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Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff
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Location et CPAS: mes petites histoires...

Bonjour

Je me fends d'un sujet spécial, où je vais vous relater mes aventures avec les CPAS.

Pour rappel, la loi prévoit que le CPAS doit donner une garantie locative au bénéficiaire s'il est en état de besoin. Ou quelque chose comme cela. Je n'ai trouvé aucune spécification particulière, aucune norme... c'est donc l'arbitraire le plus absolu en la matière.

La loi prévoit cependant que le CPAS est tenu de répondre endéans le mois.

La loi prévoit que la garantie locative sert à garantir les obligations du locataire. Il ne limite pas ces obligations. Mais de nombreux CPAS limite la garantie aux dégats locatifs. C'est limite (à mon avis illégal et peut être remis en cause par le bénéficiaire), mais le propriétaire ne peut pas se plaindre si il le savait avant.


Mes expériences:
=========================================
Du côté flamand:
Décisions prises en deux heures directement par l'assistant une fois que le candidat répond aux conditions que le CPAS a fixé. Ils parlent français ou font tous les efforts possibles, et sont fort efficaces. Pour toute somme due sans soucis.

Anderlues:
Eviter. Ils limitent la garantie aux dégâts locatifs. J'ai pas été voir plus loin, mais ils m'ont précisé qu'il n'y avait pas d'exception.

Bièvre: Des escrocs à l'époque. Ils n'ont pas prévenus AVANT que la garantie locative serait limitée aux dégâts locatifs. Ils m'ont donc volé 150€ de ma garantie. Je ne sais plus en combien de temps ils avaient pris une décision, mais je ne travaillerai plus jamais avec ces gens-là.

Binche
Eviter: 2 mois de caution max et caution limitée aux dégâts locatifs uniquement
Je n'ai pas creusé plus, mais en plus, la garantie ne serait accordée qu'une fois qu'ils ont le bail et l'état des lieux...
Aucune idée des délais non plus, je me suis arrêté à "dégâts locatifs uniquement"

Carnières
N'acceptent pas les conditions normales (3 mois pour toute somme due). Donc non. (Fait partie de Morlanwez)

Charleroi:
La procédure a évolué au fil des ans. Evidemment.
Actuellement, garantie Belfius pour toute somme due (sauf frais judiciaire)
Acceptent 3 mois de garantie. Acceptent de payer le premier mois aussi, en extra, avec récupération sur les allocations du bénéficiaire.
Donnent un formulaire à remplir par le propriétaire.
Font visiter le logement dans un délai assez court actuellement (une semaine environ)
Prennent une décision et la délivrent en 3 semaine environ.
Dans le passé, cela a pris jusqu'à 6 semaines entre le moment où le document est remplis par le propriétaire et où la décision est rendue au bénéficiaire.

Là où cela cloche, c'est que certains assistants sociaux, lors de la sortie, font faire marche arrière à leur bénéficiaire, et leur font se dédire de leur signature. J'ai personnellement dû aller au procès contre le CPAS pour récupérer mes sous et frais de procédure. Et ils ne répondent actuellement pas et ne payent donc pas non plus. Je pense que je vais demander à mon huissier de procéder.

Les travailleurs sociaux ne sont pas de mauvaise composition, mais le système fonctionne globalement mal: les flamands y arrivent en 2h. Il faut 3 à 6 semaines aux wallons. J'ai honte.

Depuis fin 2016, ils forcent pratiquement le propriétaire à ester en justice contre le locataire, même si le locataire marque son accord pour une libération de garantie locative pour le propriétaire.

La garantie du Cpas de Charleroi a donc de tel inconvénient actuellement qu'il devient idiot de l'accepter. Personnellement, j'ai décidé de ne plus l'accepter. C'est sans doute ce qu'ils recherchent. Su ce point, ils ont gagné.

Chatelet:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. Ils font croire au téléphone qu'il n'y a pas de problème, qu'on eput demander la garantie pour toute somme due. Mais en pratique, ils m'ont toujours refusé la garantie pour des prétextes irrelevants.

Chimay
Assez souples. Verseraient l'argent de la garantie et du premier mois en direct sur le compte du propriétaire.

Courcelles:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due, avec engagement de principe par mail en 5 jours ouvrable. Très efficace.

Fleurus:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due et premier loyer, avec engagement de principe par mail en quasi instantanné. Et loyer arrivé sur compte en moins d'une semaine. Très très efficace.

Florennes:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. (Belfius)

Fontaine-l'Eveque
Limité à deux mois. Ceci dit, ils ont répondu lundi matin vers 10h par téléphone à mon mail du week-end. Assez réactif donc. Mais, je me suis arrêté au deux mois. Je ne travaillerai pas avec eux.

Montignies-le-Tilleul:
A priori, ne donnent pas la garantie pour toute somme due. En outre, ils ont une procédure à la noix qui permet sur papier au CPAS de refuser la garantie sur des critères inconnus une fois que le bénéficiaire est dedans.

