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[Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Pilou757
Pimonaute
Inscription : 17-10-2012
Messages : 18

[Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Bonjour à tous,

Ceçi est mon premier post sur ce forum, je vais donc me présenter.

Mon nom est Eric de Bruxelles, j'ai 23 ans . Je suis employé dans le secteur de l'aviation. Ces dernières années ont été plutôt agitées pour moi avec mes études. À présent, je travaille depuis un an. Depuis longtemps, je suis désireux d'investir dans l'immobilier et maintenant que je suis lancé dans ma carrière je cherche à m'informer un maximum avant de tout commencer. J'ai bien compris qu'au plus tôt l'investissement est fait, au mieux c'est!

Suite à un investissement dans le cadre de mes études, j'ai encore un peu moins de deux an avant de pouvoir me lancer et je pense bien profiter de ce temps pour m'informer afin d'avoir toutes les cartes en main.

Je voudrais investir dans un immeuble de 2, 3 ou 4 appartements à Bruxelles. Je suis quelqun de plutôt manuel donc les petits travaux seront fait par moi même. Je voudrais ensuite louer ces appartements et peut être m'installer également dans l'un d'entre eux. Dans deux ans, ma situation financière sera sans crédit en cours avec un revenu entre 3700 et 4000 euros net par mois.

Le but est que les loyers remboursent la mensualité du prêt qui sera contracté.

C'est ici qu'arrive mes questions, tout d'abbord:

- J'aurais voulu avoir votre avis tout simplement.
- Avez vous des livres (ou autre) à conseiller pour la BELGIQUE (j'ai déjà vu la page pim.be).
- Pensez vous que mon projet est réaliste?
- Quel conseils me donneriez vous?

Je vous remercie d'avance pour votre aide et vos conseils. Je ferai vivre ce topic au fur et à mesure de l'évolution.

Bien à vous,
Eric.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 084

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Et avec un salaire de plus de 3.500€ net par mois vous n'avez jamais rien pu mettre de côté?

Pas l'ombre d'une économie?
Pas de portefeuille de placement?

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Pilou757
Pimonaute
Inscription : 17-10-2012
Messages : 18

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

J'ai commencé à travailler récemment et j'ai mes études à rembourser donc non, hélas, pas encore eu l'occasion de mettre de côté.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 084

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

D'un autre côté vous avez une opportunité extraordinaire puisque, malgré vos crédits en cours, la banque accepte de vous prêter 100% de la valeur du bien.

En France, les banques n'accordent plus de prêt sans apport personnel de min 50.0000€ et un revenu net de 4.000€/mois. S'il y a d'autres crédits en cours, les conditions sont encore plus drastiques:
Voir ICI

Peut-être pourriez-vous prendre une seconde hypothèque sur votre habitation personnelle?

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 513

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

panchito a écrit :

Peut-être pourriez-vous prendre une seconde hypothèque sur votre habitation personnelle?

A condition bien sur d'être effectivement déjà propriétaire de votre habitation personnelle.   (?)


rexou

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Pilou757
Pimonaute
Inscription : 17-10-2012
Messages : 18

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Je ne suis pas propriétaire du coup ce serait difficile... Je n'ai plus qu'à mettre de côté rapidement :-) Merci!

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Pilou757
Pimonaute
Inscription : 17-10-2012
Messages : 18

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Re à tous,

J'aurais voulu avoir votre avis sur le groupe TR..VI (E)?

Et notemant sur cette brochure qu'on peut trouver sur le site "Le guide de l'investissement".

Quel est votre avis sur la section de cette brochure à propos des biens neufs et de leur services (TDI).

Bonne soirée!

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 017
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Ce que j'en pense? Ce sont des investissements bon père de famille dont le gestionnaire prend tout le bénef. Cela ne me conviendrait pas du tout, mais c'est chacun son truc.

Je suis sûr que cela convient bien à des gens qui ont plein de sous mais ne cherchent pas de problèmes. Ni de rendement.


Grmf!
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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 084

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Si vous cherchez dans l'ancien (moins cher que le neuf...mais évidemment vous devrez mettre l'électricité aux normes en déans les 18 mois de votre achat, sans compter les autres rénovations multiples), le prix de cet immeuble de rapport à WSP vient de baisser de 899.000€ à 845.000€ (hors fais).
Référence du bien: 3949625

D'après l'agence, tout est loué pour un revenu locatif total de 4350€.

Le loyer du rez sera imposé sur base du loyer perçu et non du RC indexé puisque c'est un salon de coiffure.

J'aimerais voir le business plan prouvant qu'un tel investissement est rentable...   même en le payant cash...

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Pilou757
Pimonaute
Inscription : 17-10-2012
Messages : 18

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Merci gmrff! Je partage votre point de vue sur ce coup la! Quel est votre avis sur l'achat d'un bien neuf (vous et les autres biensur)? 10 ans de garantie sur les travaux, de 1 à 3 ans sur les petits travaux... C'est quelque chose à prendre en considération. Seulement, 21% de tva au lieu de 12,5 pourcent de taxes et un prix plus cher à la base... Le calcul est-il rentable au final?

