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[Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Pilou757
Pimonaute
Inscription : 17-10-2012
Messages : 18

[Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Bonjour à tous,

Ceçi est mon premier post sur ce forum, je vais donc me présenter.

Mon nom est Eric de Bruxelles, j'ai 23 ans . Je suis employé dans le secteur de l'aviation. Ces dernières années ont été plutôt agitées pour moi avec mes études. À présent, je travaille depuis un an. Depuis longtemps, je suis désireux d'investir dans l'immobilier et maintenant que je suis lancé dans ma carrière je cherche à m'informer un maximum avant de tout commencer. J'ai bien compris qu'au plus tôt l'investissement est fait, au mieux c'est!

Suite à un investissement dans le cadre de mes études, j'ai encore un peu moins de deux an avant de pouvoir me lancer et je pense bien profiter de ce temps pour m'informer afin d'avoir toutes les cartes en main.

Je voudrais investir dans un immeuble de 2, 3 ou 4 appartements à Bruxelles. Je suis quelqun de plutôt manuel donc les petits travaux seront fait par moi même. Je voudrais ensuite louer ces appartements et peut être m'installer également dans l'un d'entre eux. Dans deux ans, ma situation financière sera sans crédit en cours avec un revenu entre 3700 et 4000 euros net par mois.

Le but est que les loyers remboursent la mensualité du prêt qui sera contracté.

C'est ici qu'arrive mes questions, tout d'abbord:

- J'aurais voulu avoir votre avis tout simplement.
- Avez vous des livres (ou autre) à conseiller pour la BELGIQUE (j'ai déjà vu la page pim.be).
- Pensez vous que mon projet est réaliste?
- Quel conseils me donneriez vous?

Je vous remercie d'avance pour votre aide et vos conseils. Je ferai vivre ce topic au fur et à mesure de l'évolution.

Bien à vous,
Eric.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Phoenix a écrit :

taxer le rc indexé de 40% et dire que l'on paye beaucoup de taxes.....n'est pas correct.

c'est souvent des clopinettes comparé au revenu généré par les loyers.

D'abord, le "revenu généré par le loyer" est le revenu d'un capital qui a déjà été taxé !
Ensuite, ce revenu demande du boulot, de l'implication active et du risque. Ce n'est pas une rente.
Enfin, à ces clopinettes s'ajoutent bien d'autres clopinettes... Pour Bruxelles, le PI équivaut généralement à un à deux mois de loyer. Ajoutez à cela l'IPP sur le RC indexé. Parsemez le tout de quelques travaux, d'un peu de vide locatif, de frais d'agence... Et agrémentez d'un locataire insolvable, de non paiement de loyer, de frais d'huissier...

Ca finit par faire pas mal de clopinettes, non ?


rexou

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Phoenix
Pimonaute assidu
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

On a rien sans efforts. Ceci dit si l'on compare la taxation des loyers avec nos voisins, cela reste très faible.
Mon expérience avec l'Italie ou j'ai de la famillle, la dernière réforme fiscale sur l'immobilier est spectaculaire pour les maisons en seconde résidence ou en investissment avec  revenus locatifs.
Cela fait des décennies que l'on a pas revu les RCs.  On reste un des pays ou l'immobilier est le moins taxé.
Quant aux arguments, ca rapporte mais ca demande des efforts, il faut tenir compte des travaux, du vide locatif, etc, c'est le propre de l'immobilier, et cela ne tiendra pas face a un gouvernement qui coule de partout, le tout est de voir pour combien de temps encore les prix se maintiendront (offre très faible sur le marché je trouve) et le cadre fiscal actual se maintiendra lui aussi..
La plupart des investisseurs à ce jour ont bénéficié d'un climat fiscal idéal, d'une envolée des prix de la brique, donc tout bénéfice. Aujourd'hui, c'est la crise, des gens perdent leur emploi , trouver des locataires solvables ne doit pas etre simple. Autrement dit, investir dans la brique aujourd'hui présente un risque plus elevé que par le passé vu la conjoncture économique et l'incertitude fiscale, et également le fait que nous avons connu une belle envolée des prix ces dernières années. Seul réconfortl le taux du fixe 10 ans fort bas.... mais bon le prêt est un cout supplémentaire smile

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Il ne faut pas se voiler la face. La possibilité d'une modification de la taxation des loyers n'est certainement pas à exclure à moyen terme! L'Etat a besoin de sous, c'est un fait. Et l'enregistrement obligatoire des baux est un premier pas préparatoire. Un frein reste quand même la répercussion sur les loyers, sauf à envisager un blocage brutal... et difficilement tenable dans le temps.

