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[Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Pilou757
Pimonaute
Inscription : 17-10-2012
Messages : 18

[Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Bonjour à tous,

Ceçi est mon premier post sur ce forum, je vais donc me présenter.

Mon nom est Eric de Bruxelles, j'ai 23 ans . Je suis employé dans le secteur de l'aviation. Ces dernières années ont été plutôt agitées pour moi avec mes études. À présent, je travaille depuis un an. Depuis longtemps, je suis désireux d'investir dans l'immobilier et maintenant que je suis lancé dans ma carrière je cherche à m'informer un maximum avant de tout commencer. J'ai bien compris qu'au plus tôt l'investissement est fait, au mieux c'est!

Suite à un investissement dans le cadre de mes études, j'ai encore un peu moins de deux an avant de pouvoir me lancer et je pense bien profiter de ce temps pour m'informer afin d'avoir toutes les cartes en main.

Je voudrais investir dans un immeuble de 2, 3 ou 4 appartements à Bruxelles. Je suis quelqun de plutôt manuel donc les petits travaux seront fait par moi même. Je voudrais ensuite louer ces appartements et peut être m'installer également dans l'un d'entre eux. Dans deux ans, ma situation financière sera sans crédit en cours avec un revenu entre 3700 et 4000 euros net par mois.

Le but est que les loyers remboursent la mensualité du prêt qui sera contracté.

C'est ici qu'arrive mes questions, tout d'abbord:

- J'aurais voulu avoir votre avis tout simplement.
- Avez vous des livres (ou autre) à conseiller pour la BELGIQUE (j'ai déjà vu la page pim.be).
- Pensez vous que mon projet est réaliste?
- Quel conseils me donneriez vous?

Je vous remercie d'avance pour votre aide et vos conseils. Je ferai vivre ce topic au fur et à mesure de l'évolution.

Bien à vous,
Eric.

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Phoenix
Pimonaute assidu
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

rexou a écrit :

Francis, ....?

L'achat date de 2001.....  Déja a un bon prix pour l'époque ceci étant.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Par contre maintenant, vous dites vous même que votre immeuble de rapport à Saint-Josse vaut 375.000€.

Je dout fort qu'un "débutant" puisse, comme vous l'avez fait il y a plus de 10 ans, rentabiliser un tel investissement avec le tupe de locataires que l'on a à Saint-Josse...

Probablement, un job à plein temps et un abonnement à la Justice de Paix.

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Phoenix
Pimonaute assidu
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

panchito a écrit :

Par contre maintenant, vous dites vous même que votre immeuble de rapport à Saint-Josse vaut 375.000€..

C'est tout le marché qui s'est envolé....  :0)

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Pour ceux qui envient les bailleurs qui mettent en location des villas à plus de 2000€/mois dans les belles communes de Bruxelles, n'oubliez pas non plus que ces belles villas s'achètent aujourd'hui à souvent plus d'un million d'euros (hors frai!!s). Et j'attends encore qu'on me démontre qu'un tel investissement est rentable!!!

Sourtout que la Belgique est le pays qui a la fiscalité immobilière le plus importante au monde! N'oubliez pas que vous devez acquiter des droits d'enregistrement à 12.5% (sur un million d'euros ça chiffre!!) et que si vous avez le malheur de décéder, vos héritiers en ligne directe devront payer 30% de la valeur estimée de votre villa.

La fiscalité immobilière est bel et bien écrasante en Belgique!

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Phoenix
Pimonaute assidu
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

panchito a écrit :

La fiscalité immobilière est bel et bien écrasante en Belgique!


Il faudrait comparer avec nos voisins..... certains devaient payer de l'impôt sur la fortune sur des terrains evalués fort cher mais dont ils ne tiraient aucune jouissance.

si demain on devait taxer les terrains sur leur valeur de marché en Belgique .....

la fiscalité immobilière est faible en Belgique.

faut il rajouter a votre base taxable 1300*1.4 ou 12*2250 - frais ?

Nos amis francais peuvent ils nous donner des exemples en France ? Idem en Italie  ?

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Ah bon, quel pays a des droits d'enregistrement supérieurs à 12.5% sur l'immobilier?

AUCUN

Quel pays a des droits de succession de 30% en ligne directe quand on hérite (entre autres) d'un bien immobilier???

La question initialement posée conernait la rentabilité d'un achat pour louer (Buy to let). La fiscalité écrasante en Belgique (12.5% de droits d'enregistrement + tout le reste), doit évidement intervenir dans le Business Plan.

@phoenix: êtes-vous vous même un investisseur immobilier? Votre projet était-il rentable malgré la fiscalité??

