Location et CPAS: mes petites histoires...

rexou · #1 23-08-2012 10:22:54

Non, le CPAS n'est pas responsable de la mentalité ni du comportement des locataires, c'est vrai. Je dressais seulement le tableau...

Mes griefs sont les suivants :

- Acceptation d'annuler un ordre de paiement direct du loyer par le CPAS, malgré la cessation totale de paiement par le locataire. Argumentation de l'AS : Il faut les responsabiliser et les laisser gérer leurs revenus selon leurs besoins.

- AS qui encourage le locataire à profiter au maximum et à faire durer la situation, avec conseils pratiques précis à la clé.

- Lettre de garantie restrictive qui ne constitue pas une vraie garantie et fait dépendre le bailleur des pratiques internes du CPAS.

- Aucun contrôle sur place alors que le mode de vie des locataires était franchement inacceptable (puces et cafards, chiens et chats urinant sur les tapis et même sur les lits, alcoolisme flagrant, et j'en passe)

- Tentatives de retarder l'expulsion après jugement avec fausses promesses de régularisation.

- Et la cerise : deux AS qui mentent effrontément mais avec conviction pour "reporter" l'expulsion. Si je n'avais pas été présent pour démentir tout accord, cette expulsion aurait bel et bien été retardée !

grmff · #201 23-08-2012 10:04:16

Les locataires escrocs et démolisseurs, ce n'est pas la faute du CPAS. Faut pas les accabler de tous les maux non plus.

Que des assistants sociaux, dont certains sont assermentés, se mettent à mentir, c'est évidemment totalement inacceptable.

J'ai eu un cas aussi. J'ai dû aller en justice contre le CPAS. J'ai gagné et transmis le jugement. Ils ont appliqué partiellement le jugement. J'ai dû leur envoyer les huissiers...

rexou · #202 23-08-2012 09:53:48

Comme dit Grmff : aucune obligation d'accepter, en effet.

Je ne me prononce pas sur les cpas wallonnes et flamandes, j'ai le bonheur de ne jamais y avoir eu affaire.

Par contre le cpas de Schaerbeek m'a en effet laissé un fort mauvais souvenir : Locataires escrocs ayant tout démoli et plus de six mois de retard et arrêt total des paiements. Jugement. Expulsion. Locataire refusant de quitter les lieux... Les deux premières personnes sur place sont deux AS du cpas. Police. Camion communal... Les assistantes sociales ont tenté de tout annuler en affirmant à l'huissier qu'un accord avait été conclu avec l'avocat. La garantie était une "lettre de garantie" fort limitative, et ne couvrant que les dégâts locatifs. Enfin, une toute petite partie... Et encore, ils ont cherché des échappatoires !

grmff · #203 23-08-2012 09:28:50

La loi m'oblige à accepter qu'une CPAS se porte garante; la loi ne m'oblige pas à accepter leurs conditions.

La loi ne vous oblige pas à signer avec qui que ce soit. Vous signez avec qui vous voulez.

Personnellement, je n'accepte plus les cautions d'un certain nombre de CPAS. Connaissant leur fonctionnement, je refuse même de discuter avec ceux qui en dépendent.

Les CPAS mettant un temps indéfini pour se décider, vous n'êtes jamais tenu de les attendre.

libra · #204 23-08-2012 09:21:45

Mon expérience en matière de CPAS:
CPAS wallones, 100% négative,
CPAS flamandes 100% positive
Cependant ces deux échantillons sont de taille réduite pour que je puisse tirer des conclusions. Mais 100% d'un échantillon réduit est tout de même une indication.
CPAS bruxelloises: j'ai principalement affaire à la CPAS de Schaerbeek qui pour moi n'est rien d'autre qu'une organisation d'escroc et je ne me prive pas de leur faire savoir.

La loi m'oblige à accepter qu'une CPAS se porte garante; la loi ne m'oblige pas à accepter leurs conditions.

grmff · #205 21-08-2012 22:58:58

Un locataire émargeant au CPAS demande que le loyer soit payé directement sur mon compte. Il avait demandé la garantie locative et le premier loyer.

