assurer la défense des intérêts du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires ayant son siège social à 1000 Bruxelles, rue de la Violette, 43 à la suite de l’adoption d’un Règlement communal, le 25 janvier 2010, par le Conseil communal de Charleroi arrêtant les dispositions en matière de prévention incendie et de salubrité des logements.

Ce règlement a pour objet d’imposer des normes particulièrement sévères et même irréalistes en matière de sécurité incendie à l’égard d’immeubles comportant plus de quatre unités de logement construites ou à construire, louées ou mises en location ainsi qu’aux immeubles où s’exerce une activité pouvant présenter un risque particulier.

Le Règlement communal litigieux soulève des problèmes tant de compatibilité avec l’intérêt général et d’opportunité que de légalité.

1.    Le Règlement communal litigieux parait léser l’intérêt général car il aura inévitablement pour effet une augmentation très élevée des loyers et une raréfaction de l’offre de ce type de logement. De plus, et en l’espèce, l’un des objectifs du règlement est d’aboutir à un déplacement d’une tranche de la population en situation défavorisée pour conduire celles-ci à s’installer hors du centre ville de Charleroi.

L’un des moyens utilisé est la réduction du nombre de petits logements qui pourtant satisfont à une certaine demande.

L’effet du règlement est inévitable soit parce que les propriétaires ne pourront se mettre en conformité soit parce qu’ils se verront refuser des permis de location.

Le règlement litigieux semble donc blesser l’intérêt général.

2.    Le règlement litigieux s’expose à de nombreuses critiques de légalité tout particulièrement aux limites des compétences reconnues aux communes en la matière (a), à son champ d’application (b), à son caractère disproportionné (c) et à l’arbitraire qui entoure l’octroi d’éventuelles dérogations (d).

a)    Les communes ont une compétence de principe en matière de sécurité incendie sur base de l’article 4 de la loi du 30 juillet 1979.

        Force est de constater que le règlement litigieux n’évoque aucunement cette base juridique.

        L’autorité communale n’est pas compétente pour édicter un réseau de mesures préventives générales applicables à certains logements d’habitation. Cette compétence appartient exclusivement à la Région wallonne.

        Par ailleurs, l’imposition de normes d’incendie pour les bâtiments existants à usage d’habitation ne relève pas de la compétence des communes mais bien de l’Etat fédéral et/ou de la Région wallonne, ce d’autant que l’article 135 de la nouvelle loi communale ne confère aux communes que le pouvoir d’offrir un service en la matière aux frais de la collectivité et non pas d’imposer des charges aux frais des citoyens.

b)    Le Règlement attaqué s’applique aux immeubles comportant plus de quatre unités de logement construites ou à construire, louées ou mises en location ainsi qu’aux immeubles où s’exerce une activité pouvant présenter un risque particulier.

    On se demande comment il est possible également de justifier l’exclusion de certains bâtiments des normes de sécurité si celles-ci sont jugées indispensables. On pense par exemple aux bâtiments présentant trois unités de logement ou aux bâtiments présentant plus de quatre unités de logement mais qui ne sont pas mis en location mais malgré tout occupés par des personnes différentes.

    Le Règlement communal litigieux viole les articles 10 et 11 de la Constitution en ce qu’il ne s’applique qu’à certains logements mis en location à l’exclusion des autres logements présentant les mêmes caractéristiques.

c)    Le règlement litigieux est manifestement disproportionné dans la mesure où il entend imposer le respect des normes qui, si elles sont prévues par d’autres législations, le sont uniquement à l’égard des bâtiments neufs.

    Le caractère disproportionné tend même à devenir irréaliste si l’on applique le règlement à des bâtiments existants car il s’avère impossible de mettre ceux-ci aux nouvelles normes comme s’il s’agissait de bâtiments à construire.

    Le caractère disproportionné est encore renforcé par la période transitoire dérisoire qui est prévue par le règlement et par l’absence de tout régime transitoire en matière de demande de renouvellement des permis de location subordonné au respect des règlements communaux. Or, en cette matière, la Région wallonne a toujours eu à cœur de veiller à laisser un délai suffisant aux propriétaires pour se mettre en conformité (voir notamment les délais laissés pour installer les détecteurs de fumée).

d)    Le règlement litigieux prévoit un régime de dérogation sans fixer les critères objectifs qui borneront l’action de l’administration.

    Le risque de fait du Prince et de clientélisme est sérieux voire inévitable puisque l’acte attaqué fixe des normes très contraignantes en laissant ensuite toute liberté à l’autorité pour accorder ou refuser toute demande de dérogation.

