La copropriété et le N° de BCE

Si vous ne l'avez pas encore compris, l'établissement "syndic de l'ACP" appartient à l'ACP, et pas à l'entreprise "cabinet de l'agent immobilier". Cet établissment est physiquement composé de tout qui appartient à l'ACP, mais est stockè, ... chez le syndic.

En cas de faillite du syndic, vous saurez pourquoi cet établissement est utile. Entre autres les comptes bancaires de l'ACP en font partie.

Cette technique permet:

- à identifier rapidement le syndic de l'ACP par la police, les huissiers, le candidat-acheteur, ... par la voie de la page Internet "BCE Public Search"

- à mettre à disposition du cabinet concerné et des autorités, y compris l'IPI, de la liste complète des ACP, dont un copropriétaire ou un agent immobilier est le mandataire comme syndic, sans rendre cette liste accessible à tous (y compris ses concurrents).

Frais supplémentaires pour un agent immobilier - syndic : aucune, si cette firme applique la loi actuelle.

Frais supplémentaires pour un syndic bénévole : aucune au niveau des établissements.

Frais supplémentaire pour un syndic bénévole : un timbre ou les frais d'un envoi par fax au niveau de l'entreprise "ACP" en cas de changement de syndic.

J'ai eu un petit exemple aujourd'hui à une réunion de l'IPI consacrée à la nouvelle loi..(si si c'est utile)
Si un syndic membre IPI venait à être radié, on pourrait ainsi aisément prévenir toutes les ACP dont il est le syndic par une simple recherche à la BCE

Parfois je ne vous comprends totalement pas.

D'un coté vous êtes ouvert au débat, d'une façon constructive.

D'un autre coté vous refusez comme un autruche de comprendre la réalité et vous réduisez tout au monde telle que vous l'avez connue dans votre passé.

Vous confondez ici concrètement à nouveau:
- le syndic comme organe de l'ACP
- le syndic comme mandataire de l'ACP.

Si vous ne voulez pas comprendre cela, je veux bien l'expliquer, mais dans un autre sujet.

But du BCE

Le BCE est en fait le registre national des personnes morales, avec personnalité juridique ou non.

Le BCE est nécessaire, pour
- d'une part simplifier l'administration envers les indépendants et les firmes (vous avez été indépendant: maintenant l'indépendant ne doit que s'identifier qu'une fois, puis l'administration doit utiliser les données du BCE).
- d'autre part rendre entre autres la lutte contre le blanchissement de l'argent efficace.

Blanchissement d'argent

Si vous ne vivez pas dans un autre monde, vous devez être au courant que des malfrats essaient actuellement d'utiliser des structures peu contrôlés par l'administration publique, pour blanchir de l'argent, et ainsi d'éviter à payer des taxes.

Le gouvernement lutte contre ces abus, pour entre autres empêcher que l'Etat doive augmenter les taxes pour compenser le fait que d'autres n'ont pas payé leurs taxes .

Ce dernier temps vous avez quand même remarqué que de plus en plus des agents immobilier sont impliqués dans ces trafics de blanchissement. Lisez le journal.

Ceux qui suivent cette évolution de près, savent que ces bandes criminelles sont en train de découvrir les "ACP", comme des structures qui permettent à blanchir de l'argent, sans grands problèmes. Je ne vais pas expliquer ici certains des techniques concrets utilisés, mais c'est plus que  réel.

Le dit RB (2002), l'AI de Furnes (2008) et celui d'Anvers (2010) ont utilisé une méthode classique (voir d'autres sujet de ce forum).

La loi du 02.06.2010 et le blanchissement d'argent

Ce type d'abus sera empêché par l'obligation légale dès probablement le 01.09.2010 à verser les contributions des CP pour le fonds de réserve sur un compte séparé. Si le syndic ne s'y conforme pas, il pourra être poursuivie pénalement, dans le cadre du blanchissement de l'argent, fraude fiscale, ... .

Maintenant il peut se laver les mains, comme Ponce Pilate. Dès le 01.09.2010 il sera responsable, s'il propose ou utilise un système de fonctionnement du fonds de réserve qui n'est pas conforme à la loi du 02.06.2010.

Tout ceci pour vous dire qu'il est au moins inefficace de s'opposer farouchement à l'enregistrement des ACP dans le BCE, sauf naturellement si vous voulez que les ACP restent très opaque et difficilement identifiable par les autorités publiques, pour permettre à des gens de continuer des agissements qui deviennent de plus en plus criminelles.

