Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff · #1 15-06-2012 13:02:59

Bonjour

Je me fends d'un sujet spécial, où je vais vous relater mes aventures avec les CPAS.

Pour rappel, la loi prévoit que le CPAS doit donner une garantie locative au bénéficiaire s'il est en état de besoin. Ou quelque chose comme cela. Je n'ai trouvé aucune spécification particulière, aucune norme... c'est donc l'arbitraire le plus absolu en la matière.

La loi prévoit cependant que le CPAS est tenu de répondre endéans le mois.

La loi prévoit que la garantie locative sert à garantir les obligations du locataire. Il ne limite pas ces obligations. Mais de nombreux CPAS limite la garantie aux dégats locatifs. C'est limite (à mon avis illégal et peut être remis en cause par le bénéficiaire), mais le propriétaire ne peut pas se plaindre si il le savait avant.

Mes expériences:
=========================================
Du côté flamand:
Décisions prises en deux heures directement par l'assistant une fois que le candidat répond aux conditions que le CPAS a fixé. Ils parlent français ou font tous les efforts possibles, et sont fort efficaces. Pour toute somme due sans soucis.

Anderlecht
Selon leur site internet, ils limitent la garantie aux dégâts locatifs.

Anderlues:
Eviter. Ils limitent la garantie aux dégâts locatifs. J'ai pas été voir plus loin, mais ils m'ont précisé qu'il n'y avait pas d'exception.

Bièvre: Des escrocs à l'époque. Ils n'ont pas prévenus AVANT que la garantie locative serait limitée aux dégâts locatifs. Ils m'ont donc volé 150€ de ma garantie. Je ne sais plus en combien de temps ils avaient pris une décision, mais je ne travaillerai plus jamais avec ces gens-là.

Binche
Eviter: 2 mois de caution max et caution limitée aux dégâts locatifs uniquement
Je n'ai pas creusé plus, mais en plus, la garantie ne serait accordée qu'une fois qu'ils ont le bail et l'état des lieux...
Aucune idée des délais non plus, je me suis arrêté à "dégâts locatifs uniquement"

Carnières
N'acceptent pas les conditions normales (3 mois pour toute somme due). Donc non. (Fait partie de Morlanwez)

Charleroi:
La procédure a évolué au fil des ans. Evidemment.
Actuellement, garantie Belfius pour toute somme due (sauf frais judiciaire)
Acceptent 3 mois de garantie. Acceptent de payer le premier mois aussi, en extra, avec récupération sur les allocations du bénéficiaire.
Donnent un formulaire à remplir par le propriétaire.
Font visiter le logement dans un délai assez court actuellement (une semaine environ)
Prennent une décision et la délivrent en 3 semaine environ.
Dans le passé, cela a pris jusqu'à 6 semaines entre le moment où le document est remplis par le propriétaire et où la décision est rendue au bénéficiaire.

Là où cela cloche, c'est que certains assistants sociaux, lors de la sortie, font faire marche arrière à leur bénéficiaire, et leur font se dédire de leur signature. J'ai personnellement dû aller au procès contre le CPAS pour récupérer mes sous et frais de procédure. Et ils ne répondent actuellement pas et ne payent donc pas non plus. Je pense que je vais demander à mon huissier de procéder.

Les travailleurs sociaux ne sont pas de mauvaise composition, mais le système fonctionne globalement mal: les flamands y arrivent en 2h. Il faut 3 à 6 semaines aux wallons. J'ai honte.

Depuis fin 2016, ils forcent pratiquement le propriétaire à ester en justice contre le locataire, même si le locataire marque son accord pour une libération de garantie locative pour le propriétaire.

La garantie du Cpas de Charleroi a donc de tel inconvénient actuellement qu'il devient idiot de l'accepter. Personnellement, j'ai décidé de ne plus l'accepter. C'est sans doute ce qu'ils recherchent. Su ce point, ils ont gagné.

Chatelet:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. Ils font croire au téléphone qu'il n'y a pas de problème, qu'on eput demander la garantie pour toute somme due. Mais en pratique, ils m'ont toujours refusé la garantie pour des prétextes irrelevants.

Chimay
Assez souples. Verseraient l'argent de la garantie et du premier mois en direct sur le compte du propriétaire.

Courcelles:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due, avec engagement de principe par mail en 5 jours ouvrable. Très efficace.