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Phoenix
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

panchito a écrit :

@phoenix: êtes-vous vous même un investisseur immobilier? Votre projet était-il rentable malgré la fiscalité??

On ne trouve rien sur le marché de rentable... vu la hauteur de l'investissement et le peu de retour sur investissment via les loyers.
La plupart du temps, le prix est exagéré et l'état du bien à pleurer.
Ceci dit j'ai rater un immeuble a Namur il y a peu à 235K euros a renover avec 3 appartements , en ordre à l'urbanisme, près de la gare avec jardin sud.. Mauvaise communication avec l'agent immobilier.

Donc il y a quelque occasions mais elles sont rares. Et des que le paysage fiscal changera, cela risque de bouleverser pas mal de plans financier.

Pour ceux qui ont investi il y a quelques années, il ne pourrait plus le faire aujourd'hui, surtout a Bruxelles.. Pour ceux qui ont eu une rentrée conséquente et investi en immobilier, parcequ'il fallait a tout prix caser le trop de fric, je doute qu'ils auront un doublement du prix de leur investissement dans les dix ans qui viennent, et leur 'rentabilité" doit pas dépasser 4% dans le meilleur des cas.

D'ailleurs les gens sont souvent prêt a un rendement minuscule en échange d'une sécurité d'esprit.  La brique ca baisse pas et les maisons disparaissent pas dans le marasme boursier. Du moins c'est ce que l'on pense.

Ex à Uccle. Maison vendue il y 7 ans à 340 000 euros et revendue 475000 il y a quelques mois, louée ensuite 1300 euros. Aucun travaux fait dedans a part changer une cusine. Wow ca c'est du rendement !! smile

L'immobilier est taxé faiblement en Belgique.  Ailleurs, on paye l'équivalent du revenu cadastral X1.5 et les loyers sont ajoutés en full à la base taxable.
Ex concret à l'étrange: appartement avec Rc de 1000 euro de 90M2s, indexé, le precompte a payer est de 1500 car "residence seondaire".
Le propriétaire local habitant le meme en résidence principale ne payerait que 600 euros.

Ce RC de 1000 dont question ci dessus est basé sur le nombre de pièces. Dont vous avez une maison de 300m2 avec le meme nombre de pièces, vous risquez de payer la meme chose que le gars qui a un appartement de 90M2.

ALors ok on payer 10 ou 12.5% de droits d'enregistrement, mais après c'est la belle vie. Cela a d'autant moins d'importance que l'investissement a été fait il y a longtemps.

Et puis 12.5% de droit à l'achat et un RC de 1300 euros comme dans l'exemple plus bas.....à vie !!

Bref si le fisc ne change pas d'idée , je dirais qu'il y a encore possibilité d'investir mais c'est de plus en plus rare et difficile. Et au moindre changement de fiscalité, tout se retourne surtout si vous avez un prêt à rembourser.


A nouveau, on paye peu de taxes sur l'immobilier en Belgique.

Le terrain qui vaut 500 000 à Lasne n'est pas taxé sur 500 000...
Idem pour les maisons, on ne taxe pas sur la valeur de marché non plus, ni sur les loyers réels....



(quel rapport avec les droits de succession  ?)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 301

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Il est évident que si les loyers sont taxés sur base des loyers réels, les bailleurs vont immédiatement répercuter ces frais en augmentant drastiquement leurs loyers pour pouvoir conserver une rentabilité qui est déjà très très faible à l'heure actuelle.

Une étude de l'OCDE a démontré que la Belgique était LE pays où l'écart entre les prix d'achat et les loyers étaient le plus grand.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Phoenix, je suis difficilement votre raisonnement :

D'une part, vous trouvez qu'un investissement immobilier est trop peu rentable et d'autre part, que l'immobilier est trop peu taxé... pensez-vous qu'une augmentation des taxes améliorera la rentabilité ?

Vous ne voyez vraiment pas le rapport à établir entre les droits de succession et la charge fiscale ?

Quand vous qualifiez la charge fiscale de "clopinettes", j'hésite entre le rire et les larmes... Par contre, il est certain que cela pourrait être ENCORE plus taxé ! Malheureusement !


rexou

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Francis
Pimonaute incurable
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Messages : 3 435

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

En complément à mon exemple personnel, je précise qu'il ne faut pas être un pro pour se lancer dans un tel investissement.
Il faut un peu de chance, mais surtout bien chercher et évaluer correctement l'ensemble de l'investissement.  Ne pas se baser uniquement sur les infos du vendeur.  Immaginer ce que l'on peut améliorer, l'intérêt de cette amélioration et son coût !  Ne pas hésiter à envisager de transformer la distribution des lieux (changer la destination des pièces, déplacer une cage d'escalier, etc.).  Ne pas avoir d'  "à prioris".

