[Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

C'est tout le marché qui s'est envolé....  :0)

Il faudrait comparer avec nos voisins..... certains devaient payer de l'impôt sur la fortune sur des terrains evalués fort cher mais dont ils ne tiraient aucune jouissance.

si demain on devait taxer les terrains sur leur valeur de marché en Belgique .....

la fiscalité immobilière est faible en Belgique.

faut il rajouter a votre base taxable 1300*1.4 ou 12*2250 - frais ?

Nos amis francais peuvent ils nous donner des exemples en France ? Idem en Italie  ?

On ne trouve rien sur le marché de rentable... vu la hauteur de l'investissement et le peu de retour sur investissment via les loyers.
La plupart du temps, le prix est exagéré et l'état du bien à pleurer.
Ceci dit j'ai rater un immeuble a Namur il y a peu à 235K euros a renover avec 3 appartements , en ordre à l'urbanisme, près de la gare avec jardin sud.. Mauvaise communication avec l'agent immobilier.

Donc il y a quelque occasions mais elles sont rares. Et des que le paysage fiscal changera, cela risque de bouleverser pas mal de plans financier.

Pour ceux qui ont investi il y a quelques années, il ne pourrait plus le faire aujourd'hui, surtout a Bruxelles.. Pour ceux qui ont eu une rentrée conséquente et investi en immobilier, parcequ'il fallait a tout prix caser le trop de fric, je doute qu'ils auront un doublement du prix de leur investissement dans les dix ans qui viennent, et leur 'rentabilité" doit pas dépasser 4% dans le meilleur des cas.

D'ailleurs les gens sont souvent prêt a un rendement minuscule en échange d'une sécurité d'esprit.  La brique ca baisse pas et les maisons disparaissent pas dans le marasme boursier. Du moins c'est ce que l'on pense.

Ex à Uccle. Maison vendue il y 7 ans à 340 000 euros et revendue 475000 il y a quelques mois, louée ensuite 1300 euros. Aucun travaux fait dedans a part changer une cusine. Wow ca c'est du rendement !!

L'immobilier est taxé faiblement en Belgique.  Ailleurs, on paye l'équivalent du revenu cadastral X1.5 et les loyers sont ajoutés en full à la base taxable.
Ex concret à l'étrange: appartement avec Rc de 1000 euro de 90M2s, indexé, le precompte a payer est de 1500 car "residence seondaire".
Le propriétaire local habitant le meme en résidence principale ne payerait que 600 euros.

Ce RC de 1000 dont question ci dessus est basé sur le nombre de pièces. Dont vous avez une maison de 300m2 avec le meme nombre de pièces, vous risquez de payer la meme chose que le gars qui a un appartement de 90M2.

ALors ok on payer 10 ou 12.5% de droits d'enregistrement, mais après c'est la belle vie. Cela a d'autant moins d'importance que l'investissement a été fait il y a longtemps.

Et puis 12.5% de droit à l'achat et un RC de 1300 euros comme dans l'exemple plus bas.....à vie !!

Bref si le fisc ne change pas d'idée , je dirais qu'il y a encore possibilité d'investir mais c'est de plus en plus rare et difficile. Et au moindre changement de fiscalité, tout se retourne surtout si vous avez un prêt à rembourser.

A nouveau, on paye peu de taxes sur l'immobilier en Belgique.

Le terrain qui vaut 500 000 à Lasne n'est pas taxé sur 500 000...
Idem pour les maisons, on ne taxe pas sur la valeur de marché non plus, ni sur les loyers réels....

(quel rapport avec les droits de succession  ?)

Phoenix, je suis difficilement votre raisonnement :

D'une part, vous trouvez qu'un investissement immobilier est trop peu rentable et d'autre part, que l'immobilier est trop peu taxé... pensez-vous qu'une augmentation des taxes améliorera la rentabilité ?

Vous ne voyez vraiment pas le rapport à établir entre les droits de succession et la charge fiscale ?

Quand vous qualifiez la charge fiscale de "clopinettes", j'hésite entre le rire et les larmes... Par contre, il est certain que cela pourrait être ENCORE plus taxé ! Malheureusement !

