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Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff
Pimonaute non modérable
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Location et CPAS: mes petites histoires...

Bonjour

Je me fends d'un sujet spécial, où je vais vous relater mes aventures avec les CPAS.

Pour rappel, la loi prévoit que le CPAS doit donner une garantie locative au bénéficiaire s'il est en état de besoin. Ou quelque chose comme cela. Je n'ai trouvé aucune spécification particulière, aucune norme... c'est donc l'arbitraire le plus absolu en la matière.

La loi prévoit cependant que le CPAS est tenu de répondre endéans le mois.

La loi prévoit que la garantie locative sert à garantir les obligations du locataire. Il ne limite pas ces obligations. Mais de nombreux CPAS limite la garantie aux dégats locatifs. C'est limite (à mon avis illégal et peut être remis en cause par le bénéficiaire), mais le propriétaire ne peut pas se plaindre si il le savait avant.


Mes expériences:
=========================================
Du côté flamand:
Décisions prises en deux heures directement par l'assistant une fois que le candidat répond aux conditions que le CPAS a fixé. Ils parlent français ou font tous les efforts possibles, et sont fort efficaces. Pour toute somme due sans soucis.

Anderlues:
Eviter. Ils limitent la garantie aux dégâts locatifs. J'ai pas été voir plus loin, mais ils m'ont précisé qu'il n'y avait pas d'exception.

Bièvre: Des escrocs à l'époque. Ils n'ont pas prévenus AVANT que la garantie locative serait limitée aux dégâts locatifs. Ils m'ont donc volé 150€ de ma garantie. Je ne sais plus en combien de temps ils avaient pris une décision, mais je ne travaillerai plus jamais avec ces gens-là.

Binche
Eviter: 2 mois de caution max et caution limitée aux dégâts locatifs uniquement
Je n'ai pas creusé plus, mais en plus, la garantie ne serait accordée qu'une fois qu'ils ont le bail et l'état des lieux...
Aucune idée des délais non plus, je me suis arrêté à "dégâts locatifs uniquement"

Carnières
N'acceptent pas les conditions normales (3 mois pour toute somme due). Donc non. (Fait partie de Morlanwez)

Charleroi:
La procédure a évolué au fil des ans. Evidemment.
Actuellement, garantie Belfius pour toute somme due (sauf frais judiciaire)
Acceptent 3 mois de garantie. Acceptent de payer le premier mois aussi, en extra, avec récupération sur les allocations du bénéficiaire.
Donnent un formulaire à remplir par le propriétaire.
Font visiter le logement dans un délai assez court actuellement (une semaine environ)
Prennent une décision et la délivrent en 3 semaine environ.
Dans le passé, cela a pris jusqu'à 6 semaines entre le moment où le document est remplis par le propriétaire et où la décision est rendue au bénéficiaire.

Là où cela cloche, c'est que certains assistants sociaux, lors de la sortie, font faire marche arrière à leur bénéficiaire, et leur font se dédire de leur signature. J'ai personnellement dû aller au procès contre le CPAS pour récupérer mes sous et frais de procédure. Et ils ne répondent actuellement pas et ne payent donc pas non plus. Je pense que je vais demander à mon huissier de procéder.

Les travailleurs sociaux ne sont pas de mauvaise composition, mais le système fonctionne globalement mal: les flamands y arrivent en 2h. Il faut 3 à 6 semaines aux wallons. J'ai honte.

Depuis fin 2016, ils forcent pratiquement le propriétaire à ester en justice contre le locataire, même si le locataire marque son accord pour une libération de garantie locative pour le propriétaire.

La garantie du Cpas de Charleroi a donc de tel inconvénient actuellement qu'il devient idiot de l'accepter. Personnellement, j'ai décidé de ne plus l'accepter. C'est sans doute ce qu'ils recherchent. Su ce point, ils ont gagné.

Chatelet:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. Ils font croire au téléphone qu'il n'y a pas de problème, qu'on eput demander la garantie pour toute somme due. Mais en pratique, ils m'ont toujours refusé la garantie pour des prétextes irrelevants.

Chimay
Assez souples. Verseraient l'argent de la garantie et du premier mois en direct sur le compte du propriétaire.

Courcelles:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due, avec engagement de principe par mail en 5 jours ouvrable. Très efficace.

Fleurus:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due et premier loyer, avec engagement de principe par mail en quasi instantanné. Et loyer arrivé sur compte en moins d'une semaine. Très très efficace.

