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Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff
Pimonaute non modérable
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Messages : 14 397
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Location et CPAS: mes petites histoires...

Bonjour

Je me fends d'un sujet spécial, où je vais vous relater mes aventures avec les CPAS.

Pour rappel, la loi prévoit que le CPAS doit donner une garantie locative au bénéficiaire s'il est en état de besoin. Ou quelque chose comme cela. Je n'ai trouvé aucune spécification particulière, aucune norme... c'est donc l'arbitraire le plus absolu en la matière.

La loi prévoit cependant que le CPAS est tenu de répondre endéans le mois.

La loi prévoit que la garantie locative sert à garantir les obligations du locataire. Il ne limite pas ces obligations. Mais de nombreux CPAS limite la garantie aux dégats locatifs. C'est limite (à mon avis illégal et peut être remis en cause par le bénéficiaire), mais le propriétaire ne peut pas se plaindre si il le savait avant.


Mes expériences:
=========================================
Du côté flamand:
Décisions prises en deux heures directement par l'assistant une fois que le candidat répond aux conditions que le CPAS a fixé. Ils parlent français ou font tous les efforts possibles, et sont fort efficaces. Pour toute somme due sans soucis.

Anderlues:
Eviter. Ils limitent la garantie aux dégâts locatifs. J'ai pas été voir plus loin, mais ils m'ont précisé qu'il n'y avait pas d'exception.

Bièvre: Des escrocs à l'époque. Ils n'ont pas prévenus AVANT que la garantie locative serait limitée aux dégâts locatifs. Ils m'ont donc volé 150€ de ma garantie. Je ne sais plus en combien de temps ils avaient pris une décision, mais je ne travaillerai plus jamais avec ces gens-là.

Binche
Eviter: 2 mois de caution max et caution limitée aux dégâts locatifs uniquement
Je n'ai pas creusé plus, mais en plus, la garantie ne serait accordée qu'une fois qu'ils ont le bail et l'état des lieux...
Aucune idée des délais non plus, je me suis arrêté à "dégâts locatifs uniquement"

Carnières
N'acceptent pas les conditions normales (3 mois pour toute somme due). Donc non. (Fait partie de Morlanwez)

Charleroi:
La procédure a évolué au fil des ans. Evidemment.
Actuellement, garantie Belfius pour toute somme due (sauf frais judiciaire)
Acceptent 3 mois de garantie. Acceptent de payer le premier mois aussi, en extra, avec récupération sur les allocations du bénéficiaire.
Donnent un formulaire à remplir par le propriétaire.
Font visiter le logement dans un délai assez court actuellement (une semaine environ)
Prennent une décision et la délivrent en 3 semaine environ.
Dans le passé, cela a pris jusqu'à 6 semaines entre le moment où le document est remplis par le propriétaire et où la décision est rendue au bénéficiaire.

Là où cela cloche, c'est que certains assistants sociaux, lors de la sortie, font faire marche arrière à leur bénéficiaire, et leur font se dédire de leur signature. J'ai personnellement dû aller au procès contre le CPAS pour récupérer mes sous et frais de procédure. Et ils ne répondent actuellement pas et ne payent donc pas non plus. Je pense que je vais demander à mon huissier de procéder.

Les travailleurs sociaux ne sont pas de mauvaise composition, mais le système fonctionne globalement mal: les flamands y arrivent en 2h. Il faut 3 à 6 semaines aux wallons. J'ai honte.

Depuis fin 2016, ils forcent pratiquement le propriétaire à ester en justice contre le locataire, même si le locataire marque son accord pour une libération de garantie locative pour le propriétaire.

La garantie du Cpas de Charleroi a donc de tel inconvénient actuellement qu'il devient idiot de l'accepter. Personnellement, j'ai décidé de ne plus l'accepter. C'est sans doute ce qu'ils recherchent. Su ce point, ils ont gagné.

Chatelet:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. Ils font croire au téléphone qu'il n'y a pas de problème, qu'on eput demander la garantie pour toute somme due. Mais en pratique, ils m'ont toujours refusé la garantie pour des prétextes irrelevants.

Courcelles:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due, avec engagement de principe par mail en 5 jours ouvrable. Très efficace.

Fleurus:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due et premier loyer, avec engagement de principe par mail en quasi instantanné. Et loyer arrivé sur compte en moins d'une semaine. Très très efficace.

Florennes:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. (Belfius)

Fontaine-l'Eveque
Limité à deux mois. Ceci dit, ils ont répondu lundi matin vers 10h par téléphone à mon mail du week-end. Assez réactif donc. Mais, je me suis arrêté au deux mois. Je ne travaillerai pas avec eux.

