[Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

On a rien sans efforts. Ceci dit si l'on compare la taxation des loyers avec nos voisins, cela reste très faible.
Mon expérience avec l'Italie ou j'ai de la famillle, la dernière réforme fiscale sur l'immobilier est spectaculaire pour les maisons en seconde résidence ou en investissment avec  revenus locatifs.
Cela fait des décennies que l'on a pas revu les RCs.  On reste un des pays ou l'immobilier est le moins taxé.
Quant aux arguments, ca rapporte mais ca demande des efforts, il faut tenir compte des travaux, du vide locatif, etc, c'est le propre de l'immobilier, et cela ne tiendra pas face a un gouvernement qui coule de partout, le tout est de voir pour combien de temps encore les prix se maintiendront (offre très faible sur le marché je trouve) et le cadre fiscal actual se maintiendra lui aussi..
La plupart des investisseurs à ce jour ont bénéficié d'un climat fiscal idéal, d'une envolée des prix de la brique, donc tout bénéfice. Aujourd'hui, c'est la crise, des gens perdent leur emploi , trouver des locataires solvables ne doit pas etre simple. Autrement dit, investir dans la brique aujourd'hui présente un risque plus elevé que par le passé vu la conjoncture économique et l'incertitude fiscale, et également le fait que nous avons connu une belle envolée des prix ces dernières années. Seul réconfortl le taux du fixe 10 ans fort bas.... mais bon le prêt est un cout supplémentaire

Le RC n'a effectivement jamais été revu.

Mais il est indexé depuis des années!
Et il y a quelques années, on a augmenté la taxation de 40% d'un coup.
Et depuis des années, le "précompte immobilier" n'est plus un précompte. C'est un impôt forfaitaire.

Alors, depuis l'invention du RC, il y a eu vachement de changement, et vachement d'augmentation!

Donc, dire que le RC n'est pas indexé est incomplet et carrément inexact.

Avec le précompte et l'IPP, on dépasse bien souvent les 40% d'impôts sur le revenu réel en immobilier résidentiel. En immobilier commercial, c'est encore pire.

Quant à augmenter l'impôt sur le revenus locatifs, il est tout de même à noter que toutes les études démontrent que les "frais" fiscaux sont rapidement répercutés sur les locataires. Au final, c'est donc un impôt sur un public plus fragilisé, et donc un impôt complètement antisocial.

D'accord avec Grmff.

La répercussion sur les locataires sera fort rapide pour les nouveaux baux.

Quant à la taxation "fort avantageuse"... faut le dire vite ! Je reprends votre exemple :

Villa de Fort Jaco : RC non indexé de 5.000 = PI de +/- 4.000
Impôt IPP à ajouter aux autres revenus globaux : 5.000 x 1.4 + index = +/- 10.000 (soit 50% de taux de taxation = 5.000 de taxes.
Total taxes = 9.000
Total loyers brut : disons 3.000 mensuels (et c'est généreux) = 36.000/an
Soit 25% sur le loyer BRUT !!! (de taxes annuelles, hors achat et succession)
Enlevez les travaux, les frais, le vide locatif...

Les clopinettes, c'est ce qui reste en main au bonhomme qui a quand même investi un sérieux capital pour cette villa !!!

Et votre villa à 4000€ de loyer par mois, vous la louez en combien de mois?

Pour combien de temps?

On ne trouve déjà plus d'expats prêts à donner plus de 1000€ de loyer par mois...

A 4000€/mois, c'est mission parfaitement impossible. Votre villa restera indéfiniment vide --> pas de rentrées mais des frais d'entretien et de rénovation + l'ipp (même si pas louée vous devez déclarer le RC au code 106) + le précompte immobilier.

Pour combien de logements?
De quelle taille?

- la question n'était pas vraiment sur la rentabilité d'une villa à uccle mais plus sur le traitement des loyers vis à vis du RC indexé avec une certaine fiscalité avantageuse.