En pratique, si on refuse le logement, ils changent d'avis et adaptent leur procédure. M'ont annoncé que la procédure allait être clarifiée. Sont à priori de bonne foi et fort efficaces

Namur
(Expérience de Chris-Namur - 5/11/2012)
Voici quelques infos reçues du CPAS de Namur par téléphone sur leur garantie locative:
- garantie bancaire Belfius équivalent à maximum 2 mois de loyer
- la garantie est sur toutes sommes dûes
- la décision est prise en 2 ou 3 jours car ils ne veulent pas perdre d'"opportunités" dans la région
-la restitution de la garantie se fait dans un délai de ~1 mois

Morlanwez
Voir Carnières...

St Ghislain:
Versent la garantie sur le compte du proprio sans aucune vérification et sans se poser de question. Assez efficace, mais complètement illégal...

Schaerbeek
(Multiples sources)
A éviter absolument...
D'un autre côté, c'est le seul CPAS que je connaisse qui a une décision qui ne pénalise pas le propriétaire par des délais infernaux: la décision est prise avant.... Donc, Zéro attente.


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panchito
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Je refuse de signer et je l’informe par écrit que je ne remettrai pas les clés
· tant que la garantie n’est pas constituée ;
· tant que l’état des lieux d’entrée n’a pas été rédigé et signé ;
· tant que le premier mois de loyer n’a pas été payé ;

Et toutes ces conditions figuraient-elles dans votre contrat de bail?

Le les y indique toujours (au chapître clauses particulières)

J'y ajoute:
- que le preneur n'aura pas prouvé qu'il est dûment assuré (RC locative)
- que le preneur n'a pas prouvé l'existence d'un ordre permanent pour le paiement du loyer tous les x du mois

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Avec l'aimable autorisation de Libra qui m'a transmis jugements et conclusions, je viens faire un feed-back, en omettant ce qui n'est pas relevant pour cette affaire, et en mettant les informations intéressantes pour tous.

Tout d'abord, il est à noter que chaque juge est seul maître en son tribunal. Comme disait un juge, la jurisprudence, ce n'est que l'avis d'un autre juge pour une autre affaire... Donc, il ne faut pas préjuger de ce cas pour un autre.

Je vais donc réécrire l'histoire de Libra telle que je l'ai comprise, des éléments qui ont été échangés par MP avec Libra.

Plusieurs mois avant le bail, le CPAS concerné avait pris une décision d'octroi de la garantie locative. C'est intéressant de savoir que certains CPAS prennent des décisions  plusieurs mois à l'avance.

Une semaine avant signature, le CPAS avait indiqué à Libra que la garantie pour toute somme due était octroyée pour ce bail.

Libra a un manque de confiance envers le CPAS, qui s'était déjà mangé sa parole précédemment. Personnellement, quand un CPAS confirme par écrit que la garantie est acceptée, je ne remets pas en cause cela. Si le CPAS venait à manger son engagement écrit, j'ai l'intime conviction que le juge le condamnerait à payer.

Libra a donc indiqué à son locataire qu'il n'acceptait pas la garantie CPAS. Il a donc signé un contrat qui mentionnait que la garantie serait un compte bloqué.

Juste après avoir signé le bail, la locataire excipe un document de garantie locative à signer par le propriétaire, à destination du CPAS. La loi précisant que le locataire a le choix de sa garantie, et la garantie étant déjà octroyée, Libra n'avait plus qu'à s'incliner. C'est mon avis, c'est aussi l'avis du juge.

Personnellement, pour éviter ce genre de problème, je signe le contrat à la banque, après avoir constitué la garantie et reçu le 1er loyer. Cela m'évite ce genre de mésaventure... La banque peut être à 10km du lieu du logement, cela ne pose pas de problème

Libra s'est senti trahi, à juste titre. Mais à mon avis, il était piégé et n'avait pas le droit de refuser. Il a écrit au locataire qu'il ne donnerait pas les clés tant que la garantie n'était pas constituée, et que si elle n'était pas constituée conformément au contrat pour le 2 du mois, il remettait en location.

Le juge de paix a annulé le bail, renvoyé dos à dos propriétaire et locataire, et laissé les dépens à charge du propriétaire (c'est le locataire qui a attaqué) Libra perdait donc les frais de procédure (235€)... et un mois de loyer puisque le bien n'était pas loué.

Sur le papier de garantie locative à signer pour le CPAS, il y avait des conditions que Libra trouvait excessives. Je les trouve excessivement mal foutues aussi, mais ma pratique ne montre aucun des inconvénients potentiels qui ont effrayé Libra. Et à ce que j'ai pu voir, les conclusions ne pointaient pas suffisamment ces possibles inconvénients.

Inconvénients mentionnés dans le documents:
1. Le contrat type Dexia/Belfius  mentionne les deux possibilités suivantes, à choisir: soit la garantie est soit limitée au dégâts locatifs, à l'exclusion des arriérés et des frais de justice, soit elle est octroyée pour toute somme due à l'exception des dépens.
2. Le contrat type de Dexia/Belfius mentionne qu'il faut faire appel à la garantie dans les 60 jours de la fin du contrat. A défaut, la garantie est nulle.

