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Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 675

Location et CPAS: mes petites histoires...

Bonjour

Je me fends d'un sujet spécial, où je vais vous relater mes aventures avec les CPAS.

Pour rappel, la loi prévoit que le CPAS doit donner une garantie locative au bénéficiaire s'il est en état de besoin. Ou quelque chose comme cela. Je n'ai trouvé aucune spécification particulière, aucune norme... c'est donc l'arbitraire le plus absolu en la matière.

La loi prévoit cependant que le CPAS est tenu de répondre endéans le mois.

La loi prévoit que la garantie locative sert à garantir les obligations du locataire. Il ne limite pas ces obligations. Mais de nombreux CPAS limite la garantie aux dégats locatifs. C'est limite (à mon avis illégal et peut être remis en cause par le bénéficiaire), mais le propriétaire ne peut pas se plaindre si il le savait avant.


Mes expériences:
=========================================
Du côté flamand:
Décisions prises en deux heures directement par l'assistant une fois que le candidat répond aux conditions que le CPAS a fixé. Ils parlent français ou font tous les efforts possibles, et sont fort efficaces. Pour toute somme due sans soucis.

Anderlecht
Selon leur site internet, ils limitent la garantie aux dégâts locatifs.

Anderlues:
Eviter. Ils limitent la garantie aux dégâts locatifs. J'ai pas été voir plus loin, mais ils m'ont précisé qu'il n'y avait pas d'exception.

Bièvre: Des escrocs à l'époque. Ils n'ont pas prévenus AVANT que la garantie locative serait limitée aux dégâts locatifs. Ils m'ont donc volé 150€ de ma garantie. Je ne sais plus en combien de temps ils avaient pris une décision, mais je ne travaillerai plus jamais avec ces gens-là.

Binche
Eviter: 2 mois de caution max et caution limitée aux dégâts locatifs uniquement
Je n'ai pas creusé plus, mais en plus, la garantie ne serait accordée qu'une fois qu'ils ont le bail et l'état des lieux...
Aucune idée des délais non plus, je me suis arrêté à "dégâts locatifs uniquement"

Carnières
N'acceptent pas les conditions normales (3 mois pour toute somme due). Donc non. (Fait partie de Morlanwez)

Charleroi:
La procédure a évolué au fil des ans. Evidemment.
Actuellement, garantie Belfius pour toute somme due (sauf frais judiciaire)
Acceptent 3 mois de garantie. Acceptent de payer le premier mois aussi, en extra, avec récupération sur les allocations du bénéficiaire.
Donnent un formulaire à remplir par le propriétaire.
Font visiter le logement dans un délai assez court actuellement (une semaine environ)
Prennent une décision et la délivrent en 3 semaine environ.
Dans le passé, cela a pris jusqu'à 6 semaines entre le moment où le document est remplis par le propriétaire et où la décision est rendue au bénéficiaire.

Là où cela cloche, c'est que certains assistants sociaux, lors de la sortie, font faire marche arrière à leur bénéficiaire, et leur font se dédire de leur signature. J'ai personnellement dû aller au procès contre le CPAS pour récupérer mes sous et frais de procédure. Et ils ne répondent actuellement pas et ne payent donc pas non plus. Je pense que je vais demander à mon huissier de procéder.

Les travailleurs sociaux ne sont pas de mauvaise composition, mais le système fonctionne globalement mal: les flamands y arrivent en 2h. Il faut 3 à 6 semaines aux wallons. J'ai honte.

Depuis fin 2016, ils forcent pratiquement le propriétaire à ester en justice contre le locataire, même si le locataire marque son accord pour une libération de garantie locative pour le propriétaire.

La garantie du Cpas de Charleroi a donc de tel inconvénient actuellement qu'il devient idiot de l'accepter. Personnellement, j'ai décidé de ne plus l'accepter. C'est sans doute ce qu'ils recherchent. Su ce point, ils ont gagné.