Investir dans la brique aujourd'hui est plus risqué que par le passé. D'accord. Raison de plus pour ne pas augmenter la taxation qui est déjà fort conséquente quoi qu'on en dise. La brique est un moteur important de l'économie.

Dans la liste des taxes, je pense aussi aux frais d'enregistrement et aux frais de succession... quelques clopinettes de plus...

J'adhère à votre raisonnement dans l'ensemble, mais le terme "clopinettes" me gène.


rexou

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grmff
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Cela fait des décennies que l'on a pas revu les RCs. On reste un des pays ou l'immobilier est le moins taxé.

Le RC n'a effectivement jamais été revu.

Mais il est indexé depuis des années!
Et il y a quelques années, on a augmenté la taxation de 40% d'un coup.
Et depuis des années, le "précompte immobilier" n'est plus un précompte. C'est un impôt forfaitaire.

Alors, depuis l'invention du RC, il y a eu vachement de changement, et vachement d'augmentation!

Donc, dire que le RC n'est pas indexé est incomplet et carrément inexact.

Avec le précompte et l'IPP, on dépasse bien souvent les 40% d'impôts sur le revenu réel en immobilier résidentiel. En immobilier commercial, c'est encore pire.

Quant à augmenter l'impôt sur le revenus locatifs, il est tout de même à noter que toutes les études démontrent que les "frais" fiscaux sont rapidement répercutés sur les locataires. Au final, c'est donc un impôt sur un public plus fragilisé, et donc un impôt complètement antisocial.


Grmf!
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Phoenix
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Exemple théorique

mais taxer le rc indexé d'une  villa du Fort Jaco , disons de 5000 euros X1.4 est quand meme moins que de taxer 12*4000€ - les frais non ?

on préfere ajouter le RC+40% ou les 12*4000€Brut à la base taxable?

Cela reste fort avantageux selon moi.

Certains pays assimilent les loyers comme la Belgique considère les loyers commerciaux (j'exagère a peine)

Repercuter sur les locataires ne se fait pas tout de suite, surtout dans un bail à 9 ans.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

D'accord avec Grmff.

La répercussion sur les locataires sera fort rapide pour les nouveaux baux.

Quant à la taxation "fort avantageuse"... faut le dire vite ! Je reprends votre exemple :

Villa de Fort Jaco : RC non indexé de 5.000 = PI de +/- 4.000
Impôt IPP à ajouter aux autres revenus globaux : 5.000 x 1.4 + index = +/- 10.000 (soit 50% de taux de taxation = 5.000 de taxes.
Total taxes = 9.000
Total loyers brut : disons 3.000 mensuels (et c'est généreux) = 36.000/an
Soit 25% sur le loyer BRUT !!! (de taxes annuelles, hors achat et succession)
Enlevez les travaux, les frais, le vide locatif...

Les clopinettes, c'est ce qui reste en main au bonhomme qui a quand même investi un sérieux capital pour cette villa !!!


rexou

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Phoenix
Pimonaute assidu
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

En Italie, on rajoute bien la totalité des loyers (36000€ ici) à ce que j'ai compris à vos revenus et avec la dernière réforme IMU vous payez deux à trois plus de précompte immobilier qu'auparavant. Donc on vous taxe sur les loyers et sur le précompte révu fortement à la hausse si la maison n'est pas votre habitation priincipale. De la folie pure.

On parle de rentabilité.... mais quelle rentabilité faut il attendre sur base des taux actuels et de la fiscalité?

5 à 10%  ? Bonne chance pour trouver un tel investissement.

Car la Villa du Fort Jaco, à 1.5M €, autant mettre son argent en banque, même a 2%. Zero tracas.

P.

Sinon, y a t'il un fiscaliste dans la salle  ? smile

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panchito
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Et votre villa à 4000€ de loyer par mois, vous la louez en combien de mois?

Pour combien de temps?

On ne trouve déjà plus d'expats prêts à donner plus de 1000€ de loyer par mois...

A 4000€/mois, c'est mission parfaitement impossible. Votre villa restera indéfiniment vide --> pas de rentrées mais des frais d'entretien et de rénovation + l'ipp (même si pas louée vous devez déclarer le RC au code 106) + le précompte immobilier.

