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Frais de chauffage - contestation

Barbara
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 14-06-2010
Messages : 49

Frais de chauffage - contestation

Bonjour,
je suis locataire d'un appartement. Date de l'état des lieux le 12.2.2010. Date d'entrée en vigueur du bail le 15.2., j'ai démenagé le 20.2. Je viens de recevoir le décompte des charges pour la période 1.4.2009-31.3.2010. Y figurent les frais de chauffage, pour la période 12.2-9.3 : unités consommées € 410, s'y ajoutent encore les frais. J'ai immédiatement pris contact avec mon propriétaire car € 410 pour avoir chauffé que pendant 16 jours cela me semble énorme. Il m'a dit que les index ont été relevés pendant l'état des lieux. Malheureusement les relèves ont été faits pendant mon absence; j'étais bien présente pour tout le reste. J'ai remarqué que sur le décompte du locataire précédent (qui est parti fin janvier 2010) établi par la Sté Techem ne figure aucune unité de chauffage mais il doit bien payer des frais fixes au prorata temporis. Il me semble que le propriétaire veut me faire payer les frais de chauffage pour toute l'année. Sur le décompte de Techem est mentionné la période de chauffage 11.3.2009-9.3.2010 et selon eux ils ne sont pas venu faire des relevés entretemps. Le propriétaire exige que je paye les € 410 plus € 14,85 pour les frais fixes. Est-ce normal? Je tourne en rond. Merci d'avance pour votre aide.

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
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Re : Frais de chauffage - contestation

Est-ce le même expert qui fait l'ELS des locataires précédents?

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 7 349

Re : Frais de chauffage - contestation

Ce qui importe, ce sont les relevés d'index (des calorimètres) lors de l'ELE.
Les relevés de l'ELS des précédents locataires ne peut être qu'une indication, sans plus. (vu le temps écoulé entre les deux relevés et les travaux avérés ou toute autre cause possible de consommation intermédiaire)
Et ces relevés (de votre ELE) sont faux !
Techem peut certifier par écrit ne pas avoir effectué de remplacement d'ampoule entre ses deux relevés annuels, et certifier également que même sans utilisation des radiateurs, une évaportaion naturelle est inévitable.
Donc, après 11 mois, ces consommations ne peuvent être nulle, sauf en cas de fraude.


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 7 349

Re : Frais de chauffage - contestation

On parle de l'index des calorimètres pour mentionner la consommation  relevée sur ces calorimètres.


rexou

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Frais de chauffage - contestation

Oui mais Barbara a approuvé tacitement le rapport d'ELE en ne se manifestant pas dans les 30 jours de sa réception...

D'autrepart si c'est le même expert qui a fait l'ELS des précédents, sa responsabilité est encore plus grande car comme c'est un pro, il doit pertinement bien savoir que:
1/ Des calorimètres à évaporation ne sont jamais à 0
2/ Après 11 mois et l'hiver très rigoureux que l'on a connu, il est impossible que les locataires précédents n'aient pas chauffé entre mars 2009 et janvier 2010
3/ S'il a fait l'ELS le 31 janvier 2010 et qu'il est revenu pour effectuer celui de Barbara le 12 février 2010, il est impossible qu'il fasse une bourde aussi énorme en indiquant que les calorimètres sont "redescendus" à 0 en 12 jours. C'est absolument grotesque et impensable de la part d'un pro!

Je pense que vous avez tous les arguments en mains.

Bonne chance!

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Barbara
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 14-06-2010
Messages : 49

Re : Frais de chauffage - contestation

Panchito, il a fait en tout cas l'ELS du locataire précédent. Pour les autres locataires je ne le sais pas. Je sais qu'il possède plusieurs appartements mais pas dans le même building.
Rexou, je pense comme vous..
Et pas encore des réponses à mes messages de ce matin. D'habitude le propriétaire réagit un peu plus vite que ça..

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Barbara
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
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Messages : 49

Re : Frais de chauffage - contestation

100% d'accord avec vous Panchito.
Je vais devoir m'en aller, je vous tiendrai au courant de la suite. Suspense !

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 7 349

Re : Frais de chauffage - contestation

Une approbation tacite est une négligence, oui... Mais ici, l'"erreur" est manifeste !!!
Panchito a raison : il est grotesque qu'un expert se trompe à ce point ! sa seule échappatoire pour limiter un peu sa responsabilité est de dire qu'il a retranscrit les données communiquées par le proprio. Dans ce cas, il est seulement coupable de négligence...
L'expert et le proprio sont tous les deux mouillés... Le proprio est pour moi déjà noyé même !!!


rexou

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Barbara
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 14-06-2010
Messages : 49

Re : Frais de chauffage - contestation

Avant de m'en aller je vois encore votre message rexou.
J'aie bien votre remarque concernant le propriétaire. wink
Merci et bon après-midi.