Florennes:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. (Belfius)

Fontaine-l'Eveque
Limité à deux mois. Ceci dit, ils ont répondu lundi matin vers 10h par téléphone à mon mail du week-end. Assez réactif donc. Mais, je me suis arrêté au deux mois. Je ne travaillerai pas avec eux.

Montignies-le-Tilleul:
A priori, ne donnent pas la garantie pour toute somme due. En outre, ils ont une procédure à la noix qui permet sur papier au CPAS de refuser la garantie sur des critères inconnus une fois que le bénéficiaire est dedans.

En pratique, si on refuse le logement, ils changent d'avis et adaptent leur procédure. M'ont annoncé que la procédure allait être clarifiée. Sont à priori de bonne foi et fort efficaces

Namur
(Expérience de Chris-Namur - 5/11/2012)
Voici quelques infos reçues du CPAS de Namur par téléphone sur leur garantie locative:
- garantie bancaire Belfius équivalent à maximum 2 mois de loyer
- la garantie est sur toutes sommes dûes
- la décision est prise en 2 ou 3 jours car ils ne veulent pas perdre d'"opportunités" dans la région
-la restitution de la garantie se fait dans un délai de ~1 mois

Morlanwez
Voir Carnières...

St Ghislain:
Versent la garantie sur le compte du proprio sans aucune vérification et sans se poser de question. Assez efficace, mais complètement illégal...

Schaerbeek
(Multiples sources)
A éviter absolument...
D'un autre côté, c'est le seul CPAS que je connaisse qui a une décision qui ne pénalise pas le propriétaire par des délais infernaux: la décision est prise avant.... Donc, Zéro attente.


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Aime ce post :
Erico
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff a écrit :

Citation :Un assistant social, ça fait du social, ça fait pas du droit...
Et parfois, ça raconte n'importe quoi !
Si seulement c'était seulement un jeune assistant social de base et de première ligne.

Mais non. C'est un "gradé", qui se prétend bien au courant, et qui prétend avoir eu des formations en droit spécifiquement sur le sujet.

Et qui menace de faire des actions en justice contre les propriétaires qui osent mettre "Pas de garantie CPAS" dans l'annonce...

kan j'ai lancé l'affaire en justice suite à ce problème...mon assureur était une dame qui était aussi agent immobilier !!! elle m'a déconseillé de contacter ma protection juridique, me disant que je n'aurais pas du demander garantie en bons de caisse et SURTOUT me disant que je ne pouvais demander 3 mois, parce que c'était devenu 2 mois ! Et justement NON, on en parlait, mais ce n'était pas encore officiel, nous étions fin 2006 ! C'est devenu officiel en mai 2007 je crois...Et elle se disait agent immobilier...je lui ai conseillé de revoir ses cours !

bref on s'est engueulé, elle a pas apprécié que je lui démontre qu'elle n'était pas compétente...j'ai changé d'assureur , le nouveau a contacté la protection juridique, qui m'a défendu et j'ai gagné !


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Libra a écrit :

La loi impose au bailleur d'accepter une garantie de la CPAS. Cependant , la CPAS n'est pas en droit d'imposer ses conditions et encore moins des conditions qui vide la garantie de tous sens.

C'est vrai... et pas vrai. La loi prévoit effectivement que le mode de garantie est "au choix du preneur".

C'est effectivement absurde. Mais vous pouvez refuser de signer un contrat tant que la garantie n'est pas constituée...

Personnellement, je signe les contrats de location à la banque. Je ne suis donc pas engagé tant que la garantie n'est pas déposée.


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Leopold
Pimonaute
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Comment font-ils, étant donné que le Conseil (qui se réunit une fois par mois dans les petits CPAS des petites communes, et une fois par semaine à Charleroi) a normalement tout pouvoir et ne peut déléguer ce pouvoir?  En fait, c'est relativement simple. Quand un "bénéficiaire" rentre un dossier qui remplit les conditions de loyer et de garantie, la réponse est immédiate. Le Conseil a déjà pris une décision d'octroi pour tout dossier qui remplit ces conditions.

Cela s'appelle un accord de principe, avec un montant maximum en fonction de la situation.

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rexou
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff a écrit :

  Mais vous pouvez refuser de signer un contrat tant que la garantie n'est pas constituée...

Personnellement, je signe les contrats de location à la banque. Je ne suis donc pas engagé tant que la garantie n'est pas déposée.

Un contrat peut être signé et n'entrer en vigueur -et les clés remises- QUE si certaines conditions sont remplies (garantie, premier loyer...). On peut ajouter au plus tard le... Et à défaut, le bail est nul et l'acompte est perdu.


rexou

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Je suis déçu.