Fleurus:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due et premier loyer, avec engagement de principe par mail en quasi instantanné. Et loyer arrivé sur compte en moins d'une semaine. Très très efficace.

Florennes:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. (Belfius)

Fontaine-l'Eveque
Limité à deux mois. Ceci dit, ils ont répondu lundi matin vers 10h par téléphone à mon mail du week-end. Assez réactif donc. Mais, je me suis arrêté au deux mois. Je ne travaillerai pas avec eux.

Montignies-le-Tilleul:
A priori, ne donnent pas la garantie pour toute somme due. En outre, ils ont une procédure à la noix qui permet sur papier au CPAS de refuser la garantie sur des critères inconnus une fois que le bénéficiaire est dedans.

En pratique, si on refuse le logement, ils changent d'avis et adaptent leur procédure. M'ont annoncé que la procédure allait être clarifiée. Sont à priori de bonne foi et fort efficaces

Namur
(Expérience de Chris-Namur - 5/11/2012)
Voici quelques infos reçues du CPAS de Namur par téléphone sur leur garantie locative:
- garantie bancaire Belfius équivalent à maximum 2 mois de loyer
- la garantie est sur toutes sommes dûes
- la décision est prise en 2 ou 3 jours car ils ne veulent pas perdre d'"opportunités" dans la région
-la restitution de la garantie se fait dans un délai de ~1 mois

Morlanwez
Voir Carnières...

Somme-Leuze
Juste parfait. Une démonstration exacte qu'il y a moyen de faire les choses bien:
1. 3 mois de loyer
2. Pour toute somme due
3. Réponse immédiate d'une personne réelle qui connait le dossier au téléphone
4. Décision prise par le Cpas avant que la personne commence à chercher un logement, avec un budget max largement réaliste.
5. Demande à voir le bail avant, et donne un avis deux heures plus tard après analyse du bail (bon, évidemment, il faut un bail "normal")

Bref, simple, correct, complet, rapide, inventif. Une preuve qu'il y a moyen de faire les choses légalement et correctement. Pourvu que ce soit pareil à la sortie...

St Ghislain:
Versent la garantie sur le compte du proprio sans aucune vérification et sans se poser de question. Assez efficace, mais complètement illégal...

Schaerbeek
(Multiples sources)
A éviter absolument...
D'un autre côté, c'est le seul CPAS que je connaisse qui a une décision qui ne pénalise pas le propriétaire par des délais infernaux: la décision est prise avant.... Donc, Zéro attente.

Virouinval
Prennent une décision de principe, mais ne peuvent pas en informer le propriétaire sans une décision du directeur. Du coup, cela prend beaucoup trop de temps.
J'éviterai à l'avenir.

D1791

Chris_Namur · #81 05-11-2012 13:09:10

Voici quelques infos reçues du CPAS de Namur par téléphone sur leur garantie locative:
- garantie bancaire Belfius équivalent à maximum 2 mois de loyer
- la garantie est sur toutes sommes dûes
- la décision est prise en 2 ou 3 jours car ils ne veulent pas perdre d'"opportunités" dans la région
-la restitution de la garantie se fait dans un délai de ~1 mois

La personne (fort sympathique) que j'ai eu au téléphone me dit qu'en cas de paiement du loyer directement par le CPAS, le bailleur a intêret à bien suivre les paiements car sur demande du locataire, le paiement peut être arrêté sans en avertir le bailleur...

Entre temps, mon candidat s'est désisté, ce qui m'évitera de devoir prendre une décision (de suite) si j'accepte ou pas ce genre de garantie... yikes

rexou · #82 05-11-2012 14:56:04

libra a écrit :

Ayant refusé une telle garantie, la CPAS de Schaerbeek a incité un candidat locataire à me faire un procès. En effet la loi oblige le bailleur à accepter une garantie de la CPAS.

Mais aucune loi ne vous oblige à accepter le locataire !!!
Vous ne devez pas justifier (heureusement!) des motifs de votre choix, de votre refus ou de votre acceptation. Vous êtes libre de conclure ou de ne pas conclure un bail avec qui vous voulez.
Si vous avez signé le bail, oui, vous devez accepter la garantie du cpas... SI !

grmff · #83 07-11-2012 11:11:26

En principe, on ne peut pas faire de discrimination entre candidat suivant le mode de constitution de garantie locative.

En pratique, les CPAS sont tellement lents que la sélection se fait toute seule avec le simple "premier arrivé (avec la garantie et premier mois de loyer) - premier servi"... que la sélection n'a pas lieu d'être.