Lors de l'achat de cet immeuble de St Josse, je cherchais tout autre chose et lors de la visite d'un de ces biens l'agence immobilière m'a parlé de cet immeuble.  J'ai visité et lors de cette visite j'étais fort indécis.  Après examen et âpre discussion avec les vendeurs j'ai franchi le pas.  L'immeuble est resté quasi tel quel pendant +- 3 ans.  Le rdc commercial payait mon investissement financier.  cela m' a laissé le temps pour petit à petit faire mes plans et projets de transformation.

Pour la gestion, il ne faut pas être un pro mais tenir les paiements à  jour et, de temps en temps, se rendre sur place.

En 6 ans, j'ai gardé le même locataire commercial, le même locataire d'un des studios, et les 2 autres 4 et 5 locataires différents.  seulement 1 recours en justice avec une perte de +- 1.800 € mais le cas était spécial et je tenais à avoir un jugement.  Pour le reste, très peu de dégâts, peu de retard de paiement, quasi pas de chômage locatif.

La gestion de petites unités à bas loyer n'est pas plus compliquée de celle de biens luxueux !

De plus, mon estimation de la valeur actuelle est plutot pessimiste !  mais je ne compte pas vendre.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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Phoenix
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

rexou a écrit :

Phoenix, je suis difficilement votre raisonnement :

D'une part, vous trouvez qu'un investissement immobilier est trop peu rentable et d'autre part, que l'immobilier est trop peu ... taxé

1. L'immobilier est peu taxé.
Exemple: maison à LaHulpe actuellement sur immoweb mise en vente a 490 000€. L'annonce indique RC Indexé de 1069 de et précompte de 380 €.
Maison ancienne, rénovée.  La meme construite aujourd'hui couterait sans doute plus cher en précompte pour un agrément assez proche.


2. L'immobilier est peu rentable dans la majorité des cas vu l'envolée des prix et la faiblesse des loyers.

Cette meme maison achetée revient grosso modo a 550 000€. Louée 1000€/ mois disons, voire 1200 peut être (pas de garage...), la rentabilité serait de combien ? 2% brut? 
Il faudrait monter a 1500 pour approcher les 3.2% Brut.

Ouverture parenthèse.
Ce type d'investissement se fait sur le long terme car question liquidité on repassera si un coup du sort fait que l'on aie besoin de son argent rapidement.  Revendre de suite ou dans les 3 ou 4 prochaines  années = perte financière certaine.

(Encore récemment c'était possible de revndre assez vite avec plus value, aujourd'hui je doute)

Autre exemple http://www.immoweb.be/fr/Buy.Estate.cfm?IdBien=4006396&xgallery=&premiumsite=.  Maison annoncée à 350 000 € en mai 2010, revendu aujourd'hui à 625K€.  Cette maison vaut elle vraiment ce prix ?
Fin de la parenthèse.

On peut aussi jouer sur les chiffres et imaginer que la maison se vende vers 420K€ et qu'au total cela coute approx 475K€ pour la louer environ 1300€. Cela fait encore a peine 3% brut.

On pourrait encore s'en contenter en misant sur une plus value future mais aura t'on encore un doublement ou triplement des prix des maisons en dix ans ? Ou aura t'on au mieux une hausse égale, voir sans doute inférieure à l 'inflation?

La Belgique étant ce qu'elle est avec sa brique dans le ventre, celui qui peut louer 1300 ou plus , peut sans doute également s'acheter un bien directement. Donc imaginez louer 2000 euros me semble improbable, sauf circonstances exceptionnelles du genre l'expat Francais dont c'est la banque qui payer le loyer.

Maintenant, prenez un immeuble de rapport, regadez ce que cela coute d'investir à l'achat et les rentrées que vous en obtenez.  Il faut vraiment chercher beaucoup pour trouver quelque chose d'intérressant.

3. Taxation, faut il mieux ajouter pour votre immeuble de rapport 12*1000€ moins les frais, dans votre déclaration fiscale ou juste le RC indexé?

Donc oui je cherche un immeuble (en conformité à l'urbanisme avec ou sans travaux), oui je sais que c'est peu taxé, mais je sais que le ticket d'entrée est elevé, que cela présente un risque plus elevé que la moyenne, qu'il faut chercher le rendement locatif stable avec un peu de marge pour les mauvais jours et anticiper les changements de fiscalité  venir. Je ne regarde pas que sur Bruxelles 19 communes mais plus largement.

