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Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff
Pimonaute non modérable
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Location et CPAS: mes petites histoires...

Bonjour

Je me fends d'un sujet spécial, où je vais vous relater mes aventures avec les CPAS.

Pour rappel, la loi prévoit que le CPAS doit donner une garantie locative au bénéficiaire s'il est en état de besoin. Ou quelque chose comme cela. Je n'ai trouvé aucune spécification particulière, aucune norme... c'est donc l'arbitraire le plus absolu en la matière.

La loi prévoit cependant que le CPAS est tenu de répondre endéans le mois.

La loi prévoit que la garantie locative sert à garantir les obligations du locataire. Il ne limite pas ces obligations. Mais de nombreux CPAS limite la garantie aux dégats locatifs. C'est limite (à mon avis illégal et peut être remis en cause par le bénéficiaire), mais le propriétaire ne peut pas se plaindre si il le savait avant.


Mes expériences:
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Du côté flamand:
Décisions prises en deux heures directement par l'assistant une fois que le candidat répond aux conditions que le CPAS a fixé. Ils parlent français ou font tous les efforts possibles, et sont fort efficaces. Pour toute somme due sans soucis.

Anderlues:
Eviter. Ils limitent la garantie aux dégâts locatifs. J'ai pas été voir plus loin, mais ils m'ont précisé qu'il n'y avait pas d'exception.

Bièvre: Des escrocs à l'époque. Ils n'ont pas prévenus AVANT que la garantie locative serait limitée aux dégâts locatifs. Ils m'ont donc volé 150€ de ma garantie. Je ne sais plus en combien de temps ils avaient pris une décision, mais je ne travaillerai plus jamais avec ces gens-là.

Binche
Eviter: 2 mois de caution max et caution limitée aux dégâts locatifs uniquement
Je n'ai pas creusé plus, mais en plus, la garantie ne serait accordée qu'une fois qu'ils ont le bail et l'état des lieux...
Aucune idée des délais non plus, je me suis arrêté à "dégâts locatifs uniquement"

Carnières
N'acceptent pas les conditions normales (3 mois pour toute somme due). Donc non. (Fait partie de Morlanwez)

Charleroi:
La procédure a évolué au fil des ans. Evidemment.
Actuellement, garantie Belfius pour toute somme due (sauf frais judiciaire)
Acceptent 3 mois de garantie. Acceptent de payer le premier mois aussi, en extra, avec récupération sur les allocations du bénéficiaire.
Donnent un formulaire à remplir par le propriétaire.
Font visiter le logement dans un délai assez court actuellement (une semaine environ)
Prennent une décision et la délivrent en 3 semaine environ.
Dans le passé, cela a pris jusqu'à 6 semaines entre le moment où le document est remplis par le propriétaire et où la décision est rendue au bénéficiaire.

Là où cela cloche, c'est que certains assistants sociaux, lors de la sortie, font faire marche arrière à leur bénéficiaire, et leur font se dédire de leur signature. J'ai personnellement dû aller au procès contre le CPAS pour récupérer mes sous et frais de procédure. Et ils ne répondent actuellement pas et ne payent donc pas non plus. Je pense que je vais demander à mon huissier de procéder.

Les travailleurs sociaux ne sont pas de mauvaise composition, mais le système fonctionne globalement mal: les flamands y arrivent en 2h. Il faut 3 à 6 semaines aux wallons. J'ai honte.

Depuis fin 2016, ils forcent pratiquement le propriétaire à ester en justice contre le locataire, même si le locataire marque son accord pour une libération de garantie locative pour le propriétaire.

La garantie du Cpas de Charleroi a donc de tel inconvénient actuellement qu'il devient idiot de l'accepter. Personnellement, j'ai décidé de ne plus l'accepter. C'est sans doute ce qu'ils recherchent. Su ce point, ils ont gagné.

Chatelet:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. Ils font croire au téléphone qu'il n'y a pas de problème, qu'on eput demander la garantie pour toute somme due. Mais en pratique, ils m'ont toujours refusé la garantie pour des prétextes irrelevants.

Chimay
Assez souples. Verseraient l'argent de la garantie et du premier mois en direct sur le compte du propriétaire.

Courcelles:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due, avec engagement de principe par mail en 5 jours ouvrable. Très efficace.