Pourtant, certains CPAS sont efficaces. Ils ont une procédure telle que les AS peuvent donner une réponse immédiatement, et la confirmer par mail dans la foulée.

Comment font-ils, étant donné que le Conseil (qui se réunit une fois par mois dans les petits CPAS des petites communes, et une fois par semaine à Charleroi) a normalement tout pouvoir et ne peut déléguer ce pouvoir?

En fait, c'est relativement simple. Quand un "bénéficiaire" rentre un dossier qui remplit les conditions de loyer et de garantie, la réponse est immédiate. Le Conseil a déjà pris une décision d'octroi pour tout dossier qui remplit ces conditions.

grmff · #84 07-11-2012 11:13:35

C'est comique. Régulièrement, des gens me téléphonent en me demandant si j'ai un bien à louer.

Où ont-ils eu mon numéro et mon nom? Ben, au CPAS pardi. Le CPAS distribue les coordonnées des "bons" propriétaires...

Quand on sait que j'ai dû leur envoyer les huissiers pour être payé...

rexou · #85 07-11-2012 12:37:08

grmff a écrit :

En principe, on ne peut pas faire de discrimination entre candidat suivant le mode de constitution de garantie locative.

Il n'est pas question de faire une discrimination. Rien n'oblige un bailleur à appliquer la politique du "premier arrivé, premier servi".

Il est logique et cohérent de laisser plusieurs candidats -sur une période plus ou moins longue- manifester leur intérêt et d'opérer ensuite un choix. Un choix parfaitement libre qui ne doit pas être justifié.

libra · #86 12-11-2012 13:15:50

Rico a écrit :

et où en est ce procès ?

En Justice de Paix, j'ai été condamné. Je suis allez en appel. Actuellement, on est en phase de conclusions. L'affaire est fixé au 13 mars 2013. En attendant, permettez moi d'être discret.

libra · #87 12-11-2012 22:48:03

cochise a écrit :

Certains fonctionnaires ont du bon sens, d'autres se cantonnent au réglement. Récemment, j'ai eu une amie qui a reçu un courrier en réponse à une lettre qu'elle avait envoyée. Ce courrier lui demandait de renvoyer sa lettre... en recommandé.
Devant tant d'absurdité, je reste sans voix.

Il y a quelques années, j'étais reçu suite à un rendez-vous par un fonctionnaire de la Région Bruxelles Capital.

Un moment donné lors de l'entretien on sortait de la compétence du service et il fallait donc prendre un rendez-vous avec un fonctionnaire de ce service. Je fus assez étonné que mon aimable interlocuteur puisse arranger ce rendez-vous et voyant mon étonnement il m'expliqua que les deux services partageaient les mêmes bureaux.

Quelques jours plus tard je fus bouche bée quand je fus reçu par le même fonctionnaire à la même table. Il travaillait dans les deux services.

grmff · #88 11-12-2012 09:20:12

Quand on sait que j'ai dû leur envoyer les huissiers pour être payé...

C'est amusant. J'ai poursuivi le CPAS en justice pour qu'il libère une garantie locative. J'ai eu gain de cause. J'ai envoyé le jugement au CPAS. Ils ont encore mis un mois pour me payer la garanite, mais on omis, volontairement, de me payer les frais de justice (35€ tout de même...)

J'ai mandaté un huissier pour que soit récupéré le tout. Courrier d'huissier, dont majoration. Payement des 35€ et pas de la majoration. Courrier d'avocat refusant de payer la majoration. Signification du jugement (dont coût 122€)

Coup de fil du CPAS disant que tout serait payé rapidement et que pas besoin de saisir leurs PC.

Le locataire a quitté mis juin 2011, en signant un accord de fin de bail en bonne et due forme. Merci les CPAS. Peut-être que je récupérerai mon acompte de 450€ dans les mains de l'huissier pour la Noël.

Mais il ne faut pas croire que le CPAS apprend quoi que ce soit. Parce qu'ils viennent de recommencer de manière quasi identique (la mauvaise foi de l'assistant social en moins): accord de fin de bail signé en bonne et due forme, obligation imposée par les règles internes du CPAS de rencontrer l'allocataire et de lui faire signer l'accord de libération, refus de signer l'accord de libération, obligation d'aller en justice.

Et puis, on me demande pourquoi les propriétaires ne veulent plus louer à des allocataires sociaux.