En pratique, le CPAS avait octroyé pour toute somme due, et cela était confirmé par mail. Il suffisait à Libra de remplir le document, et la garantie était octroyée pour toute somme due. Il est clair que Libra a eu peur d'un engagement aussi faible qu'un mail. Le juge a cependant pris en compte ce mail, qui démontrait que la garantie pour toute somme due était octroyée.

Pour ce qui est des 60 jours, il est évident qu'en cas d'action en justice, le délai de 60 jours serait dépassé. Il est vrai que ce délai n'est pas d'application avec une garantie normale. Je connais personnellement une personne qui a laissé 4 garanties

J'ai aussi le sentiment que le citoyen s'est vu mettre au pied du mur, face à une décision prise, et face à un organisme peu fiable de son expérience. Il s'est donc dit qu'il fallait sortir de cette situation, et les documents qu'on lui a mis sous le nez  étaient tout sauf clairs. Le citoyen a besoin de sécurité juridique!!!

Ce qui est surprenant dans les jugements intervenus, c'est que le juge estime que la garantie n'est pas un élément essentiel du contrat. Et donc que Libra devait considérer que le bail était parfaitement valable, et l'accord sur la chose et sur le prix lui imposait de donner les clés.

La seule manière de se prémunir de cela, c'est de signer le bail une fois que la caution est déposée, et le premier loyer payé.

Même si il était mentionné dans le bail que les clés ne peuvent être données avant que la garantie ne soit déposée, le bail existe, et le bailleur ne peut pas relouer.

Même si on met dans le bail que le bail est résolu si la garantie n'est pas déposée avant une certaine date, un juge pourrait considérer que cette clause résolutoire expresse est réputée non écrite.

J'avais évoqué précédemment la possibilité de faire une option de bail de location, payante pour avoir un engagement financier, et cette proposition ne semblait pas praticable.

Personnellement, je trouve que la garantie CPAS n'est pas une mauvaise solution. 3 mois de caution au lieu de 2, le législateur a été intelligent pour une fois. Là où cela ne fonctionne pas bien, c'est que l'octroi est trop long et très rarement préalable, ce sont les limites que mettent certains CPAS et que permet Dexia, c'est cette règle, illégale et impraticable, des 60 jours.

Je pense que le CPAS concerné, qui avait pris une décision préalable, avait bien travaillé. Son "formulaire" était peut-être mal foutu. Et c'est souvent comme cela: les Administrations voient leur sécurité juridique, et pas celle du citoyen en face...

Une autre leçon que je tire de cette affaire, c'est que quand on a un mauvais jugement, en faire appel peu mener à un pire...