Mon huissier, a qui j'avais donné l'ordre formel de saisir tout ce qui était saisissable depuis des mois, m'envoie une preuve que le CPAS a bien payé ce qui était demandé.

Je suis tellement déçu que les ordinateurs de mes correspondants n'aient pas été saisis. Je pense que l'huissier n'a pas osé. Décu-déçu...

Enfin, les sous ne sont pas encore arrivés sur mon compte. La question demeure: aurais-je été payé par le CPAS en moins de 18 mois ou non?

Merci le CPAS de Charleroi, qui se demande vraiment pourquoi les propriétaire ne lui font plus confiance.

(Calendrier pour référence:
15/6/2011: départ du locataire, avec un accord amiable signé
11/7/2011: demande de libération de la garantie à mon profit
09/8/2011: pas de nouvelles - j'appelle - échange verbal - envoi mail
18/8/2011: réponse par mail du CPAS: niet
7/10/2011: je dépose une requête (oui, je sais, je suis lent, mais le lcoataire était parti, et je pensais naïvement ne pas devoir en arriver là. Puis, ya mes vacances aussi!!!)
7/11/2011: envoi par courrier par l'avocat de l'information qu'il demandera une remise.
8/11/2011: Première audience. Je n'avais évidemment pas reçu le courrier envoyé la veille... Je demande un "747"
9/11/2011: l'avocat me demande mes pièces. Comme si je pouvais avoir des pièces en plus, la requête faisait 2 pages et avait 8 annexes...
14/11/2011: Je reçois le 747. Prochaine audience le 15 mars 2012
12/12/2011: je reçois les conclusions de la partie adverse.
20/01/2012: je dépose mes conclusions: 8 pages et 11 annexes
15/03/2012: audience
3/5/2012: jugement
21/5/2012: envoi du jugement au CPAS, pour éviter les frais d'huissier
31/5/2012: rappel de ma part
1/6/2012: réponse: vous serez tenu au courant...
15/6/2012: re-rappel
20/6/2012: re-re-rappel
27/6/2012: re-re-re-rappel. Je pense qu'ils n'ont pas dû aimer. Parce que je leur envoyais non seulement le rappel pour ce dossier, mais aussi pour 3 autres dossiers pour lesquels c'étaient déjà des rappels de rappels.
27/6/2012: courrier daté du 27 m'annonçant qu'ils libéraient à mon profit la garantie locative. Subtils, ils n'annoncent pas qu'ils se conforment au jugement, mais qu'ils me versent dû. Sans les dépens, évidemment. Ce serait trop facile
11/7/2012: je reçois en ce jour anniversaire la garantie lcoative que je demande depuis un an. Bon anniversaire. Mais pas de dépens.
15/07/2012: je transmet le dossier à l'huissier pour récupérer mon dû. 450€ d'avance à l'huissier
26/7/2012: l'huissier me demande confirmation: doit-il procéder pour 35€? Je confirme et j'insiste.
2/8/2012: sommation de payement déposée par l'huissier au CPAS
14/8/2012: promesse du CPAS de tout payer sous deux mois
21/8/2012: je redemande: ont-ils signifié?
3/9/2012: je réinsiste auprès de l'huissier: signifiez svp
10/9/2012: payement de 35€. Mais pas des frais de sommation, ni des divers droits complémentaires
11/10/2012: je réinsiste
1/11/2012: courrier de l'avocat du CPAS disant qu'ils en doivent pas payer les frais
14/11/2012: je réinsiste
19/11/2012: signification du jugement. Enfin...
11/12/2012: le CPAS annonce qu'il va payer avant le 14 (je suppose que le bureau d'huissier aura téléphoné au CPAS...)
Je donne l'ordre formel à l'huissier de saisir les ordinateurs du personnel de direction si les sous ne sont pas chez eux le 15
18/9/2012: le CPAS annonce très militairement dans une réunion informelle avec des propriétaires que le CPAS applique toujours les jugements.
19/12/2012: le CPAS envoie une preuve qu'ils ont effectué le payement le 19/12/2012. Ils ont même payé un cent de trop. L'huissier n'a pas osé saisir les ordinateurs du CPAS. J'avoue être un peu déçu..

Et maintenant, les paris sont ouverts: recevrai-je mes 35€ (+ ma provision de 450€) avant Noël?

Et puis, vous vous demandez pourquoi les propriétaire ont une confiance très moyenne dans les CPAS?