PhiBxl · #89 14-12-2012 18:40:38

Sur Bxl,

Tout mes locataires du CPAS, ont payé leurs granties locatives en liquide. Je leurs conseilles de faire un document sous seins privé avec un ami justifiant le prêt du montant, et se faire rembourser par le CPAS. Ils la récupèrent tous après quelques mois yikes )

J'inscrit dans le bail que la garantie locative à été perçue en liquide à la signature du Bail. Je leur propose de la placer sur un compte bloquer au terme de la première année, si tout se passe bien. Mais a ce jour, au terme de leurs première année, aucun n'a souhaité que je le fasse. Je reconnais m'entendre assez bien avec tout mes locataires qui savent que je suis assez cool, sauf en ce qui concerne le bon paiement du loyer.

Je sais que la procédure n''est pas trop légale, mais comme le cpas leurs demandent de d'abord signé le contrat avec le bailleur et moi je ne le signe qu'au moment où je perçoi ma garantie ainsi que mon premier mois de loyer, donc tout le monde s'en accomode bien ! Le contrat est toujours signé le jour de la date d'entrée du locataire et jamais à l'avance !

grmff · #90 18-12-2012 14:48:52

Aujourd'hui, le CPAS de Charleroi me dit:
1. Il est illégal de refuser la garantie CPAS
2. Il est illégal de faire payer un loyer si le locataire n'est pas dans le logement
3. Il est légal pour le CPAS de mettre un mois pour répondre au propriétaire

Moralité, si vous mettez un logement en location, il est légal pour le CPAS de vous faire perdre un mois de loyer.

En fait, quand une personne me demande un logement et me dit que c'est le CPAS qui met la garantie, j'explique au locataire que dès que le logement lui est réservé, il est prié de payer le loyer. En outre, je lui précise qu'il n'aura les clés que lorsque j'aurai confirmation du CPAS que tout est en ordre (garantie et 1er loyer)

Le CPAS me dit aujourd'hui que c'est illégal de faire payer le loyer tant que le locataire n'est pas dedans.

Et il rajoute que c'est illégal de faire signer un bail, et de refuser de donner les clés.

Moralité: je suis prié de perdre un mois de loyer chaque fois que le locataire utilise la garantie locative.

Et puis, on me demande pourquoi je n'accepte plus la garantie lcoative du CPAS de Charleroi... neutral

Et vous, vous en pensez quoi?

grmff · #91 18-12-2012 15:00:01

Et donc, pour ajouter une couche au message précédent pour ceux qui n'auraient pas compris, le CPAS me dit donc que la clause suivante, extraite du bail Pim.be, est illégale:

Le Preneur ne pourra, sauf accord du Bailleur, disposer des lieux tant que la garantie n'aura pas été dûment constituée.

Dans ma clause personnelle, je rajoute "et le premier loyer versé"

Mr Pim, votre bail contient-il des clauses illégales? tongue

Francis · #92 18-12-2012 15:10:22

C'est du grand n'importe quoi.

Un bail, c'est un contrat entre 2 personnes et donc chacun est libre de refuser le contrat ou certaines clauses du contrat. Vous êtes en droit de refuser que la garantie soit sous telle ou telle forme et le locataire a aussi le droit, du fait de votre refus de garantie cpas de refuser le bail.

Le paiement du loyer n'est nullement tributaire de l'occupation du bien par le locataire.

Il est très courant de signer un bail alors que le locataire précédent est toujours dans les lieux. Suivant le cpas, il faudrait donc que les 2 locataires cohabitent !

Il serait temps que l'on impose à nos administrations et aux cpas en priorité, à ne pas dire n'importe quoi. Ils (les assistants sociaux) ne voient le monde de la location que par le petit bout d'une lorgnette toujours orientée dans la même direction: maintenir les gens dans l'assistanat.

Un directeur d'une grande société de logement social à Bxl m'a expliqué que pour ses locataires, il est normal que tout soit pris en charge par la société de logement, même les dégâts dont ils sont responsable, car ils sont des assistés. Cela ne les empèchent pas de s'offrir des tv à écrant plat et géant, mais bien sur à crédit.

