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Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff
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Location et CPAS: mes petites histoires...

Bonjour

Je me fends d'un sujet spécial, où je vais vous relater mes aventures avec les CPAS.

Pour rappel, la loi prévoit que le CPAS doit donner une garantie locative au bénéficiaire s'il est en état de besoin. Ou quelque chose comme cela. Je n'ai trouvé aucune spécification particulière, aucune norme... c'est donc l'arbitraire le plus absolu en la matière.

La loi prévoit cependant que le CPAS est tenu de répondre endéans le mois.

La loi prévoit que la garantie locative sert à garantir les obligations du locataire. Il ne limite pas ces obligations. Mais de nombreux CPAS limite la garantie aux dégats locatifs. C'est limite (à mon avis illégal et peut être remis en cause par le bénéficiaire), mais le propriétaire ne peut pas se plaindre si il le savait avant.


Mes expériences:
=========================================
Du côté flamand:
Décisions prises en deux heures directement par l'assistant une fois que le candidat répond aux conditions que le CPAS a fixé. Ils parlent français ou font tous les efforts possibles, et sont fort efficaces. Pour toute somme due sans soucis.

Anderlues:
Eviter. Ils limitent la garantie aux dégâts locatifs. J'ai pas été voir plus loin, mais ils m'ont précisé qu'il n'y avait pas d'exception.

Bièvre: Des escrocs à l'époque. Ils n'ont pas prévenus AVANT que la garantie locative serait limitée aux dégâts locatifs. Ils m'ont donc volé 150€ de ma garantie. Je ne sais plus en combien de temps ils avaient pris une décision, mais je ne travaillerai plus jamais avec ces gens-là.

Binche
Eviter: 2 mois de caution max et caution limitée aux dégâts locatifs uniquement
Je n'ai pas creusé plus, mais en plus, la garantie ne serait accordée qu'une fois qu'ils ont le bail et l'état des lieux...
Aucune idée des délais non plus, je me suis arrêté à "dégâts locatifs uniquement"

Carnières
N'acceptent pas les conditions normales (3 mois pour toute somme due). Donc non. (Fait partie de Morlanwez)

Charleroi:
La procédure a évolué au fil des ans. Evidemment.
Actuellement, garantie Belfius pour toute somme due (sauf frais judiciaire)
Acceptent 3 mois de garantie. Acceptent de payer le premier mois aussi, en extra, avec récupération sur les allocations du bénéficiaire.
Donnent un formulaire à remplir par le propriétaire.
Font visiter le logement dans un délai assez court actuellement (une semaine environ)
Prennent une décision et la délivrent en 3 semaine environ.
Dans le passé, cela a pris jusqu'à 6 semaines entre le moment où le document est remplis par le propriétaire et où la décision est rendue au bénéficiaire.

Là où cela cloche, c'est que certains assistants sociaux, lors de la sortie, font faire marche arrière à leur bénéficiaire, et leur font se dédire de leur signature. J'ai personnellement dû aller au procès contre le CPAS pour récupérer mes sous et frais de procédure. Et ils ne répondent actuellement pas et ne payent donc pas non plus. Je pense que je vais demander à mon huissier de procéder.

Les travailleurs sociaux ne sont pas de mauvaise composition, mais le système fonctionne globalement mal: les flamands y arrivent en 2h. Il faut 3 à 6 semaines aux wallons. J'ai honte.

Depuis fin 2016, ils forcent pratiquement le propriétaire à ester en justice contre le locataire, même si le locataire marque son accord pour une libération de garantie locative pour le propriétaire.

La garantie du Cpas de Charleroi a donc de tel inconvénient actuellement qu'il devient idiot de l'accepter. Personnellement, j'ai décidé de ne plus l'accepter. C'est sans doute ce qu'ils recherchent. Su ce point, ils ont gagné.

Chatelet:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. Ils font croire au téléphone qu'il n'y a pas de problème, qu'on eput demander la garantie pour toute somme due. Mais en pratique, ils m'ont toujours refusé la garantie pour des prétextes irrelevants.

Chimay
Assez souples. Verseraient l'argent de la garantie et du premier mois en direct sur le compte du propriétaire.

Courcelles:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due, avec engagement de principe par mail en 5 jours ouvrable. Très efficace.

Fleurus:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due et premier loyer, avec engagement de principe par mail en quasi instantanné. Et loyer arrivé sur compte en moins d'une semaine. Très très efficace.

Florennes:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. (Belfius)

Fontaine-l'Eveque
Limité à deux mois. Ceci dit, ils ont répondu lundi matin vers 10h par téléphone à mon mail du week-end. Assez réactif donc. Mais, je me suis arrêté au deux mois. Je ne travaillerai pas avec eux.

