Procuration - Nouvelle loi

Grosmalin-1413 · #1 24-08-2010 12:31:39

Bonjour,

Avec la nouvelle loi, il y aura une limitation au niveau des procurations : pas plus de trois procurations maximum ou ne pas dépasser 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété.

J’ai une question à ce sujet. Dans le cas d’un immeuble composé de 10 appartements avec des quotités de 100 millièmes par appartement, un copropriétaire (ou un mandataire) ne pourra donc jamais représenter deux (voir plus) appartements. Vrai ou faux ?

D'avance merci de vos réponses.

rexou · #61 07-09-2010 02:19:48

@ Saxo :

Ce que vous qualifiez d' "invention perverse" est une initiative demandée par les CP lassés de se présenter inutilement à une AG qui ne peut délibérer, lassés d'en supporter en outre les frais.
Le syndic n'a fait que répondre à une demande générale !
Et cela permet à l'AG qui se réunit effectivement de délibérer valablement !
Le but est le même que celui poursuivi par les procurations : empêcher que les CP inertes et inactifs ne bloquent les autres !

@ Curieux :

Il n'y a là aucune manipulation et aucun déni de démocratie. Il est un fait que dans ceretaines grandes copropriétés, le quota de présences n'est presque JAMAIS atteint en première séance. Chacun conserve tous ses droits, mais on évite des frais inutiles de location de salle et le déplacement inutile des quelques personnes qui ne se désintéressent pas de la gestion de leur immeuble.

Je ne dis pas que cette façon de faire doit être généralisée, mais si elle est décidée en AG, pourquoi pas, si c'est dans l'intérêt de tous ?

mamiloup · #62 07-09-2010 07:11:14

rexou a écrit

Il n'y a là aucune manipulation et aucun déni de démocratie. Il est un fait que dans ceretaines grandes copropriétés, le quota de présences n'est presque JAMAIS atteint en première séance. Chacun conserve tous ses droits, mais on évite des frais inutiles de location de salle et le déplacement inutile des quelques personnes qui ne se désintéressent pas de la gestion de leur immeuble.

Je ne dis pas que cette façon de faire doit être généralisée, mais si elle est décidée en AG, pourquoi pas, si c'est dans l'intérêt de tous ?

attention !

Jugement du 27 juillet 2005 coulé en force de chose jugée (pour une grande copropriété de 474 lots).

Ordonnons en conséquence que la défenderesse (l’Association des Copropriétaires) procèdera, dans le mois de la signification de ce jugement, à l’organisation d’une nouvelle assemblée générale, en remplacement de l’assemblée du 02 avril 2004, à condition de prendre en compte et de respecter les dispositions légales et statutaires, à une date et heure adéquates et dans des locaux situés à une distance raisonnable du complexe « de la copropriété », et à condition de reprendre tous les points à l’agenda de l’assemblée non valable du 02 avril 2004 et à défaut d’y satisfaire dans le délai imposé condamnons la défenderesse à payer une astreinte de cent euros (100 euros) par jour de retard.

Organiser une première assemblée générale dans les locaux du syndic n’est donc pas légal.

grmff · #63 07-09-2010 07:18:46

J'ai connu une grande copropriété qui convoquait systématiquement la première AG... au bureau du syndic, étant entendu que personne ne s'y présenterait (et les quelques réfractaires ne réuniraient pas le quota nécessaire). Une seconde AG était ensuite convoquée dans un local adéquat, et était assurée de pouvoir délibérer valablement.

Cette méthode de travail peut se comprendre, mais elle me met mal à l'aise.

Merci à Mamiloup de nous rappeler la jurisprudence qui invalide cette méthode.

rexou · #64 07-09-2010 15:15:13

grmff a écrit :

Cette méthode de travail peut se comprendre, mais elle me met mal à l'aise.
Merci à Mamiloup de nous rappeler la jurisprudence qui invalide cette méthode.

Merci Mamiloup, j'ignorais l'existence de ce jugement.
Je prends acte de l'illégalité de la manoeuvre...

Le problème est le peu de participation des CP qui ne permet pas une délibération valable lors de la première réunion...

mamiloup · #65 07-09-2010 17:08:29

Il est patent que cette décision de justice n’a en rien résolu le problème de la participation des copropriétaires à la première assemblée générale.

Il est tout aussi évident que non pas la volonté mais le voeu du législateur d’une plus grande participation des copropriétaires à la première assemblée générale se heurtera à une tout aussi grande inertie de la majorité d’entre eux.

Je crois que c’est la raison pour laquelle la règle des 3 procurations, et plus si en déça des 10% de quotités, a été mise dans la loi.

