un(e) non-copropriétaire à une AG (Page 2) / Copropriétés forcées / Pim.be
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un(e) non-copropriétaire à une AG

totto
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un(e) non-copropriétaire à une AG

bonjour,

en tant que copropriétaire, j'ai une AG jeudi soir. Est-ce que je peux y emmener ma copine ? Mon intention est de lui montrer comment se déroule une AG, elle ne prendra pas part au vote. Ou lui faut-elle une procuration malgré tout pour y assister ?

merci

totto

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rexou
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Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

ExpertHabitat a écrit :

Qui paye décide !
Imaginer un immeuble avec plein de locataire qui vote que tout le commun soit refait chaque année, et ils ne payeraient rien ?

Voilà une remarque pleine de bon sens !
Pour répondre à Saxo :

Que ce soit le locataire de toujours ou le locataire d'un jour, il n'a rien à faire, et surtout rien à dire dans une réunion qui concerne les propriétaires.

Etre du côté du proprio ??? Bien sur ! C'est pas une réunion syndicale !

Dans n'importe quelle entreprise, les actionnaires participent aux AG. Pas les clients, pas les ouvriers... les actionnaires. Pour une copropriété, c'est pareil !


rexou

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panchito
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Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

Si un locataire veut émettre des remarques, la loi prévoit qu'il les adresse par écrit au Syndic avant l'AG.

Le Sydic a l'obligation de les lire lors de l'AG.

Ni plus, ni moins!

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Saxo
Pimonaute intarissable
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Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

C'est bien noté.

L'époux voire le concubin (et même l'enfant) appartiennent à "l'unité famille de celui qui doit payer les charges à titre de propriétaire.

Pas question, par conséquent, de comptabiliser leur vote séparément du représentant légal de l'appartement.

Merci pour cette limpide explication.

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luc
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Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

rexou a écrit :

Il est généralement admis qu'un CP soit accompagné (époux, concubin, ami ou autre...) d'une personne intéressée par la gestion ou même partageant la copropriété pour partie, mais ne prenant pas part aux débats. L'époux ou concubain partage peut être la copropriété avec sa moitié, ou sera peut être amené un jour à la représenter.


Cette pratique est interdite depuis le 01.09.2010.

1 lot privatif (ou un groupe de lots avec le mêmes copropriétaires) = 1 CP avec droit de participation aux débats (vote inclus). Si des copropriétaires sans droits de participation aux débats peuvent être présents dans public, alors les résidents non-CP aussi. Si non c'est discriminatoire ... .


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

luc a écrit :

Cette pratique est interdite depuis le 01.09.2010.

1 lot privatif (ou un groupe de lots avec le mêmes copropriétaires) = 1 CP avec droit de participation aux débats (vote inclus). Si des copropriétaires sans droits de participation aux débats peuvent être présents dans public, alors les résidents non-CP aussi. Si non c'est discriminatoire ... .

Nous sommes bien d'accord pour le droit de participation aux débats et aux votes limité à UN individu par lot ou groupe de lots appartenant à un même CP.

Par contre, je ne vois pas en quoi les participants à une réunion privée ne pourraient pas sélectionner les personnes admises à être présentes. Bien sur, outre les CP convoqués, toute personne munie d'une procuration peut participer. Les autres, c'est le principe de la tolérance qui s'applique. Et tolérer une personne du cercle familial n'implique aucune obligation d'étendre cette largesse à qui que ce soit d'autre. En tout cas, c'est mon avis, jusqu'à ce qu'on me prouve le contraire.


rexou

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luc
Pimonaute incurable
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Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

rexou a écrit :

... . Par contre, je ne vois pas en quoi les participants à une réunion privée ne pourraient pas sélectionner les personnes admises à être présentes. ...

On est donc bien d'accord qu'il s'agit d'une réunion privée

privée = présence limité à ceux qui sont invités par celui qui a la droit d'inviter.

présence = droit de parler?

