Location et CPAS: mes petites histoires...

Update pour Florennes:
Génial!!! Ils prennent une décision anticipée. C'est le PREMIER Cpas Wallon à avoir compris qu'une décision anticipée était positive!
Par ailleurs, ils imposent à leur allocataire de faire une épargne afin de constituer cette garantie avant même de commencer à chercher! Bref, enfin une procédure adaptée à ceux qui ont besoin de la garantie locative.

Par contre, limitent à deux mois et uniquement pour dégâts locatifs.

Et je vais rajouter: les AS ne savent pas de quoi ils causent, et ne connaissent pas la différence "toute somme due" et "uniquement pour les dégâts locatifs". C'est seulement quand on creuse un peu qu'on a toutes les explications.

En plus, ils ne travaillent pas par mail, mais uniquement par courrier.

Bref, complètement rétrograde et à côté de la plaque. Donc, toujours à éviter.

Tout ce que je peux dire sur cette problématique c'est que les conditions supplétives émises par certains CPAS sont illégales, j'ai entendu certains Juges dire, et ce, face aux propriétaires complètement anéantis qu'ils leurs semblaient que les CPAS s'attribuaient des droits sur leur base politique.
Le problème c'est que les requête sont toujours introduites envers les locataires et non les cpas.
En terme juridique ; une garantie locative ou caution locative couvre toute somme due du chef de la location. au CPAS de nommer cette garantie sous un autre nom.
N'empêche que beaucoup de propriétaires connaissent leur jeu de dupe et n'accepte plus une garantie qui n'en n'a que le nom et non le respect des formes.
En ce qui me concerne mon organisme financier me pousse à ne plus accepter ce type de garantie qui n'est que virtuelle.
Je ne peux m'y soustraire au vu des remboursements hypothécaires et en plus nous ne sommes pas le centre public d'aide social, ce n'est pas notre mission.
La loi dit : 2 mois de garantie si constituée avant l'entrée dans les lieux par le locataire lui-même et limitée à 3 mois si constituée par un tiers ou si constituée après l'entrée dans les lieux.
Les locataires malveillants connaissent les lois ou sont bien conseillés.  un contrat c'est un contrat, si l'on prend le temps de le rédiger et de le signer c'est pour qu'il soit respecté autrement à quoi bon faire un contrat.
Un prop. doit toujours comprendre les malheurs des autres par contre dans l'autre sens je n'ai jamais lu d'article ou d'info m'indiquant qu'un locataire avait fait acte de bienfaisance vis à vis de son propriétaire.
Ou alors c'est arrivé un jour, mais dans ce cas informez-moi.
En bref, vous voulez tout changer n'accepter plus ces garanties virtuelles !

J'ai loué une fois à un CPAS, à leur demande, dans une commune où ils cherchaient des biens à louer...connaissant assez bien les responsables du CPAS, je me suis dit que ça allait aller.
C'était un bien tout à fait nickel, remis à neuf, vaste et bien situé.
J'ai demandé un très bon loyer et l'ai obtenu sans discussion...il faut dire que la discussion se faisait avec une gamine de 20 ans fraîchement engagée. Les responsables ont cautionné.
Ce n'était pas un bail, mais une convention de location ou d'occupation si je me souviens bien. 3 ans, renouvelable.
Le CPAS y logeait des familles étrangères en attente de statut.
Pas de garantie locative mais un engagement écrit du CPAS de remplir toutes ses obligations, notamment de payer le loyer, même si à un moment le bien était vide...
Mes personnes de contact étaient 3 jeunes femmes peu expérimentées.
Première famille, souci, on chauffait au max, on vivait torse nu en plein hiver, on aérait parce qu'on fumait, après 3 mois tout l'appart était jaune et ils avaient enlevé un calorimètre. Je m'énerve un peu, le CPAS fait tout repeindre dès qu'ils partent, répare bien sûr à ses frais le calorimètre et d'autres familles se succèdent. Elles restaient au max entre 3 et 6 mois avec parfois un mois vide entre 2 familles..
Voyant quand même que le CPAS ne surveillait pas grand chose, on convient qu'une fois par mois je peux aller jeter un coup d'oeil et entre deux locations, je faisais un check up complet et si nécessaire je faisais moi même quelques petites réparations....car je m'étais rendu compte que le CPAS les faisait faire par la femme de ménage...Donc accord avec mes personnes de contact, j'avais les clés, dès que c'était vide, j'y allais, et faisait ce qu'il y avait à faire ( c'était chaque fois des babioles ) et elles ça les arrangeait je faisais en quelque sorte leur boulot.
Nouveau président de CPAS. Et je constate un problème sérieux que je ne pouvais ( et voulais ) pas réparer moi même et qui aurait pu avoir des conséquences importantes : meuble des lavabos dans la SDB qui bougeait et donc risque de fuites aux arrivées et aux sorties d'eau. Le bien était au premier étage et le rez en dessous aurait pu subir aussi le dégât des eaux
Je signale la chose aux jeunes femmes mais rien ne bouge, j'envoye donc un courrier recommandé au président.....en réponse, une lettre de sa part résiliant la convention, me reprochant entre autres d'être entré dans les lieux alors qu'ils n'étaient pas occupés ( alors que c'était un accord verbal avec ses employées )....nous étions dans la quatrième année, donc le première du renouvellement...je me renseigne à une amie notaire qui me dit qu'une convention on ne peut la résilier comme ça, qu'il doit la respecter jusqu'au bout, c à d encore 2 ans.
Je lui signale avoir consulté un avocat et qu'il n'était pas question de résilier avant la fin.
Le CPAS convient par courrier que j'ai raison et la convention continue .
Ils font la réparation et y logent encore des gens ( notamment une famille d'afghans qui un jour s'est taillée avec une partie des meubles et de l'électro ménager dont le CPAS avait équipé l'appartement... )
Ils voulaient éviter aussi que ce problème devienne public  car ils avaient des difficultés à trouver des proprios prêts à leur louer des biens, et j'avais bien prévenu que si ça ne s'arrangerait pas j'en parlerais partout.
Et la dernière année, ils n'y ont logé personne, mais on continué à me payer mon bon loyer, cela pour éviter que de nouveaux problèmes surviennent avec ces familles qui étaient loin d'être des locataires de tout repos.
Ils ont demandé que ça reste entre nous, j'ai dit ok.
2 mois avant la fin de la location j'ai demandé à voir le bien, ai fait la liste de tout ce qu'il y avait à refaire et leur ai bien fait comprendre que si ce n'était pas remis en état nickel ben tout le monde saurait qu'ils avaient payé un an de loyer pour un bien vide.
Ils ont tout remis à neuf nickel !:P
Mais plus jamais une location avec un CPAS

