[Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles

Pour un bien modeste à loyer modéré, dans un quartier populaire, le rendement sera bien plus important que si vous achetez un bien de luxe dans un quartier recherché...

Le risque locatif, l'insolvabilité possible du locataire, la rotation des locataires vous demanderont par contre une gestion bien plus active.

Pour des meublés, outre la fiscalité plus lourde, la charge de travail augmente encore considérablement.

- Pour être tranquille : un bien neuf et cher dans un beau quartier.
- Pour s'impliquer un peu plus, deux ou trois unités dans un état correct dans un quartier moyen.
- Pour une gestion active : plusieurs petites unités à loyer modéré
- Pour un boulot à temps plein : ces mêmes petites unités en meublé.

Plus vous vous écartez de la première option, plus vous aurez de rendement, et plus vous aurez intérêt à être présent, actif et réactif.

Garanti... pendant 3 ans !
4.5% sur le prix d'achat ou sur le prix total ?
4.5% brut de toute manière : hors taxes donc.
Une opportunité toute relative...

Le quartier Nord n'est pas encore le paradis et les services annexes auront toujours un coût aussi...

Et pour un boulot avec du personnel qui bossent pour vous tellement il y a à faire, des studios meublés à Charleroi.

Je suis à l'étrangé, comment s'appelle l'emission? Possible de la revoir sur le net?

Merci gmrff

Bonjour à tous,

J'ai bien lu les posts précédents, et bien qu'y ayant déjà trouvé pas mal d'infos, je me permets de vous exposer mon cas perso pour avoir vos avis.
Je cherche également à investir dans l'immobilier locatif. Etant du sud de bxl c'est principalement dans cette zone que j'oriente mes recherches. Tout m'est passé par la tête: studio étudiant (XL), appart une ou 2 chambres (Uccle, XL, Watermael Boitsfort,...), immeuble de rapport.

J'ai 30 ans. Je dispose d'un net d'environ 2000 et de fonds propres d'environ 100.000. J'ai pu comprendre après entretien avec mon banquier que pour de l'immo locatif les fonds propres étaient plus important que le salaire. Ce qui me laisserait une possibilité d'emprunter jusqu'à 260.000. Si j'y mets tout mes fonds propres, aux environs de 350.000/400.000 je crois possible de commencer à trouver qqls immeubles de rapports intéressants.

Mes questions:

1) N'ayant encore pas d'expérience, ne vaut-il pas mieux commencer par un petit appartement plutôt que par un immeuble de rapport? J'aimerais effectivement ne pas avoir à trop investir de temps dans la gestion, et je suis prêt à investir dans un rendement moins important si j'achète ma tranquillité. Gérer un immeuble de rapport me fait peur, est-ce fondé?

1 bis) Lié au choix de l'achat, je me dis que si je commence par une petite entité je pourrais réinvestir rapidement dans un second (à condition de ne pas mettre toutes mes économies dans le premier), mais d'un autre côté les rendements des immeubles de rapport est sans comparaison. J'ai également peur que la banque refuse un second crédit trop proche du premier. Les banques me suivront-elles? Mon banquier est resté très évasif à ce niveau...

2) Comment (outre immoW..) trouver une réelle occasion? J'ai l'impression que c'est un milieu d'initié dans lequel les meilleures affaires se vendent avant même d'arriver au 'grand public'.

3) Le sud de bxl est-il un bon choix pour un premier achat étant donné les prix plus élevé?

4) Investir plus de fonds propres signifierait rembourser des mensualités plus faibles, mais me laisserait moins de marge pour un second achat. Comment trouver l'optimum?

J'ai mis beaucoup de temps et d'énergie pour faire ces économies, et j'aimerais m'assurer de ne pas les gaspiller. Tout conseil ou remarque est bon à prendre!

Cordialement.

Le meilleur rendement se trouve dans les plus petits biens. Mais c'est aussi là qu'il y a le plus de boulot. Et le plus de risque.

Commencer simple.

Et gardez le plus possible de cash. C'est votre meilleure carte de visite pour votre acquisition suivante...

Il faut écrire un bouquin...