Chatelet:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. Ils font croire au téléphone qu'il n'y a pas de problème, qu'on eput demander la garantie pour toute somme due. Mais en pratique, ils m'ont toujours refusé la garantie pour des prétextes irrelevants.

Chimay
Assez souples. Verseraient l'argent de la garantie et du premier mois en direct sur le compte du propriétaire.

Courcelles:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due, avec engagement de principe par mail en 5 jours ouvrable. Très efficace.

Fleurus:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due et premier loyer, avec engagement de principe par mail en quasi instantanné. Et loyer arrivé sur compte en moins d'une semaine. Très très efficace.

Florennes:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. (Belfius)

Fontaine-l'Eveque
Limité à deux mois. Ceci dit, ils ont répondu lundi matin vers 10h par téléphone à mon mail du week-end. Assez réactif donc. Mais, je me suis arrêté au deux mois. Je ne travaillerai pas avec eux.

Montignies-le-Tilleul:
A priori, ne donnent pas la garantie pour toute somme due. En outre, ils ont une procédure à la noix qui permet sur papier au CPAS de refuser la garantie sur des critères inconnus une fois que le bénéficiaire est dedans.

En pratique, si on refuse le logement, ils changent d'avis et adaptent leur procédure. M'ont annoncé que la procédure allait être clarifiée. Sont à priori de bonne foi et fort efficaces

Namur
(Expérience de Chris-Namur - 5/11/2012)
Voici quelques infos reçues du CPAS de Namur par téléphone sur leur garantie locative:
- garantie bancaire Belfius équivalent à maximum 2 mois de loyer
- la garantie est sur toutes sommes dûes
- la décision est prise en 2 ou 3 jours car ils ne veulent pas perdre d'"opportunités" dans la région
-la restitution de la garantie se fait dans un délai de ~1 mois

Morlanwez
Voir Carnières...

Somme-Leuze
Juste parfait. Une démonstration exacte qu'il y a moyen de faire les choses bien:
1. 3 mois de loyer
2. Pour toute somme due
3. Réponse immédiate d'une personne réelle qui connait le dossier au téléphone
4. Décision prise par le Cpas avant que la personne commence à chercher un logement, avec un budget max largement réaliste.
5. Demande à voir le bail avant, et donne un avis deux heures plus tard après analyse du bail (bon, évidemment, il faut un bail "normal")

Bref, simple, correct, complet, rapide, inventif. Une preuve qu'il y a moyen de faire les choses légalement et correctement. Pourvu que ce soit pareil à la sortie...

St Ghislain:
Versent la garantie sur le compte du proprio sans aucune vérification et sans se poser de question. Assez efficace, mais complètement illégal...

Schaerbeek
(Multiples sources)
A éviter absolument...
D'un autre côté, c'est le seul CPAS que je connaisse qui a une décision qui ne pénalise pas le propriétaire par des délais infernaux: la décision est prise avant.... Donc, Zéro attente.

Virouinval
Prennent une décision de principe, mais ne peuvent pas en informer le propriétaire sans une décision du directeur. Du coup, cela prend beaucoup trop de temps.
J'éviterai à l'avenir.

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Aime ce post :
grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 675

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

On m'en raconte une bien bonne. Et je ne résiste pas au plaisir de vous la partager...

Une connaissance me dit qu'elle a eu son locataire dehors par voie de justice et que le jugement dit que la garantie doit lui être payée. C'est une garantie de 3 mois de loyer.
Elle téléphone au Cpas pour se faire payer ladite garantie.
"Ah mais madame, votre locataire n'a remboursé que 425€ sur les 1200€ de garantie. Vous n'aurez droit qu'à 425€"

Elle n'est pas tordante, celle-là?

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Chokotoff
Pimonaute bavard
Inscription : 12-12-2022
Messages : 324

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff a écrit :

On m'en raconte une bien bonne. Et je ne résiste pas au plaisir de vous la partager...