Montignies-le-Tilleul:
A priori, ne donnent pas la garantie pour toute somme due. En outre, ils ont une procédure à la noix qui permet sur papier au CPAS de refuser la garantie sur des critères inconnus une fois que le bénéficiaire est dedans.

En pratique, si on refuse le logement, ils changent d'avis et adaptent leur procédure. M'ont annoncé que la procédure allait être clarifiée. Sont à priori de bonne foi et fort efficaces

Namur
(Expérience de Chris-Namur - 5/11/2012)
Voici quelques infos reçues du CPAS de Namur par téléphone sur leur garantie locative:
- garantie bancaire Belfius équivalent à maximum 2 mois de loyer
- la garantie est sur toutes sommes dûes
- la décision est prise en 2 ou 3 jours car ils ne veulent pas perdre d'"opportunités" dans la région
-la restitution de la garantie se fait dans un délai de ~1 mois

Morlanwez
Voir Carnières...

St Ghislain:
Versent la garantie sur le compte du proprio sans aucune vérification et sans se poser de question. Assez efficace, mais complètement illégal...

Schaerbeek
(Multiples sources)
A éviter absolument...
D'un autre côté, c'est le seul CPAS que je connaisse qui a une décision qui ne pénalise pas le propriétaire par des délais infernaux: la décision est prise avant.... Donc, Zéro attente.


Grmf!
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rodes
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

J'ai une candidate locataire au CPAS et qui me proposes une caution 3 mois du CPAS (Belfius).
Est-ce que quelqu'un a une expérience recente?
Est-ce que je me fait des illusons si je pense avoir un accor de principe avant la fin du mois, avant de signer le bail et avant de donner les clés?

Je n'ai pas encore donné mon accord a la location. La locataire est prête a me payer un mois de loyer pour réserver le bien (et que serait le premier mois de loyer).

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Himura
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

rodes a écrit :

J'ai une candidate locataire au CPAS et qui me proposes une caution 3 mois du CPAS (Belfius).
Est-ce que quelqu'un a une expérience recente?
Est-ce que je me fait des illusons si je pense avoir un accor de principe avant la fin du mois, avant de signer le bail et avant de donner les clés?

Je n'ai pas encore donné mon accord a la location. La locataire est prête a me payer un mois de loyer pour réserver le bien (et que serait le premier mois de loyer).

3 mois, c'est plutôt un bon début. Rare sont les CPAS qui donnent encore ça apparemment.
Après, le reste, c'est surtout de faire confiance à la personne...

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Aujourd'hui, j'ouvre mon courrier désagréable.

J'ouvre donc un courrier posté le 14 décembre. Il est daté du 6 décembre. Si vous comptez bien, il faut une semaine au Cpas pour porter un courrier à la poste.
Il m'annonce une décision du 9 novembre. Si vous comptez bien, il faut donc 4 semaine pour écrire un courrier de décision.
Le papier d'origine de demande de garantie locative a été signé le 19 octobre, soit encore 4 semaines plus tôt.

Et puis, ils se demandent comment ce fait-ce que les propriétaires ont un peu de mal à accepter la garantie des Cpas.

Bon, là dessus, ne pas oublier d'aller mardi à l'audience de justice de paix. Ce n'est que la 3e affaire que j'ai contre le Cpas, finalement. Mais faut y aller tout de même.


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Francis
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

petits commentaires sur un cpas bruxellois.

Le locataire bénéficie du revenu d'intégration payé par le cpas de la commune où est situé l'immeuble loué.
Le cpas verse le loyer depuis le début du bail (13 ans).  Paiement dans les derniers jours du mois mais, c'est le cpas, donc normal.
le locataire a été radié d'office de la commune il y a 1 an et demi, motif inconnu.
Le cpas n'est pas au courant et continue de verser le loyer et payer le revenu d'intégration !
l'agent de quartier, très sympa mais nouveau dans ce quartier, ne parvient pas à rencontrer le locataire malgré 2 convocations.
Le cpas ne bouge pas, et comme toujours se réfugie derrière son secret professionnel, même envers l'agent de quartier.
L'agent de quartier n'est pas surpris de cette attitude du cpas et ça confirme ce que je pensais !

Résultat, pour avoir ce locataire, il faudra passer par une citation remise par huissier, nettement plus couteux qu'une simple requête.

Finalement, je rêve de pouvoir citer un cpas en justice !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Cpas de Charleroi

A partir de ce jour, je considère que la garantie du Cpas de Charleroi ne vaut plus rien. Que dalle. Schnoll.

