Location et CPAS: mes petites histoires...

La loi ne vous oblige pas à signer avec qui que ce soit. Vous signez avec qui vous voulez.

Personnellement, je n'accepte plus les cautions d'un certain nombre de CPAS. Connaissant leur fonctionnement, je refuse même de discuter avec ceux qui en dépendent.

Les CPAS mettant un temps indéfini pour se décider, vous n'êtes jamais tenu de les attendre.

Les locataires escrocs et démolisseurs, ce n'est pas la faute du CPAS. Faut pas les accabler de tous les maux non plus.

Que des assistants sociaux, dont certains sont assermentés, se mettent à mentir, c'est évidemment totalement inacceptable.

J'ai eu un cas aussi. J'ai dû aller en justice contre le CPAS. J'ai gagné et transmis le jugement. Ils ont appliqué partiellement le jugement. J'ai dû leur envoyer les huissiers...

CPAS de Charleroi:
Depuis mai 2012, ils ont (encore) changé leur procédure.
Il font signer un document supplémentaire. Dans lequel le propriétaire s'engage à accepter et respecter tout un tas de choses dans le cadre de la garantie locative:
-une visite du logement avant décision du CPAS (cette visite est d'application depuis plusieurs années. Maintenant, ils préviennent qu'il y en a une...)
- quand on fait appel à la garantie, il faut remettre des devis de réparation (et là, c'est beaucoup moins acceptable... Comment mettre des devis chiffrés de tiers au moment de la sortie, où on constate les dégâts?... Absurde. Je suppose que c'est théorique, mais avec le CPAS de Charleroi...)
-les exécution, annulation et indemnisation font l'objet d'une décision. Mais ils ne s'engagent pas sur un timing. Absurde aussi.
-Une "convention relative à la conclusion et à la reconstitution de la garantie locative" doit être signée par le CPAS, le locataire et le propriétaire. Absurde. Surtout qu'il ne disent pas ce que sera le contenu de ce document qu'on est sensés signer...
-"Dès que la garantie est reconstituée, le carnet initial devient un carnet de dépot standard" De mon expérience, ils ont tenté le coup en basculant la garantie dans un organisme du choix du locataire, et la poste a refusé d'ouvrir un compte de 3 mois de garantie. En clair, une fois reconstituée, je devais accepter que la garantie soit diminuée...

Ils me fatiguent...

Je trouve qu'ils sont complètement stupides à la CPAS de Schaerbeek. Au lieu de collaborer avec des propriétaires pour avoir de bons logements ils se mettent à dos les propriotaires.

Idem pour moi. Celà ma valu un procès au 1er canton. J'ai perdu. Je suis allé en appel. Ils ont facile à la CPAS. Avocat prodéo.

Sans entrer trop dans les détails, voilà comment ça c'est passé pour moi avec un CPAS

Ils savent que j'ai un appart libre et viennent me trouver....premier contact informel avec la présidente et le secrétaire....puis tout s'est réglé avec une gamine de 20 ans, inexpérimentée qui a accepté le loyer que j'ai voulu... ..j'avais bluffé qu'un candidat, le Shape, acceptait autant comme loyer et que je voulais plus, elle a accepté plus et on a signé ! C'était pas le jack pot mais presque...
C'est le CPAS qui payait le loyer et le reste...ils y ont mis des candidats en attente de statut.....qui souvent n'entretenaient pas le bien, parfois abîmaient et qui changaient régulièrement....Le CPAS outre le loyer payait, eau, chauffage, électricité et avait meublé confortablement l'appart.....Un jour je constate lors d'une visite des petits dégâts qui non réparés rapidement pouvaient vite s'aggraver....et comme la personne que le CPAS envoyait pour réparer était une femme de ménage, ça craignait..Donc j'adresse une lettre au  président du CPAS ( c'était plus le même que celui avec qui j'avais signé ) pour signaler ces dégâts et demander qu'une personne compétente les répare....le gars , un peu con, qui s'emportait assez vite, décide alors de rompre la convention un an à l'avance....ce qu'il ne pouvait faire....alors contraint et forcé il a accepté de continuer la convention, mais pour éviter des problèmes n'y a plus mis aucune locataire...et donc pendant un an, m'a payé tous mes loyers alors que l'appart était vide .  VERIDIQUE !!!
Et je peux vous dire qu'à la fin de la convention, je lui ai bien conseillé de tout remettre parfaitement en état avec des corps de métier compétents et de ne discuter sur RIEN, car sinon la population aurait vite été au courant de ce que le CPAS m'avait payé un an de loyer sans loger personne ....et qu'à mon avis, ça aurait fait beaucoup de foin ! Ils m'ont rendu l'appart mieux qu'avant !!!   

Il y a dans tout ce que je viens de lire, une chose essentielle qui me saute aux yeux. Un amagalme (enfin un...) fait entre un usager du CPAS (et pas de la...) et le CPAS lui-même en tant que locataire.

