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Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Location et CPAS: mes petites histoires...

Bonjour

Je me fends d'un sujet spécial, où je vais vous relater mes aventures avec les CPAS.

Pour rappel, la loi prévoit que le CPAS doit donner une garantie locative au bénéficiaire s'il est en état de besoin. Ou quelque chose comme cela. Je n'ai trouvé aucune spécification particulière, aucune norme... c'est donc l'arbitraire le plus absolu en la matière.

La loi prévoit cependant que le CPAS est tenu de répondre endéans le mois.

La loi prévoit que la garantie locative sert à garantir les obligations du locataire. Il ne limite pas ces obligations. Mais de nombreux CPAS limite la garantie aux dégats locatifs. C'est limite (à mon avis illégal et peut être remis en cause par le bénéficiaire), mais le propriétaire ne peut pas se plaindre si il le savait avant.


Mes expériences:
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Du côté flamand:
Décisions prises en deux heures directement par l'assistant une fois que le candidat répond aux conditions que le CPAS a fixé. Ils parlent français ou font tous les efforts possibles, et sont fort efficaces. Pour toute somme due sans soucis.

Anderlecht
Selon leur site internet, ils limitent la garantie aux dégâts locatifs.

Anderlues:
Eviter. Ils limitent la garantie aux dégâts locatifs. J'ai pas été voir plus loin, mais ils m'ont précisé qu'il n'y avait pas d'exception.

Bièvre: Des escrocs à l'époque. Ils n'ont pas prévenus AVANT que la garantie locative serait limitée aux dégâts locatifs. Ils m'ont donc volé 150€ de ma garantie. Je ne sais plus en combien de temps ils avaient pris une décision, mais je ne travaillerai plus jamais avec ces gens-là.

Binche
Eviter: 2 mois de caution max et caution limitée aux dégâts locatifs uniquement
Je n'ai pas creusé plus, mais en plus, la garantie ne serait accordée qu'une fois qu'ils ont le bail et l'état des lieux...
Aucune idée des délais non plus, je me suis arrêté à "dégâts locatifs uniquement"

Carnières
N'acceptent pas les conditions normales (3 mois pour toute somme due). Donc non. (Fait partie de Morlanwez)

Charleroi:
La procédure a évolué au fil des ans. Evidemment.
Actuellement, garantie Belfius pour toute somme due (sauf frais judiciaire)
Acceptent 3 mois de garantie. Acceptent de payer le premier mois aussi, en extra, avec récupération sur les allocations du bénéficiaire.
Donnent un formulaire à remplir par le propriétaire.
Font visiter le logement dans un délai assez court actuellement (une semaine environ)
Prennent une décision et la délivrent en 3 semaine environ.
Dans le passé, cela a pris jusqu'à 6 semaines entre le moment où le document est remplis par le propriétaire et où la décision est rendue au bénéficiaire.

Là où cela cloche, c'est que certains assistants sociaux, lors de la sortie, font faire marche arrière à leur bénéficiaire, et leur font se dédire de leur signature. J'ai personnellement dû aller au procès contre le CPAS pour récupérer mes sous et frais de procédure. Et ils ne répondent actuellement pas et ne payent donc pas non plus. Je pense que je vais demander à mon huissier de procéder.

Les travailleurs sociaux ne sont pas de mauvaise composition, mais le système fonctionne globalement mal: les flamands y arrivent en 2h. Il faut 3 à 6 semaines aux wallons. J'ai honte.

Depuis fin 2016, ils forcent pratiquement le propriétaire à ester en justice contre le locataire, même si le locataire marque son accord pour une libération de garantie locative pour le propriétaire.

La garantie du Cpas de Charleroi a donc de tel inconvénient actuellement qu'il devient idiot de l'accepter. Personnellement, j'ai décidé de ne plus l'accepter. C'est sans doute ce qu'ils recherchent. Su ce point, ils ont gagné.

Chatelet:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. Ils font croire au téléphone qu'il n'y a pas de problème, qu'on eput demander la garantie pour toute somme due. Mais en pratique, ils m'ont toujours refusé la garantie pour des prétextes irrelevants.

Chimay
Assez souples. Verseraient l'argent de la garantie et du premier mois en direct sur le compte du propriétaire.

Courcelles:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due, avec engagement de principe par mail en 5 jours ouvrable. Très efficace.

Fleurus:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due et premier loyer, avec engagement de principe par mail en quasi instantanné. Et loyer arrivé sur compte en moins d'une semaine. Très très efficace.

Florennes:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. (Belfius)

Fontaine-l'Eveque
Limité à deux mois. Ceci dit, ils ont répondu lundi matin vers 10h par téléphone à mon mail du week-end. Assez réactif donc. Mais, je me suis arrêté au deux mois. Je ne travaillerai pas avec eux.

Montignies-le-Tilleul:
A priori, ne donnent pas la garantie pour toute somme due. En outre, ils ont une procédure à la noix qui permet sur papier au CPAS de refuser la garantie sur des critères inconnus une fois que le bénéficiaire est dedans.

En pratique, si on refuse le logement, ils changent d'avis et adaptent leur procédure. M'ont annoncé que la procédure allait être clarifiée. Sont à priori de bonne foi et fort efficaces

Namur
(Expérience de Chris-Namur - 5/11/2012)
Voici quelques infos reçues du CPAS de Namur par téléphone sur leur garantie locative:
- garantie bancaire Belfius équivalent à maximum 2 mois de loyer
- la garantie est sur toutes sommes dûes
- la décision est prise en 2 ou 3 jours car ils ne veulent pas perdre d'"opportunités" dans la région
-la restitution de la garantie se fait dans un délai de ~1 mois

Morlanwez
Voir Carnières...