En effet, pour la libération de la garantie locative par le Cpas, il est indiqué qu'elle ne se fait que sur base d'un accord du Cpas ou d'une décision judiciaire.

Dès lors, alors que cela n'avait jamais été le cas précédemment, on se rend compte que le Cpas est en droit de refuser la libération de la garantie. Il "suffit" qu'ils ne donne pas leur accord, et cela force le propriétaire à lancer une procédure.

Pour la 3e fois maintenant, le Cpas refuse un accord entre propriétaire et locataire. La première fois, le Cpas considérait qu'il y avait un faux, et que des choses avaient été rajoutées sur le document. C'était inexact, et j'ai eu gain de cause. 18 mois pour récupérer ma garantie.

Pour les 2 autres refus de libération de garantie locative, le refus est basé sur le fait que je dois, malgré un accord avec le locataire, introduire une action en justice contre lui. Le Cpas me force à ester en justice contre un locataire avec qui je suis d'accord.

J'ai attaqué le Cpas, et j'ai été débouté. Pas salement débouté, mais débouté tout de même. Sur le fait, notamment, que le Cpas doit donner son accord, n'ayant pas donné son accord, il est en droit de refuser la libération de garantie locative. Le juge a donc estimé que le Cpas peut unilatéralement refuser un accord propriétaire-locataire.

Moralité: On sera bientôt systématiquement forcé d'aller en justice pour récupérer nos sous, même en cas d'accord avec le locataire. C'est une contrainte telle que cela annule la validité de la garantie locative du Cpas.

Alors, j'hésite. Soit je refuse systématiquement la garantie Cpas de Charleroi. Soit on considère que je n'ai pas le droit de refuser la garantie du Cpas (puis que le choix de la garantie appartient légalement au locataire...) je l'accepte systématiquement, et signe à tour de bras des "document de garantie locative", que j'amende systématiquement, en refusant les clauses que j'estime iniques. Et pour un studio, comme il faut un mois au Cpas de Charleroi pour réagir, ils auront une vingtaine de demande à traiter pour le même studio. Et le temps que j'ai la première réponse, le studio sera loué... Si on est 10 propriétaires à agir de la sorte, le Cpas sera saturé de demandes inutiles qui n'auront aucune suite...

Comme ils sont de mauvaise foi, je pense que je vais être de mauvaise foi aussi, et choisir cette dernière solution. (mais vous me connaissez, j'agis sous le coup de la colère à la lecture du jugement reçu aujourd'hui... demain est une autre jour...)


Grmf!
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inverso
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Une histoire qui me fait echo! pour moi aussi cette garantie vaut  que dalle. Schnoll dorénavant!

cas similaire...  le document standard du cpas stipulait également ( libération de garantie : soit accord entre bailleur et locataire ou décision de justice) mais en cas de problème, le  cpas oblige de passer par la case justice... en poussant un peu les investigations ... j'apprends que l'allocataire social n'a pas reconstitué entièrement sa garantie locative auprès du cpas ( grmff je parie que vos 2 locataires n'avait pas tout payé au cpas)... Et oui les cpas ne sont pas des œuvres de charité!!! le dindon de la farce : le bailleur.  il est évident que pour un petit montant on laisse "tomber". Les frais engendrés par la procédure étant, dans mon cas, supérieurs à la somme réclamée c'est ce que j'ai fait!

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Himura
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Petit commentaire sur le CPAS de Herstal et Liège :

- Liège : à éviter. A chaque étape, il faut compter 2 à 3 mois de délai. Intenable.
Ils fonctionnent uniquement en versant 1 à 2 mois (pas plus) de garantie locative, directement sur le compte du bailleur. Aucun contact, aucun suivi.

- Herstal : parfois réactif, parfois pas trop, mais ça va dans l'absolu. Par contre, ils ne fonctionnent que via des garanties bancaires --> pas d'argent bloqué sur un compte. 2 mois max. Et surtout, ils exigent que le propriétaire signe un papier dans lequel il renonce à faire valoir cette garantie en cas de loyer impayé. Elle n'est utilisable qu'en cas de dégâts locatifs.

Au final, je les évite.

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Cette fois-ci, c'est définitif. Je n'accepte plus aucune garantie d'aucun CPAS.

D'une part parce que cela me transforme en marchand de sommeil.

D'autre part, parce que j'en suis à mon 3e procès contre des Cpas, et que, même débouté très partiellement, je n'accepte pas ce jugement. si j'avais des relais suffisamment indépendants et couillus dans le milieu associatif, je mettrais le tout sur la place publique, et je ferais appels des jugements.

