[Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Pilou757 · #1 27-10-2012 19:21:15

Bonjour à tous,

Ceçi est mon premier post sur ce forum, je vais donc me présenter.

Mon nom est Eric de Bruxelles, j'ai 23 ans . Je suis employé dans le secteur de l'aviation. Ces dernières années ont été plutôt agitées pour moi avec mes études. À présent, je travaille depuis un an. Depuis longtemps, je suis désireux d'investir dans l'immobilier et maintenant que je suis lancé dans ma carrière je cherche à m'informer un maximum avant de tout commencer. J'ai bien compris qu'au plus tôt l'investissement est fait, au mieux c'est!

Suite à un investissement dans le cadre de mes études, j'ai encore un peu moins de deux an avant de pouvoir me lancer et je pense bien profiter de ce temps pour m'informer afin d'avoir toutes les cartes en main.

Je voudrais investir dans un immeuble de 2, 3 ou 4 appartements à Bruxelles. Je suis quelqun de plutôt manuel donc les petits travaux seront fait par moi même. Je voudrais ensuite louer ces appartements et peut être m'installer également dans l'un d'entre eux. Dans deux ans, ma situation financière sera sans crédit en cours avec un revenu entre 3700 et 4000 euros net par mois.

Le but est que les loyers remboursent la mensualité du prêt qui sera contracté.

C'est ici qu'arrive mes questions, tout d'abbord:

- J'aurais voulu avoir votre avis tout simplement.
- Avez vous des livres (ou autre) à conseiller pour la BELGIQUE (j'ai déjà vu la page pim.be).
- Pensez vous que mon projet est réaliste?
- Quel conseils me donneriez vous?

Je vous remercie d'avance pour votre aide et vos conseils. Je ferai vivre ce topic au fur et à mesure de l'évolution.

Bien à vous,
Eric.

grmff · #61 13-11-2012 09:41:39

Voici quelques autres références sur le même site bien connu:
3887492 (on est au delà des 10%)
3753983 (14% annoncés, même si cela ne semble pas réaliste)

rexou · #62 13-11-2012 10:56:16

Il faut quand même différencier le rendement net qu'il est possible d'obtenir et le chiffre présenté sur l'annonce...

Le rendement possible augmente souvent avec la vétusté du bien, et donc des frais annexes à prévoir. Ou encore en fonction du maillage des lots : quatre unités de 30 M2 se loueront le double d'une unité de 120M2... mais demanderont une gestion bien plus active.

Autre point important je crois, surtout pour de petits logements exigeant une gestion active : la proximité géographique du bien loué et de votre résidence. Il ne serait pas cohérent pour un Bruxellois de prétendre gérer des logements à Charleroi et inversément... si ce n'est en confiant la gestion à un tiers, mais c'est alors amputer le rendement.

grmff · #63 13-11-2012 11:01:02

Charleroi n'est pas très loin de Bruxelles (enfin, cela dépend où à Bruxelles évidemment...)

Si vous faites gérer par une agence sur place, ils vous prennent 10%+TVA des loyers pour une mission complète. De 10%, vous passez à 9% de rendement. Boarf, pas la mer à boire...

Pour ce qui est du chiffre présenté sur l'annonce, il en est qui annoncent un rendement possible (se méfier...) et d'autre annoncent les montants des loyers.

rexou · #64 13-11-2012 11:25:17

70 Km X 2... pas très loin, mais pas vraiment tout près non plus !

10% + TVA. Ces chiffres ne tiennent pas compte du vide locatif qui risque d'augmenter, vu le manque de motivation, ou les exigences parfois très carrées d'une agence. (je ne connais pas Charleroi, mais j'ai essayé de louer via agences sur la côte belge... j'ai finalement revendu)

Le rendement possible, c'est souvent fort aléatoire en effet. Et les loyers... ce sont les loyers brut. Voir taxes diverses. Voir aussi les travaux à prévoir à court et moyen terme pour relativiser le rendement final possible...

Phoenix · #65 13-11-2012 16:55:56

panchito a écrit :

Si vous achetez un bien immobilier aujourd'hui, vous ne dépasserez que très rarement les 2 à 3% nets.

Donc, est ce que cela vaut la peine de faire de' l'immobilier de rapport dans ces conditions ?

A risque zero et liquidité maximale vous avez du 2% au moins en banque.

De plus le risque en ce moment c'est que le prix de l'immeuble n'augmente pas aussi vite que l'inflation et que la fiscalité change.

