Location et CPAS: mes petites histoires...

Avec l'aimable autorisation de Libra qui m'a transmis jugements et conclusions, je viens faire un feed-back, en omettant ce qui n'est pas relevant pour cette affaire, et en mettant les informations intéressantes pour tous.

Tout d'abord, il est à noter que chaque juge est seul maître en son tribunal. Comme disait un juge, la jurisprudence, ce n'est que l'avis d'un autre juge pour une autre affaire... Donc, il ne faut pas préjuger de ce cas pour un autre.

Je vais donc réécrire l'histoire de Libra telle que je l'ai comprise, des éléments qui ont été échangés par MP avec Libra.

Plusieurs mois avant le bail, le CPAS concerné avait pris une décision d'octroi de la garantie locative. C'est intéressant de savoir que certains CPAS prennent des décisions  plusieurs mois à l'avance.

Une semaine avant signature, le CPAS avait indiqué à Libra que la garantie pour toute somme due était octroyée pour ce bail.

Libra a un manque de confiance envers le CPAS, qui s'était déjà mangé sa parole précédemment. Personnellement, quand un CPAS confirme par écrit que la garantie est acceptée, je ne remets pas en cause cela. Si le CPAS venait à manger son engagement écrit, j'ai l'intime conviction que le juge le condamnerait à payer.

Libra a donc indiqué à son locataire qu'il n'acceptait pas la garantie CPAS. Il a donc signé un contrat qui mentionnait que la garantie serait un compte bloqué.

Juste après avoir signé le bail, la locataire excipe un document de garantie locative à signer par le propriétaire, à destination du CPAS. La loi précisant que le locataire a le choix de sa garantie, et la garantie étant déjà octroyée, Libra n'avait plus qu'à s'incliner. C'est mon avis, c'est aussi l'avis du juge.

Personnellement, pour éviter ce genre de problème, je signe le contrat à la banque, après avoir constitué la garantie et reçu le 1er loyer. Cela m'évite ce genre de mésaventure... La banque peut être à 10km du lieu du logement, cela ne pose pas de problème

Libra s'est senti trahi, à juste titre. Mais à mon avis, il était piégé et n'avait pas le droit de refuser. Il a écrit au locataire qu'il ne donnerait pas les clés tant que la garantie n'était pas constituée, et que si elle n'était pas constituée conformément au contrat pour le 2 du mois, il remettait en location.

Le juge de paix a annulé le bail, renvoyé dos à dos propriétaire et locataire, et laissé les dépens à charge du propriétaire (c'est le locataire qui a attaqué) Libra perdait donc les frais de procédure (235€)... et un mois de loyer puisque le bien n'était pas loué.

Sur le papier de garantie locative à signer pour le CPAS, il y avait des conditions que Libra trouvait excessives. Je les trouve excessivement mal foutues aussi, mais ma pratique ne montre aucun des inconvénients potentiels qui ont effrayé Libra. Et à ce que j'ai pu voir, les conclusions ne pointaient pas suffisamment ces possibles inconvénients.

Inconvénients mentionnés dans le documents:
1. Le contrat type Dexia/Belfius  mentionne les deux possibilités suivantes, à choisir: soit la garantie est soit limitée au dégâts locatifs, à l'exclusion des arriérés et des frais de justice, soit elle est octroyée pour toute somme due à l'exception des dépens.
2. Le contrat type de Dexia/Belfius mentionne qu'il faut faire appel à la garantie dans les 60 jours de la fin du contrat. A défaut, la garantie est nulle.

En pratique, le CPAS avait octroyé pour toute somme due, et cela était confirmé par mail. Il suffisait à Libra de remplir le document, et la garantie était octroyée pour toute somme due. Il est clair que Libra a eu peur d'un engagement aussi faible qu'un mail. Le juge a cependant pris en compte ce mail, qui démontrait que la garantie pour toute somme due était octroyée.

Pour ce qui est des 60 jours, il est évident qu'en cas d'action en justice, le délai de 60 jours serait dépassé. Il est vrai que ce délai n'est pas d'application avec une garantie normale. Je connais personnellement une personne qui a laissé 4 garanties

J'ai aussi le sentiment que le citoyen s'est vu mettre au pied du mur, face à une décision prise, et face à un organisme peu fiable de son expérience. Il s'est donc dit qu'il fallait sortir de cette situation, et les documents qu'on lui a mis sous le nez  étaient tout sauf clairs. Le citoyen a besoin de sécurité juridique!!!