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panchito
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Les belges qui peuvent se permettrent un loyer de plus de 1000€/mois, sont propriétaires depuis belle lurette...

Reste les expats qui sont déjà tous casés ou les nouveaux arrivants avec des budgets nettement revus à la baisse...

Les français qui viennent chez nous pour échapper à l'impôt sur la fortune, achètent! Ils ne louent pas à fonds perdus.

le marché des villas à louer n'est plus rentable.

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Phoenix
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

panchito a écrit :

le marché des villas à louer n'est plus rentable.

Ca tient pour les immeubles de rapport avec flat et studio, ou appartements de 2 chambres.

Bien souvent, les loyers ne peuvent monter assez haut pour compenser la hausse de l'investissement a réaliser.

On loue aussi pour mettre un peu de coté son capital de départ avant de faire le grand saut.

Tout n'est pas noir. Just gris foncé smile

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rexou
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Un RC de 1069 euros, c'est le RC d'un appartement d'une chambre de 60 M2 à Bruxelles. Voire de deux chambres si l'immeuble est plus ancien.

Il est en outre fort possible qu'à l'occasion de la vente, le RC soit revu. Et le PI de 380 euros n'est pas la taxation finale. Droits d'enregistrement, IPP qui va voir vos revenus totaux augmentés de 1069 euros indexés X 1.4, soit environ le double du RC non indexé, droits de succession... Pas mal pour le chapitre "taxes". Si votre IPP est à 50%, cela fait 1400 euros annuels de taxes. Deux bons mois de loyer brut, au moins !

Tout placement est un risque. En effet, il est fort à craindre que l'immobilier ne stagne un moment, voire progresse fort ou, ou même perde un peu de valeur ces prochaines années. L'immobilier est par nature peu liquide. Et taxable puisque fixe. Cela reste cependant une alternative intéressante pour la personne qui désire investir son épargne. L'autre alternative est d'acheter des produits financiers -actions, obligations, fonds, sicav, produits des branches 21 ou 23, etc - de gérer ou de faire gérer le tout par un gestionnaire... et d'accepter les risques. Ou vous alimentez un classique compte d'épargne, qui vous rapporte de quoi compenser -peut être- l'inflation, mais qui est dépourvu de risque, si vous prenez un minimum de précautions.


rexou

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Phoenix
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Il doit y avoir des alternatives au compte d'épargne. Il n'y pas si longtemps il y avait des bons d'Etat Leterme ? smile

Ceci dit, quelle est la rentabilité minimale a attendre d'un investissement de rapport , sur base de la fiscalité actuelle, pour dire que cela vaut la peine ?

Certains se contenterons de couvrir les frais du prêt, d'autres rajouterons aux loyers sur leur cassette personnelle en se disant que dans x années cela leur fera un patrimoine....

Alors quel est le chiffre minimum a atteindre ? 5%  ? 10% ?

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grmff
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Le compte épargne ne rapporte rien aujourd'hui. C'est juste un compte qui sert dans l'attente de trouver une utilisation plus intelligente de l'argent qu'on y dépose.

Le compte épargne rapporte moins que l'inflation. Y déposer des sous, c'est en perdre un peu chaque année.

Par contre, le gros avantage de l'immobilier, c'est il garde grosso modo sa valeur au fil des ans. C'est donc une arme anti-inflation imparable.


Grmf!
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panchito
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Alors quel est le chiffre minimum a atteindre ? 5% ? 10% ?

Jamais!!

Si vous achetez un bien immobilier aujourd'hui, vous ne dépasserez que très rarement les 2 à 3% nets.

Et ceci n'est que valable que si vous avez le cash nécessaire pour ne pas devoir emprunter, sinon le rendement est négatif....

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grmff
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Il est des biens qui rapportent plus que ce qu'ils ne coutent. Et avec l'effet de levier, on peut encore arriver à du 30% net sur capitaux investis.

Ces biens ne sont pas rares et ne se cachent pas. Mais il faut sortir de son carcan de pensée.

Sur immotûûûût, on trouve même des biens avec un rendement annoncé proche des 10%. Mais pas à Bruxelles.


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Phoenix
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

grmff a écrit :

Il est des biens qui rapportent plus que ce qu'ils ne coutent. Et avec l'effet de levier, on peut encore arriver à du 30% net sur capitaux investis.

Des exemples sur des annonces existantes ? smile

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grmff
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Des annonces? Voyez mon post du 29/10 à 8h49. Tiens, l'annonce y est encore et le prix... donc le rendement encore augmenté.


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