Bref, il faut négocier à la baisse les prix pour garantir un rendement honnete pour celui qui investi!

rexou · #66 13-11-2012 17:13:18

Phoenix a écrit :

Donc, est ce que cela vaut la peine de faire de' l'immobilier de rapport dans ces conditions ?
A risque zero et liquidité maximale vous avez du 2% au moins en banque.
De plus le risque en ce moment c'est que le prix de l'immeuble n'augmente pas aussi vite que l'inflation et que la fiscalité change.
Bref, il faut négocier à la baisse les prix pour garantir un rendement honnete pour celui qui investi!

- Oui, cela vaut la peine de faire un investissement en immobilier... si vous avez de l'argent à investir (au moins les frais plus 20% du prix d'achat).
- Vous pouvez négocier le prix, bien sur, oui.
- 2% en banque sans risque... cela devient rarissime ! sauf promos limitées dans le temps. Et cela ne couvre même pas l'inflation.
- Un achat immobilier, oui, vous avez un risque de baisse, mais limité quand même. Et vous avez aussi un risque de hausse !!! Sans doute pas phénoménal ni immédiat, mais la brique, c'est pour le long terme, pas pour faire du trading.

Pilou757 · #67 14-11-2012 13:21:38

Qu'en est-il d'acheter un appartement de 45m² sur Ixelles (valeur 100000€) et le dédier à la location? L'évolution du prix sur un appartement comme celui ci est moindre mais est-ce intéressant? Suis je optimiste pour une revente à 120000€ dans 10 ans par exemple?

Phoenix · #68 14-11-2012 13:57:00

Pilou757 a écrit :

Qu'en est-il d'acheter un appartement de 45m² sur Ixelles (valeur 100000€) et le dédier à la location? L'évolution du prix sur un appartement comme celui ci est moindre mais est-ce intéressant? Suis je optimiste pour une revente à 120000€ dans 10 ans par exemple?

Loué combien ? Combien de charges ? Combien de taxes de précompte ?
45M2 donc studio .....

Pour ma part je dis vive les apparts deux chambres

Pilou757 · #69 14-11-2012 15:21:51

Je vais tourner la question différement, j'ai un revenu confortable (3500net et plus) j'ai envie d'investir dans l'immobilier locatif prudement. j'ai 24 ans, Je n'ai pas d'apport personnel êt je n'aurai pas de prêt en cours. Que feriez vous si vous étiez à ma place?

J'ai pris rendez vous avec Fort.s et immot.ker pour évaluer un petit peu ma situation.

grmff · #70 14-11-2012 15:49:16

Economisez un peu de sous. Un max de sous. Votre capacité d'épargne actuelle démontrera votre capacité à payer l'investissement. Ce ne sera pas un critère objectif (ratio, etc) mais cela sera un critère subjectif.

Et souvent, la différence entre "financé" et "pas financé", c'est l'évaluation de la capacité de la personne à avoir les deux pieds sur terre et à gérer son affaire.

Si vous gagnez 3500€/mois net à 24 ans sans autre prêt, vous devez pouvoir en épargner 2000 facile...

rexou · #71 14-11-2012 15:51:20

Pilou757 a écrit :

Je vais tourner la question différement, j'ai un revenu confortable (3500net et plus) j'ai envie d'investir dans l'immobilier locatif prudement. j'ai 24 ans, Je n'ai pas d'apport personnel êt je n'aurai pas de prêt en cours. Que feriez vous si vous étiez à ma place?
J'ai pris rendez vous avec Fort.s et immot.ker pour évaluer un petit peu ma situation.

Avec Immo...ker, vous aurez une idée précise de ce que vous pouvez espérer recevoir et à quelles conditions.

Par contre, avant d'investir dans l'immobilier locatif, il serait peut être judicieux d'investir dans l'immobilier résidentiel pour vous même, si ce n'est déjà fait. Avec les revenus que vous citez, vous pouvez acquérir un petit immeuble de rapport... mais plus facilement à Charleroi qu'à Bruxelles.

rexou · #72 14-11-2012 15:55:13

grmff a écrit :

Economisez un peu de sous. Un max de sous. Votre capacité d'épargne actuelle démontrera votre capacité à payer l'investissement. Ce ne sera pas un critère objectif (ratio, etc) mais cela sera un critère subjectif.

Il est vrai qu'économiser est bien la toute première chose à faire. smile

Phoenix · #73 14-11-2012 16:17:42

Pilou757 a écrit :

Je vais tourner la question différement, j'ai un revenu confortable (3500net et plus)

3500 Net ? Je ne connais personne qui gagne autant à 24 ans, et très peu qui ont ca même à 40 ans smile

Un boulot dans la resturation ? Ou un pro en produits dérivés turbo et autres? ?