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Il y a plus rentable qu'une villa à Fort Jaco, et cela à Bxl.  Evidemment ce n'est pas dans les beaux quartiers et il faut investir du temps et de la psychologie...

Exemple:  achat à saint Josse en 2001 pour 75.000 €, travaux pour 65.000 € et loyers actuels de 2.250 € par mois.  Je vous laisse calculer la rentabilité !!!  même si une partie (petite) est professionnelle, qu'il faut payer le PI, etc...  Je précise qu'il ne s'agit pas de logements insalubres et de gestion de marchand de sommeil .

De plus, il y a la plus value.   Je ne vendrai pas à moins de 375.000 €.  et encore !

Et c'est juste un de mes exemples  !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

loyers actuels de 2.250 € par mois

Pour combien de logements?
De quelle taille?

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Francis a écrit :

Il y a plus rentable qu'une villa à Fort Jaco, et cela à Bxl.  Evidemment ce n'est pas dans les beaux quartiers et il faut investir du temps et de la psychologie...

Exemple:  achat à saint Josse en 2001 pour 75.000 €, travaux pour 65.000 € et loyers actuels de 2.250 € par mois.  Je vous laisse calculer la rentabilité !!!  même si une partie (petite) est professionnelle, qu'il faut payer le PI, etc...

En effet, la villa de Fort Jaco n'est pas le plus rentable... je reprenais juste l'exemple de Phoenix.

Francis, vous citez l'exemple d'un investissement idéal effectué par un pro. Ce n'est pas à la portée du premier quidam venu d'obtenir pareil rendement ! Et la location à St Josse ne doit pas être un long fleuve tranquille...


rexou

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Phoenix
Pimonaute assidu
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

- la question n'était pas vraiment sur la rentabilité d'une villa à uccle mais plus sur le traitement des loyers vis à vis du RC indexé avec une certaine fiscalité avantageuse.

- l'exemple de l'achat a st josse confirme mes commentaires plus bas. Je me demande d'ailleurs quel est le RC de cet immeuble.....
Est il en conformité urbanistique ? Cela peut etre le cas mais bcq d'immeubles sont en infraction.

- sur la possibilité de loyer à des prix elevés, oui cela se loue encore, faudrait demander a PIM le sentiment général, mais pour moi cela se loue encore peut être moins facilement. Sans doute plus facilement à 2K€ qu'a 4K€. Pas loin de la maison, des allemands (Commission €) ont loué 2K€/ mois après pas mal de négotiation et des travaux de rafraichissements divers.

Une jolie trois facade de ma rue est restée à louer plusieurs mois a plus de 3500 euros ( les proprio sont Italiens, repartis en Italie ?), sans succès et depuis elle est a vendre dans plusieurs agences à 1M€ et à louer pour 2900€. (cela permet d'avoir des réductions d'impots je pense lorsque l'on prouve que le bien n'est pas occupé et est à vendre et à louer en mme temps)

Une autre 3 facades achetée par des francais je crois, 570K€ est tjs a louer à 3850€ après rénovations par un team de polonais apparement très compétent et rapide.  Je me demande ce qu'ils ont touché pour le chantier. Pour avoir vu avant et après c'est pas mal du tout.

Mais bon c'est vrai qu'a voir l'offre pléthorique de bien à 2000€ qui sont honnetement pas mal du tout bien souvent...

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Phoenix
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

rexou a écrit :

D'accord avec Grmff.

La répercussion sur les locataires sera fort rapide pour les nouveaux baux.

La je ne pense pas....

- il faut encore trouver des locataires solvables et sérieux.
- le climat économique est ce qu'il est.
- la demande n'est pas élastique et l'offre pléthorique

ensuite, les contracts font que si vous pouvez louer aujourd'hui  à 1200 mais que vous avez loué il y a 4 ans pour 700, ben tant pis pour vous...

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grmff
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

C'est votre avis.

Les études démontrent cependant le contraire. Les effets, tant sur les loyers que sur l'entretien du patrimoine, sont importants.

Avec effets pervers de propriétaires qui mettent fin aux baux en cours (et donc augmentation conséquente des loyers en cours...) pour effectuer le rattrapage. Certains de mes locataires sont là depuis plus de 20 ans. Mon intérêt? Les remplacer par de nouvaux locataires qui payeront 50% de plus!