Ce qui est surprenant dans les jugements intervenus, c'est que le juge estime que la garantie n'est pas un élément essentiel du contrat. Et donc que Libra devait considérer que le bail était parfaitement valable, et l'accord sur la chose et sur le prix lui imposait de donner les clés.

La seule manière de se prémunir de cela, c'est de signer le bail une fois que la caution est déposée, et le premier loyer payé.

Même si il était mentionné dans le bail que les clés ne peuvent être données avant que la garantie ne soit déposée, le bail existe, et le bailleur ne peut pas relouer.

Même si on met dans le bail que le bail est résolu si la garantie n'est pas déposée avant une certaine date, un juge pourrait considérer que cette clause résolutoire expresse est réputée non écrite.

J'avais évoqué précédemment la possibilité de faire une option de bail de location, payante pour avoir un engagement financier, et cette proposition ne semblait pas praticable.

Personnellement, je trouve que la garantie CPAS n'est pas une mauvaise solution. 3 mois de caution au lieu de 2, le législateur a été intelligent pour une fois. Là où cela ne fonctionne pas bien, c'est que l'octroi est trop long et très rarement préalable, ce sont les limites que mettent certains CPAS et que permet Dexia, c'est cette règle, illégale et impraticable, des 60 jours.

Je pense que le CPAS concerné, qui avait pris une décision préalable, avait bien travaillé. Son "formulaire" était peut-être mal foutu. Et c'est souvent comme cela: les Administrations voient leur sécurité juridique, et pas celle du citoyen en face...

Une autre leçon que je tire de cette affaire, c'est que quand on a un mauvais jugement, en faire appel peu mener à un pire...