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PIM
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Oufti !
Et vous notez tout comme ça dans votre agenda ? 
Et assigner pour 35 €...


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Oufti !
Et vous notez tout comme ça dans votre agenda ?

Non. Mais je viens de recevoir le mail, et j'ai voulu faire l'historique du dossier. Saviez-vous que Pim.be est lu par certains et certaines qui n'y postent pas?  wink

Et assigner pour 35 €...

Je n'ai pas assigné pour 35€. J'ai assigné pour que la garantie locative soit libérée. Dont coût supplémentaire de 35€.

Par contre, j'ai effectivement demandé de faire saisir les PC pour moins de 40€. Mais cela fait tout de même plus d'un an qu'ils jouent avec mes pieds...

Comme ils m'ont obligé à donner le tout à un huissier, j'ai simplement demandé à l'huissier d'aller jusqu'au bout.


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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Et assigner pour 35 €...

J'aurais pu assigner mon locataire. Et j'aurai eu ma garantie beaucoup plus vite. Malheureusement, je n'aurais pas eu plus... et je serais resté avec les frais de 35€ sur les bras+7.5€ de certificat de domicile. Comme en plus le locataire avait tourné SDF, j'aurais dû agir par voie de requête par huissier.... que je n'aurais pas récupéré puisque le locataire est insolvable.

C'est donc contre le CPAS que j'ai tourné mon action. Economie du certif' de domicile, au moins. Et des frais de requête par huissier sans doute. Et peut-être même des frais d'avocat que l'huissier n'aurait pas manqué d'exiger pour toute requête.

J'avais demandé des dommages et intérêts, que je n'ai pas eu. J'ai demandé des intérêts, que je n'ai pas eu non plus. Et ils venaient encore faire leur mauvaise tête pour 35€?

Ils ont eu à payer, outre les 35€ de citation, des frais de près de 175€. Et des conclusions épaisses comme un botin de téléphone.

Mais ils s'en foutent: c'est à charge du contribuable.


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PIM
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff a écrit :

Saviez-vous que Pim.be est lu par certains et certaines qui n'y postent pas?

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Libra a écrit :

La loi impose au bailleur d'accepter une garantie de la CPAS. Cependant , la CPAS n'est pas en droit d'imposer ses conditions et encore moins des conditions qui vide la garantie de tous sens.

C'est parfaitement vrai.

Je dirais même que toute condition imposée par le CPAS qui diminue l'étendue de la garantie, supposée couvrir les obligations (TOUTES les obligations) du locataire peut être refusée par le propriétaire.

Donc, la garantie Belfius, qui exclut du champ de la garantie les dépens en cas d'action en justice, peut être légalement refusée par le propriétaire.


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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Je reçois enfin une réponse du CPAS. Je ne résiste pas au plaisir de vous en faire l'historique:
----------------------------------
Le 13 février 2013 09:49, Grmff a écrit :
To: Lapapeur Corinne

Madame,

Vous trouverez en pièce jointe le jugement de déblocage de la garantie locative Mlle L.Ocataire à mon profit. Je vous joins également le document de garantie locative pour votre facilité.

Vous voudrez bien libérer le fonds sur mon compte bancaire 123-1234567-12.

Bien à vous

Grmff
-----------------------------------
De : Grmff
Envoyé : jeudi 14 mars 2013 08:34
À : Lapapeur Corinne
Objet : Re: Garantie locative Mlle L.Ocataire

Bonjour

Je reviens vers vous pour la garantie de Mlle L.Ocataire que je n'ai pas encore reçu.

Pouvez-vous m'informer du statut?

Bien à vous

Grmff
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De : Lapapeur Corinne
Envoyé : jeudi 14 mars 2013 08:40
À : Budweiser Rosine; Cellule Logement
Objet : TR: Garantie locative Mlle L.Ocataire
Importance : Haute

Rosine,

Peux-tu donner suite à la demande de Mr GRMFF.

Merci.

Bien à toi.

Corinne

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De : Budweiser Rosine
Envoyé : jeudi 14 mars 2013 11:46
À : Sarah Vieillosimo
Objet : TR: Garantie locative Mlle L.Ocataire
Importance : Haute

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De: Sarah Vieillosimo
Envoyé : jeudi 14 mars  11:49
A: Grmff


Bonjour Monsieur GRMFF,

La décision d’indemnisation concernant Mademoiselle L. Ocataire est passée à la séance du 27/02/2013.

Je m’occupe des courriers concernant ce dossier aujourd’hui.

Dès retour de la signature, j’envoie le courrier d’indemnisation à Belxia Banque.