En d'autres mots:
1. Ne jamais signer un bail sans avoir la garantie sur un compte. Personnellement, je signe les contrat à la banque, après que le locataire ait déposé l'argent sur le compte... Je vois que je fais bien...
2. La caution Dexia a deux options: soit pour les dégâts, soit pour toute somme due. Apparemment, Libra savait avant de signer (mail du CPAS) que la garantie serait pour toute somme due. Malheureusement, il ne l'a pas compris, merci les administrations...
3. Un mail émanent du CPAS peut parfaitement être produit en justice. Les représentants du CPAS engagent le CPAS, et donc le mail valait garantie. En tout cas, c'est comme cela que je le comprends dans mes relations avec le CPAS. A mon sens, Libra a mal compris le document de garantie que lui demandait de signer la locataire. Cette mauvaise compréhension du formulaire, et le fait qu'il n'a attribué aucune valeur au mail l'a desservi. Personnellement, au vu de ce qu'il avait en main, j'aurais fait commencer le bail.
4. Il faut toujours que soit mentionné dans le bail que la clé ne sera pas remise tant que la caution n'est pas constituée. Et évidemment, cela n'arrange pas tout, puisque le proprio reste bloqué avec un locataire fragilisé... et sans doute insolvable.
5. Je suis très étonné de lire sous la plume d'un Juge d'Appel (Tribunal de 1ère instance) que la garantie n'est pas une des composante essentielle du bail...
6. Le locataire a le droit de choisir la caution CPAS. C'est malhonnête de procéder dans le dos, mais il semble qu'elle ait émis l'idée de la garantie CPAS, puisque Libra avait reçu un mail la semaine d'avant. Raison de plus de se méfier de ce locataire foireux.
7. Si la situation est tendue une semaine avant avec la locataire (mail du CPAS), surtout ne pas signer avec elle.
8. La situation s'est envenimée le jour même de la signature du bail, à cause de ce fichu formulaire mal foutu. En effet, de ce que je comprends, le courrier de "rupture" a été envoyé le jour même de la signature du bail... Protection possible: signature du bail après constitution de la garantie...
9. Il faut toujours faire attention à ce qu'on écrit. Le courrier que Libra a envoyé n'était pas très bien écrit, et cela a desservi Libra. Le juge d'appel ne lui a pas pardonné...
10. Le premier juge a coupé la poire en deux. Il avait bien jugé, excepté pour les dépens. Il avait compris l'esprit du désaccord. Il aurait dû renvoyer dos à dos pour les dépens. Je ne vais pas en rajouter une couche, je suppose que Libra s'en veut assez d'avoir été en appel. Mais pour 250€, je pense inutile d'aller en appel. Je suppose que la locataire avait annoncé aussi vouloir aller en appel... Et si un mois de loyer a été perdu, cela fait partie des risques du métiers.
11. En appel, le juge a appliqué la loi, toute la loi, rien que la loi. Parce qu'en fait, Libra avait une garantie en main (à mon avis) par le mail qui précisait que la garantie était pour toute somme due. Libra et son locataire avaient un contrat. Et Libra a refusé d'appliquer ce contrat. La loi (inique à mon avis...) donne le droit au locataire de choisir le mode de garantie. La garantie existait, puisque donnée au préalable par le CPAS. Libra a donc rompu un contrat que la locataire avait légalement. Malhonnêtement et pas en bonne foi selon Libra(et selon moi...) mais légalement. Et donc le juge n'a pu qu'appliquer la loi..
12. Libra aurait dû soulever l'argument de la bonne foi de la locataire. En effet, lorsque c'est le CPAS qui octroie la caution, on a le droit de demander 3 mois de caution, et non deux. Libra a dès lors été trompé sur la marchandise par son locataire.
13. Les cautions locatives du CPAS sont très souvent refusées par les propriétaires. C'est illégal sans l'être. C'est illégal si la décision n'a pas encore été prise (mais ici, elle était prise...) C'est légal si les conditions de garantie sont rabotées (2 mois au lieu de 3, limité aux dégâts locatifs, décision prise en 5 semaines, procédure telle que le CPAS peut faire marche arrière une fois que le locataire est dans le logement, etc. Voyez le reste de ce fil de discussion...) En fait, le problème des CPAS, c'est la sécurité juridique pour le propriétaire. Chaque CPAS fait à sa mode... et pas toujours de manière légale. Vu que les proprios refusent quasi toujours les cautions CPAS, les locataires en viennent à devoir ruser pour pouvoir l'utiliser...
14. Je constate que certains CPAS prennent une décision au préalable pour l'octroi de la garantie. Ils pourraient alors donner une attestation au locataire en ce sens, et cela aiderait la sécurité juridique pour le propriétaire. Le CPAS de Charleroi par exemple, refuse catégoriquement de prendre une décision anticipée.
15. La sanction a été très lourde en appel: Frais et dépens des deux instances, soit 2x1320€, un mois d'indemnité, remboursement de l'acompte... et un mois de loyer perdu puisque le bien est resté inloué un mois de plus. D'un autre côté, le juge aurait pu mettre plus d'un mois d'indemnité...
16. Le juge d'appel a très peu apprécié que Libra se fasse justice lui-même. En plus, les conclusions étaient à mon avis pas très bien rédigées, insistaient sur des points qui auraient dû passer sous silence et omettaient certaines choses qui auraient pu profiter au locataire. Je pense que le juge a conclu à de la mauvaise foi, et c'est cela qui a coûté cher à Libra.

Voilà. Je pense que mon texte est un peu touffu. Avec des redondances, et je m'en excuse. Mais cette mésaventure de Libra est riche d'enseignement, même pour ceux qui refusent les garanties du CPAS!!!

Et je le remercie ici encore une fois de m'avoir permis de compléter son histoire avec un regard extérieur, pour une histoire non seulement douloureuse pour son amour propre, mais aussi pour son porte-feuille!!!


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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Le CPAS a écrit :

Monsieur,
Concerne: votre ex-locataire

Nous vous informons qu'en séance du 8 octobre 2013, le Comité a annulé la garantie bancaire de 1234€ émise par Belfius pour sûreté des engagement locatif de Mme Machin dans le cadre de la location du logement "untel, compte tenu que la locataire n'occupe plus son logement depuis plus de 6 mois, et que vous n'avez pas fait appel à la garantie bancaire dans le délai requis.

Nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'assurance de notre parfaite considération.

Encore donc une raison de plus de refuser les garanties du CPAS: ils osent résilier unilatéralement la garantie locative, sans même poser la moindre question au propriétaire.

A noter que je me demande bien sur quoi ils se basent pour dire que la locataire est partie, si ce n'est que le loyer n'est plus payé depuis une année.

A noter aussi que le locataire est effectivement parti, et que la garantie devait effectivement être libérée. Oubli de ma part.

Mais le coup de la décision unilatérale me reste en travers de la gorge.


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arthemis
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Moi, j'ai travaillé dans un CPAS comme assistante sociale (j'ai démissionné) et avec tous ces dossiers qui sont passé par mon ex-bureau, je ne louerais pas une personne venant d'un CPAS. C'est pas l'usager le problème, mais plutôt l'institution qu'il y a derrière et qui est inflexible avec les proprio; C'est des phases comme "ceux sont des rentiers les proprio" ou mieux "ils ne travaillent pas". Alors que je paye encore un crédit bancaire et que je travaille pour ça.