En d'autres mots:
1. Ne jamais signer un bail sans avoir la garantie sur un compte. Personnellement, je signe les contrat à la banque, après que le locataire ait déposé l'argent sur le compte... Je vois que je fais bien...
2. La caution Dexia a deux options: soit pour les dégâts, soit pour toute somme due. Apparemment, Libra savait avant de signer (mail du CPAS) que la garantie serait pour toute somme due. Malheureusement, il ne l'a pas compris, merci les administrations...
3. Un mail émanent du CPAS peut parfaitement être produit en justice. Les représentants du CPAS engagent le CPAS, et donc le mail valait garantie. En tout cas, c'est comme cela que je le comprends dans mes relations avec le CPAS. A mon sens, Libra a mal compris le document de garantie que lui demandait de signer la locataire. Cette mauvaise compréhension du formulaire, et le fait qu'il n'a attribué aucune valeur au mail l'a desservi. Personnellement, au vu de ce qu'il avait en main, j'aurais fait commencer le bail.
4. Il faut toujours que soit mentionné dans le bail que la clé ne sera pas remise tant que la caution n'est pas constituée. Et évidemment, cela n'arrange pas tout, puisque le proprio reste bloqué avec un locataire fragilisé... et sans doute insolvable.
5. Je suis très étonné de lire sous la plume d'un Juge d'Appel (Tribunal de 1ère instance) que la garantie n'est pas une des composante essentielle du bail...
6. Le locataire a le droit de choisir la caution CPAS. C'est malhonnête de procéder dans le dos, mais il semble qu'elle ait émis l'idée de la garantie CPAS, puisque Libra avait reçu un mail la semaine d'avant. Raison de plus de se méfier de ce locataire foireux.
7. Si la situation est tendue une semaine avant avec la locataire (mail du CPAS), surtout ne pas signer avec elle.
8. La situation s'est envenimée le jour même de la signature du bail, à cause de ce fichu formulaire mal foutu. En effet, de ce que je comprends, le courrier de "rupture" a été envoyé le jour même de la signature du bail... Protection possible: signature du bail après constitution de la garantie...
9. Il faut toujours faire attention à ce qu'on écrit. Le courrier que Libra a envoyé n'était pas très bien écrit, et cela a desservi Libra. Le juge d'appel ne lui a pas pardonné...
10. Le premier juge a coupé la poire en deux. Il avait bien jugé, excepté pour les dépens. Il avait compris l'esprit du désaccord. Il aurait dû renvoyer dos à dos pour les dépens. Je ne vais pas en rajouter une couche, je suppose que Libra s'en veut assez d'avoir été en appel. Mais pour 250€, je pense inutile d'aller en appel. Je suppose que la locataire avait annoncé aussi vouloir aller en appel... Et si un mois de loyer a été perdu, cela fait partie des risques du métiers.
11. En appel, le juge a appliqué la loi, toute la loi, rien que la loi. Parce qu'en fait, Libra avait une garantie en main (à mon avis) par le mail qui précisait que la garantie était pour toute somme due. Libra et son locataire avaient un contrat. Et Libra a refusé d'appliquer ce contrat. La loi (inique à mon avis...) donne le droit au locataire de choisir le mode de garantie. La garantie existait, puisque donnée au préalable par le CPAS. Libra a donc rompu un contrat que la locataire avait légalement. Malhonnêtement et pas en bonne foi selon Libra(et selon moi...) mais légalement. Et donc le juge n'a pu qu'appliquer la loi..
12. Libra aurait dû soulever l'argument de la bonne foi de la locataire. En effet, lorsque c'est le CPAS qui octroie la caution, on a le droit de demander 3 mois de caution, et non deux. Libra a dès lors été trompé sur la marchandise par son locataire.
13. Les cautions locatives du CPAS sont très souvent refusées par les propriétaires. C'est illégal sans l'être. C'est illégal si la décision n'a pas encore été prise (mais ici, elle était prise...) C'est légal si les conditions de garantie sont rabotées (2 mois au lieu de 3, limité aux dégâts locatifs, décision prise en 5 semaines, procédure telle que le CPAS peut faire marche arrière une fois que le locataire est dans le logement, etc. Voyez le reste de ce fil de discussion...) En fait, le problème des CPAS, c'est la sécurité juridique pour le propriétaire. Chaque CPAS fait à sa mode... et pas toujours de manière légale. Vu que les proprios refusent quasi toujours les cautions CPAS, les locataires en viennent à devoir ruser pour pouvoir l'utiliser...
14. Je constate que certains CPAS prennent une décision au préalable pour l'octroi de la garantie. Ils pourraient alors donner une attestation au locataire en ce sens, et cela aiderait la sécurité juridique pour le propriétaire. Le CPAS de Charleroi par exemple, refuse catégoriquement de prendre une décision anticipée.
15. La sanction a été très lourde en appel: Frais et dépens des deux instances, soit 2x1320€, un mois d'indemnité, remboursement de l'acompte... et un mois de loyer perdu puisque le bien est resté inloué un mois de plus. D'un autre côté, le juge aurait pu mettre plus d'un mois d'indemnité...
16. Le juge d'appel a très peu apprécié que Libra se fasse justice lui-même. En plus, les conclusions étaient à mon avis pas très bien rédigées, insistaient sur des points qui auraient dû passer sous silence et omettaient certaines choses qui auraient pu profiter au locataire. Je pense que le juge a conclu à de la mauvaise foi, et c'est cela qui a coûté cher à Libra.

Voilà. Je pense que mon texte est un peu touffu. Avec des redondances, et je m'en excuse. Mais cette mésaventure de Libra est riche d'enseignement, même pour ceux qui refusent les garanties du CPAS!!!

Et je le remercie ici encore une fois de m'avoir permis de compléter son histoire avec un regard extérieur, pour une histoire non seulement douloureuse pour son amour propre, mais aussi pour son porte-feuille!!!

Moi, j'ai travaillé dans un CPAS comme assistante sociale (j'ai démissionné) et avec tous ces dossiers qui sont passé par mon ex-bureau, je ne louerais pas une personne venant d'un CPAS. C'est pas l'usager le problème, mais plutôt l'institution qu'il y a derrière et qui est inflexible avec les proprio; C'est des phases comme "ceux sont des rentiers les proprio" ou mieux "ils ne travaillent pas". Alors que je paye encore un crédit bancaire et que je travaille pour ça.

Les propriétaires (SNP, etc.) ne peuvent pas tenir une liste des mauvais locataires mais les CPAS se permettent des listes de bons et mauvais propriétaires, avec données personnelles, sans aucun contrôle !

Je propose d'établir une liste des bonnes et mauvaises CPAS avec les noms des bons et mauvais présidents et des bons et mauvais assistants sociaux!

Lol !

Ben, c'est fait. Sauf pour les personnes, mais pour les différentes procédures, il suffit de voir le premier post remis à jour régulièrement, au fil des expériences.

Si vous aussi avez des expériences , bonnes ou mauvaises, avec des CPAS (je parle bien  des organismes, pas des assistants ni des bénéficiaires), je suis preneur et je complète la liste.