Cette règle de 10% a été introduite pour les grandes copropriétés,
si je ne me trompe ?

Il ne faut donc pas rêver. La nouvelle loi n’a rien changé pour notre grande copropriété, sous cet angle là.

luc · #66 07-09-2010 18:10:08

grmff a écrit :

Citation :Nulle part n'est écrit que les procurations en cascade sont admises.
Nulle part n'est écrit que c'est interdit. Ce que la loi n'interdit pas est autorisé.

Nulle part est écrit quand une loi spécifique n'interdit pas quelque chose que c'est autorisé d'office.

La loi n'interdit pas d'organiser une AG de 120 personnes dans une salle qui ne sait contenir que 12 personnes. Est-ce pour cela autorisé?

PS Je réponds en fait à des messages d'il y a quelques jours. Je vais d'abord lier le reste avant de répondre, probablement globalement.

luc · #67 07-09-2010 18:45:49

rexou a écrit :

(...)
Le but est le même que celui poursuivi par les procurations : empêcher que les CP inertes et inactifs ne bloquent les autres !
(...)

Qui décide que des CP sont inertes ou inactifs ??

Quand est-ce qu'on est un CP "inactif"?

Est-ce possible que "inactif" est confondu avec "désactivé", pour un CP désactivé par des mesures adéquates par des mandataires de l'ACP, qui sont chacun porteur de presque 10% des mandats des CP ?

Avec un CdC de trois membres "actifs" on peut dominer une AG avec 3 x 10% des mandats, si on arrive à persuader 45% à rester à la maison, sans donner un mandat?

Irréaliste? La pratique de 2010 prouve que non.

luc · #68 07-09-2010 19:01:02

mamiloup a écrit :

(...)
Organiser une première assemblée générale dans les locaux du syndic n’est donc pas légal.

Là, je donne raison à mamiloup, mais on sait tous les deux qu'en pratique qu'il y a d'autre moyens à arriver temporairement au même bût.

mamiloup a oublié que c'est le jugement du 22.07.2005 qui a annulé l'AG dans une petite salle l'autre coté de la ville à 8 Hr le matin (il faillit prendre un bus à 06h10 pour y arriver à temps).

Le but du jugement du 27.07.2005, qui a annulé l'AG réelle, était pour permettre qu'un groupe de 10% des CP pouvaient parler sans contrainte à l'AG, dire leur opinion et y participer aux délibérations.

La séance de l'AG 2004, qui remplit ces conditions, n'a pas encore eu lieu, malgré trois essais infructueux, différents appels, ... .

Coût pour éviter que des CP s'expriment librement: ... .

luc · #69 07-09-2010 19:03:31

A lire et relire tous les matins par chaque mandataire d’une ACP :

saxo a écrit :

(Date: 04/09/2010 à 22h50)
Le but de la loi est d'encourager la participation et la démocratie.
Les copropriétaires doivent se prendre en main.
S'il faut multiplier les AG, eh bien au moins ils apprendront.
Ne pas encourager la défection, la paresse et le laisser-aller par des artifices contraires à la loi.
Loi dont le titre est :
Loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion

curieux · #70 10-09-2010 12:46:06

grmff a écrit :

L'AG dans le hall de l'immeuble? Pour une copropriété avec 4 appartements occupés par les proprios, alors.
Parce qu'avec 100 propriétaires dont 25% habitant à l'étranger, et un seul qui habite sur place, c'est moins évident. Avec 4 garages propriétés de personnes qui n'ont pas d'appart, c'est quasi impossible. Et je ne parle pas de ceux qui ne sont propriétaire que de caves...
Soyons sérieux et réalistes. Les situations sont diverses et variables. Vous avez l'expérience de votre copropriété, et vous ne voyez que de la mauvaise volonté à chercher des solutions...
Votre copropriété n'en est pas une autre.

Ma phrase contenait :
"si il est
assez grand etc...
et
pourquoi pas !

Merci de bien me lire.

Cette formulation d'une part se voulait ouverte à des solutions non classiques d'autre part manifestait mes doutes lorsque l'on propose des solutions trop originales.

grmff · #71 10-09-2010 13:09:57

Effectivement, vous avez raison.

Je me suis laissé emporter par ma verve et ma passion, et je vous présente mes excuses, ainsi qu'à tous ceux que je blesse parfois par mes réponses un peu à l'emporte pièce ou à l'humour souvent douteux...

