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[Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Pilou757
Pimonaute
Inscription : 17-10-2012
Messages : 18

[Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Bonjour à tous,

Ceçi est mon premier post sur ce forum, je vais donc me présenter.

Mon nom est Eric de Bruxelles, j'ai 23 ans . Je suis employé dans le secteur de l'aviation. Ces dernières années ont été plutôt agitées pour moi avec mes études. À présent, je travaille depuis un an. Depuis longtemps, je suis désireux d'investir dans l'immobilier et maintenant que je suis lancé dans ma carrière je cherche à m'informer un maximum avant de tout commencer. J'ai bien compris qu'au plus tôt l'investissement est fait, au mieux c'est!

Suite à un investissement dans le cadre de mes études, j'ai encore un peu moins de deux an avant de pouvoir me lancer et je pense bien profiter de ce temps pour m'informer afin d'avoir toutes les cartes en main.

Je voudrais investir dans un immeuble de 2, 3 ou 4 appartements à Bruxelles. Je suis quelqun de plutôt manuel donc les petits travaux seront fait par moi même. Je voudrais ensuite louer ces appartements et peut être m'installer également dans l'un d'entre eux. Dans deux ans, ma situation financière sera sans crédit en cours avec un revenu entre 3700 et 4000 euros net par mois.

Le but est que les loyers remboursent la mensualité du prêt qui sera contracté.

C'est ici qu'arrive mes questions, tout d'abbord:

- J'aurais voulu avoir votre avis tout simplement.
- Avez vous des livres (ou autre) à conseiller pour la BELGIQUE (j'ai déjà vu la page pim.be).
- Pensez vous que mon projet est réaliste?
- Quel conseils me donneriez vous?

Je vous remercie d'avance pour votre aide et vos conseils. Je ferai vivre ce topic au fur et à mesure de l'évolution.

Bien à vous,
Eric.

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grmff
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

- J'aurais voulu avoir votre avis tout simplement.

Fonce...

- Avez vous des livres (ou autre) à conseiller pour la BELGIQUE (j'ai déjà vu la page pim.be).

- Pensez vous que mon projet est réaliste?

Oui.

- Quel conseils me donneriez vous?

Fonce... fonce-fonce-fonce.


Grmf!
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cochise
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Dès maintenant, quand tu as l'occasion, va visiter des biens à vendre. Tu te feras une vue d'ensemble des prix de ce que tu souhaites et ca te donnera des idées pour tes futurs apparts.


Coch'
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Pilou757
Pimonaute
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Merci à vous deux pour votre réponse!

Pas de recommandations au sujet de livres?

Au niveau financier, acheter un immeuble de 3 appartements à 450 000€ (+ 13,5% de frais) par exemple. Devons nous avançer une certaine somme d'argent pour se voir attribué le prêt? Car selon l'idée que j'ai, peut être que celle ci est fausse je ne sais pas, il est préférable financièrement d'emprunter la totalité et de ne pas mettre d'argent de sa poche.

Vous me direz: "Oui, si ton dossier est bon tout est possible!" Qu'en est-il de votre/vos expérience(s)?

A bruxelles, on trouve souvent un immeuble de rapport avec un rez commercial? Est-ce que le loyer perçu est taxé? J'imagine que oui, mais savez vous à combien? Quel est votre avis la dessus, vaut il mieux acheter du logement à 100% si possible?

Je vous souhaite une bonne soirée!
Merci, Eric.

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grmff
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Généralement, les banques acceptent un prêt de max 80% de la valeur vénale (dire prix d'achat...)

Pour un achat de 450.000€, vous devez donc avoir 20% de 450k€+frais de notaire de 14.5% = +/-150k€.

Ils prendront certes une partie des loyers potentiels ou actuels pour étayer vos revenus, mais pas tout.

300k€ = +/- 2000€ de remboursement/mois. En prenant vos revenus de 4000€/mois et de 3000€ de revenus locatifs, cela devrait passer au niveau de la banque.

Mais est-ce une bonne affaire?
Est-ce un bon rendement?
Quid des travaux dans les 10 ans qui viennent?

3 questions qu'il importe de creuser.


Grmf!
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Pilou757
Pimonaute
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Je ne dispose pas d'accompte à l'heure actuelle. C'est donc un problème. Comment avoir 3000€ de revenus sur un immeuble à 450000€? Ca me parrait impossible.

Qu'en est-il du loyer commercial?

Eric.

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grmff
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Pour le loyer résidentiel, il n'y a as d'impôt en plus que le RC indexé dont on déduit les intérêts du PH. En général, au début, cela ne représente rien du tout. Il y a aussi le précompte immobilier, évidemment.

