Location et CPAS: mes petites histoires...

wayne · #1 06-08-2012 11:40:04

Simple question, pour renseignement, au cas où j'y suis confronté un jour aussi,
si je comprends bien, ce sont les futurs locataires qui demandent au cpas de payer la garantie locative ?
cela signifie qu'ils n'ont donc probablement aucun sous de coté, déjà avant d'entrer dans les lieux.

Ne préfériez-vous pas plutot choisir un locataire qui dispose déjà de la somme nécessaire pour payer la garantie, ce qui signifie qu'il a probablement plus de moyens pour payer le loyer, une meilleure gestion de son argent et plus de responsabilité engagée vis à vis du bien loué étant donné qu'il a déjà payé 2 mois de caution, alors que celui qui a demandé la garantie via cpas agira peut etre de facon moins responsable, étant donné que ce n'est pas vraiment son argent qu'il a du débourser.

un peu comme un gamin qui veut louer une moto, il se sentira de manière générale plus responsable en payant la caution de sa poche, que si c'est sa maman qui la paye.

Ou alors peut-être que vous n'avez pas le choix et que tous les candidats locataires de la région agissent de la sorte ?

grmff · #221 06-08-2012 10:14:07

Je me suis encore laissé aller à accepter une garantie CPAS. Ma doué, faut-y que je sois maso...

En fait, depuis ma dernière histoire, ils ont débloqué 4 dossiers de libération. J'ai donc (un peu) adouci ma position, et j'ai accepté pour un studio qui se libère au 1er septembre. J'ai donc signé un papier de demande de garantie CPAS.

Dans ma grande naïveté, je pensais que le CPAS serait capable de prendre une décision dans le mois, puisque la loi l'impose. Je me disais qu'un organisme aussi sérieux et important que le CPAS (plus de 1000 travailleurs tout de même...) respecterait la loi et son esprit.

La loi impose au CPAS de répondre dans le mois de la demande. Alors, comme ils sont incapable de respecter cela, ils donne un rendez-vous pour 3 semaines plus tard: la demande sera déposée à cette date-là. Et donc, le délai commence à courir à cette date-là aussi, selon eux.

Comme les bénéficiaires potentiels sont incapables de s'occuper d'autre chose que d'eux-même (et encore...), aucun d'entre eux ne prendra un avocat pour contester une telle procédure.

Quand, en plus, on sait qu'entre la décision et la notification de la décision il se passe parfois une quinzaine aussi... on en est potentiellement à deux mois pour octroyer une garantie locative. La situation s'était améliorée. Elle se détériore à nouveau.

Garantie locative CPAS? Vous avez dit garantie locative CPAS? tuuuut... tuuuut.... tuuuut.... il n'y a pas d'abonné à la formule que vous demandez.

Suite au prochain épisode qui ne manquera pas d'être piquant.... à mon avis, je vais vous en coller une tartine. Suspens jusque fin septembre: faut pas les prévenir de ce qui va leur tomber dessus, ils pourraient s'y préparer. Mais j'avoue que je ris sous cape à l'avance...

grmff · #222 21-06-2012 09:38:10

Pour la première fois dans ma longue expérience souvent heureuse et régulièrement kafkaïenne avec le CPAS de Charleroi, ils me demandent, une fois la garantie de 3 mois reconstituée (donc après 4 ans...), demande de la mettre sur un compte bloqué.

J'ai essayé à la Poste: refus. La garantie doit être de deux mois max.

J'ai contacté le SNP qui m'a formellement déconseillé d'accepter. Si j'accepte de transformer la garantie CPAS en compte garantie standard, le locataire serait en droit alors de réclamer le mois de trop, afin que que la garantie soit limitée à deux mois.

J'ai donc informé le CPAS de Charleroi du refus de la banque de la Poste, et donc de mon refus aussi.

Réponse du CPAS:
Citation :Concerne : Transformation garantie bancaire en caution sur compte bloqué.
Logement : rue xxxxxxxxxx à 6000 CHARLEROI.
Locataire : xxxxxxxxxxxxxxx

Nous avons bien reçu votre xxxxxxxxxx qui a retenu toute notre attention.
Cependant, suite à la transmission du compte bloqué ouvert à la xxxxxxxxxx que vous avez signé pour accord d’ouverture, le dossier de l’intéressée en objet est passé à la séance du xxxxxxx pour annulation de la garantie bancaire et versement des sommes reconstituées sur ledit compte. Nous ne pouvons donc pas accorder une suite favorable à votre demande.
La Loi qui régit le bail locatif prévoit effectivement qu’une caution locative en liquidité ne peut dépasser deux mois de loyer, tandis qu’une caution à constituer par mensualités peut en prévoir trois ; à charge de vous arranger à l’amiable avec votre locataire en ce qui concerne le troisième mois.