Bien à vous,

Sarah Vieillosimo
Cellule Logement
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Et puis on se demande pourquoi le propriétaire Lambda ne fait plus confiance au CPAS.


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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Ah ben, j'ai des nouvelles par personnes interposées: il semble que le courrier du CPAS à Belxia sera signé ce mois-ci.

Je suppose que le préposé devra demander une réunion du comité pour obtenir un timbre pour le courrier...

Non mais franchement, tout ce temps pour l'application d'un jugement, on nage en plein Kafka...


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libra
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Soyez tout de même un tant si peu positif. Dans l'attente du paiement, les intérêts judiciaires courent et sont exonérés d'impôts.

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Vous rêvez éveillé, ou c'est de l'humour un peu caustique... Cela m'étonnerait que le CPAS rajoute des intérêts à des garantie libérées tardivement.

En tout cas, cela ne m'est jamais arrivé. Quand j'ai poursuivis le CPAS pour qu'il libère la garantie, j'ai dû leur envoyer les huissiers pour récupérer les frais de mise au rôle de 35€...


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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

10 jours plus tard, et toujours rien sur mon compte...


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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Et toujours rien de rien.

Je pense que, pour le principe, je vais faire une demande officielle de payement des intérêts.


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libra
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

... et de frais de dossier  lol

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libra
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Le 24 février 2010, j’avais donné en location à Md. D.  un appartement (bail résidence principal).  Il avait été précisé que la garantie sera constituée sous forme d’un dépôt en banque. Lors de discussions précédent la conclusion du bail, il avait été précisé que je n’acceptais pas la garantie CPAS.

Le même jours Md. D. me soumet un document vierge et donc non signé de la CPAS afin que celle ci se porte garante.

Cette garantie contient de plusieurs restrictions qui la vide de tout son contenu.

Soit exclusivement les dégâts locatifs du chef de la location à l’exclusion expresse de tout autre somme et notamment des loyers impayés et des dépens judiciaires.
soit toute somme due du chef de la location, à l'exclusion des dépens judiciaires.

D’avance, le garant rejette une éventuelle décision d’un Tribunal quant aux paiements des loyers et quant aux dépens.

Tout appel à la présente garantie devra être envoyé à Dexia Banque, Public Finance, Octroi Crédits GI 11/34, par pli recommandé à la poste dans un délai maximum de 60 jours à dater de la fin du bail, à l'échéance prévue ou anticipativement convenue, ou à dater de la décision judiciaire exécutoire mettant fin au bail.

Un jugement est valable 30 ans. Pourquoi le réduire à 60 jours. D’ailleurs, bien souvent ce n’est que lors d’un second jugement intervenant bien plus de 60 jours après le premier jugement que le Tribunal peut se prononcer quant à la libération de la garantie. Ce sera toujours le cas suite à un jugement d’accord.

Cette restriction à la garantie la vide de tout son sens


Je refuse de signer et je l’informe par écrit que je ne remettrai pas les clés
·    tant que la garantie n’est pas constituée ;
·    tant que l’état des lieux d’entrée n’a pas été rédigé et signé ;
·    tant que le premier mois de loyer n’a pas été payé ;

A défaut de réaction de Md. D. , j’ai remis l’appartement en location dans le courant du mois de mars.

Fin mars, je suis convoqué à la Justice de Paix. L’affaire est fixée au 27 avril. Un calendrier des conclusions est demandé. Le 29 juin 2010, je suis condamné à rembourser, l’acompte versé (400 Euros) et au paiement des dépens, intérêts judiciaires et indemnité de procédure soit 235 Euros.

Au 20 septembre 2010, j’adresse au Tribunal de 1ère instance une requête d’appel. L’affaire est fixée au 19 mars 2013. Le tribunal estime que j’avais à accepter à la garantie de la CPAS et ce malgré toutes les restrictions de cette garantie. Elle me condamne en conséquence au paiement d’une indemnité égale à un mois de loyer, soit 700 Euros et à l’indemnité de procédure soit deux fois 1.320 Euros.

Bref alors même que la garantie n’est pas constituée, que le 1er mois de loyer n’est pas payé, qu’il n’y a pas d’état de lieu d’entrée, je suis tenu de remettre les clés du bien loué. En outre, je suis tenu d’accepté la garantie de la CPAS alors que cette garantie n’est que du vent.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Je serais curieux de lire ces jugements, et les attendus qui s'y trouvent.

Je serais curieux aussi de lire les conclusions des différentes parties.


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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Monde même !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
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