Pour le reste, je reconnais que la créativité au service de la démocratie est toujours positive tant qu'elle est légale, réaliste et possible.

rexou · #72 10-09-2010 13:24:56

grmff a écrit :

Je me suis laissé emporter par ma verve et ma passion, et je vous présente mes excuses, ainsi qu'à tous ceux que je blesse parfois par mes réponses un peu à l'emporte pièce ou à l'humour souvent douteux...

Mais c'est justement ce qui nous procure le plaisir de vous lire ! lol

rexou · #73 10-09-2010 13:43:32

saxo a écrit :(Date: 04/09/2010 à 22h50)
Le but de la loi est d'encourager la participation et la démocratie.
Les copropriétaires doivent se prendre en main.
S'il faut multiplier les AG, eh bien au moins ils apprendront.
Ne pas encourager la défection, la paresse et le laisser-aller par des artifices contraires à la loi.

J'aime votre humour, Saxo !
"S'il faut multiplier les AG... ils apprendront."
VOTRE idée est donc de faire LEUR éducation avec MES sous ?

La démocratie, c'est aussi le respect de la liberté de chacun de ne pas participer activement. On règlemente, on s'impose... et on expédie les récalcitrants au goulag ?

Je note d'ailleurs avec grand plaisir que l'illégalité de ce type de "réunion virtuellement fictive" n'est pas si évident que ça... Le contexte de ce jugement paraissant si particulier qu'il est réaliste de voir d'autres causes à ce prononcé...

Une question à Grmff : Pourquoi cette méthode vous met-elle mal à l'aise ?

curieux · #74 10-09-2010 13:46:38

@ Grmff

verve, passion, humour... et rapidité...

Un joli quatuor.

Pas toujours d'accord mais je pense que vous êtiez un bon syndic.

grmff · #75 10-09-2010 14:01:14

La méthode de l'AG fictive me met mal à l'aise parce que lors de l'AG suivante, peu importe le quota, les décisions peuvent se prendre.

Je n'aime donc pas la 2e AG. Je la trouve antidémocratique. Mais elle est indispensable pour éviter que les absentéistes en bloquent le fonctionnement de la copropriété.

Le principe de cette 2e AG est donc un mal nécessaire. A éviter autant que possible. Décréter qu'une AG sera forcément fictive, ce n'est pas essayer de l'éviter...

Donc, je n'aime pas le principe de l'AG fictive... j'espère que j'ai été assez clair en cette matière touffue du sentiment de mal-à-l'aise...

Saxo · #76 14-09-2010 06:32:14

grmff a écrit :

AG fictive ...antidémocratique ... bloquent le fonctionnement de la copropriété...mal nécessaire. A éviter
Décréter qu'une AG sera forcément fictive, ce n'est pas essayer de l'éviter...
... mal-à-l'aise...

Et pourquoi pas un vrai syndic qui incite les copropriétaires à prendre leurs responsabilités de copropriétaires ? Et gère donc de façon moderne et démocratique.

Plutôt qu'un syndic capitulard qui invente des systèmes infractionnels ?

Et si ce système infractionnel est répandu comme une sorte de mal nécessaire, pourquoi l'ordre des syndics ne s'en saisit-il pas ?

luc · #77 14-09-2010 09:54:47

Dans un panier de +8000 pommes avec une seule pomme pourrie, on ne peut pas s'abstenir:

- ou bien on enlève la pomme pourrie

- ou bien on ne l'enlève pas (avec la certitude que tout le panier sera pourrie tôt ou tard).

Si on capitule pour des "avantages" à court terme, on lèse à long terme tout le monde.

rexou · #78 14-09-2010 15:23:42

@ Grmff :

Je comprends votre position et j'en partage le principe. Dans les faits, l'effet boule de neige aidant, le quota n'était jamais atteint à la première AG. Cela contribuait à démotiver les déjà trop rares participants. La solution n'est pas idéale, loin s'en faut, mais elle a ce mérite de restreindre les frais et de ne pas ajouter de la démotivation parmi les CP.

@ Saxo :

Un syndic convoque les CP. Il peut les sensibiliser à l'importance des points repris à l'ordre du jour et insister pour que chacun vienne à l'AG. Il ne peut rien faire de plus.
Il n'est pas un "capitulard qui invente des systèmes infractionnels", il répond à une demande d'une grande partie des CP pour lesquels le report de la réunion est un désagrément qui se reproduit d'année en année, entraînant de surcroît des frais supplémentaires.
Et si l'ordre des syndics ne se saisit pas du problème, c'est peut être parce que ce mal nécessaire n'est pas vraiment infractionnel...
Entre le blanc et le noir, vous seriez surpris de découvrir la richesse des nuances de gris !!!

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