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-05-2004
Messages : 3 540

Re : Frais de chauffage - contestation

Bonjour,  j’ai lu en vitesse et en diagonale et je livre ici mes quelques réflexions.

Premièrement, bien que géomètre et membre entre autre de l’Ugeb, je ne suis pas l’expert en question.  J’étais en vacances et n’ai reçu aucune plainte de cette sorte pendant ces vacances.

Petite précision, un expert et d’autan plus s’il est géomètre, ne doit pas être certifié IPI.  Il ne faut pas nous confondre avec les vendeurs de tapis :  Pas Pim évidemment mais certainement 50% des agents immobiliers surtout lorsqu’ils « sont aussi expert » !  mais c’est un autre débat.  Notez que je connais aussi quelques illustres confrères à mettre dans le même sac, mais là aussi, c’est un autre débat !

Pour en rester à l’expert, c’est un homme comme un autre et il peut aussi faire des erreurs ou omissions.  Il m’est arrivé aussi de me tromper, d’oublier ou de ne pas voir ! 

Pour ce qui est de l’état des lieux d’entrée (ELE par facilité), son but primordial est de permettre lors de la sortie la comparaison avec l’état initial et de là établir les éventuels dégâts locatifs et l’indemnité compensatoire.  Les experts notent les index des compteurs, mais c’est à titre indicatif et sous toutes réserves, cela n’oblige pas nécessairement les parties.  Les compteurs (eau, gaz, électricité) sont souvent très ma répertoriés et les calorimètres mal visibles, et difficile à relever.  Je dois souvent utiliser un miroir, un appareil photo, ou d’autres subtilités pour obtenir un relevé dont je ne peux être sur à 100%. 

Pour commencer, un calorimètre à évaporation peut rester à zéro si le radiateur n’est pas utilisé car les tubes à évaporation sont remplis au-dessus du zéro pour pallier l’évaporation naturelle.  Si l’appartement est bien isolé et que son chauffage est resté coupé, les calorimètres n’auront enregistré aucune (ou une très faible) consommation.   En réalité comme ils sont parfois mal placés ou mal calibré, même sans utilisation du chauffage il y a une petite évaporation. 

Pour les calorimètres, comme pour d’autres compteurs, on parle bien de relevé d’index, mais les sociétés qui établissent les décomptes transforment ces relevés en consommations et en unités.

Pour ce qui est de la consommation réelle de chauffage, il ne faut pas perdre de vue que le début de l’année a été très froid et que les chaudières ont tourné à plein rendement. 

Une question importante est de savoir si l’appartement est resté vide longtemps ?  Si un état des lieux de sortie à été établi pour le locataire précédent avec le relevé des compteurs ?  Notez que l’expert ne peut communiquer ces détails à un tiers (locataire entrant) qu’avec l’accord du propriétaire (et en principe aussi du locataire sortant).

Pour ce qui est de l’absence de réaction du locataire endéans les 30 jours de l’ele, cela ne concernent pas les erreurs matérielles flagrantes à mon avis, et donc l’erreur de lecture de compteur ou de calorimètre.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 7 349

Re : Frais de chauffage - contestation

Francis, je crois qu'il était inutile de préciser que vous n'êtes pas l' "expert" dont il est question ici !
La qualité de vos différentes interventions sur ce forum suffisent à établir le niveau de vos compétences !

Vous prenez tout naturellement la défense de la personne qu'il vous faut bien appeller un "confrère"... Les calorimètres sont peu lisibles, on peut se tromper... oui, mais 5 erreurs de lectures sur 5 calos, ça devient inquiétant !

Tout à fait d'accord avec vous : l'absence de réaction du locataire endéans les 30 jours est une négligence regrettable, mais qui ne remet pas en cause l'inexactitude flagrante des relevés.
Une consommation équivalent à 421 euros pour trois semaines d'occupation, c'est parfaitement invrassemblable !