Mais des relais indépendants dans le milieu associatif, cela n'existe pas. C'est noyauté par la politique, et généralement suffisamment de gauche pour que le propriétaire soit considéré comme un mal moyennement nécessaire.

Comme je ne suis pas un Don Quichotte, ni un animal politique, je tire les conclusions des jugements qui s'imposent à moi.

Dans le jugement que je reçois aujourd'hui, pour lequel je suis partiellement débouté donc, je "perds" 184.5€. Vous comprendrez que cette somme est ridicule et ne met pas mes comptes financiers en déroute.

Cependant, c'est dans les attendus que cela se joue.

Mais faisons un peu de rétropédalage. Je vais vous expliquer la raison de cette dernière affaire en justice.

Il s'agit d'un locataire casse-pied. Je le pousse un peu dehors, nous trouvons un accord, et il quitte le logement. Je ne demande ni préavis ni indemnité, ce qui est logique puisque cela m'arrange bien qu'il se barre. C'est injuste, parce que je favorise par ce mode de fonctionnement les locataires qui fichent le brin. Mais passons.

L'accord de fin de bail stipule que le locataire me doit un demi mois de loyer impayé (le premier demi-mois) et le dernier mois, complet. Le locataire a quitté le 20 du mois, et vu l'état de l'appartement, je demande 10 jours de plus pour remise en état.

Nous concluons donc que la garantie locative doit être partiellement libérée à mon profit. J'ai un accord écrit et non contesté avec le locataire.

Là où cela se corse, c'est que la garantie est une garantie locative du Cpas. Et dans les petits caractères, il est spécifié que la garantie ne sera libérée au profit du propriétaire que sur base d'un accord.... du Cpas. Ou d'une décision de justice.

Moralité, le Cpas refuse évidemment de libérer la garantie locative suivant l'accord que nous avons signé, le locataire et moi. Je suis donc obligé d'aller en justice contre un locataire insolvable, afin d'avoir une décision de justice qui obligerait le Cpas à libérer la caution suivant notre accord.

Je pourrais attaquer le locataire, comme me le suggère le Cpas. Mais alors, je perds les frais de justice, car les petits caractères de la garantie du Cpas en question mentionnent que les frais de justice ne sont pas couverts par la garantie en question.

J'ai donc décidé, pour la 3e fois, d'attaquer le Cpas en justice. Les deux premières fois, j'ai eu gain de cause à 100%. Cette fois, je suis débouté. Le juge considère que le Cpas a le droit d'examiner un accord entre un propriétaire et un locataire.

Ma thèse, c'est que si le Cpas a ce droit, plus aucun propriétaire n'acceptera la garantie d'un Cpas. Déjà qu'on ne trouve plus beaucoup de propriétaire qui acceptent de se plier à leur règles idiotes et contraignantes... si en plus, le Cpas a le pouvoir discrétionnaire de nous obliger à aller en justice pour faire respecter un accord entre propriétaire et locataire...

Bref, je jette le gant.

Voici ce que disent les attendus:
"Le principe d'un droit de regard du CPAS sur l'accord passé entre un propriétaire et un locataire en vue de libérer la garantie locative doit être admis"

Très bien. Je l'ai accepté en signant mon accord sur la garantie locative telle que proposée par le Cpas en question. C'est donc bien parce que j'ai marqué mon accord que je suis lié par cette possibilité. Le juge a donc estimé que, d'une part c'est de l'argent public et donc que le CPAS a un droit de regard. Et d'autre part, que j'ai marqué mon accord sur le principe de ce droit de regard, tel que mentionné dans les petits caractères.

En clair, le juge dit que j'ai accepté de mon libre arbitre les conditions de la garantie du CPAS. Je pense que le juge se trompe. Et LOURDEMENT.

La loi est claire: le mode de garantie (bancaire, compte bloqué ou CPAS)  est au choix du locataire. En réalité, je n'ai donc pas le choix. Je suis légalement obligé d'accepter la garantie du CPAS.

Pourtant, les attendus disent que j'ai accepté la garantie du CPAS de mon libre arbitre, sous-entendant que si les conditions ne m'allaient pas, je ne devais pas l'accepter. C'est évidemment absurde. Illégal. Contraire à l'esprit de la loi qui prévoit de faciliter l'accès au logement des personnes qui n'ont pas les fonds pour verser une garantie locative.


Alors, j'ai le choix, à ce stade. Soit j'enfourche mon cheval blanc et me jette contre des moulins afin de leur faire entendre raison.

Soit j'envoie paître tous les candidats locataires infoutus de mettre la garantie sur la table.

