Location et CPAS: mes petites histoires...

3 mois, c'est plutôt un bon début. Rare sont les CPAS qui donnent encore ça apparemment.
Après, le reste, c'est surtout de faire confiance à la personne...

petits commentaires sur un cpas bruxellois.

Le locataire bénéficie du revenu d'intégration payé par le cpas de la commune où est situé l'immeuble loué.
Le cpas verse le loyer depuis le début du bail (13 ans).  Paiement dans les derniers jours du mois mais, c'est le cpas, donc normal.
le locataire a été radié d'office de la commune il y a 1 an et demi, motif inconnu.
Le cpas n'est pas au courant et continue de verser le loyer et payer le revenu d'intégration !
l'agent de quartier, très sympa mais nouveau dans ce quartier, ne parvient pas à rencontrer le locataire malgré 2 convocations.
Le cpas ne bouge pas, et comme toujours se réfugie derrière son secret professionnel, même envers l'agent de quartier.
L'agent de quartier n'est pas surpris de cette attitude du cpas et ça confirme ce que je pensais !

Résultat, pour avoir ce locataire, il faudra passer par une citation remise par huissier, nettement plus couteux qu'une simple requête.

Finalement, je rêve de pouvoir citer un cpas en justice !

Une histoire qui me fait echo! pour moi aussi cette garantie vaut  que dalle. Schnoll dorénavant!

cas similaire...  le document standard du cpas stipulait également ( libération de garantie : soit accord entre bailleur et locataire ou décision de justice) mais en cas de problème, le  cpas oblige de passer par la case justice... en poussant un peu les investigations ... j'apprends que l'allocataire social n'a pas reconstitué entièrement sa garantie locative auprès du cpas ( grmff je parie que vos 2 locataires n'avait pas tout payé au cpas)... Et oui les cpas ne sont pas des œuvres de charité!!! le dindon de la farce : le bailleur.  il est évident que pour un petit montant on laisse "tomber". Les frais engendrés par la procédure étant, dans mon cas, supérieurs à la somme réclamée c'est ce que j'ai fait!

Cette fois-ci, c'est définitif. Je n'accepte plus aucune garantie d'aucun CPAS.

D'une part parce que cela me transforme en marchand de sommeil.

D'autre part, parce que j'en suis à mon 3e procès contre des Cpas, et que, même débouté très partiellement, je n'accepte pas ce jugement. si j'avais des relais suffisamment indépendants et couillus dans le milieu associatif, je mettrais le tout sur la place publique, et je ferais appels des jugements.

Mais des relais indépendants dans le milieu associatif, cela n'existe pas. C'est noyauté par la politique, et généralement suffisamment de gauche pour que le propriétaire soit considéré comme un mal moyennement nécessaire.

Comme je ne suis pas un Don Quichotte, ni un animal politique, je tire les conclusions des jugements qui s'imposent à moi.

Dans le jugement que je reçois aujourd'hui, pour lequel je suis partiellement débouté donc, je "perds" 184.5€. Vous comprendrez que cette somme est ridicule et ne met pas mes comptes financiers en déroute.

Cependant, c'est dans les attendus que cela se joue.

Mais faisons un peu de rétropédalage. Je vais vous expliquer la raison de cette dernière affaire en justice.

Il s'agit d'un locataire casse-pied. Je le pousse un peu dehors, nous trouvons un accord, et il quitte le logement. Je ne demande ni préavis ni indemnité, ce qui est logique puisque cela m'arrange bien qu'il se barre. C'est injuste, parce que je favorise par ce mode de fonctionnement les locataires qui fichent le brin. Mais passons.

L'accord de fin de bail stipule que le locataire me doit un demi mois de loyer impayé (le premier demi-mois) et le dernier mois, complet. Le locataire a quitté le 20 du mois, et vu l'état de l'appartement, je demande 10 jours de plus pour remise en état.

Nous concluons donc que la garantie locative doit être partiellement libérée à mon profit. J'ai un accord écrit et non contesté avec le locataire.

Là où cela se corse, c'est que la garantie est une garantie locative du Cpas. Et dans les petits caractères, il est spécifié que la garantie ne sera libérée au profit du propriétaire que sur base d'un accord.... du Cpas. Ou d'une décision de justice.

Moralité, le Cpas refuse évidemment de libérer la garantie locative suivant l'accord que nous avons signé, le locataire et moi. Je suis donc obligé d'aller en justice contre un locataire insolvable, afin d'avoir une décision de justice qui obligerait le Cpas à libérer la caution suivant notre accord.

Je pourrais attaquer le locataire, comme me le suggère le Cpas. Mais alors, je perds les frais de justice, car les petits caractères de la garantie du Cpas en question mentionnent que les frais de justice ne sont pas couverts par la garantie en question.