Quelle sanction si la personne "présente" parle et participe de par se fait aux débats?

Si sa "contribution" était prépondérante pour le vote? Disons qu'elle prouve par exemple que le CP qui a proposé le point à l'OJ a participé à une fraude dans sa firme?

Vote qui est plus tard annulée par le JP? Qui est responsable s'il s'agit d'une faute pénale (= mensonge) par cette personne présente?

L'ACP a par ce fait beaucoup de dégâts. Elle ne pourra pas récupérer ce montant chez  la personne présente, puisqu'elle ne l'avait pas invité, ... .


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

Comme dans les AG d'actionnaires, où vous devez "déposer" vos titres pour pouvoir participer.

Le Syndic pourrait exiger vos titres de propriété pour autoriser l'accès à l'AG.

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rexou
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Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

luc a écrit :

présence = droit de parler?

Quelle sanction si la personne "présente" parle et participe de par se fait aux débats?

Présence = accompagner en silence la personne qui a le droit de parler. Pas question de participer aux débats. A la grande limite, une réflexion constructive peut être acceptée...

Et la "contribution" de cet accompagnant silencieux ne peut en aucun cas être prépondérante pour un vote. Si une déclaration importante doit être faite, elle peut l'être par la personne détentrice du froit de vote, et donc aussi du droit à participer aux débats.

La sanction si une personne non autorisée participe aux débats, c'est le rappel à l'ordre, puis l'expulsion de la salle. Et ceci sur initiative du président de séance, ouè suite à la demande d'un ou de plusieurs CP.


rexou

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luc
Pimonaute incurable
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Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

panchito a écrit :

Comme dans les AG d'actionnaires, où vous devez "déposer" vos titres pour pouvoir participer.

Le Syndic pourrait exiger vos titres de propriété pour autoriser l'accès à l'AG.


Voir Art. 577-6 §1 CC

Le syndic ne peut inviter qu'une personne par lot (ou groupe de lots). Il doit interdire l'accès à toute personne, qui ne prouve qu'il est invité ou reçu le mandat explicite d'un invité.

Si un autre CP du lot privatif veut être mis au courant, c'est au syndic de le faire avant l'envoi de l'invitation, par la voie du membre avec droit de vote.

Le grand changement implicite mais réelle de la loi de 2010 est qu'il doit informer AVANT l'AG, et pas pendant l'AG. C'est cette dernière tradition qui nécessitait en fait la présence des CP sans droit de vote.

Donc:
- information préalable par écrit
- un CP présent par (groupe de) lot(s).

Cette information écrite se résume en fait dans un vrai rapport annuel du syndic, écrit et envoyé avec l'invitation.  Il le lit quand même lors de l'AG, pourquoi pas l'envoyer avant l'AG?

Ce rapport peut alors être discuté lors de l'AG des CP du lot privatif (2 à parfois ... 47 personnes). Et peut donner lieu à des questions préalables au syndic, des consultation de documents de l'ACP, et finalement une prise de position de cette mini-AG, qui sera avancé lors de l'AG de l'ACP par le membre avec droit de vote de cette AG, qui représente les CP de ce lot.



.


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

Il est dans les usages d'admettre la présence d'une personne accompagnante si cette dernière ne perturbe pas la réunion. C'est une tolérance qui n'a aucune raison de ne pas s'appliquer si personne (CP) ne s'y oppose.

Le syndic ne convoque qu'une seule personne par lot, ou par plusieurs lots appartenant à un même CP.

Si un lot appartient à un groupe de personnes, ce groupe nomme un mandataire qui assiste à la réunion et vote valablement. Avant la réunion, ce groupe peut demander et recevoir les informations permettant de prendre une décision de vote.


rexou

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Saxo
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Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

rexou a écrit :

Il est dans les usages ...

Vous voulez dire : il était dans les usages ?

Avant la loi de 2010, voulue, débattue et approuvée par les parlementaires, élus du peuple, qui ont décidé de serrer la vis pour mettre fin à la cacophonie improductive qui avait cours jusque là.