Bonjour,

A priori pas de connaissances techniques ni juridique (formation scientifique), mais manuel si besoin et concernant le temps à investir, je suis tenté de dire le moins possible ! En même temps je sais que l'on ne peut pas avoir le beurre et tout le reste, donc objectivement je dirais que j'ai 2 jours de congé par semaine et que s'il le faut je peux trouver du temps. Cependant j'aimerais que l'immobilier reste un plus, ne pas en faire mon occupation temps plein...

Je suis sans doute resté assez sectaire dans mes recherches (Bxl Sud), mais pour 2 raisons principalement : premièrement l'impression très négative des quartiers du nord et la difficulté d'y trouver des locataires corrects, et deuxièmement car j'ai souvent entendu dire qu'il était plus prudent de commencer dans des quartiers que l'on connaissait bien, pour plusieurs raisons (estimer correctement le loyer, pouvoir se rendre rapidement sur place en cas de problème,...). Ces raisons vous paraissent-elles secondaires ? Quid des agences qui vous proposent de s'occuper de tout pour vous ? Je me suis effectivement rendu sur ImmoW et après avoir orienté mes recherches au Nord j'avoue y avoir trouvé quelques belles occasions. Cependant une donnée manque trop souvent sur ce site : les revenus locatifs. Dès lors difficile d'estimer la rentabilité ! Y a-t-il d'autres sites plus précis pour ce type d'achat ? Et au risque de me répéter, ne trouvez vous pas trop ambitieux de commencer directement 'gros' ? (cf Grmff)

Troisièmement peut-être, je crois que mon problème est que je me visualise trop dans ce bien et que je n'arrive pas à me mettre en tête qu'il s'agit d'immobilier purement locatif. Sans doute une erreur de débutant  

Un tout grand merci pour vos réponses rapides et précises !

Il faut aussi choisir:  une rentabilité ou une plus value ?  Les 2 sont aussi possibles mais pas toujours dans les mêmes proportions.

Un investisseur âgé cherchera surtout la facilité et un plus jeune ne sera pas rebuté par plus de gestion (technique, comptable, relationnelle)

Pour comparer des choses comparables (ici de l'immobilier) examinez les prix de vente et de location dans une même commune ou quartier pour des biens similaires.  Immo... permet de se faire une idée sans quitter son pc !
Comparez ensuite pour le même type de bien mais dans des communes et quartiers totalement différents.  Par exemple Uccle et Anderlecht !

Cela peut donner des idées.

Il est erroné de penser qu'une location dans un quartier difficile donne tellement plus de souci que dans un beau quartier.  La gestion et l'approche psychologique doivent être différentes.  On ne menace pas son locataire avocat à Uccle d'une descente d'amis "de l'EST" pour récupérer ses loyers !

Bonsoir,

Le marché de la colocation pour le centre ville de Bxl est aussi intéressant. C'est un marché niche rentable, mais qui demande pas mal de travail en gestion !

Il me semble avoir lu que vous planifier de faire votre acquisition dans les deux prochaines années. D'ici là tant de chose peuvent changer et les prix tout comme la rentabilité d'un bien pourront fortement varier !!!

Tout propriétaire d'immeuble(s) de rapport s'attend à des changements important à court ou moyen terme ! Exemples possible:
- Tassement des prix du marché pour lequel quelques experts s'accordent à voir des changements évident pour 2013/2014 ! Si les maisons ou appartements peuvent en être affectés, les immeubles de rapport seront certainement moins touchés, même si les prix annoncés de ceux-ci sont très souvent inapproprié aux vu, de l'état,  des revenus locatifs perçu, des infractions etc..
- Gel des loyers ! (Encore une idée d'un socialiste)
- Gel des indexations ! (Une ânerie de plus)
- Régionalisation des lois sur les baux (et les réglementations "loufoques" qui en découlerons très certainement ! Pourquoi faire simple quand ont peut faire compliquer, ont reste en Belgique !)
- taxation sur les revenus locatifs réels (Le chemin est tracé, on y arrive !)
- Un impôt supplémentaire au delà de X milliers d'euros de R.L' net annuel ! (20.000 je pense. Une sorte de récompense aux bon gestionnaires !)
- refonte du code du logement bruxellois (La première mouture ne leur semblait pas suffisamment contraignante !)
- ..... Le pire n'est peut-être pas encore repris dans la liste ci-dessus !
 