Quels seraient les effets de ma décision si je me lançais à l'assaut des moulins? Je serai blacklisté par les administrations qui ont tout pouvoir pour me broyer si elles le décident. Mes dossiers n'avanceront plus. Les administrations refuseront de me délivrer des documents même si la loi les y oblige. Absurde? Nous ne sommes pas dans une Banana Republic?  Et pourtant, j'ai vu bien des cas de personnes broyées par l'administration.

D'autre part, si je décide de ne pas accepter la garantie des Cpas, qu'est-ce que cela change à ma vie?
Moins de candidats. Moins de loyers. Plus de vide locatif. Mais aussi tellement moins d'emmerdements et de cas sociaux. 5% des emmerdeurs me font 95% des emmerdements. Et les 5% d'emmerdeurs sont tous dans les cas sociaux.

Alors, ma décision est prise. Finies les cas sociaux. Je suis propriétaire, pas assistant social. On me l'a suffisamment fait remarqué avec des remarques du style "Le privé ne doit pas s'occuper de social" (dit par un directeur de logements sociaux, dans un journal)

J'ai fait beaucoup de social avec mon temps, parce que j'en ai beaucoup. J'ai décidé que c'était fini. Mon temps, je le garde pour moi et mes proches. Ce jugement m'a choqué au plus haut point. C'est peut-être aussi parce que, dernièrement, je n'ai même plus osé dire que j'étais le propriétaire du logement d'une personne en très grande détresse au médecin à qui je demandais des nouvelles. J'ai pourtant été bien reçu par ce médecin qui a compris qui j'étais. Mais je me rends compte que les baffes dans la tronches que j'ai reçues toutes ces années ont eu raison de ma fibre sociale. Elle est usée. Et ce dernier jugement fut la goutte qui a fait tomber la tartine une fois de trop du mauvais côté. (je m'embrouille, désolé, c'est l'émotion)

Et donc, je vais récupérer de mon temps en me simplifiant la vie.

Ce jugement me libère. Il me rend mon libre arbitre. Il m'autorise à ne plus accepter la garantie locative du Cpas. Il éclaircit mon horizon en dégageant 95% de mes emmerdements. Il me donne un grand bol d'air frais. Il m'aère la tête et me donne le moral. Ou pas.

Parce que je pense à tous ces locataires précarisés, qui vivent avec 850€/mois (isolé) ou 1080 quand ils sont en couple, et pas beaucoup plus quand ils sont en famille. Parce que moi, avec ces montants, je ne sais pas comment je ferais pour boucler ma semaine, alors qu'eux, ils bouclent leur mois. Et que le comportement des organismes dit sociaux leur barre la route à un changement de logement s'ils ne mettent pas de l'argent de côté. Mais ils font comment? Comment est-ce que les CPAS osent se dire sociaux avec un tel comportement.

Je serais curieux de faire une corrélation "comportement du Cpas" - "parti au pouvoir dans la ville", histoire de voir quel est le parti le plus social. Mais on va encore me dire que je tape sur les mêmes, et j'ai dit que je ne ferais pas de politique.

Alors, je m'arrête ici. Je positivise. Je relativise. Est-ce que cela m'empêche de vivre? Non. Pas du tout. Je peux me recoller à mon étiquette de propriétaire égoïste et profiteur, voire marchand de sommeil que tant de monde colle sur le dos des propriétaires. Ma vie va être plus simple. Plus douce. Plus agréable.

Et plus rentable aussi, parce qu'avec tout le temps que cela va me dégager, je vais pouvoir me consacrer à la multiplication de mes investissements.

Allez, sur ce, je vais préparer mes prochaines vacances en Patagonie d'une part, et finaliser mon dernier investissement en cour, histoire de pouvoir encore plus exploiter la misère humaine pour partir en vacance sur le dos de mes locataires.

A ciao bonsoir.


Grmf!
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libra
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Ma petite histoire du jour.  Je reçois un coup de fil d'une assistante sociale de la CPAS de Molenbeek. Curieux, car les faits concernent Schaerbeek. Soit.

Cela concerne un préavis que j'ai donné à une locataire, 'femme seule' avec cinq enfants. Fin de bail de trois ans. On me demande de postposer le préavis d'un an car on est à l'approche de l'hiver. L'ennui, c'est que dans un an, on sera à nouveau à l'approche de l'hiver. Le problème n'est cependant pas là.

Le bail stipule que l'appartement est destiné à l'occupation par une et seulement une personne. Or, six personnes y sont domiciliés dont le locataire. Cependant aucun de ces six et donc le locataire habitent dans cet appartement. En réalité, cet appartement est occupé par deux personnes dont une que je crois avoir identifié. Une personne impliquée dans toutes sortes de tentatives maladroites de fraude en ce y compris un vol d'identité. Par ailleurs, cette personne a reçu l'ordre de quitter le territoire. Quant à la deuxième personne, je n'ai pas la moindre idée de qui cela peut bien être.