Pour les loyers commerciaux, on ne paye pas sur le RC, mais sur le loyer réel, lequel reçoit un abattement forfaitaire, dont on déduit aussi les intérêts de PH. Personnellement, je compte 30% d'impôt sur les loyers commerciaux ou professionnels.

3000€ de revenus sur un immeuble de 450k€ est possible. Mais sans doute pas à Bruxelles....


Grmf!
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panchito
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Dans les belles communes de Bruxelles, il est possible de louer des petits appartements (60-70 m²) récents et en parfait état à partir de 750€ + charges.

Si le locataire utilise le bien à 100% en résidentiel (donc il ne décalre rien pour son activité professionnelle - attention aux locataires employés qui reçoivent des "frais propres à l'employeur" pour leur bureau à la maison...), vous devez indiquer les RC des immeubles que vous louez en regard du "gentil" code 1106. Le fisc indexera les RC, les multipliera par un certain facteur et ajoutera le tout à tous vos autres revenus.

Dans votre cas, la taxation sur des loyers même non professionnels va vite atteindre les 50% car je suppose qu'avec un revenu net de 4000 €, votre brut dépasse allègrement les 9.000€ / mois....

Il existe des logiciels qui permettent de simuler vos impots ainsi que de nombreux sites WEB ( ceux des banques et des assurances par exemple).

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grmff
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Il y en a des tas sur Charleroi.

Un exemple sur un des sites bien connus: Annonce 3716199, immeuble de 8 unités, loué 3500€, vendu 460k€. Pas sur Bruxelles, évidemment.


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panchito
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Bien sur, car à BXL, UNE unité de +/- 60 à 70 m² qui se loue à partir de 750€ + charges s'achète actuellement à plus de 250K€ hors frais...

Donc pour 4 unités, vous devrez souvent prévoir plus d'un million d'€ (hors frais)....

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cochise
Pimonaute incurable
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Pilou757 a écrit :

Au niveau financier, acheter un immeuble de 3 appartements à 450 000€ (+ 13,5% de frais) par exemple.

Avec l'hypothèque, les frais notariés, ... on est plus près de 18%


Coch'
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rexou
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

panchito a écrit :

Bien sur, car à BXL, UNE unité de +/- 60 à 70 m² qui se loue à partir de 750€ + charges s'achète actuellent à plus de 250K€ hors frais...

Dans la très grosse majorité des communes de Bruxelles, y compris dans le sud-est, pour une valeur d'achat de 250K hors frais, on peut espérer un return plus important quand même ! Facilement mille euros de loyer hors charges. Et une superficie d'une centaine de M2. (Récemment, dans le nord-ouest de BXL -Ganshoren- , 130M2  3 ch, 2 sdb, avec garage, immeuble standing de 1994, vendu 250K)

Dans des communes de "la première couronne", certains anciens bâtiments à rénover sont déjà accessibles à 100K pour 60/70 M2. Saint Josse, certains coins de Molenbeek, Schaerbeek, Anderlecht... Mais y a pas de miracle...


rexou

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panchito
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Facilement mille euros de loyer hors charges

Pas sur...

Dès que vous passez la barrière des 999€, je constate que les biens (même en bon état et même idéalement situés par exemple Rond-Point Montgomery à WSP) restent souvent de nombreux mois en attente de candidats locataires.

les fonctionnaires européens sont déjà casés pour la plupart et le budget des nouveaux arrivants a été très largement revu à la baisse.

Louer des biens à 1000€ /mois (hors charges) et plus relève de nos jours d'un véritable parcours du combattant!

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Oui, c'est la crise...
Mais si les amateurs se raréfient, la valeur locative demeure...

- Un flat de 40 M2 = 500€ hors charges --> achat hors frais 80/100K
- Un appart 1 ch de 65 M2 = 650  --> achat 120/140K
- Deux chambres  de 80 M2 = 700/750 -- achat 150/160K
- Trois ch + 2 sdb (dans un immeuble plus luxueux, et avec garage) = 1000  --> achat 250K
Ceci pour des biens dans un état correct et situés dans le même quartier nord ouest de bxl, immeuble moyen 1960 pour les 3 premiers exemples.  Le garage est en supplément, à la location et à l'achat.

Plus le prix est bas, plus les amateurs sont nombreux... mais aussi plus instables et moins solvables...


rexou

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pepe7
Pimonaute
Inscription : 06-12-2011
Messages : 17

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Je conseillerais de commencer à visiter des biens mais d'aller beaucoup plus large que Bruxelles.

J'ai moi même fait 2 fois le tour de la question les 10 dernieres années (imm de rapport à BXL) et j'ai renoncé 2 fois. Pas assez rentable pour un investissement. Par contre j'ai acheté a Bruxelles pour mon propre usage.

J'ai trouvé une rentabilité acceptable dans le Hainaut et en Brabant Flamand. Aujourd'hui en Brabant Flamand je ne trouve plus rien non plus.