Faut se dire que 100K sur 20 ans c approx 1180 euros / mois , sur dix ans environ 680 euros / mois (envir 4% fixe)+ charges en dehors du prêt + assurances etc

Perso, étant célibataire j'acheterais un immeuble dont je me garde le dernier étage en duplex et je loue le reste.... pour autant que cela tienne la route comme toujours

panchito · #74 14-11-2012 20:20:26

3500 Net ? Je ne connais personne qui gagne autant à 24 ans, et très peu qui ont ca même à 40 ans

Les banques ne prennent en compte que les revenus nets figurant:
- sur vos fiches de salaires (donc votre salaire brut dépasse les 7.000€?)
- sur l'AER (avertissement extrait de rôle) correspondant à votre déclaration d'impôts de l'année dernière.

Inutile de vous dire que le "noir" n'entre évidemment pas en ligne de compte...

panchito · #75 14-11-2012 21:18:03

Et si votre salaire brut dépasse les 7.000€ par mois, l'investissement immobilier est encore moins rentable étant donné la fiscalité écrasante que nous connaissons en Belgique.

En effet, que votre bien soit loué ou non, vous avez l'obligation d'en déclarer le RC au code 1106. Le fisc va ensuite indexer ce montant (depuis 1975 et sur l'indice des prix à la consommation et non l'indice santé sur base duquel les bailleurs peuvent indexer leurs loyers). Le montant indexé est alors multiplié par 1.4 et ensuite ajouté à tous vos autres revenus.

Donc avec un salaire brut de 7.000€ par mois, vous êtes probablement dans la tranche des 55% d'imposition.

Le mieux avant d'investir dans un bien immobilier est d'effectuer des simulaions fiscales (chaque banque propose ce type de logiciel sur son site web), afin de pouvoir établir votre business plan en tenant compte de la fiscalité.

rodes · #76 15-11-2012 09:17:30

panchito a écrit :

Et si votre salaire brut dépasse les 7.000€ par mois, l'investissement immobilier est encore moins rentable étant donné la fiscalité écrasante que nous connaissons en Belgique.
...
Donc avec un salaire brut de 7.000€ par mois, vous êtes probablement dans la tranche des 55% d'imposition.
Le mieux avant d'investir dans un bien immobilier est d'effectuer des simulaions fiscales (chaque banque propose ce type de logiciel sur son site web), afin de pouvoir établir votre business plan en tenant compte de la fiscalité.

Il n'y a plus de tranche a 55%, le max est 50%, mais avec 10% d'impots comunales cela viendrait au même, et on peut y être apd 3100 EUR/mois brut.

Tout a fait d'accord pour les simulation, les interets sur des emprunts immo peuvent neutraliser l'impot.

J'ai lu que la politique habitation serait régionalisé bientot, y compris les déductions fiscales, et que donc que les regles vont changer.
Quid de la déduction des intérets du revenu immobilier (non-habitation propre)?

Pilou757 · #77 15-11-2012 09:26:27

Je vais compliqué la situation un petit peu... J'en suis désolé.

Je travaille sous contrat Allemand, je paie mes taxes en allemagne et en belgique également car j'y suis résident.

Taxation en allemagne est moindre qu'en belgique donc le salaire brut n'est pas celu 7000€brut.

grmff · #78 15-11-2012 09:40:14

Si vous êtes dans un tel statut, il est indispensable de consulter un fiscaliste qui pourra vous expliquer la situation fiscale qui sera la vôtre une fois que vous aurez acheté un bien d'investissement.

Personnellement, je ne connais rien en fiscalité. Les forum becompta et comptable.be sont des forum qui pourront vous renseigner un peu mieux. Même si la réponse est souvent "nous ne sommes pas une consultation gratuite, consultez un fiscaliste"...

panchito · #79 15-11-2012 10:26:11

Cela n'y change pas grand chose puisque vous êtes résident belge, vous êtes considéré comme n'importe quel citoyen belge (sauf si vous avez le statut de travailleur frontalier).

Etant résident belge, vous avez l'obligation de déclarer tous vos revenus (mondiaux), biens (mondiaux) et comptes en banques (mondiaux) dans votre déclaration belge.

Pilou757 · #80 23-11-2012 00:11:45

Hello à tous,

Je reviens de la banque, qui paie 100% mais pas les frais... 30 000€ à trouver. Puis je les emprunter ailleurs?

Solutions?

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