Pour ce qui concerne le niveau initial des calorimètres, nous avons dans notre immeuble des calos à évaporation (mais mono tubes) et le niveau de départ est toujours de zéro. La consommation due à l'évaporation varie selon la puissance du radiateur (un peu aussi selon son exposition, la chaleur ambiante du local...) mais peut atteindre 10% du maxima de l'échelle du calo. Cette évaporation également partagée, donc s'annule automatiquement. Dans notre ACP, si un CP enlève un radiateur, il est facturé une unité d'office pour compenser. Dans certaines autres ACP, il existe une ventilation entre les frais fixes et les frais de consommation... (par exemple 25/75). J'ai coutume d'expliquer à mes locataires qu'ils bénéficient du chauffage, même sans utiliser les radiateurs, par les tuyaux de passage notamment. Et si personne n'ouvre un radiateur, l'eau parcourt un circuit, de la chaudière au dernier étage. D'où perte de chaleur, qui est disséminée dans l'immeuble, au profit (et donc bien normalement aux frais) de chacun.

Je pense que l'expert peut avancer qu'il a simplement retransmis les données communiquées par le proprio, ce qui est déjà en soi une grave négligence.

Quant au proprio, il tente clairement d'imputer les consommations de l'année écoulée au nouveau locataire, en avançant le relevé d'index comme base de calcul.

Il apparait aussi pour le moins curieux que le syndic ne prenne pas position et renvoie le locataire vers le proprio... il doit pourtant bien être informé de la possibilité ou non d'une "remise à zéro" des index !!! Bien sur, le proprio est son employeur...


rexou

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 03-10-2006
Messages : 5 476

Re : Frais de chauffage - contestation

rexou a écrit :

Barbara a écrit : Il était de mauvaise volonté. J'ai l'impression qu'il se rend très bien compte de l'erreur qu'il a commis..

"Erreur" ???
Barbara, votre bonté vous perdra !
Demandez lui par courrier de confirmer par écrit qu'il a bien relevé lors de l'ELE les différents index tel qu'indiqué dans son constat.

Je pense qu'il est prématuré de consulter un avocat.
Le mieux est simplement d'attendre la suite (expert, proprio et réponse de Techem quant au type des calos et leur conso minima après 11 mois, même sans utilisation du chauffage) mais surtout de
NE RIEN PAYER !!!

prendre un avocat pour un litige de 400 € ça n'en vaut pas la peine....!


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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Barbara
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 14-06-2010
Messages : 49

Re : Frais de chauffage - contestation

Merci rexou et Francis pour vos précisions.
Francis, vous dites "Pour en rester à l’expert, c’est un homme comme un autre et il peut aussi faire des erreurs ou omissions. Il m’est arrivé aussi de me tromper, d’oublier ou de ne pas voir !"  (Nobody is perfect..)  et ceci :  "Les compteurs (eau, gaz, électricité) sont souvent très mal répertoriés et les calorimètres mal visibles, et difficile à relever. Je dois souvent utiliser un miroir, un appareil photo, ou d’autres subtilités pour obtenir un relevé dont je ne peux être sur à 100%."
En effet, il est très difficile de lire les chiffres sur ces calorimètres, en tout cas ceux qui se trouvent dans l'appartement actuel. Je dois dire que ceux placés dans l'appartement que j'ai quitté le 28.2.2010 étaient plus facile à "déchiffrer".
L'appartement était vide du 31.1 (sortie du locataire précédent) au 12.2. mais il y a eu des travaux pendant cette période.
J'ai reçu une copie de la facture Caloribel concernant la consommation du locataire précédent pour la période 29.1.2009-12.3.2009. Sur cette note figurent 4 unités, une consommation pour 40 jours, € 170 !!  Est-ce que du jour au lendemain il aurait arrêté de se chauffer? Et comme vous le signalez également il a fait très froid au mois de janvier.
Merci de m'avoir précisé que l'expert ne peut communiquer les détails des compteurs à un tiers (locataire entrant) qu’avec l’accord du propriétaire (et en principe aussi du locataire sortant). Mais mon propriétaire possède bien ces chiffres; il sait absolument qu'il y a une erreur de ce côté là mais il ne bouge pas. Lorsque je m'adresse à lui il me "conseille" de téléphoner à l'expert (pourquoi à lui, puisqu'il ne peut pas me communiquer les chiffres!),  à Caloribel (très coopératif !) et au Syndic (qui ne peut rien pour moi.. Il fait les calculs sur base des chiffres transmises par le propriétaire !).  Ils me font tourner en rond. J'en attrape des vertiges.

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Barbara
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 14-06-2010
Messages : 49

Re : Frais de chauffage - contestation

Non Rico, j'ai abandonné cette idée. Cela n'en vaut vraiment pas la peine.