Une connaissance me dit qu'elle a eu son locataire dehors par voie de justice et que le jugement dit que la garantie doit lui être payée. C'est une garantie de 3 mois de loyer.
Elle téléphone au Cpas pour se faire payer ladite garantie.
"Ah mais madame, votre locataire n'a remboursé que 425€ sur les 1200€ de garantie. Vous n'aurez droit qu'à 425€"

Elle n'est pas tordante, celle-là?

Exceptionnel !

Donc il va falloir aller en justice contre le CPAS  roll

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 675

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Somme-Leuze
Juste parfait. Une démonstration exacte qu'il y a moyen de faire les choses bien:
1. 3 mois de loyer
2. Pour toute somme due
3. Réponse immédiate d'une personne réelle qui connait le dossier au téléphone
4. Décision prise par le Cpas avant que la personne commence à chercher un logement, avec un budget max largement réaliste.
5. Demande à voir le bail avant, et donne un avis deux heures plus tard après analyse du bail (bon, évidemment, il faut un bail "normal")

Bref, simple, correct, complet, rapide, inventif. Une preuve qu'il y a moyen de faire les choses légalement et correctement. Pourvu que ce soit pareil à la sortie...

(J'ai adapté le texte du premier message...)

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Aiment ce post :
libra
Pimonaute incurable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 2 885

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Chokotoff a écrit :

Donc il va falloir aller en justice contre le CPAS  roll


J'ai eu le cas il y a environ 25 ans. CPAS d'Ottignies.

J'ai eu gain de cause mais tout est passé en frais d'avocat.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 675

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

libra a écrit :
Chokotoff a écrit :

Donc il va falloir aller en justice contre le CPAS  roll


J'ai eu le cas il y a environ 25 ans. CPAS d'Ottignies.

J'ai eu gain de cause mais tout est passé en frais d'avocat.

J'ai eu 3 affaires en justice contre le Cpas. J'ai pas pris un avocat pour si peu. Mais bon, j'avoue qu'il faut avoir du temps...

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 675

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Cpas de Virouinval.

J'ai accepté, pour des raisons qui me sont personnelles, la garantie du Cpas de Virouinval.

Si je l'ai accepté, c'est que la décision de principe avait été prise en comité. J'ai donc supposé, erronément, que la suite serait immédiate.

A Charleroi, c'est le chef d'antenne qui donne "l'accord de principe". Une fois cet accord donné, l'assistant social peut envoyer un mail au propriétaire, et le reste des démarches prend un peu de temps mais on est déjà garanti.

A Virouinval, ce n'est pas clair. Même quand il y a un accord de principe, les assistants sociaux ne peuvent pas envoyer de mail. Cela doit d'abord être approuvé par le directeur, voire par le comité. Du coup, cela prend un temps débile entre l'accord de principe et la notification dudit accord. Bref, cela ne va pas plus vite que la procédure "normale".

Dès lors, à quoi bon prendre une décision de principe? Cela n'a aucun sens.

En outre, malgré qu'ils m'avaient dit que la demande pour le premier loyer serait accordée, cette demandé a été refusée.

Bref, plus jamais avec Virouinval non plus.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 675

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Cpas de Bertrix:
Ils donnent deux mois pour toute somme due, mais impose au demandeur d'avoir un refus de la part de la Société Wallonne du Crédit Social (SWCS) pour un prêt à taux zéro.

Selon eux, ce système marche bien. En exigeant cette démarche, peu de demandeur reviennent, et ils ont des retours positifs des demandeurs quand ils les croisent ensuite.

Perso, j'en ai envoyé par brouette à la SWCS, et pas un de mes locataires n'a bénéficié de ce prêt à taux zéro. A priori, c'est prévu pour être transparent  et invisible pour le propriétaire. En pratique, je pense que j'aurais été mis au courant...

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