Fleurus:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due et premier loyer, avec engagement de principe par mail en quasi instantanné. Et loyer arrivé sur compte en moins d'une semaine. Très très efficace.

Florennes:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. (Belfius)

Fontaine-l'Eveque
Limité à deux mois. Ceci dit, ils ont répondu lundi matin vers 10h par téléphone à mon mail du week-end. Assez réactif donc. Mais, je me suis arrêté au deux mois. Je ne travaillerai pas avec eux.

Montignies-le-Tilleul:
A priori, ne donnent pas la garantie pour toute somme due. En outre, ils ont une procédure à la noix qui permet sur papier au CPAS de refuser la garantie sur des critères inconnus une fois que le bénéficiaire est dedans.

En pratique, si on refuse le logement, ils changent d'avis et adaptent leur procédure. M'ont annoncé que la procédure allait être clarifiée. Sont à priori de bonne foi et fort efficaces

Namur
(Expérience de Chris-Namur - 5/11/2012)
Voici quelques infos reçues du CPAS de Namur par téléphone sur leur garantie locative:
- garantie bancaire Belfius équivalent à maximum 2 mois de loyer
- la garantie est sur toutes sommes dûes
- la décision est prise en 2 ou 3 jours car ils ne veulent pas perdre d'"opportunités" dans la région
-la restitution de la garantie se fait dans un délai de ~1 mois

Morlanwez
Voir Carnières...

St Ghislain:
Versent la garantie sur le compte du proprio sans aucune vérification et sans se poser de question. Assez efficace, mais complètement illégal...

Schaerbeek
(Multiples sources)
A éviter absolument...
D'un autre côté, c'est le seul CPAS que je connaisse qui a une décision qui ne pénalise pas le propriétaire par des délais infernaux: la décision est prise avant.... Donc, Zéro attente.


Grmf!
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libra
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Leopold a écrit :

Même si le "métier" de propriétaire reste compliqué, je trouve que certains d’entre vous dépassent les limites du respect. Voila qui est dit.

Tant à l'égard des personnes à aider que des bailleurs, où est le respect  des CPAS qui proposent des garanties locatives qui n'en sont pas?

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Tant à l'égard des personnes à aider que des bailleurs, où est le respect des CPAS qui proposent des garanties locatives qui n'en sont pas?

C'est une carence des organismes CPAS qui abusent de la position de faiblesse des bénéficiaires de l'aide sociale. C'est une carence des décideurs de ces organismes qui trouvent que c'est normal et légal. Ces gens qui trouvent cela normal n'ont sans doute pas de locataires.

Mais ce n'est pas une carence générale des assistants sociaux.

Donc, comme dirait l'autre, jouons la balle, pas l'homme.

Traitons les comportements quasi délictueux de certains organisme CPAS comme ils doivent l'être: de la saloperie.

Mais ne traitons pas tous les assistants sociaux de saloperie pour autant. Car cela, c'est effectivement aller trop loin.

Et je me suis relu. Effectivement, j'ai parfois amalgamé organisme CPAS et Assistants Sociaux. C'est vrai que dans les "petits" CPAS, l'amalgame est plus vite fait. Dans les grosses machines genre "Charleroi", il n'y a pas d'amalgame à faire. Il y a autant de type d'assistant qu'on peut l'imaginer. Il y a aussi des assistants qui prennent le temps, et qui trouvent des solutions. Spécialement dans les "Antennes Sociales", qui sont de petites structures qui prennent les gens pour autre chose que des numéros. Ou plutôt qui sont dans un système où l'homme a une place réelle et personnelle de chaque côté du bureau...

A Charleroi-Centre, par contre, les gens n'ont pas le temps de considérer l'autre comme une personne.

On m'y a répondu des trucs tellement absurdes que j'ai eu honte de vivre en Belgique. Souvenez vous de mon mangeur de Nutella, qui avait besoin d'être interné. Le CPAS m'avait répondu de le jeter dans la rue, et qu'il viendraient le ramasser dans le caniveau...

Outre le fait qu'ils se trompaient (parce qu'ils viennent le chercher uniquement si le bénéficiaire le demande, et que mon mangeur de Nutella se sentait "bien"), il faut avoir vu beaucoup de merde pour être blindé à ce point face à la misère humaine.

Une autre personne m'a une fois répondu par téléphone qu'on ne répondrait pas à mes e-mail, parce que seul le "Comité" pouvait répondre... Et ce n'est pas un "simple" AS qui me l'a répondu, mais un "gradé"...