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-05-2004
Messages : 3 540

Re : Frais de chauffage - contestation

@ Rexou.  Je ne défend pas l’expert, mais comme je ne dispose ici que d’un seul son de cloche (sans mauvais jeu de mot Barbara), je tente de rester neutre et objectif.  Le jour où je prendrai la défense d’un pro, géomètre ou autre, malhonnête, j’accepterai toutes les attaques.  Notez que j’ai du mal à comprendre que l’expert ne recherche pas dans ses dossiers (els précédent et ele précédent) les relevés de calorimètres qui permettraient de résoudre ce problème, mais il a peut-être ses raisons !  Le propriétaire dispose également de toutes ces informations.  Le relevé de l’ELE avec calorimètres à zéro s’explique peut-être par le réemploi par l’expert de l’ELE précédent en modifiant ce qui a été changé mais en oubliant les calorimètres.  C’est fréquent de réutiliser le précédent, c’est parfois préférable aussi notamment si la visite est difficile) mais il faut en ce cas être très vigilant ! 

@ Barbara.  Les frais de chauffage dans les appartements se répartissent en général en frais d’entretien ou assimilés, répartis suivant les quotités, en frais de consommation (gaz ou gazoil) pour partie suivant les quotités et pour parties suivant les consommations privatives relevées par les compteurs ou calorimètres.  Parfois les calorimètres sont relevés par la firme lors d’un changement de locataire mais souvent ce sont les parties elles même ou l’expert qui les reprennent.  J’ai parfois rencontré des calorimètres remis à zéro par la firme lors d’un relevé intermédiaire !   
Je trouve aussi excessif le montant réclamé pour 3 semaines d’occupation. 
Si je comprend bien, le locataire précédent n’a rien eu a payer pour la période précédente (1/4/09 au 11/3/2010) bien qu’un décompte de techem ai été établi ce qui me semble impossible.


Francis

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Albert Einstein...

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Frais de chauffage - contestation

Francis, je comprends votre souci d'objectivité, et il se peut en effet que l'expert aie fait un copier/coller d'un ELE précédent en omettant de modifier les relevés des calorimètres. Dans ce cas, il serait honnête de le reconnaître. Et le proprio ?

Concernant un relevé intermédiaire, avec "remise à zéro" des calorimètres, il faut une demande de la part du proprio à Techem, et le relevé suivant est donc ventilé en conséquence.
Bien souvent, en effet, pour éviter les frais et les inconvénients d'une intervention de Techem, le relevé se fait entre les parties, et la ventilation des frais au prorata des consommations respectives de chacun.
Ici, c'est le proprio qui déclare avoir remis les index à zéro, ce qui n'est faisable QUE par Techem, qui remplace les ampoules.

Le proprio est à mon avis parfaitement conscient de l'erreur. L'a-t-il provoquée ou en tire-t-il simplement profit ?
En tout cas, l'inchérence du montant réclamé justifie déjà le refus de paiement. Sauf à démontrer qu'il est réellement justifié !


rexou

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 03-10-2006
Messages : 5 476

Re : Frais de chauffage - contestation

moi perso les relevés calorimètres ne sont jamais indiqué dans les états des lieux, même quand c un expert qui les faits....j'ai un document spécifique que je remplis avec le locataire ( à son entrée et à sa sortie) on vérifie tous les deux les index des calorimètres, on les écrit, on signe tous les deux, chacun a sa copie ensuite et jamais eu de problème !
idem avec les index électricité et eau !


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Barbara
Pimonaute assidu
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Inscription : 14-06-2010
Messages : 49

Re : Frais de chauffage - contestation

Francis, Rico, rexou : quand j'ai déménagé fin février (cette année) en quittant l'appartement Caloribel est venu faire les relevés, ainsi il n'y a pas eu de problème. Je suis au courant qu'ici, à l'entrée du locataire (29.1.2009) Caloribel est venu relever les calorimètres. Pourquoi le propriétaire ne l'a pas fait quand moi je suis entrée ici?
Rico, je ne comprends pas non plus pourquoi le propriétaire n'a pas demandé le document fourni par Caloribel qui nous aurait permis de vérifier ensemble les index.
Francis, il n'y a pas eu de relevé intermédiaire. Le locataire précédent a payé sa consommation pour la période 29.1.2009-12.3.2009 mais le propriétaire ne lui réclame pas une consommation pour la période 13.3.2009-31.1.2010. Sur son décompte pour les frais "privatifs - chauffage" (période 1.4.2009-31.3.2010) figure "0 unités.

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