Début mai DEUX projets de loi ont été votés avec une vitesse énorme. Celui sur la copropriété et celui sur la lutte contre la fraude sociale en instituant le "code pénal social".

Le facteur commun des deux projets est qu'ils rendent la blanchissement d'argent beaucoup plus difficile.

La nouvelle loi sur la copropriété du 02.06.2010 impose deux AR d'exécution, celui sur la comptabilité et celui sur le BCE.

Celui sur le BCE obligera toute entreprise ou établissement dans le contexte de la copropriété à s'identifier. Vous n'êtes pas d'accord avec cela? Alors vous êtes d'accord qu'on puisse frauder par la voie de l'ACP. Je vous renvoie à la question orale de M. HATRY de 1998 que j'ai posté dans un autre sujet.

Mon opinion personnelle

Réveillez vous, la Belgique de maintenant n'est plus la Belgique de 1948. Nos frontières sont ouvertes vers l'Europe et on doit s'adapter. Même la Grande-Bretagne le fait. Ils ont introduit l'obligation d'avoir une carte d'identité.

Vous voulez encore que la possibilité de frauder par la voie des ACP continue à exister ?

Moi pas, pour au moins 3 motifs:
- d'abord cela coûte très cher au CP qui n'est pas dans la combine interne
- puis l'Etat manquera par ce fait des revenus, et augmentera donc tôt ou tard les taxes.
- finalement cette technique pousse à diminuer la qualité des travaux et va diminuer la valeur des copropriétés forcés (nos investissements).

Je veux bien aller plus en détail, mais je refuse d'expliquer les techniques de fraude, pour des motifs évidentes.

Sans être opposé à la BCE ni surtout à la lutte contre le blanchiment d'argent et la fraude sociale et fiscale (quoique comme tout belge, j'y ai, ou ai eu, recours ne fusse quen utilisant une femme d'ouvrage en noir parce que celles des titre-services étaient d'une incompétence rare ou volaient) , je rejoins ici la position de Grmff.  Surtout faisons respecter les lois existantes.

Je viens de reprendre, pour faire plaisir à un très bon client, un complexe de plus de 50 garages.  Le budget annuel de l'acp est de +- 5.000 €, 35 factures annuelles, dont 12 du syndic et 12 d'electrabel.  le fonds de réserve est de 1.500 € et noyé dans le compte courant de l'immeuble qui avec un fonds de roulements de 400 € ne dépasse jamais 3.000 € au positif.  Il faudrait ouvrir un compte épargne pour 1.500 € dont les frais bancaires mangeront les intérêts ! 
Depuis des lustres, le complexe (un grand nom pour des dalles de béton déformées et des box garages souvent décrépis et peu avenants, fait l'objet d'un nettoyage (enlèvement des feuilles mortes, mousses, déchets divers, etc.) 2 fois par ans par des jeunes étudiants, ou des scouts.  Ce travail est payé en noir ! mais revient 3 fois moins cher que par une firme ou un indépendant. 
Je n'évoque même pas les autres obligations produits par la nouvelle loi!

Voila un cas précis ou la situation de l'acp sera toute modifiée par la nouvelle loi, et pas en bien ni dans l'intérêt de CP.

Et tout cela parceque certains indélicats n'ont pas été sanctionnés.

Et bien, je ne suis pas contre que l'on serre la vis, bien du contraire et mes précédentes interventions en font état, mais ce n'est pas en ajoutant des lois aux lois existantes et en compliquant les réglementations qu’on parvient à un contrôle plus efficace. 
Quant aux cas extrêmes comme celui que j’évoque, ils sont certainement aussi nombreux que les cas de malversations dans les acp.

Pour ce qui est du suivi de la législation, j’ai de sérieux doutes.  Combien d’acp n’ont pas encore l’affichage des coordonnées du syndic dans le hall ?  Et aussi bien pour des syndics pro que pour des syndics bénévoles (et bénévole, c’est encore à voir ?)

Saxo, là, je suis à 80 % d ‘accord avec vous !