Quelques pistes de réflexions pour votre future acquisition:
-  Un flat, qu'il soit dans un bon ou mauvais quartier se louera presque toujours le même prix ! Seul votre prix d'achat variera. Les flats et les appartements 2ch constituent la plus grosse demande sur Bxl
- Les locataires d’origine étrangère sont de loin les plus difficile à gérer, mais cela demande un peu d'ouverture d'esprit et de psychologie. Un respect mutuel, une parole à tenir et le fameux "compromis à la Belge" est souvent utiliser. Plus efficace et moins cher qu'un avocat ! Si vous montrez pas une présence régulière, c'est aussi vite le "boxon" ) Et je reconnais que c'est une gestion qui ne convient pas à tous...
- Les immeubles en infraction (urbanisme, code du logement, etc...) sont nombreux sur Bxl, surtout dans les quartiers "populaire" et les meilleures affaire sont très souvent des immeubles à rénover ! A vous d'en évaluer le potentiel et le risque !
- Que vous rénoviez dans un bon ou "mauvais" quartier, la rénovation vous coûtera le même prix (pour une rénovation de qualité) ! Mais les locataires seront beucoup plus souples à supporter les nuisances (lors des travaux) dans les quartiers "populaire". Ne pas négliger le coûts des rénovations sur les parties communes/collectives !
- Vos plus mauvais conseillers seront vos proches/amis, qui ne connaissent rien à l’immobilier ! Vérifiez par vous-même l'exactitude de tout ce que l'ont vous raconte, y compris des "professionnels" !
- Les achats en copropriété sont très contraignent mais c'est aussi et bien souvent, par lá que l'ont commence. Si vous en avez la possibilité, rien de tel qu'un immeuble de rapport avec une/des unités que vous pourrez vendre séparément si vous en auriez le besoins où la nécessite. Toujours prévoir une porte de secours !!! (Si vous n'avez qu'une seule chose a retenir, c'est celle-ci) Parfois un pas en arrière est la meilleure stratégie et fait partie de l’apprentissage aussi )
- Assainir/rénover un immeuble, c'est du travail et beaucoup de stress aussi ! Et cela vous demandera de multiples compétences, tant pour les travaux que pour la gestion. Je fais 40 à 50% de mes travaux seuls et cela me permet de réduire le coût de la rénovation de 30 à 40%.
- Un immeuble de rapport, ce sont aussi des petits travaux incessants et les surprises nombreuses ! Prévoir un rendement de 30% moindre les premières années me semble très objectif !

Les meilleurs investissent selon moi (à ce jour), pour un "petit" investisseur (sous les 500.000) = une gestion active !
- Anderlecht, Molembeek, Koekelberg, Ganshoren, Laeken, etc...
- C'est encore possible d'avoisiner les 10% de rendement NET, entre 1 et 3 année (après valorisation, assainissement et rénovation du bien) mais cela demande beaucoup d'investissement personnel durant les premières années !
- A chacun de trouver son marché et de cibler sa clientèle ! Prix hors charges obtenu dans l'un de ces quartiers dit "populaire" (belle rénovation) Flat 500/550, 1ch 600/650, 2ch 700/750 (Ces loyers peuvent vous sembler cher pour des unités entre 25 et 70m2, mais ces logements se démarquent de tout ce qui est trouvable dans le quartier (en qualité de rénovation) et je n'ai aucun chômage locatif (en dehors des périodes de travaux) Le "bouche à oreilles" m'amènent 80% de mes locataires !
- Dans ce que vous appelez les "bon" quartier et avec votre budget, obtenir aujourd'hui plus de 5% de rendement NET (baux à résidence principale et hors commerces), c'est du rêve ou de la chance et vous êtes des milliers à rechercher la même chose !

Bonne réflexion et bonne recherche,