Dernière modification par Erico (13-08-2015 07:39:12)

J'étais un propriétaire débutant quand j'ai signé avec eux.
J'ai appris de mon erreur

Et j'ai plus que bien limité les dégâts   

il s'agit d'un immeuble de rapport normal, qui avait été entièrement rénové, mais pas de manière luxueuse, mais de manière correcte avec tout le confort moderne c'est à dire cuisine entièrement équipée et belle SDB.

mais même si je ne le referais plus, j'avais en louant en direct au CPAS des certitudes de solvabilité et pour moi c'était important

mais il a fallu que je discute sec

d'autres personnes de la commune, plus gentilles que moi, ce sont, je le sais, faites un peu entuber par ce même CPAS

et de toutes façons, des locs pareils, en direct ou via un CPAS, c'est terminé pour moi

même si le risque zéro n'existe pas avec d'autres, j'en suis bien conscient aussi

quoique peu de risques de problèmes de chiens avec ces candidats réfugiés en attente de statut quand ils viennent d'Asie, Rexou, puisque les chiens ils les bouffent !   

Dernière modification par Erico (13-08-2015 11:26:20)

De petites modifications... y a pas de mal !
Mais difficile de faire saigner un caillou et difficile de changer la mentalité de gens qui se sentent "assistés de droit".

Bonjour,

je viens de lire quelques posts que vous avez rédiges concernant l'ocmw -cpas
personnellement je loue des studios de 25 m2 dans les Flandres à des locataires que je choisis moi-même mais qui sont pris en charge par le cpas..
Tout se passe très bien, la garantie est déposé sur un compte bloqué à nos deux noms et le locataire peut entrer dans le courant de la semaine. Les
loyers sont payés tous les premiers du mois. Par contre, les travaux éventuels sont pour moi et le studio doit être impérativement dans les normes
et avoir une attestation de mise en conformité (très stricte, moins de 15 points sur 535)

quels travaux éventuels ?  si le loc abîme qui répare ?

Bonjour,
je vous fait part de ma petite expérience très fraiche concernant une garantie CPAS de Rebecq.
Un jeune couple est venu visité mon RDC, ils travaillent tous les 2 de façon récente et n'ont pas encore pu mettre de côté une caution. Ils demandent donc l'aide au CPAS de Rebecq. Visite du bien le samedi 12/11 , je n'arrive pas à joindre le CPAS le mardi 15/11 ( ben oui , fête du roi ... ) j'arrive a joindre l'assistante sociale le mercredi. Elle me confirme que la caution sera pour les dégâts et les loyers dûs éventuels. Je contacte le jour même le jeune couple pour leur donner mon accord pour la location. La demoiselle passe chez l'assistante le vendredi 18/11 pour effectuer la demande et le 21/11 j'avais confirmation par mail du CPAS que la garantie leur était accordée. A recevoir dans les meilleurs délais les documents de chez Belfius .

Première caution CPAS , jespère que tout se passera bien!!

Carla

oui c'est bien ça

et c'est là que ma "jeunesse" me mets en défaut, j'ai envoyé un mail demandant 2 mois de caution car je croyais que c'était la base légale même pour une caution CPAS. Dans le mail de retour, l'assistante sociale me dit " ... Je me permets de vous écrire afin de vous faire savoir que notre Présidente, Madame K., a marqué son accord pour l'octroi de la garantie locative en faveur de Mlle F. et de Mr R."  donc je ne sais pas de combien de mois elle sera. Pensez-vous qu'un nouveau mail pourrait changer quelques chose ?
De plus ce gentil couple m'avait proposé d'avoir un garant supplémentaire ( maman  du locataire ) mais celle-ci fait marche arrière car j'ai accepté la garantie via le CPAS et elle pense que le CPAS ira chercher chez elle les cautions ? Elle travaille comme secrétaire au CPAS d'une autre commune. Est-ce correcte sa vision ?