St Ghislain:
Versent la garantie sur le compte du proprio sans aucune vérification et sans se poser de question. Assez efficace, mais complètement illégal...

Schaerbeek
(Multiples sources)
A éviter absolument...
D'un autre côté, c'est le seul CPAS que je connaisse qui a une décision qui ne pénalise pas le propriétaire par des délais infernaux: la décision est prise avant.... Donc, Zéro attente.

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Ben1980
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Je suis occupé à regarder le marché du côté de wasmes, colfontaine.   Paraît que c'est une des communes les plus pauvres de wallonie.
Quelqu'un a une expérience de ces coins là,  et/ou éventuellement une idée de la garantie cpas la- bas?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Himura a écrit :

Pour aider dans votre liste :
Le CPAS de Lodelinsart me parait particulièrement à éviter.
Mauvais suivi au départ, et aucun suivi à la sortie quand il faut libérer une partie du montant en caution. Aucune réponse, alors qu'ils sont relancés par le bailleur, le locataire, et Belfius depuis 2 mois.

Lodelinsart, c'est Charleroi. C'est étonnant qu'ils soient à ce point à côté de leurs pompes. Normalement, en 3 semaines, c'est réglé.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Un de mes locataires quitte son logement. Pour des raisons personnelles, j'ai décidé de libérer sa garantie locative afin qu'il puisse donner la garantie du logement suivant. C'est une garantie du Cpas, à libérer 100% au locataire. Garantie 100% reconstituée.

- Et combien de temps faudra-t-il pour que ce soit sur le compte ?
- Comptez 3 semaines.
- Ah ben ça va être compliqué alors, parce qu'il a besoin de la garantie pour fin de la semaine prochaine, sinon, il se retrouve à la rue.
- Pas de problème, il suffit qu'il demande à son assistant social, et il aura une nouvelle garantie.
- Et combien de temps faudra-t-il pour cette nouvelle garantie (Lui réponds-je avec un brin d'ironie - sachanqu'il leur faut un bon mois...)

Ces gens ne sont pas sur la même planète. C'est leur job de tous les jours, et ils arrivent encore à sortir des âneries pareilles.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Un candidat locataire me contacte. Il dispose d'une "épargne locative". Le principe est génial. Tout bénéficiaire du Revenu d'Intégration Sociale est soumis à un plan d'intégration sociale. Sans plan, on ne lui donne pas de Revenu d'Intégration Sociale. C'est un peu logique, le revenu est soumis au plan.

Les SDF ont "droit" à un RIS "plein" de 940€ au lieu du Cpas "cohabitant" de 540€ depuis quelques procès que des SDF ont fait à leur Cpas. Les Cpas donnaient un Cpas de 540€ aux SDF, prétextant qu'ils n'ont pas de frais de loyer, et donc "cohabitent" en rue avec les autres SDF... Ce n'est plus le cas. Les SDF ont droit à 940€.

Le Cpas de Charleroi, et c'est très intelligent sur le principe, a décréter que le logement était une condition d'intégration. Et donc soumet l'octroi du RIS à un plan d'intégration qui contient une clause d'épargne locative. En quelques mois, le SDF a constitué une épargne, qui lui permettra de payer une garantie locative, et donc de se passer de la garantie "Cpas". Quand on sait ce que les propriétaires pensent de la garantie Cpas, on se dit que c'est un plus. Pour ma part, je pense que l'épargne locative mensuelle devrait être de 400€ sur les 940€ qui sont octroyés. Mais bon, qui suis-je pour donner un avis, hein.

Bref, un candidat me contacte, et me dit qu'il a une épargne locative au Cpas de 900€ (6 mois à 150€)

La procédure pour libérer cette épargne locative, bloquée par le Cpas? Il faut un dossier, qui contient au moins un document de demande de garantie Cpas (sic...) et sur base du dossier, le Cpas prendra une décision en conseil pour libérer cette épargne locative.

Moralité, cela prendra autant de temps que l'octroi d'une garantie locative par le Cpas. Bravo les gars, vous avez encore réussi à bousiller un outil formidable...

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Veronique66
Pimonaute
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Bonjour, il existe un super système de prêt pour la garantie de loyer en Suisse.

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Himura
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Lieu : Liège
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Veronique66 a écrit :

Bonjour, il existe un super système de prêt pour la garantie de loyer en Suisse.

Ne nous reste plus qu'à déplacer les immeubles en Suisse  big_smile

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libra
Pimonaute incurable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 2 027

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Himura a écrit :
Veronique66 a écrit :

Bonjour, il existe un super système de prêt pour la garantie de loyer en Suisse.

Ne nous reste plus qu'à déplacer les immeubles en Suisse  big_smile

Ce système existe ou a existé en Belgique.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

libra a écrit :
Himura a écrit :
Veronique66 a écrit :

Bonjour, il existe un super système de prêt pour la garantie de loyer en Suisse.

Ne nous reste plus qu'à déplacer les immeubles en Suisse  big_smile

Ce système existe ou a existé en Belgique.

Oui. C'est ImmoCaution, qui est intervenu sur Pim.be pour proposer son produit, qui avait lancé l'idée. Ca n'a pas duré et ils ont arrêté de le proposer en juillet 2018, en tout cas au niveau "particulier"

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