Allez savoir pourquoi, depuis hier, je n'accepte plus les cautions CPAS. Trop, c'est trop.

Francis · #223 15-06-2012 20:38:28

Je cherchais le bouton "j'aime", j'ai pas trouvé mais j'aime beaucoup le résumé de grmff qui conforte l'opinion que l'ai des, pardon, de certains cpas. Mais il n'y a pas que les cpas et les problèmes locatifs, il y l'incompétence de nos mandataires communaux, oui, à Schaerbeek ça existe..., régionaux, etc. Qui font perdre du temps, de l'argent et de l'énergie mais qui ont le culot de dire que ce n'est pas leur faute, qu'on ne pouvait pas prévoir... alors que les citoyens les avaient avertis! à schaerbeek, dans le désordre, il y a la crèche Plasky, la gestion des chantiers RER, impétrants, troitoirs, etc. Le gestion du stationnement, du parking (la politique du parking, ce n'est pas la même chose que la politique du stationnement), etc... Il est facile de prendre des décisions quant ce sont les autres qui paient.

Juste un petit coup de sang, comme ça !

Politique du stationnement: une commune S.. confie à une firme privée R... la gestion du stationnement et donc la surveillance, le santionnement, la perception des "taxes de stationnement", etc. La restitution des sommes perçues à la commune ne se fait qu'après soustraction de toutes les dépenses de la firme privée. Suite à une mauvaise gestion, de mauvaises décisions, des employés (agents ?) incompétents, des avocats ...., il peut arriver qu'un citoyen poursuive une contestation (25€) en justice pour le principe. La justice de paix lui donne raison, déboutte et condanne R. aux frais de procédure et à plus de 3.000 € d'indemnité notamment pour action téméraire et vexatoire. Cela n'empèche la fieme R. de contester en appel la décision du juge de paix. Le dossier est en béton et à moins de renverser la charge de la preuve, il est impossible que le tribunal de 1ère instance porte un autre jugement. La firme R. s'en fout car de toute façon les frais seront supportés par la commune !

La procédure est lancée à partir d'octobre 2012 et j'y reviendrai surement.

Erico · #224 15-06-2012 20:17:37

Le gros problème c'est que ce sont des fonctionnaires et que trop d'entre eux agissent comme des fonctionnaires pur jus !
Ils s'en foutent et parfois, en plus, sont incompétents !!!

grmff · #225 15-06-2012 13:02:59

Bonjour

Je me fends d'un sujet spécial, où je vais vous relater mes aventures avec les CPAS.

Pour rappel, la loi prévoit que le CPAS doit donner une garantie locative au bénéficiaire s'il est en état de besoin. Ou quelque chose comme cela. Je n'ai trouvé aucune spécification particulière, aucune norme... c'est donc l'arbitraire le plus absolu en la matière.

La loi prévoit cependant que le CPAS est tenu de répondre endéans le mois.

La loi prévoit que la garantie locative sert à garantir les obligations du locataire. Il ne limite pas ces obligations. Mais de nombreux CPAS limite la garantie aux dégats locatifs. C'est limite (à mon avis illégal et peut être remis en cause par le bénéficiaire), mais le propriétaire ne peut pas se plaindre si il le savait avant.

Mes expériences:
=========================================
Du côté flamand:
Décisions prises en deux heures directement par l'assistant une fois que le candidat répond aux conditions que le CPAS a fixé. Ils parlent français ou font tous les efforts possibles, et sont fort efficaces. Pour toute somme due sans soucis.

Anderlecht
Selon leur site internet, ils limitent la garantie aux dégâts locatifs.

Anderlues:
Eviter. Ils limitent la garantie aux dégâts locatifs. J'ai pas été voir plus loin, mais ils m'ont précisé qu'il n'y avait pas d'exception.

Bièvre: Des escrocs à l'époque. Ils n'ont pas prévenus AVANT que la garantie locative serait limitée aux dégâts locatifs. Ils m'ont donc volé 150€ de ma garantie. Je ne sais plus en combien de temps ils avaient pris une décision, mais je ne travaillerai plus jamais avec ces gens-là.

Binche
Eviter: 2 mois de caution max et caution limitée aux dégâts locatifs uniquement
Je n'ai pas creusé plus, mais en plus, la garantie ne serait accordée qu'une fois qu'ils ont le bail et l'état des lieux...
Aucune idée des délais non plus, je me suis arrêté à "dégâts locatifs uniquement"

Carnières
N'acceptent pas les conditions normales (3 mois pour toute somme due). Donc non. (Fait partie de Morlanwez)

Charleroi:
La procédure a évolué au fil des ans. Evidemment.
Actuellement, garantie Belfius pour toute somme due (sauf frais judiciaire)
Acceptent 3 mois de garantie. Acceptent de payer le premier mois aussi, en extra, avec récupération sur les allocations du bénéficiaire.
Donnent un formulaire à remplir par le propriétaire.
Font visiter le logement dans un délai assez court actuellement (une semaine environ)
Prennent une décision et la délivrent en 3 semaine environ.
Dans le passé, cela a pris jusqu'à 6 semaines entre le moment où le document est remplis par le propriétaire et où la décision est rendue au bénéficiaire.