Erico · #93 18-12-2012 15:24:17

Que chacun s'occupe de son domaine ....et surtout que ceux qui veulent s'en mèler, se renseignent et s'instruisent.....moi un imbécile de gérant de banque Fortis, a déconseillé à des gens qui avaient déjà signé le contrat de constituer la garantie en bons de caisse ( ce qui à l'époque- octobre 2006- était encore tout à fait légal bien que peu usité ), il a prétendu que c'était illégal... à cause de cet idiot, le contrat a été rompu avant de prendre cours...et comme il était signé, j'ai demandé et obtenu en justice de paix des indemnités

Si ce type s'était mèlé de ce qui le regardait ça ne serait pas arrivé..

ChristopheDelagrange · #94 18-12-2012 16:11:20

grmff a écrit :

Citation :Le Preneur ne pourra, sauf accord du Bailleur, disposer des lieux tant que la garantie n'aura pas été dûment constituée.
Dans ma clause personnelle, je rajoute "et le premier loyer versé"

Depuis que je parcours ce forum, mon bail s'est bien étoffé, merci.
J'utilisais le bail du SNP mais je m'aperçois toujours qu'il peut être enrichi, bien qu'assez complet d'origine.
Le tout est de ne pas mettre des clauses inutiles ou illégales.

grmff · #95 18-12-2012 17:43:01

Francis a écrit :

Le paiement du loyer n'est nullement tributaire de l'occupation du bien par le locataire.
Il est très courant de signer un bail alors que le locataire précédent est toujours dans les lieux. Suivant le cpas, il faudrait donc que les 2 locataires cohabitent !

Francis, vous m'avez lu trop vite. Le CPAS n'impose pas que les locataires cohabitent, mais impose que je donne les clés si le contrat est signé, et cela même si la garantie n'est pas constituée ou que le 1er loyer n'est pas versé!!!

grmff · #96 18-12-2012 17:48:59

Quant à savoir si il est légal de refuser la garantie du CPAS ou si c'est de la discrimination illégale, j'attends avec intérêt la conclusion de l'affaire de libra (cfr son message du 2/11/2012 à 22H sur ce même fil de discussion)

libra · #97 18-12-2012 18:00:27

grmff a écrit :

Quant à savoir si il est légal de refuser la garantie du CPAS ou si c'est de la discrimination illégale, j'attends avec intérêt la conclusion de l'affaire de libra (cfr son message du 2/11/2012 à 22H sur ce même fil de discussion)

Vendredi prochain dernier jour pour le dépôt des conclusions. Dès samedi, je pourrai être un peu plus bavard. Pour le jugement, il faudra attendre encore quelques mois.

rexou · #98 18-12-2012 19:21:25

Le CPAS n'impose pas que les locataires cohabitent, mais impose que je donne les clés si le contrat est signé, et cela même si la garantie n'est pas constituée ou que le 1er loyer n'est pas versé!!!

Le cpas n'a rien à imposer !!!

Le bail prévoit généralement les conditions requises pour la délivrance des clés. Ces conditions sont légales. Et si le bail est signé, elles sont acceptées.

Le cpas fait pression mais n'est pas qualifié pour imposer quoi que ce soit à un bailleur. Ce bailleur peut refuser une forme de garantie qui ne lui convient pas, sauf s'il a déjà signé le bail bien sur. Et il est libre de ne donner les clés que quand et si les conditions reprises au bail sont réunies.

Un assistant social, ça fait du social, ça fait pas du droit...
Et parfois, ça raconte n'importe quoi !

grmff · #99 18-12-2012 19:39:48

Un assistant social, ça fait du social, ça fait pas du droit...
Et parfois, ça raconte n'importe quoi !

Si seulement c'était seulement un jeune assistant social de base et de première ligne.

Mais non. C'est un "gradé", qui se prétend bien au courant, et qui prétend avoir eu des formations en droit spécifiquement sur le sujet.

Et qui menace de faire des actions en justice contre les propriétaires qui osent mettre "Pas de garantie CPAS" dans l'annonce...

libra · #100 18-12-2012 19:48:50

La loi impose au bailleur d'accepter une garantie de la CPAS. Cependant , la CPAS n'est pas en droit d'imposer ses conditions et encore moins des conditions qui vide la garantie de tous sens.

En outre, je crois que depuis quelques années, les CPAS sont tenues de dispenser des informations juridiques aux minémexés. La ministre Oncelinckx qui a pris cette décision à facile à dire. Les CPAS n'ont pas les moyens et ou la volonté d''être un bureau de défense juridique. Dès lors, cette fonction est dévolue à des assistants sociaux qui n'ont aucune connaissance en la matière.

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