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Aujourd'hui, deux visites.
Le premier me montre la liste des propriétaires qui "acceptent la garantie CPAS". Une vingtaine de personne, sur laquelle j'apparais. Et dont je demande d'être rayé depuis deux ans... Mon nom est barré, mais tellement mal qu'on peut lire toutes mes coordonnées, y compris mon numéro de téléphone.

Une autre personne est rayée de la même manière de la liste des "bons propriétaires". Son nom ne m'est pas inconnu.

Le 2e visiteur me dit qu'il connait une liste de propriétaires avec lesquels le CPAS refuse de travailler. Une liste "noire" des propriétaire existe donc, et est diffusée par le CPAS.

Le plus comique? Le propriétaire "rayé" de la liste des "bons" propriétaires se retrouve aussi sur la liste noire...

Amusant, non?


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Francis
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Les propriétaires (SNP, etc.) ne peuvent pas tenir une liste des mauvais locataires mais les CPAS se permettent des listes de bons et mauvais propriétaires, avec données personnelles, sans aucun contrôle !

Je propose d'établir une liste des bonnes et mauvaises CPAS avec les noms des bons et mauvais présidents et des bons et mauvais assistants sociaux!

Lol !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

J'ai reclassé par ordre alphabétique les commentaires sur les différents CPAS.

Suite au bug de la semaine dernière, il y a eu un peu de perte, mais je vais retrouver les données.


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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Francis a écrit :

Je propose d'établir une liste des bonnes et mauvaises CPAS avec les noms des bons et mauvais présidents et des bons et mauvais assistants sociaux!

Ben, c'est fait. Sauf pour les personnes, mais pour les différentes procédures, il suffit de voir le premier post remis à jour régulièrement, au fil des expériences.

Si vous aussi avez des expériences , bonnes ou mauvaises, avec des CPAS (je parle bien  des organismes, pas des assistants ni des bénéficiaires), je suis preneur et je complète la liste.


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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

CPAS Anderlues:
Eviter. Ils limitent la garantie aux dégâts locatifs. J'ai pas été voir plus loin, mais ils m'ont précisé qu'il n'y avait pas d'exception.


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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Statistiques de vitesse d'un CPAS pris au hasard:

Date de ma demande: 9 décembre
Date de la décision: 11 décembre (2 jours pour décider! Waw!! Très rapide)
Date du courrier: 16 décembre (5 jours pour taper la décision. Bof)
Courrier date de la poste: 23 décembre (Une semaine pour signer le courrier et l'envoyer. A pleurer.)
Argent sur mon compte le 27 décembre.

Par rapport à la fois où cela avait pris 18 mois, 5 audiences de justice avec échange de conclusion suivant art.747CJ, ainsi que l'intervention d'un huissier pour signifier et menacer de saisir les PC, faut avouer que c'est beaucoup mieux.


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libra
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Je viens d'acquérir un patrimoine immobilier qui durant quatre années était gérer par un avocat en qualité d'administrateur provisoire et ensuite suite au décès de la personne à protégé deux années durant par un notaire chargé de la gestion de la succession. A l'acte, j'ai reçu un dossier contenant des pièces allant jusqu'en 1999. Des centaines si pas des milliers de pages de lecture.

J'y trouve des documents où la CPAS d'Etterbeek exige du notaire et de l'avocat des pièces justificatives concernant les décomptes des frais. Pourtant les baux spécifient "Les documents justificatifs pourront être consultés au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion. Les frais éventuels de cette consultation sont à charge du preneur."

Par ailleurs, cette même CPAS s'estime dispensé de produire la preuve des paiements qu'elle aurait faits.

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Pour la deuxième fois de mon histoire, le Cpas de Charleroi accepte que le locataire renie sa signature.

Franchement, une garantie du Cpas de Charleroi, cela ne vaut RIEN si on n'a pas des nerfs d'acier et une patience à toute épreuve.

Le Cpas de Charleroi participe à la chasse de la Ville: la chasse au propriétaire. La chasse aux petits logements. Et clairement, le but annoncé est de faire diminuer le nombre d'allocataires sociaux dans la ville de Charleroi.

C'était la minute de râlerie sur le comportement antisocial d'une ville gérée par les socialistes...


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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

J'ai rajouté Courcelles qui m'a donné une garantie de 3 mois il y a déjà pas mal de temps. Je me rends compte que j'ai oublié de les mentionner. Voilà qui est corrigé.

Fleurus:
Action réellement proactive, accord de principe annoncé par téléphone, avec des délais très bref: Visite le vendredi, échange téléphonique avec une assistante sociale qui connait le dossier, annonce lors de cet échange d'une réponse "très certainement positive", annonce d'un rendez-vous le mardi (parce que l'assistante sociale était en congé le lundi), et annonce d'une réponse par mail pour le mercredi.

Les promesses ont été respectées, avec un versement sur compte reçu le jeudi.

On parle réellement d'un Cpas? Je n'ai qu'un mot à dire: Waw....