J'ai donc décidé, pour la 3e fois, d'attaquer le Cpas en justice. Les deux premières fois, j'ai eu gain de cause à 100%. Cette fois, je suis débouté. Le juge considère que le Cpas a le droit d'examiner un accord entre un propriétaire et un locataire.

Ma thèse, c'est que si le Cpas a ce droit, plus aucun propriétaire n'acceptera la garantie d'un Cpas. Déjà qu'on ne trouve plus beaucoup de propriétaire qui acceptent de se plier à leur règles idiotes et contraignantes... si en plus, le Cpas a le pouvoir discrétionnaire de nous obliger à aller en justice pour faire respecter un accord entre propriétaire et locataire...

Bref, je jette le gant.

Voici ce que disent les attendus:
"Le principe d'un droit de regard du CPAS sur l'accord passé entre un propriétaire et un locataire en vue de libérer la garantie locative doit être admis"

Très bien. Je l'ai accepté en signant mon accord sur la garantie locative telle que proposée par le Cpas en question. C'est donc bien parce que j'ai marqué mon accord que je suis lié par cette possibilité. Le juge a donc estimé que, d'une part c'est de l'argent public et donc que le CPAS a un droit de regard. Et d'autre part, que j'ai marqué mon accord sur le principe de ce droit de regard, tel que mentionné dans les petits caractères.

En clair, le juge dit que j'ai accepté de mon libre arbitre les conditions de la garantie du CPAS. Je pense que le juge se trompe. Et LOURDEMENT.

La loi est claire: le mode de garantie (bancaire, compte bloqué ou CPAS)  est au choix du locataire. En réalité, je n'ai donc pas le choix. Je suis légalement obligé d'accepter la garantie du CPAS.

Pourtant, les attendus disent que j'ai accepté la garantie du CPAS de mon libre arbitre, sous-entendant que si les conditions ne m'allaient pas, je ne devais pas l'accepter. C'est évidemment absurde. Illégal. Contraire à l'esprit de la loi qui prévoit de faciliter l'accès au logement des personnes qui n'ont pas les fonds pour verser une garantie locative.

Alors, j'ai le choix, à ce stade. Soit j'enfourche mon cheval blanc et me jette contre des moulins afin de leur faire entendre raison.

Soit j'envoie paître tous les candidats locataires infoutus de mettre la garantie sur la table.

Quels seraient les effets de ma décision si je me lançais à l'assaut des moulins? Je serai blacklisté par les administrations qui ont tout pouvoir pour me broyer si elles le décident. Mes dossiers n'avanceront plus. Les administrations refuseront de me délivrer des documents même si la loi les y oblige. Absurde? Nous ne sommes pas dans une Banana Republic?  Et pourtant, j'ai vu bien des cas de personnes broyées par l'administration.

D'autre part, si je décide de ne pas accepter la garantie des Cpas, qu'est-ce que cela change à ma vie?
Moins de candidats. Moins de loyers. Plus de vide locatif. Mais aussi tellement moins d'emmerdements et de cas sociaux. 5% des emmerdeurs me font 95% des emmerdements. Et les 5% d'emmerdeurs sont tous dans les cas sociaux.

Alors, ma décision est prise. Finies les cas sociaux. Je suis propriétaire, pas assistant social. On me l'a suffisamment fait remarqué avec des remarques du style "Le privé ne doit pas s'occuper de social" (dit par un directeur de logements sociaux, dans un journal)

J'ai fait beaucoup de social avec mon temps, parce que j'en ai beaucoup. J'ai décidé que c'était fini. Mon temps, je le garde pour moi et mes proches. Ce jugement m'a choqué au plus haut point. C'est peut-être aussi parce que, dernièrement, je n'ai même plus osé dire que j'étais le propriétaire du logement d'une personne en très grande détresse au médecin à qui je demandais des nouvelles. J'ai pourtant été bien reçu par ce médecin qui a compris qui j'étais. Mais je me rends compte que les baffes dans la tronches que j'ai reçues toutes ces années ont eu raison de ma fibre sociale. Elle est usée. Et ce dernier jugement fut la goutte qui a fait tomber la tartine une fois de trop du mauvais côté. (je m'embrouille, désolé, c'est l'émotion)

Et donc, je vais récupérer de mon temps en me simplifiant la vie.

Ce jugement me libère. Il me rend mon libre arbitre. Il m'autorise à ne plus accepter la garantie locative du Cpas. Il éclaircit mon horizon en dégageant 95% de mes emmerdements. Il me donne un grand bol d'air frais. Il m'aère la tête et me donne le moral. Ou pas.