Statistiques de vitesse d'un CPAS pris au hasard:

Date de ma demande: 9 décembre
Date de la décision: 11 décembre (2 jours pour décider! Waw!! Très rapide)
Date du courrier: 16 décembre (5 jours pour taper la décision. Bof)
Courrier date de la poste: 23 décembre (Une semaine pour signer le courrier et l'envoyer. A pleurer.)
Argent sur mon compte le 27 décembre.

Par rapport à la fois où cela avait pris 18 mois, 5 audiences de justice avec échange de conclusion suivant art.747CJ, ainsi que l'intervention d'un huissier pour signifier et menacer de saisir les PC, faut avouer que c'est beaucoup mieux.

Pour la deuxième fois de mon histoire, le Cpas de Charleroi accepte que le locataire renie sa signature.

Franchement, une garantie du Cpas de Charleroi, cela ne vaut RIEN si on n'a pas des nerfs d'acier et une patience à toute épreuve.

Le Cpas de Charleroi participe à la chasse de la Ville: la chasse au propriétaire. La chasse aux petits logements. Et clairement, le but annoncé est de faire diminuer le nombre d'allocataires sociaux dans la ville de Charleroi.

C'était la minute de râlerie sur le comportement antisocial d'une ville gérée par les socialistes...

Cas de la vitesse du traitement des dossiers au CPAS de Charleroi:
Accord de principe donné en deux jours (très rapide!) le 9 mars pour garantie et le loyer de mars.
Passage devant le Comité du mercredi: le 18 mars
N'ayant rien fin avril, j'interroge le Cpas: ils ont un peu de retard "parce qu'il manquait certains papiers"
Nous sommes le 6 mai, soit 8 semaines plus tard, l'argent n'est toujours pas sur mon compte.

Depuis, deux mois de plus sont dûs. Avril est impayé aussi. J'ai par contre reçu le loyer du mois de mai en même temps que les loyers des autres allocataires, le 27 avril.

En clair, le dossier est en ordre (sinon, le Cpas n'aurait pas payé le loyer le 27/4) mais ils ont deux mois de retard sur le reste.

A pleurer.

Et puis, les allocataires râlent quand on n'accepte pas la garantie du Cpas....

C'est pareil pour les entrepreneurs sur des marchés publics : s'ils sont payés 6 mois après, ils ont encore de la chance.
Nos dirigeants sont tout simplement incapables de comprendre les impératif de marché - ils n'en ont aucune expérience !
Et il y a toujours une minorité de fonctionnaires qui n'en ont rien à faire, et qui mettent le brin. Tant qu'il n'y aura pas de sanctions personnelles possibles, ça ne changera pas.

Je reviens sur le cas de Fleurus.

L'accord de principe sans condition reçu par mail le 1er avril était un poisson.

Depuis, ils ont mis des conditions: preuves d'un bail et états des lieux écrits et enregistrés "parce que la législation en la matière le stipule".

Voici ma réponse:

MARRE des fonctionnaires qui font n'importe quoi!!!

Affaire à suivre, soyez en sûrs.

J'ai eu très peu de cas de suppression de la garantie locative de manière unilatérale. Un seul cas, en fait, où j'avais effectivement oublié de leur dire qu'ils pouvaient libérer.

J'ai eu par contre un autre cas, où ils refusaient de libérer la garantie locative malgré que le locataire avait signé leur "document-type" mentionnant qu'il fallait libérer la garantie. Ils mentionnaient que, sans information de ma part sous 30 jours, ils annuleraient la garantie.

Je ne leur ai rien dit, et j'ai eu un jugement quelques mois plus tard. La garantie n'avait pas été annulée, ou en tout cas, j'ai touché ce que je devais toucher sur la garantie.

Pour rappel, j'ai cité directement le Cpas en justice de paix par voie de requête (pas par huissier), considérant que c'était une affaire de location. J'ai gagné pour ce qui est de la garantie (perdu pour les indemnités pour dommage moral), et le Cpas a payé (après que j'ai envoyé les huissier saisir les PC...) J'ai relaté l'histoire dans ce fil de discussion le 19/12/2012 à 18h26 et suivants.

C'était avec le juge précédent, mais je pense que le juge actuel suivrait le même raisonnement: problème de garantie locative = problème locatif, donc compétent, et voie de requête acceptable.