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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Cas de la vitesse du traitement des dossiers au CPAS de Charleroi:
Accord de principe donné en deux jours (très rapide!) le 9 mars pour garantie et le loyer de mars.
Passage devant le Comité du mercredi: le 18 mars
N'ayant rien fin avril, j'interroge le Cpas: ils ont un peu de retard "parce qu'il manquait certains papiers"
Nous sommes le 6 mai, soit 8 semaines plus tard, l'argent n'est toujours pas sur mon compte.

Depuis, deux mois de plus sont dûs. Avril est impayé aussi. J'ai par contre reçu le loyer du mois de mai en même temps que les loyers des autres allocataires, le 27 avril.

En clair, le dossier est en ordre (sinon, le Cpas n'aurait pas payé le loyer le 27/4) mais ils ont deux mois de retard sur le reste.

A pleurer.

Et puis, les allocataires râlent quand on n'accepte pas la garantie du Cpas....


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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff a écrit :

Cas de la vitesse du traitement des dossiers au CPAS de Charleroi:
Accord de principe donné en deux jours (très rapide!) le 9 mars pour garantie et le loyer de mars.
Passage devant le Comité du mercredi: le 18 mars
N'ayant rien fin avril, j'interroge le Cpas: ils ont un peu de retard "parce qu'il manquait certains papiers"
Nous sommes le 6 mai, soit 8 semaines plus tard, l'argent n'est toujours pas sur mon compte.

Depuis, deux mois de plus sont dûs. Avril est impayé aussi. J'ai par contre reçu le loyer du mois de mai en même temps que les loyers des autres allocataires, le 27 avril.

En clair, le dossier est en ordre (sinon, le Cpas n'aurait pas payé le loyer le 27/4) mais ils ont deux mois de retard sur le reste.

A pleurer.

Et puis, les allocataires râlent quand on n'accepte pas la garantie du Cpas....

Je reviens sur l'épilogue (?) de cette affaire:
09/03/2015 : Accord de principe par mail sur 1er loyer et garantie locative
15/04/2015 : Décision du Comité Spécial du Cpas
11/05/2015 : Date du courrier annonçant la décision
11/05/2015 : Date du courrier Belfius de la garantie
12/05/2015 : Loyer sur mon compte
18/05/2015 : Date de la poste (une semaine pour signer!) du courrier annonçant le loyer et la garantie.

Sur ces entrefaites, il faut aussi noter que le Cpas avait reçu mission de payer le loyer, et que le 27 mars, le Cpas a payé le loyer ailleurs que chez moi. Bravo les gars. Et entre le 27 mars et le 15 mai, il leur a fallu 7 semaines pour se rendre compte qu'ils n'avaient pas payé à la bonne personne...

Bref, le premier loyer a été payé avec plus de 2 mois de délai
Le deuxième mois a été payé à la mauvaise personne (et je ne l'ai toujours pas sur mon compte)
Le 3e mois (mai) a été payé correctement le 27 avril.
Le 4e mois (juin) aurait dû être payé aujourd'hui, en même temps que les autres locataires dépendant du Cpas. Et évidemment, il n'en est rien.

A pleurer.

Et puis, les allocataires râlent quand on n'accepte pas la garantie du Cpas. Mais je me répète aussi...


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Himura
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

C'est pareil pour les entrepreneurs sur des marchés publics : s'ils sont payés 6 mois après, ils ont encore de la chance.
Nos dirigeants sont tout simplement incapables de comprendre les impératif de marché - ils n'en ont aucune expérience !
Et il y a toujours une minorité de fonctionnaires qui n'en ont rien à faire, et qui mettent le brin. Tant qu'il n'y aura pas de sanctions personnelles possibles, ça ne changera pas.

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Himura a écrit :

C'est pareil pour les entrepreneurs sur des marchés publics : s'ils sont payés 6 mois après, ils ont encore de la chance.
Nos dirigeants sont tout simplement incapables de comprendre les impératif de marché - ils n'en ont aucune expérience !
Et il y a toujours une minorité de fonctionnaires qui n'en ont rien à faire, et qui mettent le brin. Tant qu'il n'y aura pas de sanctions personnelles possibles, ça ne changera pas.

J'en parlais avec une représentante politique qui se plaignait: "Oui mais, vous, les privés, vous avez les travaux pour moitié prix parce que vous n'êtes pas soumis à la loi sur les offres publiques"

Quand ils se rendront compte qu'ils payent effectivement plus cher en passant par marchés publics à cause de leurs cahiers des charges insensés et leur délais de payement hallucinants, on aura comblé le déficit public belge.


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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff a écrit :

Fleurus:
Action réellement proactive, accord de principe annoncé par téléphone, avec des délais très bref: Visite le vendredi, échange téléphonique avec une assistante sociale qui connait le dossier, annonce lors de cet échange d'une réponse "très certainement positive", annonce d'un rendez-vous le mardi (parce que l'assistante sociale était en congé le lundi), et annonce d'une réponse par mail pour le mercredi.