Parce que je pense à tous ces locataires précarisés, qui vivent avec 850€/mois (isolé) ou 1080 quand ils sont en couple, et pas beaucoup plus quand ils sont en famille. Parce que moi, avec ces montants, je ne sais pas comment je ferais pour boucler ma semaine, alors qu'eux, ils bouclent leur mois. Et que le comportement des organismes dit sociaux leur barre la route à un changement de logement s'ils ne mettent pas de l'argent de côté. Mais ils font comment? Comment est-ce que les CPAS osent se dire sociaux avec un tel comportement.

Je serais curieux de faire une corrélation "comportement du Cpas" - "parti au pouvoir dans la ville", histoire de voir quel est le parti le plus social. Mais on va encore me dire que je tape sur les mêmes, et j'ai dit que je ne ferais pas de politique.

Alors, je m'arrête ici. Je positivise. Je relativise. Est-ce que cela m'empêche de vivre? Non. Pas du tout. Je peux me recoller à mon étiquette de propriétaire égoïste et profiteur, voire marchand de sommeil que tant de monde colle sur le dos des propriétaires. Ma vie va être plus simple. Plus douce. Plus agréable.

Et plus rentable aussi, parce qu'avec tout le temps que cela va me dégager, je vais pouvoir me consacrer à la multiplication de mes investissements.

Allez, sur ce, je vais préparer mes prochaines vacances en Patagonie d'une part, et finaliser mon dernier investissement en cour, histoire de pouvoir encore plus exploiter la misère humaine pour partir en vacance sur le dos de mes locataires.

A ciao bonsoir.

Sincèrement, je n'aurais pas jeter un pont entre le mode de garantie aux choix du locataire, et l'obligation d'accepter n'importe quelle condition du CPAS.
... J'ai d'ailleurs rejeté par 2 fois des conditions émises par un CPAS qui ne me convenaient absolument pas, car elles réduisaient mes droits.

Je le comprends comme : le mode de garantie est au choix du locataire, mais ce mode DOIT respecter les conditions de garantie demandées (bref : le bail, dès l'instant où il est légalement rédigé).

Je ne vois donc aucune raison d'accepter ces conditions... et par conséquent, je partage l'avis du juge - tout en regrettant votre situation et la déception que cela a pu causer (la goutte d'eau...).

Comme je le disais précédemment : j'ai voulu tester aussi (bien moins que vous cela dit), et j'ai vite abandonné pour arriver à cette même conclusion.

C'est du moins ce qu'il me semble.

Un fait qui vient sous forme de preuve, c'est que les 2,3 CPAS que je connais travaillent tous différemment.
Celui de Liège demande même à virer 1 mois de loyer directement sur compte... D'autres ne proposent qu'un cautionnement bancaire, et non un dépôt sur compte bloqué (ce qui semble être une bonne idée, mais est aussi accompagné de contraintes supplémentaires pénibles, car les conditions de la banque viennent en sus.)

Bref, les CPAS, c'est certainement une crasse à gérer pour toute commune, ils sont certainement de plus en plus sollicités, mais ils ne sont manifestement pas du tout contrôlé (pour ces causes ?).
Vous avez déjà pu constater plusieurs fois, comme d'autres, que beaucoup méconnaissaient d'ailleurs les lois relatives au logement.

http://www.droitsquotidiens.be/fr/quest … dexpulsion

Quel est le rôle du CPAS en cas d'expulsion ?
Extraits

"le CPAS n’a pas l’obligation de trouver un nouveau logement, mais il doit intervenir de la manière la plus appropriée pour aider le locataire expulsé. Il pourra par exemple l’informer, l’aider à trouver un nouveau logement, organiser sa défense, etc. Dans la pratique, la plupart des CPAS sont débordés et ont très peu de temps pour s'occuper des locataires expulsés."

Grmff, l'attitude du CPAS aurait-elle une influence sur une décision du juge qui vous serait défavorable ? l'attitude du CPAS un élément ds la motivation d'une décision de refus d'expulsion?

Lu dans un courrier du Cpas:

Même les décisions de justice, il s se demandent s'ils vont les exécuter...

Il y a quelques années, j'ai fait signifié un jugement pour 40€: les frais de mise au rôle qu'ils ne payaient pas pour une affaire qu'ils avaient perdue. Et après signification, j'ai demandé une saisie des ordinateurs du Cpas, puisqu'ils ne s'exécutaient toujours pas... Total de la facture (à charge du contribuable, évidemment): plus de 500€ pour 40€ qui étaient indiscutablement dus.

Et ici, je vais devoir signifier pour la moitié des frais de rôle: 20€ qu'ils refusent de me payer.

En lisant ça, on se demande comment les paiements sont validés par cet organisme.
Et quels autres virement "par erreur" ils peuvent faire...

Anderlecht

Selon leur site internet, ils octroient une garantie pour les dégâts locatifs uniquement, et pas pour d'éventuels impayés.
C'est donc une garantie qui ne vaut rien du tout.