La locataire est également impliquée dans des fraudes. Elle est divorcée cependant elle continue à vivre avec son mari. Il se fait que les deux sont au chômage. Par ailleurs, elle s'est remarié avec un tiers qui avait reçu l'ordre de 'quitter le royaume'.

Sur ce, l'assistante sociable n'insiste pas. J'ose espérer que l'affaire est classée en ce qui concerne la CPAS de Molenbeek. Curieux de savoir quelle CPAS va maintenant passer en revue.

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Himura
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff a écrit :

En clair, le juge dit que j'ai accepté de mon libre arbitre les conditions de la garantie du CPAS. Je pense que le juge se trompe. Et LOURDEMENT.

La loi est claire: le mode de garantie (bancaire, compte bloqué ou CPAS)  est au choix du locataire. En réalité, je n'ai donc pas le choix. Je suis légalement obligé d'accepter la garantie du CPAS.

Pourtant, les attendus disent que j'ai accepté la garantie du CPAS de mon libre arbitre, sous-entendant que si les conditions ne m'allaient pas, je ne devais pas l'accepter. C'est évidemment absurde. Illégal. Contraire à l'esprit de la loi qui prévoit de faciliter l'accès au logement des personnes qui n'ont pas les fonds pour verser une garantie locative.


Sincèrement, je n'aurais pas jeter un pont entre le mode de garantie aux choix du locataire, et l'obligation d'accepter n'importe quelle condition du CPAS.
... J'ai d'ailleurs rejeté par 2 fois des conditions émises par un CPAS qui ne me convenaient absolument pas, car elles réduisaient mes droits.

Je le comprends comme : le mode de garantie est au choix du locataire, mais ce mode DOIT respecter les conditions de garantie demandées (bref : le bail, dès l'instant où il est légalement rédigé).

Je ne vois donc aucune raison d'accepter ces conditions... et par conséquent, je partage l'avis du juge - tout en regrettant votre situation et la déception que cela a pu causer (la goutte d'eau...).


Comme je le disais précédemment : j'ai voulu tester aussi (bien moins que vous cela dit), et j'ai vite abandonné pour arriver à cette même conclusion.

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Soit le juge se trompe, soit les Cpas mettent des conditions qui sont illégales.

Mais qui va prendre le temps de se retourner contre le Cpas? Certainement pas une personne précarisée et éconduite. Pour une garantie locative, aucun bénéficiaire ne va enfourcher son fier destrier pour combattre les moulins.

Moralité: les Cpas font ce qu'ils veulent, comme ils le veulent et tant pis pour les bénéficiaires.
Et les propriétaires font aussi ce qu'ils veulent, comme ils veulent, tant que les Cpas mettent la moindre condition. C'est légal et validé par ma "jurisprudence". Et une fois de plus, tant pis pour les bénéficiaires.

Pourtant, les bénéficiaires gagnent toujours ou presque contre les CPAS. C'est juste que cela met du temps. Beaucoup de temps.
Dans mon cas, avec le peu de bonne volonté du Cpas et de ses conseils successifs, la requête date de novembre 2016. J'ai donc mis 10 mois de procédure, et je n'ai pas encore mon argent.
La fois précédente, j'ai mis 18 mois pour récupérer mes sous parce que j'ai dû envoyer l'huissier saisir les PC du Cpas. (il n'a pas osé... il a donné un coup de fil et cela a fini par se régler.)

Quel bénéficiaire peut se permettre d'attendre aussi longtemps que la garantie soit octroyée? Personne.

A ben si. Finalement, un de mes locataires a eu le cas. Suite à un refus du Cpas de lui octroyer la garantie locative, il a attaqué le Cpas et gagné. Le Cpas refusait de lui octroyer une garantie pour un appartement 3 chambres de 920€ de loyers et charges alors qu'il avait un revenu de seulement 1080€ (Cpas aussi) Il a eu gain de cause en 2 ans. Mais très honnêtement, il m'avait donné une garantie en cash dans l'attente de la garantie du Cpas. On pourrait dire que, puisqu'il m'avait donné une garantie en cash, il n'avait pas besoin de la garantie du Cpas. En réalité, ce réfugié politique avait eu de l'argent à prêté de sa communauté, et devait le rendre. Et le loyer hors charge était de 620€. Ayant 2 grandes filles et un fils, il devait, en Wallonie, avoir un appart 3 chambres. Le juge a considéré que le loyer était raisonnable et qu'il n'était pas décemment possible de trouver moins cher. Le Cpas a donc été débouté.