Transparence de la gestion, oui.
Participation des cp, oui.
Modernisation de la gestion :  je ne suis pas sur que cela soit une avancée pour la plupart des acp car cette modernisation passe par des lourdeurs administratives et informatiques qui ne seront pas toujours bien comprises par le cp moyen.
Fini le syndic-patron :  pas sur, si l’acp est menée par groupes de cp à visées différentes et la législation précédente n’établissait pas le syndic comme patron de l’acp, bien du contraire.  Il ne faut pas que quelques arbres cachent la forêt !
Aux propriétaires à faire respecter la loi par le syndic :  bien évidemment que je suis d’accord, mais aussi aux copropriétaires à respecter ces lois.  J’ai rencontré plusieurs fois des oppositions majoritaires dans des AG à mon encontre alors que je tentais d’expliquer la législation et d’éviter des décisions illégales. Je souviens d’une en particulier, assez véhémente, au cours de laquelle j’ai été menacé d’une éjection de ma fonction et obligé de convoquer une AG Extraordinaire, avec des frais de convocation non négligeables.  Lors de cette dernière, certains (une minorité) avaient réfléchi et s’étaient documentés, et ont persuadé l’assemblée de rester dans la légalité.  Maintenant on me remercie de cela mais d’autres syndics auraient u suivre l’avis de la majorité et entraîner l’acp dans l’illégalité et des frais très importants sans être réellement responsable de cela, vu l’avertissement donné.

Et les grandes copropriétés..

Non, mais faudrait alors créer un 3ème ,4ème organisme, chacun avec ses méthodes …. Ce qui ne simplifierait pas les choses.

Ce qui prouve que le BCE gère correctement les choses.

Attention. Si quelqu’un trouve quelqu’un de complaisant à votre commune; il pourrait vous faire désinscrire du registre de population, comme « parti sans adresse ».

Ce cas est très réel. C’est passé récemment dans deux ACP situés dans une autre commune que la mienne, pour un copropriétaire dans un cas (dans le but de faire traîner ses plaintes) et pour le syndic professionnel dans l’autre cas, dans le bût de faire nommer un syndic provisoire (réussi dans un premier temps, mais maintenant annulé par le même Juge).

L’ancien pourra se désinscrire. Alors l’ACP est sans syndic. Si le nouveau ne fait rien, il est à la merci du premier venu pour faire nommer un syndic provisoire. Avec la nouvelle loi il ne faut plus être copropriétaire pour faire nommer un syndic provisoire , mais seulement avoir un intérêt (fournisseurs qui constatent qu’il n’y a plus de syndic, …).

100% d’accord. La déontologie de 2006 allait résoudre cela, mais ….

Si le syndic travaille d’une façon structuré (ce qui est le cas chez vous) et bascule ce type d’ACP, vers une gestion « verte (sans papiers) » alors il est possible de compresser les coûts. Je veux bien en discuter plus en détail, mais pas dans ce sujet.

Pour ce qui est le soi-disant travail en noir des jeunes ; il peut être rendu officiel, sans que cela diminue les revenus des jeunes et les frais de cette ACP, moyennant un contrat très simple entre ce groupe et l’ACP. Je veux bien en discuter plus en détail, mais pas dans ce sujet.

Beaucoup, mais des membres éminents de la branche disaient qu’il n’y avait pas de sanctions, donc on ne pouvait pas l’imposer. Résultat : l’Etat serre le vis

Cette problématique est très réelle, mais est prévue pour la phase trois du chantier « copropriété »

100% d’accord

C’est ça d’être un syndic correct et impartial.

J’ai acheté ma première voiture chez un commerçant local où mon père a acheté mes bicyclettes. J’ai acheté ma voiture actuelle plus chez ce vendeur de bicyclettes, mais chez un spécialiste professionnel, avec un garage professionnel, ayant des garanties de la marque. Pourquoi croyez vous ?
La même évolution a lieu dans les copropriétés. Ne restons pas au 20ème siècle.

La loi de 1994 était faite sur mesure pour la petite ACP. Que la loi de 02.06.2010 introduit une série de règles pour les moyennes (+20 appartements) et les groupes de bâtiments, est donc logique, puisque la loi de 1994 était trop vague pour eux.

Ceux qui ont suivi une formation de base en « organisation de travail », savent que des structures trop petites ou trop grandes ne survivent pas, dans un marché avec une concurrence libre. Je veux bien en discuter, mais pas dans ce sujet.

Quand mêmes deux remarques dans ce contexte:

Les cabinets de syndics, qui ont un vrai manager (celui qui sait prévoir à temps et adapter sa méthode de travail en fonction de cela), auront un avantage énorme, n'importe la taille du cabinet.

Les grandes firmes sont perdues, s’ils ne savent pas imposer leur méthode de travail. Ce qui n’est pas le cas avec la loi du 02.06.2010.

Kafka, reviens, ils sont toujours fous...