L’acte attaqué viole en outre les articles 5 à 8 du Code wallon du logement en matière de constatation des infractions.

...

Il y avait un article plus complet dans le soir de ce jour.

Visiblement, le SNP et un agent immobilier vont en recours contre le nouveau règlement incendie... Comme Annoncé.

Merci SNP!

Contrairement à la légende urbaine, un permis non remis dans le délai est présumé refusé, et non accepté...

Il ne faut pas oublier qu'une Ville a été condamnée récemment parce qu'elle avait fait fermer un immeuble, alors qu'elle n'avait pas rendu son permis d'urbanisme dans un temps raisonnable...

Quelle ville? Bingo... Charleroi!

Je peux te dire que le service logement n'a pas de liste des logements avec permis de location.

En effet, ils demandent le permis quand ils font la visite pour octroyer la garantie locative du CPAS...

Par ailleurs, un policier est sensé réagir quand il voit une infraction. Mais il ne le fait déjà pas! Alors, quand il pourrait suspecter une infraction à un règlement qui n'est pas public, laisse moi rire. Il n'aura certainement pas envie de s'encombrer de paperasse qui n'auront pas d'impact.

La seule chose qu'il peut faire, quand c'est trop grave, c'est de prévenir le service de salubrité des logements qui ira voir sur place.... et lancera éventuellement la procédure. Mais il ne faut pas l'écrire dans une procédure, sinon, à chaque visite, le policier aurait une responsabilité de plus...

En fait, la Région Wallonne et la Ville de CHarleroi ont trouvé une autre manière de faire une visite des logements les pires: les allocations soumises à visite.

Demande de garantie locative via CPAS? Visite de la Ville (service logement)
Demande d'allocation déménagement? Visite de la Région
Demande de contrôle de salubrité par le locataire? Visite de la Ville (service salubrité)

Je te laisse voir par ailleurs la cohérence de l'ensemble.

Je te laisse imaginer le manque de systématisme de ce genre de contrôle...

Effectivement, ce serait une atteinte au droit au logement...

Je connais bien le "système", justement.
Le scénario le plus plausible, est que lors des domiciliations l'agent de quartier va demander le "rapport pompier".  Vu la fluctuation cela va se faire très vite pour certaines catégories de logements.
On peut aussi imaginer, que pour éviter une certaine responsabilité, les demandes affluent déjà au service incendie.
On peut aussi imaginer que les Cie d'assurance, une fois informées, vont inmanquablement le réclamer aussi, etc....

Peut on imaginer également que si le rapport est favorable les Cie réduisent les primes?

Effectivement les ascenseurs n'ont jamais été considéré comme une voie d'évacuation, une échelle ne le sera sans doute pas aussi si ce sont des enfants, des personnes âgées.... => imagine-t-on aussi que cela pourrait empêcher l'accès au logement à une certaines catégories de locataires?

Je pense qui'il faut attendre le contrecoup, voire si le SNP va ruer dans les brancards.

Attendons les premiers cas de proprios interpellés!  Perso je reste à l'écoute, en bon pensionné que je suis.

C'est bien mal connaître le fonctionnement du système.

Personne ne va faire le tour de tous les logements. Les propriétaires sont sensés être au courant (je me demande comment, puisque le document n'est pas publié!!!) et se mettre en ordre tout seul comme des grands.

En cas d'intervention des pompiers, ceux-ci remettront un rapport. Et c'est seulement en cas d'intervention des pompiers (ou sur demande d'un locataire ou propriétaire, je suppose) qu'un rapport sera émis.

En effet, il y a eu en fin d'année dernière une réunion prétendûment de concertation à la Ville de Charleroi et vous pouvez croire que le SNP n'a pas mâché ses mots pour critiquer les côtés excessifs du règlement projeté et annoncer d'emblée qu'un recours serait entrepris si les critiques n'étaient pas rencontrées.
Le SNP a notamment dénoncé des règles inapplicables pour les immeubles existants (en termes de recours cela se traduit par l'argument de "disproportion" par rapport aux objectifs) et sur les risques d'arbitraires générés par le fait qu'en pratique la plupart des immeubles ne pourront recevoir un "feu vert" qu'au prix d'une dérogation aux normes énoncées. Ce système de dérogation n'étant pas encadré, il pourrait fonctionner "à la tête du client".
Il y a d'autre arguments plus techniques qui seront développés par l'avocat du SNP. Le recours sera introduit dans les délais légaux, soit pour la fin de ce mois: à suivre dans Le Cri!