Là où cela cloche, c'est que certains assistants sociaux, lors de la sortie, font faire marche arrière à leur bénéficiaire, et leur font se dédire de leur signature. J'ai personnellement dû aller au procès contre le CPAS pour récupérer mes sous et frais de procédure. Et ils ne répondent actuellement pas et ne payent donc pas non plus. Je pense que je vais demander à mon huissier de procéder.

Les travailleurs sociaux ne sont pas de mauvaise composition, mais le système fonctionne globalement mal: les flamands y arrivent en 2h. Il faut 3 à 6 semaines aux wallons. J'ai honte.

Depuis fin 2016, ils forcent pratiquement le propriétaire à ester en justice contre le locataire, même si le locataire marque son accord pour une libération de garantie locative pour le propriétaire.

La garantie du Cpas de Charleroi a donc de tel inconvénient actuellement qu'il devient idiot de l'accepter. Personnellement, j'ai décidé de ne plus l'accepter. C'est sans doute ce qu'ils recherchent. Su ce point, ils ont gagné.

Chatelet:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. Ils font croire au téléphone qu'il n'y a pas de problème, qu'on eput demander la garantie pour toute somme due. Mais en pratique, ils m'ont toujours refusé la garantie pour des prétextes irrelevants.

Chimay
Assez souples. Verseraient l'argent de la garantie et du premier mois en direct sur le compte du propriétaire.

Courcelles:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due, avec engagement de principe par mail en 5 jours ouvrable. Très efficace.

Fleurus:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due et premier loyer, avec engagement de principe par mail en quasi instantanné. Et loyer arrivé sur compte en moins d'une semaine. Très très efficace.

Florennes:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. (Belfius)

Fontaine-l'Eveque
Limité à deux mois. Ceci dit, ils ont répondu lundi matin vers 10h par téléphone à mon mail du week-end. Assez réactif donc. Mais, je me suis arrêté au deux mois. Je ne travaillerai pas avec eux.

Montignies-le-Tilleul:
A priori, ne donnent pas la garantie pour toute somme due. En outre, ils ont une procédure à la noix qui permet sur papier au CPAS de refuser la garantie sur des critères inconnus une fois que le bénéficiaire est dedans.

En pratique, si on refuse le logement, ils changent d'avis et adaptent leur procédure. M'ont annoncé que la procédure allait être clarifiée. Sont à priori de bonne foi et fort efficaces

Namur
(Expérience de Chris-Namur - 5/11/2012)
Voici quelques infos reçues du CPAS de Namur par téléphone sur leur garantie locative:
- garantie bancaire Belfius équivalent à maximum 2 mois de loyer
- la garantie est sur toutes sommes dûes
- la décision est prise en 2 ou 3 jours car ils ne veulent pas perdre d'"opportunités" dans la région
-la restitution de la garantie se fait dans un délai de ~1 mois

Morlanwez
Voir Carnières...

Somme-Leuze
Juste parfait. Une démonstration exacte qu'il y a moyen de faire les choses bien:
1. 3 mois de loyer
2. Pour toute somme due
3. Réponse immédiate d'une personne réelle qui connait le dossier au téléphone
4. Décision prise par le Cpas avant que la personne commence à chercher un logement, avec un budget max largement réaliste.
5. Demande à voir le bail avant, et donne un avis deux heures plus tard après analyse du bail (bon, évidemment, il faut un bail "normal")

Bref, simple, correct, complet, rapide, inventif. Une preuve qu'il y a moyen de faire les choses légalement et correctement. Pourvu que ce soit pareil à la sortie...

St Ghislain:
Versent la garantie sur le compte du proprio sans aucune vérification et sans se poser de question. Assez efficace, mais complètement illégal...

Schaerbeek
(Multiples sources)
A éviter absolument...
D'un autre côté, c'est le seul CPAS que je connaisse qui a une décision qui ne pénalise pas le propriétaire par des délais infernaux: la décision est prise avant.... Donc, Zéro attente.

Virouinval
Prennent une décision de principe, mais ne peuvent pas en informer le propriétaire sans une décision du directeur. Du coup, cela prend beaucoup trop de temps.
J'éviterai à l'avenir.

D1791

Location et CPAS: mes petites histoires...

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Location et CPAS: mes petites histoires...

Pied de page des forums