J'ai donc dû remplir un document type, la garantie a été acceptée, le premier loyer versé. Pour le deuxième, il leur manquait soudain mon adresse et mon numéro de compte...

Quand les assistants ne sont pas foutus de regarder dans les dossiers...

cochise · #206 21-08-2012 17:37:38

Ceci dit, j'ai un locataire qui a demandé une garantie CPAS et l'assistante sociale a égaré son contrat de bail (l'original bien sur). Pas mal non plus ça.

cochise · #207 21-08-2012 17:36:41

grmff a écrit :

Note pour plus tard: ne pas laisser espérer qui que ce soit si le CPAS en charge est Binche.
Le CPAS de Binche limite la garantie à 2 mois, et la garantie est limitée aux dégâts locatifs, et n'est pas pour toute somme due.
Donc, Bonche, c'est mort.

Moi je mets dans le bail que la garantie est pour toute somme due. Au tribunal, il m'ont déjà libéré une garantie libéllée pour dégâts uniquement, de cette manière. Je ne sais pas si c'étais un accident mais en tout cas, ça a marché.

Erico · #208 21-08-2012 14:11:25

rexou a écrit :

Non Rico. C'est un exemple vécu !!! Sans rapport avec le cpas toutefois, je le concède...

Je rigolais Rexou

grmff · #209 21-08-2012 13:14:27

Note pour plus tard: ne pas laisser espérer qui que ce soit si le CPAS en charge est Binche.

Le CPAS de Binche limite la garantie à 2 mois, et la garantie est limitée aux dégâts locatifs, et n'est pas pour toute somme due.

Donc, Bonche, c'est mort.

rexou · #210 08-08-2012 17:18:29

Non Rico. C'est un exemple vécu !!! Sans rapport avec le cpas toutefois, je le concède...

Erico · #211 08-08-2012 17:11:29

rexou a écrit :

Ajoutons encore une catégorie de clients : les gens d'une "autre culture" qui n'ont pas encore assimilé qu'on ne brûle pas les lattes du parquet dans la baignoire pour se chauffer...

ça on peut pas dire Rexou...c'est du racisme.... lol

grmff · #212 08-08-2012 14:19:47

Si le bénéficiaire demande de ne plus payer le loyer, le CPAS ne se sent pas le droit de faire autrement. Pourtant, dans mon dictionnaire, il y a le mot "irrévocable". Mais les CPAS ne connaissent ps tous els mots du dictionnaires, évidemment...

Les CPAS ont tous les moyens de faire ce qu'il faudrait: éventuellement même bloquer les loyer sur un compte bancaire, le temps que les choses soient éclaircies, ou qu'un jugement soit rendu.Ils ne devraient pas verser l'intégralité du RIS au bénéficiaire... Ceci dit, certains ne le font pas.

Pour ce qui est de la garantie limitée aux dégâts locatifs, c'est la faute de Dexia qui propose cette limitation. De nombreux assistants sociaux estiment, à tort évidemment, que la garantie locative ne peut pas servir à payer les loyers.

Cela vient du fait que de nombreux baux le mentionne. C'est évidemment intelligent de le mentionner, tant que c'est dans les contraintes au locataire: il ne peut pas arrêter de payer le loyer en demandant de reprendre les sommes sur la garantie...

rexou · #213 08-08-2012 14:07:59

Il est évident que les gens qui sont au CPAS sont fragilisés. Et moins responsables. Cependant, il est des accidents de la vie qui font qu'on ne peut pas avoir prévu la situation.

La clientèle du CPAS se compose en effet pour partie d'accidentés de la vie qui doivent "reprendre pied". Parmi eux, on trouvera une grande majorité de gens corrects, même si par définition financièrement démunis.

Une autre partie se compose d'assistés professionnels, complètement déresponsabilisés, parfaitement conscients de tous leurs droits, dont ils usent et abusent à plaisir. Ce type de marginaux, souvent dépendant de la boisson ou de drogues variées sont souvent annonciateurs de problèmes sans fin.