Je pense donc qu'il est possible de demander à un cas similaire de demander la garantie locative du Cpas, mais en n'acceptant pas les conditions iniques imposées par le Cpas. Le bénéficiaire se verra opposé un refus, et pourra aller en justice contre le Cpas. Je me demande bien ce que le juge (qui n'est pas le juge de paix, mais le juge du travail) décidera. Sera-ce cohérent avec le jugement du juge de paix? Imposera-t-il au Cpas d'octroyer la garantie lcoative du Cpas à mes conditions, et non plus aux conditions loufoques du Cpas de Charleroi?


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Himura
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

C'est du moins ce qu'il me semble.

Un fait qui vient sous forme de preuve, c'est que les 2,3 CPAS que je connais travaillent tous différemment.
Celui de Liège demande même à virer 1 mois de loyer directement sur compte... D'autres ne proposent qu'un cautionnement bancaire, et non un dépôt sur compte bloqué (ce qui semble être une bonne idée, mais est aussi accompagné de contraintes supplémentaires pénibles, car les conditions de la banque viennent en sus.)

Bref, les CPAS, c'est certainement une crasse à gérer pour toute commune, ils sont certainement de plus en plus sollicités, mais ils ne sont manifestement pas du tout contrôlé (pour ces causes ?).
Vous avez déjà pu constater plusieurs fois, comme d'autres, que beaucoup méconnaissaient d'ailleurs les lois relatives au logement.

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Hier, séance de tribunal...
J'ai mis dans une même charrette toutes les vieilles histoires et locataires en défaut variable. QUe ce soit un mois ou moins, j'ai appliqué la théorie du "un mois et un jour". Certains étaient donc en défaut de seulement un mois lors de l'audience. Mais parfois depuis longtemps....

Le juge m'a demandé pourquoi je les avais tous mis à la même date: "Mais pour bousiller une seule matinée monsieur le juge..."

Aujourd'hui, une des personnes citées,  absente à l'audience, me contacte pour me dire qu'elle a reçu un courrier du Cpas concernant son expulsion.

Pour rappel, en cas de demande d'expulsion, le tribunal prévient le Cpas qui offre son aide à la personne qui risque de perdre son logement.
Date de l'audience: le 21 novembre.
Date de la poste sur l'enveloppe: le 22 novembre.
Date du courrier: environ 10 jours plus tôt...

Merci le Cpas d'apporter votre aide pour une audience qui est déjà passée. C'est super, on est vachement content.


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GT
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

http://www.droitsquotidiens.be/fr/quest … dexpulsion

Quel est le rôle du CPAS en cas d'expulsion ?
Extraits

"le CPAS n’a pas l’obligation de trouver un nouveau logement, mais il doit intervenir de la manière la plus appropriée pour aider le locataire expulsé. Il pourra par exemple l’informer, l’aider à trouver un nouveau logement, organiser sa défense, etc. Dans la pratique, la plupart des CPAS sont débordés et ont très peu de temps pour s'occuper des locataires expulsés."

Grmff, l'attitude du CPAS aurait-elle une influence sur une décision du juge qui vous serait défavorable ? l'attitude du CPAS un élément ds la motivation d'une décision de refus d'expulsion?

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

GT a écrit :

http://www.droitsquotidiens.be/fr/quest … dexpulsion

Quel est le rôle du CPAS en cas d'expulsion ?
Extraits

"le CPAS n’a pas l’obligation de trouver un nouveau logement, mais il doit intervenir de la manière la plus appropriée pour aider le locataire expulsé. Il pourra par exemple l’informer, l’aider à trouver un nouveau logement, organiser sa défense, etc. Dans la pratique, la plupart des CPAS sont débordés et ont très peu de temps pour s'occuper des locataires expulsés."

Grmff, l'attitude du CPAS aurait-elle une influence sur une décision du juge qui vous serait défavorable ? l'attitude du CPAS un élément ds la motivation d'une décision de refus d'expulsion?

L'attitude du Cpas n'a aucune influence sur la décision du juge, puisque le Cpas n'était pas présent! Et la décision du juge a été conforme à sa jurisprudence constante.

Mais si le Cpas avait envoyé son courrier à temps, le bénéficiaire aurait pu prendre conscience de l'importance d'être présent... et de défendre son cas.

N'étant pas présente, elle n'a pu proposer un accord. Je n'ai pu proposer l'habituel "faut payer à coup de 50-100€ par mois en plus du loyer, sinon c'est expulsion, indemnités, intérêts etc"

L'incompétence du Cpas a prendre son teléphone ou à poster une lettre en moins de 8 jours va conduire à l'expulsion de la locataire. Même si la responsabilité repose sur l'imbécilité, l'obstination et l'ignorance de la locataire, le Cpas a failli à sa mission d'aider la bénéficiaire.