J'ai aussi eu des AS qui me répondaient (verbalement, évidemment) être assermentés et donc que ma parole ne vaudrait rien en justice... alors qu'ils mentaient comme des arracheurs de dents. Pour la petite histoire, j'ai eu gain de cause en justice. Mais cela ne console pas sur la saloperie qui m'a été faite ... dans ce cas précis par un AS précis, et soutenu par sa hiérarchie.

Allez savoir pourquoi, maintenant, dans mes annonces, je mets "Pas de garantie CPAS". Si cela continue, ce sera "CPAS, s'abstenir"

Et dire que je suis sur la liste des propriétaires "propres" selon le CPAS (si-si. Ils ont des listes de propriétaires "propres"...). J'ose à peine imaginer ce qu'il font avec les autres propriétaires...


Grmf!
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Erico
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Bon on va pas généraliser bien sûr,mais les A S sont des fonctionnaires !

Et là ben tout est dit !!!


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cochise
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Rico a écrit :

Bon on va pas généraliser bien sûr,mais les A S sont des fonctionnaires !

Et là ben tout est dit !!!

Bah, je connais des fonctionnaire qui font bien leur boulot, si, si.
AS est un métier difficile car c'est toute la journée dans la misère humaine, pour peu de valorisation. De plus, comme dit plus bas, on est dans le monde de kafka, avec ses contraintes administratives absurdes.
Certains fonctionnaires ont du bon sens, d'autres se cantonnent au réglement. Récemment, j'ai eu une amie qui a reçu un courrier en réponse à une lettre qu'elle avait envoyée. Ce courrier lui demandait de renvoyer sa lettre... en recommandé.
Devant tant d'absurdité, je reste sans voix.


Coch'
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jeanbrussel
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Encore une bonne d'aujourd'hui:

Je téléphone à un CPAS d'une commune bruxelloise, voici ma demande :

Bonjour je suis propriétaire et j'ai un candidat locataire qui touchent actuellement 1047 euros par mois du CPAS car c'est une personne seule avec un enfant à charge.

Cette même personne désire se mettre en ménage et occuper mon appartement.
A combien seront réduits ses indemnités du CPAS?

La réponse qui tue :

Bonjour monsieur, mais je suis désolé nous ne pouvons donner cette information aux propriétaires!!!!!!!!!!!  sad

La prochaine fois je me présenterai comme ministre ou agriculteur. smile

Entretemps j'ai trouvé l'information ailleurs.


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De toutes façons, le dicton "Connais-toi toi-même" n'est pas bien dit. Il eût été plus juste de dire : "Connais autrui."

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Ma petite histoire cpas du jour aussi.

Mon épouse a une AS du Cpas de ... à Bruxelles au téléphone au sujet d'un candidat locataire qui émarge au cpas. 
Son revenu d'intégration:  +- 785 €
le loyer 455 € + gaz et élactricité.

Nous estimons le revenu un peu trop faible par rapport au loyer et ne voulons pas lui louer l'appartement.

Réponse de l'AS, mais ce monsieur est très sérieux, il est aidé pae le cpas depuis plus de 5 ans et je sais qu'il travaille en noir et gagne +- 700 € en plus du RI.  Donc son revenu est suffisant pour payer le loyer !

Conclusion:  c'est normal pour un assisté social se travailler en noir.

Et certains s'étonnent de voir les électeurs vôter à droite !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Ben moi je sais pourquoi je vote à droite.... lol


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Erico
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

revenu d'intégration 785 euros

mon beau frère , chômeur, qui a travaillé 25 ans non stop à temps plein dès la fin de ses études ne touche pas ça !!!


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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

conclusion Françis, le gars est un malhonnète et l' AS pas consciencieux ET complice d'une escroquerie au CPAS !!!

en même temps peut être que le gars fait des petits boulots au noir chez l'AS


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libra
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Il y a quelque années j'ai eu affaire à un AS de Schaerbeek qui me reprochait de ne pas pouvoir m'imaginer de combien s'élevait les revenus d'un candidat locataire. L'air de dire qu'il avait des revenus de PDG. Le problème était que le locataire refusait de constituer la garantie. Pour cet AS, pas bessoin de garantie car la personne émargeant du CPAS avait des revenus tellement élevés que je n'avais aucune crainte à me faire concernant le paiement des loyers.