Je ne connais pas les CPAS de la région Carolo, mais à Bruxelles, certains CPAS font fort. Par exemple, le loyer n'est plus versé parce que le bénéficiaire en a simplement exprimé la demande. ( Réponse du CPAS : ils sont libres de faire ce qu'ils veulent de leur argent, il faut les responsabiliser). La garantie locative (lettre de garantie, aucun dépôt cash) ne porte que sur les dégâts locatifs exclusivement, et après jugement. Les "conseils" qui ont lieu une fois par mois pour examiner les dossiers, les A.S. qui pensent que le monde tourne autour de leur règlement interne et de leurs exigences...

Ajoutons encore une catégorie de clients : les gens d'une "autre culture" qui n'ont pas encore assimilé qu'on ne brûle pas les lattes du parquet dans la baignoire pour se chauffer...

Louer à un CPAS, c'est faire vraiment de la location active ! Cela demande un boulot à temps plein si vous avez plusieurs logements, et cela suppose aussi des logements "adaptés". Par exemple un bâtiment d'une dizaine de "kots" pas trop luxueux, sans mobilier de grande valeur, propre, mais basique. Cela demande de la proximité, du temps, beaucoup de temps, de la patience, de la psychologie et un côté assistant social aussi.

rexou · #214 08-08-2012 13:38:58

cochise a écrit :

Pareil pour moi. Un jour, il y en a un qui m'a sorti une liasse de biftons pour payer la garantie et le loyer cash, en ayant à peine visité. Tous mes voyants d'alerte se sont instantanément allumés.

J'ai connu un cas similaire récemment. En plus de la liasse de billets, il a aussi sorti de la même poche sa carte d'identité et celle de son épouse. J'ai demandé leur adresse actuelle... et demandé s'il était possible que je visite ce logement. Pas demain ou la semaine prochaine, mais tout de suite...
Pas possible de visiter... donc pas possible de louer... lol

cochise · #215 08-08-2012 13:07:44

Pareil pour moi. Un jour, il y en a un qui m'a sorti une liasse de biftons pour payer la garantie et le loyer cash, en ayant à peine visité. Tous mes voyants d'alerte se sont instantanément allumés.

Erico · #216 08-08-2012 07:02:10

et peuvent limite être dangereux quand on leur réclame quelque chose...c'est pour ça que j'ai jamais voulu louer à des gens arrivant avec 5 kg de chaîne en or au cou, dernier modèle de BM ou de Mercédès....j'ai toujours, comme qui dirait, un petit soupçon... lol

wayne · #217 07-08-2012 23:31:17

et les locataires en bmw dernier cri peuvent être de très mauvais locataires, lorsqu' il s'avère que l'indépendant en "marketing consulting management" est en fait spécialiste en affaires d' insolvabilité.

grmff · #218 06-08-2012 17:33:07

Il est évident que les gens qui sont au CPAS sont fragilisés. Et moins responsables.

Cependant, il est des accidents de la vie qui font qu'on ne peut pas avoir prévu la situation.

Madame qui se barre avec les enfants, sans revenus...
Monsieur qui se fait flanquer à la porte par madame qui a vidé les comptes
Réfugié politique qui arrive sans rien
Jeune qui se fait flanquer dehors par son beau-père
Jeune qui se fait flanquer dehors de son institution à 18 ans
SDF qui décide de sortir de la rue
Indépendant quasi pensionné qui fait faillite et se retrouve sans rien du tout.
Famille qui se retrouve sans rien après l'incendie de leur maison
Fou stabilisé qui sort de l'asile pour être mis en autonomie
Orphelin qui a perdu ses parents lors de l'incendie de sa maison et qui est un peu perdu, mais assez autonome pour ses 17 ans.

Tous ces cas, je les ai eu réellement. Je fais du social? Sans doute un peu. Avec mon temps, pas avec mes sous.

Mais quand on a des studios meublés à Charleroi dans des rues qui sont de grands supermarché de la drogue, on a un peu de mal à trouver des locataires qui roulent dans une Bmw dernier cri complètement payée.