Certes, le Cpas n'a peut-être pas le devoir de faire ce courrier. Mais s'il le fait, qu'il le fasse bien...


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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Lu dans un courrier du Cpas:

Dès que vous serez en possession d'un jugement (...), nous vous invitons à nous en envoyer une copie afin de l'examiner et, le cas échéant, l'exécuter.

Même les décisions de justice, il s se demandent s'ils vont les exécuter...

Il y a quelques années, j'ai fait signifié un jugement pour 40€: les frais de mise au rôle qu'ils ne payaient pas pour une affaire qu'ils avaient perdue. Et après signification, j'ai demandé une saisie des ordinateurs du Cpas, puisqu'ils ne s'exécutaient toujours pas... Total de la facture (à charge du contribuable, évidemment): plus de 500€ pour 40€ qui étaient indiscutablement dus.

Et ici, je vais devoir signifier pour la moitié des frais de rôle: 20€ qu'ils refusent de me payer.


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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Aujourd'hui, le Cpas de Chimay me contacte. C'est pour un réfugié, ben tiens.

La personne au bout du fil doit être propriétaire et payer ses impôts à Chimay, c'est pas possible autrement.

La manière qu'elle a eu de présenter l'affaire, et les raisons sous-jacentes avancées démontrent qu'elle désire diminuer le gaspillage de son administration communale parce qu'elle sait que ses impôts communaux en sont fonction...

Chimay: la garantie de deux mois sera versée sur votre compte en direct, le premier mois de loyer aussi.
Moi, guoguenard avec toutes les misère que le Cpas de Charleroi m'a faites pour ce genre de procédé: Mais c'est illégal... Cela me va, mais c'est illégal.
Chimay: Oui, mais c'est le seul moyen qu'on a trouvé. Aucun propriétaire n'accepte la garantie des Cpas... Et comme c'est un réfugié en ordre de papier, nous avons un délai pour lui trouver un logement, sinon on ne touche plus les subsides et on doit payer le RIS de notre poche. Alors, on préfère payer deux mois de caution et le récupérer peut-être plutôt que de ne pas pouvoir le placer et lui laisser redémarrer sa vie... et devoir payer le RIS de notre poche.
(Punaise, si cela ce n'est pas du réalisme pragmatique...)

Moi: Et en combien de temps prenez vous la décision
Chimay: C'est immédiat. Dès accord du candidat, dès réception d'un bail, vous avez un mail avec notre accord de principe. La décision en conseil suit, mais n'est plus votre problème, puisque vous avez la décision de principe immédiatement.

Waw. Ca c'est efficace. Praqmatique. Compréhension totale du propriétaire et de son besoin de sécurité juridique....

Je corrige donc mon "Pas de caution Cpas". C'est "pas de caution Cpas sauf Chimay, Courcelles et Pont-à-Celles.

A noter que les Cpas de Philippeville et de Walcourt m'ont, dans un passé fort lointain, déjà versé également des garanties locatives en direct (ce qui est illégal suivant le Cpas de Charleroi qui s'y refuse totalement, même s'il vient de le faire par erreur la semaine dernière... cool  )


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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff a écrit :

le Cpas de Charleroi qui s'y refuse totalement, même s'il vient de le faire par erreur la semaine dernière... cool  )

En lisant ça, on se demande comment les paiements sont validés par cet organisme.
Et quels autres virement "par erreur" ils peuvent faire...

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libra
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff a écrit :

Schaerbeek
(Multiples sources)
A éviter absolument...
D'un autre côté, c'est le seul CPAS que je connaisse qui a une décision qui ne pénalise pas le propriétaire par des délais infernaux: la décision est prise avant.... Donc, Zéro attente.

Je soupçonne la CPAS de Schaerbeek de monter la tête aux locataires afin d'ennuyer le bailleur. Par exemple non respect du préavis, refus d'un état de lieu de sortie, refus d'accès à l'appartement afin de faire une réparation urgente alors même que le trouble concerne tout l'immeuble et qu'on fasse appel à un professionnel, non paiement des loyers en fin de bail, ...

Bon évidemment j'ignore ce qui est dit entre la CPAS et le locataire; mais d'autre par, la CPAS sait-elle ce que le locataire fait de ses dires? Le locataire n'ajoute t-il pas une couche?

Alors, on crie au scandale quand un propriétaire refuse une location à une personne dépendant de la CPAS.

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