Si on augmente ma taxation, ne pensez vous pas qu'au prochain triennat, je ne me poserai pas la question? Le délai est donc de 1.5 ans en moyenne pour les très anciens baux...

Et si je n'arrive pas à augmenter mes loyers, peut-être déciderais-je de vendre. Parce que je n'arrive plus à payer mes prêts, réparations, impôts, etc.

Et le nouveau mettra peut-être tout le monde dehors pour une rénovation en profondeur... et une augmentation des loyers.

En tout cas, si j'ai des difficultés, je raboterai les budgets rénovation et entretien. Et bonjour la chute de l'emploi dans la construction.

Bref, un coup de pied dans la fourmilière immobilière est dangereuse à plus d'un titre: augmentation des loyers, chute de l'emploi, dégradation du batit...


Grmf!
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Phoenix
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

il faut penser plus large que son expérience personnelle. Ceci dit, je partage votre avis sur le fait qu'une augmentation de la taxation des loyers devrait faire baisser le prix des maisons, si tout le monde décide de vendre car il serait fort difficile de répercuter la hausse sur les locataires..

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

il faut penser plus large que son expérience personnelle. Ceci dit, je partage votre avis sur le fait qu'une augmentation de la taxation des loyers devrait faire baisser le prix des maisons, si tout le monde décide de vendre car il serait fort difficile de répercuter la hausse sur les locataires..

Pour penser plus large, il fut voir ce que cela a donné ailleurs. On a vu.

Taxer les loyers, c'est taxer les locataires. Vous pouvez le tourner comme vous voulez, le résultats est là.


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Phoenix
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

grmff a écrit :

Taxer les loyers, c'est taxer les locataires. Vous pouvez le tourner comme vous voulez, le résultats est là.

Ok mais on est dans une situtation, constatée par plusieurs rapports internationaux, ou la hausse de l'immobilier est telle qu'il est impossible de louer plus cher pour compenser et obtenir un rendement acceptable.

Dire que l'on va repercuter sur le locataire... oui sans doute c'est logique

- mais il vaut mieux un loyer legerement plus faible mais pas de tracas, et qui est payé régulièrement,
- il y a une intertie propre aux contracts de bails
- on ne pourra pas tjs répercuter sur les locataires....souvent plus précarisés
- a un moment il faudra alors se résoudre a vendre ?

on verra bien ce que l'avenir réserve.... tiens allons faire un tour en Espagne. :0)

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rexou
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

les contracts font que si vous pouvez louer aujourd'hui à 1200 mais que vous avez loué il y a 4 ans pour 700, ben tant pis pour vous...

Comme dit Grmff, les contrats de plus de 9 ans sont résiliables à la fin de chaque triennat, soit en moyenne après 1 an et demi.
Il existe aussi une grande partie de baux courts de maximum 3 ans.
Et enfin, bien des locataires déménagent spontanément (raisons familiales, professionnelles, etc...)
Donc la répercussion sera fort rapide. Un à trois ans pour la grande majorité des locataires.

Le climat économique restreint le panel des acheteurs potentiels...

En effet, il sera (et il est déjà) plus dur de trouver des locataires sérieux et solvables. Il n'en demeure pas moins que chacun doit et devra se loger...

Taxer les loyers, c'est taxer les locataires. Vous pouvez le tourner comme vous voulez, le résultats est là.

C'est en effet inéluctable ! Il n'empêche que l'Etat a besoin de sous et le sujet n'est pas tabou (lire : le sujet est dans un tiroir, ^prêt à venir sur la table).


rexou

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Francis
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

RC de la maison de St Josse : 1.321 € !

L'immeuble est "presque" conforme aux règlements urbanistiques et ce qui n'est pas conforme ne devrait pas poser de problèmes.

La gestion n'est pas trop difficile et les studios ne restent jamais vides.

composition du bien:  rdc commercial et 3 studios entièrement rénovés loués à +- 450 € par mois !


Francis

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Francis, votre exemple est représentatif des opportunités que peut dénicher un pro, capable de sélectionner, de rénover et de gérer ce type d'immeuble. Trois studios loués 450/mois, en effet, cela ne doit jamais rester vide ! Mais quid de la solvabilité des locataires ? Pour vous, pas de problème, mais pour un simple particulier ?


rexou

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