Il y a aussi un (petit) avantage à accepter la garantie du CPAS: la garantie du CPAS peut être légalement de 3 mois, et la plupart des CPAS acceptent les 3 mois.

Erico · #219 06-08-2012 12:56:22

je me permets de répondre

oui c'est plus ou moins risqué...moi j'ai loué à un CPAS qui payait tout pour les gens ( des réfugiés en attente de statut ) qu'il logeait dans mon bien...et eux se foutaient de tout, vu qu'ils payaient pas le chauffage, l'eau, l'électricité ni l'éventuelle remise en état et le nettoyage à leur départ....TOUT était pris en charge par le CPAS qui meublait et équipait très confortablement les lieux

certains parfois se sont même taillés sans prévenir le CPAS et sans laisser de traces et en emportant quelques petits meubles et quelques appareils électriques...si, si c'est arrivé 3 x en 4 ans !!!

c'est vrai, même si c pas toujours une garantie, qu'il vaut mieux louer à des gens qui " se prennent en mains "eux mêmes....

grmff · #220 15-06-2012 13:02:59

Bonjour

Je me fends d'un sujet spécial, où je vais vous relater mes aventures avec les CPAS.

Pour rappel, la loi prévoit que le CPAS doit donner une garantie locative au bénéficiaire s'il est en état de besoin. Ou quelque chose comme cela. Je n'ai trouvé aucune spécification particulière, aucune norme... c'est donc l'arbitraire le plus absolu en la matière.

La loi prévoit cependant que le CPAS est tenu de répondre endéans le mois.

La loi prévoit que la garantie locative sert à garantir les obligations du locataire. Il ne limite pas ces obligations. Mais de nombreux CPAS limite la garantie aux dégats locatifs. C'est limite (à mon avis illégal et peut être remis en cause par le bénéficiaire), mais le propriétaire ne peut pas se plaindre si il le savait avant.

Mes expériences:
=========================================
Du côté flamand:
Décisions prises en deux heures directement par l'assistant une fois que le candidat répond aux conditions que le CPAS a fixé. Ils parlent français ou font tous les efforts possibles, et sont fort efficaces. Pour toute somme due sans soucis.

Anderlecht
Selon leur site internet, ils limitent la garantie aux dégâts locatifs.

Anderlues:
Eviter. Ils limitent la garantie aux dégâts locatifs. J'ai pas été voir plus loin, mais ils m'ont précisé qu'il n'y avait pas d'exception.

Bièvre: Des escrocs à l'époque. Ils n'ont pas prévenus AVANT que la garantie locative serait limitée aux dégâts locatifs. Ils m'ont donc volé 150€ de ma garantie. Je ne sais plus en combien de temps ils avaient pris une décision, mais je ne travaillerai plus jamais avec ces gens-là.

Binche
Eviter: 2 mois de caution max et caution limitée aux dégâts locatifs uniquement
Je n'ai pas creusé plus, mais en plus, la garantie ne serait accordée qu'une fois qu'ils ont le bail et l'état des lieux...
Aucune idée des délais non plus, je me suis arrêté à "dégâts locatifs uniquement"

Carnières
N'acceptent pas les conditions normales (3 mois pour toute somme due). Donc non. (Fait partie de Morlanwez)

Charleroi:
La procédure a évolué au fil des ans. Evidemment.
Actuellement, garantie Belfius pour toute somme due (sauf frais judiciaire)
Acceptent 3 mois de garantie. Acceptent de payer le premier mois aussi, en extra, avec récupération sur les allocations du bénéficiaire.
Donnent un formulaire à remplir par le propriétaire.
Font visiter le logement dans un délai assez court actuellement (une semaine environ)
Prennent une décision et la délivrent en 3 semaine environ.
Dans le passé, cela a pris jusqu'à 6 semaines entre le moment où le document est remplis par le propriétaire et où la décision est rendue au bénéficiaire.