- Vous ne trouverez aucun CPAS en Belgique qui serait en droit d'obliger un usager locataire d'un de vos logements à payer son loyer chaque mois. Ca n'existe pas. Si une gestion budgétaire ou une guidance quelconque est en cours, c'est toujours avec l'accord de l'usager et ce dernier pourra toujours y mettre fin comme bon lui semble. Et si un assistant social vous baratine le contraire  , surtout ne le croyez pas. Quand vous louez à un usager du CPAS, qui plus est bénificiaire d'un RIS et instable, vous prenez un risque que seul vous devrez assumer et pas le CPAS.

- Concernant les garanties locatives, il vaut mieux travailler sans Belfius. Une garantie standard peut être demandée au CPAS, même si celui-ci vous dit ne travailler exclusivement qu'avec Belfius.
Le CPAS s'arrangera pour récupérer (ou pas) cet argent auprès de votre locataire. Les garanties CPAS ouvertes chez Belfius le sont souvent en "exclusivement dégâts locatifs". Ceci dit, c'est noté en toutes (petites) lettres sur la convention que les propriétaires signent. Qu'ils ne viennent pas pleurer après...

N'oubliez jamais qu'un assistant social, quoi qu'il vous dise, n'a aucun pouvoir de décision. Il devra soumettre les demandes à son comité voire à ses autorités en urgence. Les délais plus ou moins longs sont fonctions de la souplesse des différents CPAS (qui, il faut le rappeler, sont aussi nombreux que les communes belges).

N'oubliez pas non plus qu'un CPAS en tant que locataire (ou une AIS) vous garantit le paiement du loyer ainsi que d'autres sécurités.

Exemple : un CPAS signe un contrat de bail avec vous. Un état des lieux est dressé par expert. En cas de problèmes à la sortie, s'il y a des dégâts importants, la solvabilité d'un CPAS est tout de même plus avérée qu'un locataire lambda.

En conclusion, je dirais qu'en tant que propriétaire il vaut mieux louer à un CPAS (sûrement avec un loyer moins important) qu'à un usager du CPAS.

Bien d'accord avec Rexou. L'octroi de garanties locatives à des personnes en difficulté est une des compétence des CPAS. Une uniformisation et un assinissement des procédures seraient bien nécessaires afin de clarifier tout ça.

Chaque CPAS ayant sa façon propore de fonctionner, il n'est pas évident de s'y retrouver pour les propriétaires.

Quant à la location à un CPAS, il ne faut pas exagérer. Il y a parfois moyen de "faire affaire" sans pour autant perdre la moitié d'un loyer. La sécurité à un prix. Certains propriétaires s'y refusant catégoriquement reviennent vers les CPAS après avoir eu une mauvaise expérience. Il n'y a pas que des inconvénients : Loyer garantit, précompte à 0%, bien souvent service technique s'occupant des petits travaux (évier bouché, ...) Evidemment, si en plus de tout ça, le propriétaire veut sélectionner lui-même les occupants... Le beurre, l'argent du beurre...

Vous êtes un peu restrictif je trouve. Il n'y a pas que des gens sortis d'habitats troglodytes ou des delaers dans les usagers du CPAS. il y a aussi des petits vieux bien tranquilles mais n'ayant pas assez de pension pour louer un logement, des mères avec enfant(s) nouvellement séparées et ayant un salaire "basique"...etc. etc.

Je déconseille formellement cette méthode.

Les CPAS sont tenus d'aider tout le monde. N'importe quoi donc. Et généralement pas des gens qui sont équipés complètement de la tête comme des ingénieurs.

Parmi ceux qui émargent au CPAS, il y en a un certain nombre qui sont effectivement "normaux" et passent par une mauvaise passe. Cela peut arriver.

Mais il y a aussi dealers et drogués, racaille et ex-taulards avec des CV longs comme le bras,  fouteurs de merde congénitaux et débiles profonds, voire même malades mentaux.

Ces derniers ont et auront toujours plus de mal à se loger que les autres. Et donc, ils seront les bénéficiaires privilégiés des logements des CPAS, AIS et autres. Louez directement au CPAS, et vous vous retrouverez avec ce genre de population dans votre immeuble.

Vous n'y avez qu'un appart? Super. Vous allez vous mettre à dos tous les autres proprios de l'immeuble. Qui vous poursuivront vous en justice. Pas le locataire. Pas le sous-locataire. Vous.

Vous êtes proprio de tout l'immeuble? Super. Dans quel état allez vous le retrouver?... Et même si le CPAS le remet en état, quelle valeur aura-t-il avec la réputation qu'il aura?...

Bref, à éviter. Personnellement, j'ai déjà prévenu un copropriétaire que s'il louait à un CPAS, je n'attendrais pas 3 conneries du sous-locataire pour le trainer devant le tribunal.