Les promesses ont été respectées, avec un versement sur compte reçu le jeudi.

On parle réellement d'un Cpas? Je n'ai qu'un mot à dire: Waw....

Je reviens sur le cas de Fleurus.

L'accord de principe sans condition reçu par mail le 1er avril était un poisson.

Depuis, ils ont mis des conditions: preuves d'un bail et états des lieux écrits et enregistrés "parce que la législation en la matière le stipule".

Voici ma réponse:

grmff a écrit :

Bonjour

La présente fait réponse au courrier de votre Cpas daté du 24 avril posté le 4 mai.

Tout d'abord, mon mail date du 11 avril, et non du 20 avril.

Ensuite, il n'est pas acceptable que le Cpas n'ait pas encore fait le nécessaire pour que cette garantie soit établie. Pour ma part, votre Cpas a pris un engagement, il convient de le respecter pour une simple évidence de sécurité juridique. Il n'est pas logique que le Cpas rajoute des conditions.


Votre courrier prétend que "vous respectez les législation en la matière qui stipule l'obligation d'un bail et d'un état des lieux enregistrés"

D'une part, la législation n'impose pas au Cpas de s'assurer que ces obligations soient remplies. D'autre part, ces obligations ne sont pas au bénéfice de votre allocataire.

Si vous persistez à vérifier que le propriétaire respecte la législation, pourquoi ne pas me demander si je respecte la loi dans tous les domaines:
- permis de location
- permis d'urbanisme
- règlementation pompier
- certificat PEB
- respect des normes de salubrité de la région wallone
- contrôle des installation gaz et électrique
- preuve de l'entretien de la chaudière et de la conformité de celle-ci
- attestation d'étanchéité de la citerne à mazout
- contrôle de la chaudière gaz
- preuve du payement du précompte immobilier
- attestation d'étanchéité de la toiture
- attestation concernant la pollution des sols
- preuve que le locataire précédent n'est plus domicilié
- attestation d'absence de plomb dans les canalisations d'eau
- copie du plan "Amiante" de l'immeuble
- preuve que le syndic est bien inscrit à l'IPI
- attestation d'entretien de l'ascenseur
- attestation de contrôle régulier de l'ascenseur
- contrôle sécurité de l'ascenseur en vue de sa rénovation par un SECT officiel et reconnu (avec preuve que le SECT est reconnu, évidemment)
- démonstration que le logement dispose bien d'une boite aux lettres, et que le nombre de boite aux lettres sur la façade ne dépasse pas le nombre de logement
- contrôle légionelose de l'installation sanitaire
- copie des derniers PV d'assemblée générale
- attestation "zone inondable"
- attestation de contrôle des blocs d'éclairage de secours
- preuve que l'acte de base a été mis en conformité avec la loi de 2010 dans le délai imparti
- copie du plan d'évacuation incendie
- copie des instructions en cas d'incendie
- preuve du placement d'un détecteur de fumée
- copie de la facture de la porte coupe-feu
- photo de la couverture anti-feu (parce que c'est quand même bien une couverture anti-feu)
- si le logement est fourni meublé: preuve que les textiles sont conforme au niveau incendie, etc


Si vous limitez votre demande à l'enregistrement des baux et états de lieux, c'est que vous n'avez aucune idée du nombre d'emm... obligations que les propriétaires ont à subir et qui changent tous les mois.

En fait, ces "obligations" dont vous vérifiez le respect sont à peu près les seules qui sont faites pour réellement emmerder les propriétaires et qui sont faites au détriment du locataire.
Parce que s'il n'y a pas d'état des lieux, c'est tout bénef pour le locataire. Sans un état des lieux, le proprio aura réellement du mal à réclamer des dégâts à la sortie.
Et parce que si le bail n'est pas enregistré, le locataire pourra quitter le logement sans préavis ni indemnité (une fois qu'il sera dans un bail de 9 ans). Ce n'est donc pas du tout à l'avantage du locataire que le bail soit enregistré!

Cette longue missive pour vous demander de faire ce à quoi le Cpas s'est engagé par mail en date du 1er avril: octroyer une garantie locative pour Mlle Lalocataire.

Sans réponse positive et réception du courrier de Belfius confirmant cette garantie avant le 15 juin, je mettrai fin au bail de 6 mois qui me lie à Mlle Lalocataire pour non respect de son bail qui stipule que la garantie doit être constituée. Avec demande d'indemnité par voie de justice, en mettant la partie solvable à la cause, à savoir votre Cpas. Ce ne serait pas la première fois qu'un Cpas dépense imbécilement des frais d'avocat et d'huissier. J'espère que vous réagirez plus vite que le Cpas de Charleroi pour lequel j'avais demandé à mon huissier de saisir et faire vendre les ordinateurs pour être payé de ma créance.

Vous avez compris que j'en ferai une affaire de principe.


Bien à vous

Grmf!

MARRE des fonctionnaires qui font n'importe quoi!!!

Affaire à suivre, soyez en sûrs.