Seconde question... Le fait de louer meublé, permet d'augmenter le revenu locatif, est-ce rentable à long terme? Qu'en pensez vous? Je suis septique pour être honnête, je me dis que si le locataire romp le bail 3-6-9 après 3 ans, le mobilier sera dégradé et devra être remplacé pour le locataire suivant. N'ayant aucune expérience, j'aimerai avoir des avis là dessus.

Merci et bonne journée!

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Ce que je pense des biens neufs? Rien. Je n'en ai aucun dans mon patrimoine immobilier locatif.

Avec un bien neuf, vous avez un pourcentage faible (voire très faible) mais moins de surprise pour les travaux.

Avec un bien ancien, vous avez des travaux. Un peu. Mais bon... faut voir entre ancien de plus de 100 ans et ancien de 50 ans...


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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

si le locataire romp le bail 3-6-9

Si vous souhaitez vous lancer dans l'investissement locatif, il faudrait rafraîchir vos connaissances. Le bail 3-6-9 n'existe plus depuis 2007...

Vous pouvez aussi laisser faire tout le travail par des professionnels et investir dans des actions Aedifica ou Home Invest.

C'est d'abord beaucoup plus abordable...

Home Invest s'est spécialisée dans l'investissement locatif résidentiel à Bruxelles.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 084

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

N'oubliez pas non plus (voir le rapport annuel de Aedifica qui met en location des biens meublés), qu'un homme / femme  d'affaire qui loue un bien meublé ou un apparthotel à Bruxelles, ne va JAMAIS y rsester 3 ans.

La rotation des locataires dans des biens meublés  à Bruxelles est très grande (de quelques semaines à quelques mois) et exige un suivi de tous les instants.

Ces gens sont aussi très exigeants et tout doit être à disposition: programmes TV via antenne satellitte, connexion Internet haut débit etc...

Evidemment les loyers sont plus élevés...mais le chômage locatif aussi...

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Vous pouvez aussi laisser faire tout le travail par des professionnels et investir dans des actions Aedifica ou Home Invest.

C'est d'abord beaucoup plus abordable...

Impossible d'emprunter pour acheter de telles actions. Cela fait toute la différence...


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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Si vous faites de la location d'appartement meublé à Bruxelles pour très court terme, cela peut-être intéressant. Mais c'est achement de boulot.

J'en connais qui louent des apparts et les sous-louent ensuite pour ce genre de business. Les locations couvrent le loyer... et bien plus. Mais c'est variable comme revenu, il faut les reins solides en cas de non location pendant un mois ou deux, ce sont des sueurs permanentes, et un suivi de tous les jours.

C'est donc incompatible avec un boulot normal. (à mon avis...)


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Pilou757
Pimonaute
Inscription : 17-10-2012
Messages : 18

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Je suis de l'avis de grmff. Je suis à l'étrangé 15j par mois en moyenne pour mon travail. C'est donc impossible de gérer un appart hotel.

Le but est d'avoir un locataire pour du long terme.

Merci panchito pour le témoignage au sujet des biens meublés!

Je ne connaissais pas les actions citées, je vais m'informer desuite.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 6 084

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Je mets des biens en location entre autres à WSP depuis plus de 10 ans pour des loyers supérieurs à 800€ hors charges.

Je n'ai eu que des Expats car les Belges qui peuvent se permettre un tel loyer sont propriétaires depuis belle lurette.

J'expat qui est resté le plus longtemps, n'est resté que 4 ans...

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
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Messages : 3 432

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Attention à la " garantie de 10 ans" !  Il s'agit d'une garantie légale obligatoire mais qui est loin, très loin de tout couvrir et surtout pas ce qui aurait été mal utilisé (par un locataire)
Pour la location meublée, ne pas perdre de vue que la taxation des loyers n'est pas la même.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
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Pilou757
Pimonaute
Inscription : 17-10-2012
Messages : 18

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Merci Francis!

Au sujet des actions j'ai quand même l'impression que c'est très volatile... C'est plus abordable mais je pense qu'il est plus judicieux d'acheter un petit appartement 2 ch. loué à Bruxelles et mettre de sa poche la différence pour combler la mensualité du crédit hypothécaire.

J'ai le feeling que de louer un appartement à uccle, wb, wsp, wsl, aud, est plus "sûr et sable" que dans le nord de la capitale. (au point de vue des locataire)

Qu'en est-il de l'investissement dans le sud par rapport au nord et de la rentabilité?

Peut être suis je à côté de la plaque. je ne connais pas le nord de bxl, du coup je me méfie...

J'étais tombé il y a longtemps sur un site qui proposait le prix de la location au m² commune par commune... je ne le trouve plus... quelqun peut m'aider?

Bien à vous, de Malte!

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 084

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Oui bien sur, mais dans les belles communes (Sud-Est), recherchées par les Expats, un petit 2 chambres neuf est souvent à plus de 300.000€ hors frais...

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 432

Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Moins le quartier est recherché, plus faible est la valeur vénale mais plus élevé est le rapport locatif brut.
Surtout ne pas se fier aux statistiques et ne pas être rebuté par certaines communes car on y trouve aussi de beaux quartiers.
Mieux vaut avoir 2 appartements à 600 € de loyer qu'un seul à 1200 € !


Francis

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