Montignies-le-Tilleul:
A priori, ne donnent pas la garantie pour toute somme due. En outre, ils ont une procédure à la noix qui permet sur papier au CPAS de refuser la garantie sur des critères inconnus une fois que le bénéficiaire est dedans.

En pratique, si on refuse le logement, ils changent d'avis et adaptent leur procédure. M'ont annoncé que la procédure allait être clarifiée. Sont à priori de bonne foi et fort efficaces

Namur
(Expérience de Chris-Namur - 5/11/2012)
Voici quelques infos reçues du CPAS de Namur par téléphone sur leur garantie locative:
- garantie bancaire Belfius équivalent à maximum 2 mois de loyer
- la garantie est sur toutes sommes dûes
- la décision est prise en 2 ou 3 jours car ils ne veulent pas perdre d'"opportunités" dans la région
-la restitution de la garantie se fait dans un délai de ~1 mois

Morlanwez
Voir Carnières...

St Ghislain:
Versent la garantie sur le compte du proprio sans aucune vérification et sans se poser de question. Assez efficace, mais complètement illégal...

Schaerbeek
(Multiples sources)
A éviter absolument...
D'un autre côté, c'est le seul CPAS que je connaisse qui a une décision qui ne pénalise pas le propriétaire par des délais infernaux: la décision est prise avant.... Donc, Zéro attente.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Aime ce post :
rodes
Pimonaute assidu
Lieu : Hainaut
Inscription : 06-09-2012
Messages : 113

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

J'ai une candidate locataire au CPAS et qui me proposes une caution 3 mois du CPAS (Belfius).
Est-ce que quelqu'un a une expérience recente?
Est-ce que je me fait des illusons si je pense avoir un accor de principe avant la fin du mois, avant de signer le bail et avant de donner les clés?

Je n'ai pas encore donné mon accord a la location. La locataire est prête a me payer un mois de loyer pour réserver le bien (et que serait le premier mois de loyer).

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Himura
Pimonaute intarissable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 1 722

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

rodes a écrit :

J'ai une candidate locataire au CPAS et qui me proposes une caution 3 mois du CPAS (Belfius).
Est-ce que quelqu'un a une expérience recente?
Est-ce que je me fait des illusons si je pense avoir un accor de principe avant la fin du mois, avant de signer le bail et avant de donner les clés?

Je n'ai pas encore donné mon accord a la location. La locataire est prête a me payer un mois de loyer pour réserver le bien (et que serait le premier mois de loyer).

3 mois, c'est plutôt un bon début. Rare sont les CPAS qui donnent encore ça apparemment.
Après, le reste, c'est surtout de faire confiance à la personne...

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 14 397
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Aujourd'hui, j'ouvre mon courrier désagréable.

J'ouvre donc un courrier posté le 14 décembre. Il est daté du 6 décembre. Si vous comptez bien, il faut une semaine au Cpas pour porter un courrier à la poste.
Il m'annonce une décision du 9 novembre. Si vous comptez bien, il faut donc 4 semaine pour écrire un courrier de décision.
Le papier d'origine de demande de garantie locative a été signé le 19 octobre, soit encore 4 semaines plus tôt.

Et puis, ils se demandent comment ce fait-ce que les propriétaires ont un peu de mal à accepter la garantie des Cpas.

Bon, là dessus, ne pas oublier d'aller mardi à l'audience de justice de paix. Ce n'est que la 3e affaire que j'ai contre le Cpas, finalement. Mais faut y aller tout de même.


Grmf!
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Francis
Pimonaute incurable
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Messages : 3 350

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

petits commentaires sur un cpas bruxellois.

Le locataire bénéficie du revenu d'intégration payé par le cpas de la commune où est situé l'immeuble loué.
Le cpas verse le loyer depuis le début du bail (13 ans).  Paiement dans les derniers jours du mois mais, c'est le cpas, donc normal.
le locataire a été radié d'office de la commune il y a 1 an et demi, motif inconnu.
Le cpas n'est pas au courant et continue de verser le loyer et payer le revenu d'intégration !
l'agent de quartier, très sympa mais nouveau dans ce quartier, ne parvient pas à rencontrer le locataire malgré 2 convocations.
Le cpas ne bouge pas, et comme toujours se réfugie derrière son secret professionnel, même envers l'agent de quartier.
L'agent de quartier n'est pas surpris de cette attitude du cpas et ça confirme ce que je pensais !

Résultat, pour avoir ce locataire, il faudra passer par une citation remise par huissier, nettement plus couteux qu'une simple requête.