Grmf!
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Bonjour à tous, beh voilà je viens de découvrir ce forum, très instructif et rassurant car je m'aperçois que je ne suis pas le seul à avoir les même idées, notamment sur la politique et le fonctionnement du CPAS de Charleroi et bien d'autre également.
Mais bref, Charleroi c'est quand même une institution dans les tentatives perpétuelles à rouler les proprios, et ce, en essayant par tous les moyens à encourager les propriétaires à abandonner leurs biens dont la valeur immobilière ne cesse de décroître.
La manière la plus facile pour eux d'arriver à leur fin est d'accorder en toute confiance une garantie cpas à un locataire dont la société de logements "la SAMBRIENNE" ne veut même pas ou plus.  Il refile donc la patate chaude au privé (dit rentier,...).
Il faut reconnaître que politiquement parlant ils sont criant d'imagination.
J'ai actuellement 8 dossiers concernant la récupération de garantie locative cpas Charleroi, avec 1er jugement autorisant la libération de ladite garantie locative, dans ces 8 dossiers 2 sont en continuation pour dégâts locatifs (le premier jugement n'autorisant pas la libération parce que ces 2 affaires sont en continuation) c'était la décision du Juge et je la respecte, et ce, bien qu'ayant insisté sur le fait que le montant provisoire dû dépassait déjà le montant garanti, enfin bref.
Et vous savez quoi, malgré que les CPAS reçoivent les jugements et sont au courant d'avance que l'affaire est introduite, et bien ils suppriment carrément les garanties locatives "elles n'existent plus".
J'ai naturellement écrit une lettre au CPAS :

"ENVOI RECOMMANDÉ
_                                    Spy, le 6 mai 2015
Concerne :  Annulation de la garantie locative.
Vos réf. : -------------
Locataire : M ------------
Nombre de pages: 1 .


        Monsieur le Président,

        Nous faisons suite à votre courrier daté du 23 avril 2015, reçu ce 4 mai 2015, (date d’envoi de la poste).  Courrier par lequel vous nous informez que vous aviez délibérément annulé la garantie locative de M --------------.

        De ce fait, vous comprendrez aisément que nous ne pouvons accepter ce type de procédure, alors que vos services étaient bien au courant qu’une procédure en Justice était en cours, que celle-ci est toujours en continuation, et qu’un premier jugement rendu ordonnait déjà une libération de ladite garantie en notre faveur.

        Aussi, afin d’éviter toute action à l’encontre de vos services, nous vous donnons un dernier délai de 10 jours à dater de la présente, pour revoir votre décision, passé ce délai nous introduirons une requête et recevrez nos conclusions avec toutes les pièces justifiant vos règles supplétives internes prises a posteriori.

        Dans l’espoir d’un règlement favorable de ce dossier, nous vous prions d’agréer, Monsieur le Président, l’expression de notre considération distinguée."

J'en suis maintenant réduit à citer à comparaître le CPAS de Charleroi afin qu'ils assument leurs responsabilités.
Je vous tiendrai au courant de la suite.

- Á Grmff, j'ai vraiment aimé ta dernière lettre, j'ai beaucoup rit (pourtant qu'est-ce que c'est triste).

- Aussi, pour info. : le SNPC organise une conférence le 9 juin 2015 à 19H00' (réservé aux affiliés) Rue Borgnet, 13 à 5000 Namur
sur les thèmes "Économies d'énergie et travaux en copropriété" "le chauffage des immeubles : réglementation et conseils pratiques"
"Comment rentabiliser votre patrimoine immobilier avec la Loi sur les baux à loyer"
"Actualité fiscale Tax Shift et modifications en perpectives dans les relations propriétaires locataires en Région Wallonne"

Nombre limité à 150 personnes (places obligent) inscription avant ce 6 juin.
Moi j'y serai

Á bientôt.

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

J'ai eu très peu de cas de suppression de la garantie locative de manière unilatérale. Un seul cas, en fait, où j'avais effectivement oublié de leur dire qu'ils pouvaient libérer.

J'ai eu par contre un autre cas, où ils refusaient de libérer la garantie locative malgré que le locataire avait signé leur "document-type" mentionnant qu'il fallait libérer la garantie. Ils mentionnaient que, sans information de ma part sous 30 jours, ils annuleraient la garantie.

Je ne leur ai rien dit, et j'ai eu un jugement quelques mois plus tard. La garantie n'avait pas été annulée, ou en tout cas, j'ai touché ce que je devais toucher sur la garantie.

Pour rappel, j'ai cité directement le Cpas en justice de paix par voie de requête (pas par huissier), considérant que c'était une affaire de location. J'ai gagné pour ce qui est de la garantie (perdu pour les indemnités pour dommage moral), et le Cpas a payé (après que j'ai envoyé les huissier saisir les PC...) J'ai relaté l'histoire dans ce fil de discussion le 19/12/2012 à 18h26 et suivants.

C'était avec le juge précédent, mais je pense que le juge actuel suivrait le même raisonnement: problème de garantie locative = problème locatif, donc compétent, et voie de requête acceptable.


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