Je pense aussi que le mieux est de sortir de sa poche min. 20% + frais d'achat, quid à commencer avec un petit bien (<250K), afin d'obtenir un taux plancher, le taux du prêt c'est la base de la rentabilité.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Messages : 6 364

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

pepe7 a écrit :

Je pense aussi que le mieux est de sortir de sa poche min. 20% + frais d'achat, quid à commencer avec un petit bien (<250K), afin d'obtenir un taux plancher, le taux du prêt c'est la base de la rentabilité.

Un apport personnel de 20% -hors frais de notaire- est en effet un atout de poids. Pour obtenir un taux intéressant et parfois même pour obtenir le prêt tout simplement.

La localisation par rapport à votre domicile est aussi un critère important, surtout en cas de location de petites entités à bas loyer et à rotation importante de locataires qui demandent un suivi intensif.
Le régime linguistique aussi. Les possibles projets urbanistiques futurs. L'âge du bâtiment, son état, les travaux à prévoir...


rexou

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baloo
Pimonaute assidu
Inscription : 19-09-2007
Messages : 99

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Pilou757 a écrit :

Bonjour à tous,


- Avez vous des livres (ou autre) à conseiller pour la BELGIQUE (j'ai déjà vu la page pim.be).
.

Bonjour Eric,

Je vous recommande chaudement Mon lien.



Je l'ai lu et j'ai récidivé sans regret aucun !

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Goudurix
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 17-04-2006
Messages : 132

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Si le locataire utilise le bien à 100% en résidentiel (donc il ne décalre rien pour son activité professionnelle - attention aux locataires employés qui reçoivent des "frais propres à l'employeur" pour leur bureau à la maison...), vous devez indiquer les RC des immeubles que vous louez en regard du "gentil" code 1106. Le fisc indexera les RC, les multipliera par un certain facteur et ajoutera le tout à tous vos autres revenus.

Dans votre cas, la taxation sur des loyers même non professionnels va vite atteindre les 50% car je suppose qu'avec un revenu net de 4000 €, votre brut dépasse allègrement les 9.000€ / mois....

Panchito, je n'ai pas bien compris. Pouvez-vous préciser SVP ces 2 points?

1/ Taxation sur les loyers même NON professionnels de 50% parce qu'il est déjà dans la tranche au-delà de 50%? N'est-ce pas uniquement le RC qui est ajouté, comme vous l'écrivez? Les loyers mensuels non professionnels ne sont pas taxés, non? C'est quand même ça la particularité de la Belgique par rapport, par exemple, à la France. Du moins c'est ce que je croyais savoir...

2/ Vous voulez donc dire que si je loue mon appart à un locataire qui me dit vouloir simplement y habiter, et qu'il est en fait indépendant et déclare ça en partie comme bureau (ou employé avec télétravail), JE vais avoir des compléments d'impots à payer par après, avec peut-être même une amende parce que le fisc va croire que je voulais dissimuler l'usage de mon appart? Donc c'est une dépendance supplémentaire par rapport au locataire. Faut espérer qu'il dise la vérité concernant son usage?

PS: je ne tente pas de dévier le sujet d'origine, mais au contraire d'approfondir la question qui m'intéresse beaucoup.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 5 783

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

1/ Cassons immédiatement les ailes d'un canard incroyable qui continue à voler en Belgique (alimenté par le PS???).

Oui, oui, oui, les loyers sont taxés en Belgique!!

Même si votre locataire utilise le bien à 100% de manière résidentielle.

Si tel est le cas, vous avez l'obligation de déclarer le RC du bien loué en regard des codes 106 (1106-2106). Le fisc indexera le RC (pas sur base de l'indice santé mais bien sur base de l'indice des prix à la consommation), puis le multipliera par 1.4 pour ensuite ajouter le montant ainsi obtenu à tous vos autres revenus!!!

Si votre locataire est indépendant et qu'il déclare ne fusse que 1% de son loyer comme frais professionnels sans que cela soit clairement indiqué dans le bail, vous êtes obligé de déclarer les loyers réels!!

Les excellents baux PIM, prévoient que si votre locataire utilise votre bien à votre insu pour une quelconque activité professionnelle, vous pouvez lui réclamer le supplément d'impôts que vous devrez payer.

Le fisc dispose à présent d'outils de type BI (Business Intelligence) ce qui leur permet de recouper quantités d'informations en provenance de tout une série de sources !!!

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Phoenix
Pimonaute assidu
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Inscription : 01-09-2011
Messages : 146

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

taxer le rc indexé de 40% et dire que l'on paye beaucoup de taxes.....n'est pas correct.

c'est souvent des clopinettes comparé au revenu généré par les loyers.

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