[Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Fonce...

Oui.

Fonce... fonce-fonce-fonce.

Merci à vous deux pour votre réponse!

Pas de recommandations au sujet de livres?

Au niveau financier, acheter un immeuble de 3 appartements à 450 000€ (+ 13,5% de frais) par exemple. Devons nous avançer une certaine somme d'argent pour se voir attribué le prêt? Car selon l'idée que j'ai, peut être que celle ci est fausse je ne sais pas, il est préférable financièrement d'emprunter la totalité et de ne pas mettre d'argent de sa poche.

Vous me direz: "Oui, si ton dossier est bon tout est possible!" Qu'en est-il de votre/vos expérience(s)?

A bruxelles, on trouve souvent un immeuble de rapport avec un rez commercial? Est-ce que le loyer perçu est taxé? J'imagine que oui, mais savez vous à combien? Quel est votre avis la dessus, vaut il mieux acheter du logement à 100% si possible?

Je vous souhaite une bonne soirée!
Merci, Eric.

Je ne dispose pas d'accompte à l'heure actuelle. C'est donc un problème. Comment avoir 3000€ de revenus sur un immeuble à 450000€? Ca me parrait impossible.

Qu'en est-il du loyer commercial?

Eric.

Dans les belles communes de Bruxelles, il est possible de louer des petits appartements (60-70 m²) récents et en parfait état à partir de 750€ + charges.

Si le locataire utilise le bien à 100% en résidentiel (donc il ne décalre rien pour son activité professionnelle - attention aux locataires employés qui reçoivent des "frais propres à l'employeur" pour leur bureau à la maison...), vous devez indiquer les RC des immeubles que vous louez en regard du "gentil" code 1106. Le fisc indexera les RC, les multipliera par un certain facteur et ajoutera le tout à tous vos autres revenus.

Dans votre cas, la taxation sur des loyers même non professionnels va vite atteindre les 50% car je suppose qu'avec un revenu net de 4000 €, votre brut dépasse allègrement les 9.000€ / mois....

Il existe des logiciels qui permettent de simuler vos impots ainsi que de nombreux sites WEB ( ceux des banques et des assurances par exemple).

Bien sur, car à BXL, UNE unité de +/- 60 à 70 m² qui se loue à partir de 750€ + charges s'achète actuellement à plus de 250K€ hors frais...

Donc pour 4 unités, vous devrez souvent prévoir plus d'un million d'€ (hors frais)....

Dans la très grosse majorité des communes de Bruxelles, y compris dans le sud-est, pour une valeur d'achat de 250K hors frais, on peut espérer un return plus important quand même ! Facilement mille euros de loyer hors charges. Et une superficie d'une centaine de M2. (Récemment, dans le nord-ouest de BXL -Ganshoren- , 130M2  3 ch, 2 sdb, avec garage, immeuble standing de 1994, vendu 250K)

Dans des communes de "la première couronne", certains anciens bâtiments à rénover sont déjà accessibles à 100K pour 60/70 M2. Saint Josse, certains coins de Molenbeek, Schaerbeek, Anderlecht... Mais y a pas de miracle...

Oui, c'est la crise...
Mais si les amateurs se raréfient, la valeur locative demeure...

- Un flat de 40 M2 = 500€ hors charges --> achat hors frais 80/100K
- Un appart 1 ch de 65 M2 = 650  --> achat 120/140K
- Deux chambres  de 80 M2 = 700/750 -- achat 150/160K
- Trois ch + 2 sdb (dans un immeuble plus luxueux, et avec garage) = 1000  --> achat 250K
Ceci pour des biens dans un état correct et situés dans le même quartier nord ouest de bxl, immeuble moyen 1960 pour les 3 premiers exemples.  Le garage est en supplément, à la location et à l'achat.

Plus le prix est bas, plus les amateurs sont nombreux... mais aussi plus instables et moins solvables...

Un apport personnel de 20% -hors frais de notaire- est en effet un atout de poids. Pour obtenir un taux intéressant et parfois même pour obtenir le prêt tout simplement.

La localisation par rapport à votre domicile est aussi un critère important, surtout en cas de location de petites entités à bas loyer et à rotation importante de locataires qui demandent un suivi intensif.
Le régime linguistique aussi. Les possibles projets urbanistiques futurs. L'âge du bâtiment, son état, les travaux à prévoir...

Panchito, je n'ai pas bien compris. Pouvez-vous préciser SVP ces 2 points?

1/ Taxation sur les loyers même NON professionnels de 50% parce qu'il est déjà dans la tranche au-delà de 50%? N'est-ce pas uniquement le RC qui est ajouté, comme vous l'écrivez? Les loyers mensuels non professionnels ne sont pas taxés, non? C'est quand même ça la particularité de la Belgique par rapport, par exemple, à la France. Du moins c'est ce que je croyais savoir...

2/ Vous voulez donc dire que si je loue mon appart à un locataire qui me dit vouloir simplement y habiter, et qu'il est en fait indépendant et déclare ça en partie comme bureau (ou employé avec télétravail), JE vais avoir des compléments d'impots à payer par après, avec peut-être même une amende parce que le fisc va croire que je voulais dissimuler l'usage de mon appart? Donc c'est une dépendance supplémentaire par rapport au locataire. Faut espérer qu'il dise la vérité concernant son usage?

PS: je ne tente pas de dévier le sujet d'origine, mais au contraire d'approfondir la question qui m'intéresse beaucoup.

taxer le rc indexé de 40% et dire que l'on paye beaucoup de taxes.....n'est pas correct.

c'est souvent des clopinettes comparé au revenu généré par les loyers.