Celà me donne envie d'émarger à la CPAS.  big_smile

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

moi ça me donne envie d'en parler à un pote journaliste !!!


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rexou
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

libra a écrit :

Il y a quelque années j'ai eu affaire à un AS de Schaerbeek ...

Dans cette même commune, il y a quelques années, avec des locataires dont j'avais obtenu à grand peine l'expulsion au terme d'un parcours pénible et surtout fort long, le jour de cette expulsion, deux AS ont tenté de reporter l'expulsion en affirmant à l'huissier qu'un accord avait été conclu avec l'avocat du propriétaire.

Et si je n'avais pas été sur place pour les contredire, le stratagème aurait fonctionné ! Mon démenti ne les a d'ailleurs pas empêché d'argumenter avec la plus parfaite mauvaise foi pour ne pas appliquer l'expulsion.
Plus de 6 mois d'impayés, un appart. massacré, une odeur pestilentielle, un élevage de chiens, chats, lapins (ou cobayes, je ne sais plus) dont les déjections jonchaient tout l'appart, des puces, des cafards, destruction des sanitaires et de la chaudière, etc.


rexou

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Histoire banale d'un dossier ordinaire...
28/6: je demande de libérer la garantie locative. Jugement joint
11/7:  réponse du CPAS: il manque des éléments (et je suis en vacances)
6/8: j'envoie les éléments en question
22/8: décision du CPAS en Comité Spécial
6/9: écriture du courrier m'informant de la décision
17/9: date de la poste sur le courrier du CPAS
20/9: réception des fonds sur mon compte bancaire


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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Le CPAS voyage-t-il dans le temps?

Pour un locataire dont le CPAS payait directement le loyer, je reçois un courrier ce jour

1/7: date de fin de payement du loyer directement sur mon compte
22/8 :Date de la décision de ne plus payer le loyer directement
6/9 : Date du courrier
17/9: Date de la poste mentionné sur l'enveloppe

Je ne me plains pas de la décision. Dans le cas qui m'occupe, elle est logique, puisque le locataire est parti au 30/6.

Ce que je trouve absurde, c'est que le CPAS puisse prendre une décision à effet rétroactif. Ce que je trouve absurde, c'est que, si la décision avait été mauvaise, j'aurais eu 2 mois et demi dans la vue pour prendre les dispositions.


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cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 07-07-2006
Messages : 2 726

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

11 jours pour poster le courrier... lol

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Chris_Namur
Pimonaute assidu
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Bonsoir,
Quelqu'un aurait-il une expérience avec le CPAS de Namur?
J'ai un candidat locataire qui "utiliserait" la garantie locative CPAS mais a un revenu pour les loyers (il est en instance de divorce et dit y avoir "perdu" toutes ces réserves).
Ce sujet et vos expériences me rendent un peu frileux (et c'est peu dire) d'accepter...

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

A Charleroi, il serait éligible pour une garantie prêtée par l'AIS.

L'AIS va beaucoup plus vite que le CPAS (une semaine au lieu d'un mois et demi), mais ne prête pas aux bénéficiaires du CPAS


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Chris_Namur
Pimonaute assidu
Lieu : Namur
Inscription : 18-05-2012
Messages : 44

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Et vous conseilleriez l'AIS par rapport au CPAS ? Ou en tout cas déconseilleriez moins  ? lol

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 123

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Chris_Namur a écrit :

Bonsoir,
Quelqu'un aurait-il une expérience avec le CPAS de Namur?
J'ai un candidat locataire qui "utiliserait" la garantie locative CPAS mais a un revenu pour les loyers (il est en instance de divorce et dit y avoir "perdu" toutes ces réserves).
Ce sujet et vos expériences me rendent un peu frileux (et c'est peu dire) d'accepter...

En général les CPAS proposent ou plutôt imposent une lettre de garantie de la banque Belfius. Cette garantie contient des clauses restrictives qui la vide de tout son contenu.

Ayant refusé une telle garantie, la CPAS de Schaerbeek a incité un candidat locataire à me faire un procès. En effet la loi oblige le bailleur à accepter une garantie de la CPAS. Mon argument est que j'ai la liberté de conclure un contrat et que dès lors je ne suis pas tenu d'accepter une garantie aux conditions inhabituelles.

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

et où en est ce procès ?


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