- l'exemple de l'achat a st josse confirme mes commentaires plus bas. Je me demande d'ailleurs quel est le RC de cet immeuble.....
Est il en conformité urbanistique ? Cela peut etre le cas mais bcq d'immeubles sont en infraction.

- sur la possibilité de loyer à des prix elevés, oui cela se loue encore, faudrait demander a PIM le sentiment général, mais pour moi cela se loue encore peut être moins facilement. Sans doute plus facilement à 2K€ qu'a 4K€. Pas loin de la maison, des allemands (Commission €) ont loué 2K€/ mois après pas mal de négotiation et des travaux de rafraichissements divers.

Une jolie trois facade de ma rue est restée à louer plusieurs mois a plus de 3500 euros ( les proprio sont Italiens, repartis en Italie ?), sans succès et depuis elle est a vendre dans plusieurs agences à 1M€ et à louer pour 2900€. (cela permet d'avoir des réductions d'impots je pense lorsque l'on prouve que le bien n'est pas occupé et est à vendre et à louer en mme temps)

Une autre 3 facades achetée par des francais je crois, 570K€ est tjs a louer à 3850€ après rénovations par un team de polonais apparement très compétent et rapide.  Je me demande ce qu'ils ont touché pour le chantier. Pour avoir vu avant et après c'est pas mal du tout.

Mais bon c'est vrai qu'a voir l'offre pléthorique de bien à 2000€ qui sont honnetement pas mal du tout bien souvent...

C'est votre avis.

Les études démontrent cependant le contraire. Les effets, tant sur les loyers que sur l'entretien du patrimoine, sont importants.

Avec effets pervers de propriétaires qui mettent fin aux baux en cours (et donc augmentation conséquente des loyers en cours...) pour effectuer le rattrapage. Certains de mes locataires sont là depuis plus de 20 ans. Mon intérêt? Les remplacer par de nouvaux locataires qui payeront 50% de plus!

Si on augmente ma taxation, ne pensez vous pas qu'au prochain triennat, je ne me poserai pas la question? Le délai est donc de 1.5 ans en moyenne pour les très anciens baux...

Et si je n'arrive pas à augmenter mes loyers, peut-être déciderais-je de vendre. Parce que je n'arrive plus à payer mes prêts, réparations, impôts, etc.

Et le nouveau mettra peut-être tout le monde dehors pour une rénovation en profondeur... et une augmentation des loyers.

En tout cas, si j'ai des difficultés, je raboterai les budgets rénovation et entretien. Et bonjour la chute de l'emploi dans la construction.

Bref, un coup de pied dans la fourmilière immobilière est dangereuse à plus d'un titre: augmentation des loyers, chute de l'emploi, dégradation du batit...

Pour penser plus large, il fut voir ce que cela a donné ailleurs. On a vu.

Taxer les loyers, c'est taxer les locataires. Vous pouvez le tourner comme vous voulez, le résultats est là.

Comme dit Grmff, les contrats de plus de 9 ans sont résiliables à la fin de chaque triennat, soit en moyenne après 1 an et demi.
Il existe aussi une grande partie de baux courts de maximum 3 ans.
Et enfin, bien des locataires déménagent spontanément (raisons familiales, professionnelles, etc...)
Donc la répercussion sera fort rapide. Un à trois ans pour la grande majorité des locataires.

Le climat économique restreint le panel des acheteurs potentiels...

En effet, il sera (et il est déjà) plus dur de trouver des locataires sérieux et solvables. Il n'en demeure pas moins que chacun doit et devra se loger...

C'est en effet inéluctable ! Il n'empêche que l'Etat a besoin de sous et le sujet n'est pas tabou (lire : le sujet est dans un tiroir, ^prêt à venir sur la table).

Francis, votre exemple est représentatif des opportunités que peut dénicher un pro, capable de sélectionner, de rénover et de gérer ce type d'immeuble. Trois studios loués 450/mois, en effet, cela ne doit jamais rester vide ! Mais quid de la solvabilité des locataires ? Pour vous, pas de problème, mais pour un simple particulier ?