1. L'immobilier est peu taxé.
Exemple: maison à LaHulpe actuellement sur immoweb mise en vente a 490 000€. L'annonce indique RC Indexé de 1069 de et précompte de 380 €.
Maison ancienne, rénovée.  La meme construite aujourd'hui couterait sans doute plus cher en précompte pour un agrément assez proche.

2. L'immobilier est peu rentable dans la majorité des cas vu l'envolée des prix et la faiblesse des loyers.

Cette meme maison achetée revient grosso modo a 550 000€. Louée 1000€/ mois disons, voire 1200 peut être (pas de garage...), la rentabilité serait de combien ? 2% brut? 
Il faudrait monter a 1500 pour approcher les 3.2% Brut.

Ouverture parenthèse.
Ce type d'investissement se fait sur le long terme car question liquidité on repassera si un coup du sort fait que l'on aie besoin de son argent rapidement.  Revendre de suite ou dans les 3 ou 4 prochaines  années = perte financière certaine.

(Encore récemment c'était possible de revndre assez vite avec plus value, aujourd'hui je doute)

Autre exemple http://www.immoweb.be/fr/Buy.Estate.cfm?IdBien=4006396&xgallery=&premiumsite=.  Maison annoncée à 350 000 € en mai 2010, revendu aujourd'hui à 625K€.  Cette maison vaut elle vraiment ce prix ?
Fin de la parenthèse.

On peut aussi jouer sur les chiffres et imaginer que la maison se vende vers 420K€ et qu'au total cela coute approx 475K€ pour la louer environ 1300€. Cela fait encore a peine 3% brut.

On pourrait encore s'en contenter en misant sur une plus value future mais aura t'on encore un doublement ou triplement des prix des maisons en dix ans ? Ou aura t'on au mieux une hausse égale, voir sans doute inférieure à l 'inflation?

La Belgique étant ce qu'elle est avec sa brique dans le ventre, celui qui peut louer 1300 ou plus , peut sans doute également s'acheter un bien directement. Donc imaginez louer 2000 euros me semble improbable, sauf circonstances exceptionnelles du genre l'expat Francais dont c'est la banque qui payer le loyer.

Maintenant, prenez un immeuble de rapport, regadez ce que cela coute d'investir à l'achat et les rentrées que vous en obtenez.  Il faut vraiment chercher beaucoup pour trouver quelque chose d'intérressant.

3. Taxation, faut il mieux ajouter pour votre immeuble de rapport 12*1000€ moins les frais, dans votre déclaration fiscale ou juste le RC indexé?

Donc oui je cherche un immeuble (en conformité à l'urbanisme avec ou sans travaux), oui je sais que c'est peu taxé, mais je sais que le ticket d'entrée est elevé, que cela présente un risque plus elevé que la moyenne, qu'il faut chercher le rendement locatif stable avec un peu de marge pour les mauvais jours et anticiper les changements de fiscalité  venir. Je ne regarde pas que sur Bruxelles 19 communes mais plus largement.

Ca tient pour les immeubles de rapport avec flat et studio, ou appartements de 2 chambres.

Bien souvent, les loyers ne peuvent monter assez haut pour compenser la hausse de l'investissement a réaliser.

On loue aussi pour mettre un peu de coté son capital de départ avant de faire le grand saut.

Tout n'est pas noir. Just gris foncé

Il doit y avoir des alternatives au compte d'épargne. Il n'y pas si longtemps il y avait des bons d'Etat Leterme ?

Ceci dit, quelle est la rentabilité minimale a attendre d'un investissement de rapport , sur base de la fiscalité actuelle, pour dire que cela vaut la peine ?

Certains se contenterons de couvrir les frais du prêt, d'autres rajouterons aux loyers sur leur cassette personnelle en se disant que dans x années cela leur fera un patrimoine....

Alors quel est le chiffre minimum a atteindre ? 5%  ? 10% ?

Jamais!!

Si vous achetez un bien immobilier aujourd'hui, vous ne dépasserez que très rarement les 2 à 3% nets.

Et ceci n'est que valable que si vous avez le cash nécessaire pour ne pas devoir emprunter, sinon le rendement est négatif....

Des exemples sur des annonces existantes ?