Finalement, je rêve de pouvoir citer un cpas en justice !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 14 397
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Cpas de Charleroi

A partir de ce jour, je considère que la garantie du Cpas de Charleroi ne vaut plus rien. Que dalle. Schnoll.

En effet, pour la libération de la garantie locative par le Cpas, il est indiqué qu'elle ne se fait que sur base d'un accord du Cpas ou d'une décision judiciaire.

Dès lors, alors que cela n'avait jamais été le cas précédemment, on se rend compte que le Cpas est en droit de refuser la libération de la garantie. Il "suffit" qu'ils ne donne pas leur accord, et cela force le propriétaire à lancer une procédure.

Pour la 3e fois maintenant, le Cpas refuse un accord entre propriétaire et locataire. La première fois, le Cpas considérait qu'il y avait un faux, et que des choses avaient été rajoutées sur le document. C'était inexact, et j'ai eu gain de cause. 18 mois pour récupérer ma garantie.

Pour les 2 autres refus de libération de garantie locative, le refus est basé sur le fait que je dois, malgré un accord avec le locataire, introduire une action en justice contre lui. Le Cpas me force à ester en justice contre un locataire avec qui je suis d'accord.

J'ai attaqué le Cpas, et j'ai été débouté. Pas salement débouté, mais débouté tout de même. Sur le fait, notamment, que le Cpas doit donner son accord, n'ayant pas donné son accord, il est en droit de refuser la libération de garantie locative. Le juge a donc estimé que le Cpas peut unilatéralement refuser un accord propriétaire-locataire.

Moralité: On sera bientôt systématiquement forcé d'aller en justice pour récupérer nos sous, même en cas d'accord avec le locataire. C'est une contrainte telle que cela annule la validité de la garantie locative du Cpas.

Alors, j'hésite. Soit je refuse systématiquement la garantie Cpas de Charleroi. Soit on considère que je n'ai pas le droit de refuser la garantie du Cpas (puis que le choix de la garantie appartient légalement au locataire...) je l'accepte systématiquement, et signe à tour de bras des "document de garantie locative", que j'amende systématiquement, en refusant les clauses que j'estime iniques. Et pour un studio, comme il faut un mois au Cpas de Charleroi pour réagir, ils auront une vingtaine de demande à traiter pour le même studio. Et le temps que j'ai la première réponse, le studio sera loué... Si on est 10 propriétaires à agir de la sorte, le Cpas sera saturé de demandes inutiles qui n'auront aucune suite...

Comme ils sont de mauvaise foi, je pense que je vais être de mauvaise foi aussi, et choisir cette dernière solution. (mais vous me connaissez, j'agis sous le coup de la colère à la lecture du jugement reçu aujourd'hui... demain est une autre jour...)


Grmf!
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inverso
Pimonaute
Lieu : aldebaran
Inscription : 03-05-2017
Messages : 3

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Une histoire qui me fait echo! pour moi aussi cette garantie vaut  que dalle. Schnoll dorénavant!

cas similaire...  le document standard du cpas stipulait également ( libération de garantie : soit accord entre bailleur et locataire ou décision de justice) mais en cas de problème, le  cpas oblige de passer par la case justice... en poussant un peu les investigations ... j'apprends que l'allocataire social n'a pas reconstitué entièrement sa garantie locative auprès du cpas ( grmff je parie que vos 2 locataires n'avait pas tout payé au cpas)... Et oui les cpas ne sont pas des œuvres de charité!!! le dindon de la farce : le bailleur.  il est évident que pour un petit montant on laisse "tomber". Les frais engendrés par la procédure étant, dans mon cas, supérieurs à la somme réclamée c'est ce que j'ai fait!

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LucWWW
Pimonaute
Inscription : 25-05-2017
Messages : 1

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

J'attends avec impatience que ce post fleurisse...etui Samsung Galaxy S8 plus!

Dernière modification par LucWWW (27-05-2017 05:02:05)

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Himura
Pimonaute intarissable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 1 722

Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Petit commentaire sur le CPAS de Herstal et Liège :

- Liège : à éviter. A chaque étape, il faut compter 2 à 3 mois de délai. Intenable.
Ils fonctionnent uniquement en versant 1 à 2 mois (pas plus) de garantie locative, directement sur le compte du bailleur. Aucun contact, aucun suivi.

- Herstal : parfois réactif, parfois pas trop, mais ça va dans l'absolu. Par contre, ils ne fonctionnent que via des garanties bancaires --> pas d'argent bloqué sur un compte. 2 mois max. Et surtout, ils exigent que le propriétaire signe un papier dans lequel il renonce à faire valoir cette garantie en cas de loyer impayé. Elle n'est utilisable qu'en cas de dégâts locatifs.

Au final, je les évite.

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