Là où cela cloche, c'est que certains assistants sociaux, lors de la sortie, font faire marche arrière à leur bénéficiaire, et leur font se dédire de leur signature. J'ai personnellement dû aller au procès contre le CPAS pour récupérer mes sous et frais de procédure. Et ils ne répondent actuellement pas et ne payent donc pas non plus. Je pense que je vais demander à mon huissier de procéder.

Les travailleurs sociaux ne sont pas de mauvaise composition, mais le système fonctionne globalement mal: les flamands y arrivent en 2h. Il faut 3 à 6 semaines aux wallons. J'ai honte.

Depuis fin 2016, ils forcent pratiquement le propriétaire à ester en justice contre le locataire, même si le locataire marque son accord pour une libération de garantie locative pour le propriétaire.

La garantie du Cpas de Charleroi a donc de tel inconvénient actuellement qu'il devient idiot de l'accepter. Personnellement, j'ai décidé de ne plus l'accepter. C'est sans doute ce qu'ils recherchent. Su ce point, ils ont gagné.

Chatelet:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. Ils font croire au téléphone qu'il n'y a pas de problème, qu'on eput demander la garantie pour toute somme due. Mais en pratique, ils m'ont toujours refusé la garantie pour des prétextes irrelevants.

Chimay
Assez souples. Verseraient l'argent de la garantie et du premier mois en direct sur le compte du propriétaire.

Courcelles:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due, avec engagement de principe par mail en 5 jours ouvrable. Très efficace.

Fleurus:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due et premier loyer, avec engagement de principe par mail en quasi instantanné. Et loyer arrivé sur compte en moins d'une semaine. Très très efficace.

Florennes:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. (Belfius)

Fontaine-l'Eveque
Limité à deux mois. Ceci dit, ils ont répondu lundi matin vers 10h par téléphone à mon mail du week-end. Assez réactif donc. Mais, je me suis arrêté au deux mois. Je ne travaillerai pas avec eux.

Montignies-le-Tilleul:
A priori, ne donnent pas la garantie pour toute somme due. En outre, ils ont une procédure à la noix qui permet sur papier au CPAS de refuser la garantie sur des critères inconnus une fois que le bénéficiaire est dedans.

En pratique, si on refuse le logement, ils changent d'avis et adaptent leur procédure. M'ont annoncé que la procédure allait être clarifiée. Sont à priori de bonne foi et fort efficaces

Namur
(Expérience de Chris-Namur - 5/11/2012)
Voici quelques infos reçues du CPAS de Namur par téléphone sur leur garantie locative:
- garantie bancaire Belfius équivalent à maximum 2 mois de loyer
- la garantie est sur toutes sommes dûes
- la décision est prise en 2 ou 3 jours car ils ne veulent pas perdre d'"opportunités" dans la région
-la restitution de la garantie se fait dans un délai de ~1 mois

Morlanwez
Voir Carnières...

Somme-Leuze
Juste parfait. Une démonstration exacte qu'il y a moyen de faire les choses bien:
1. 3 mois de loyer
2. Pour toute somme due
3. Réponse immédiate d'une personne réelle qui connait le dossier au téléphone
4. Décision prise par le Cpas avant que la personne commence à chercher un logement, avec un budget max largement réaliste.
5. Demande à voir le bail avant, et donne un avis deux heures plus tard après analyse du bail (bon, évidemment, il faut un bail "normal")

Bref, simple, correct, complet, rapide, inventif. Une preuve qu'il y a moyen de faire les choses légalement et correctement. Pourvu que ce soit pareil à la sortie...

St Ghislain:
Versent la garantie sur le compte du proprio sans aucune vérification et sans se poser de question. Assez efficace, mais complètement illégal...

Schaerbeek
(Multiples sources)
A éviter absolument...
D'un autre côté, c'est le seul CPAS que je connaisse qui a une décision qui ne pénalise pas le propriétaire par des délais infernaux: la décision est prise avant.... Donc, Zéro attente.

Virouinval
Prennent une décision de principe, mais ne peuvent pas en informer le propriétaire sans une décision du directeur. Du coup, cela prend beaucoup trop de temps.
J'éviterai à l'avenir.

D1791

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