Il faut respecter la loi.

Pas les usages.

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dach
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Messages : 532

Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

Saxo a écrit :

Avant la loi de 2010, voulue, débattue et approuvée par les parlementaires, élus du peuple, qui ont décidé de serrer la vis pour mettre fin à la cacophonie improductive qui avait cours jusque là.
Il faut respecter la loi.  Pas les usages.

Concernant la cacophonie, à lire ce forum, elle n'est pas finie !

Concernant les usages,  les us & coutumes peuvent être utilisés dans un jugement et précédent souvent la loi.

Concernant la présence de tiers à l'AG, personnellement je ne vois pas sur quelle base un juge contesterait qu'un copropriétaire (ou son mandataire) se fasse assister de la personne de son choix. Tout au plus, il pourrait invalider l'AG si les délibérations ont eu lieu sous la contraintes exercées par ce tiers. Tout comme il pourrait invalider une AG, parce-que l'assistance par la personne de son choix a été refusée à un copropriétaire (p.e. son traducteur, son avocat ou...)
Comme cela a été dit, il est entendu que ce tiers, bien que présent, ne participe pas aux délibérations et donc converse uniquement avec la personne qu'il assiste.
Dans l'exemple du traducteur, celui-ci peut recevoir un mandat limité à la prise de parole sans droit de vote. Le mandant gardant son droit de vote, la présence du mandant et du mandataire sont indispensable !

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

Saxo a écrit :

Vous voulez dire : il était dans les usages ?

Avant la loi de 2010, voulue, débattue et approuvée par les parlementaires, élus du peuple, qui ont décidé de serrer la vis pour mettre fin à la cacophonie improductive qui avait cours jusque là.

Il faut respecter la loi.

Pas les usages.

Non, je dis qu'il EST dans les usages. Et je dis que la liberté n'a aucune raison d'être entravée par une légifération contraignante et restrictive.

Dach a raison !


rexou

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Saxo
Pimonaute intarissable
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Messages : 673

Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

rexou a écrit :

je dis que la liberté n'a aucune raison d'être entravée par une légifération contraignante et restrictive

Ah, voilà maintenant que vous vous présentez comme anarchiste.
Plus la peine de discuter avec vous alors.
Vous refusez la loi, c'est bon, on a compris.


A part ça, il n'est guère difficile de montrer à un juge que le camp adverse avait 2 ou 3 plus de membres que de copropriétaires pour expliquer que les débats ont été faussés.

2 fois plus de membres si (comme rexou), chaque lot est représenté par 2 personnes, Monsieur et Madame.

3 fois plus de membres si (comme ça arrive), chaque lot est représenté par Monsieur - Madame - le fils/la fille.

C'est de l'intimidation, voilà tout. Et c'est contraire à la loi de 2010.

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luc
Pimonaute incurable
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Messages : 4 914
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Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

rexou a écrit :

Il est dans les usages d'admettre la présence d'une personne accompagnante si cette dernière ne perturbe pas la réunion. C'est une tolérance qui n'a aucune raison de ne pas s'appliquer si personne (CP) ne s'y oppose.

Le syndic ne convoque qu'une seule personne par lot, ou par plusieurs lots appartenant à un même CP.

Si un lot appartient à un groupe de personnes, ce groupe nomme un mandataire qui assiste à la réunion et vote valablement. Avant la réunion, ce groupe peut demander et recevoir les informations permettant de prendre une décision de vote.

Le CP, membre de l'AG, va NI assister NI voter, MAIS il va prendre part aux délibérations (= d'abord un débat entre pairs PUIS vote).

La participation au débats nécessite une information préalable. Selon les usages cela ce faisait lors les AG avant 2010. Vu la manipulation de certains syndics, présidents d'AG, présidents de CG, ... et autres le législateur (= élu par vous) à décidé que l'information se ferait avant l'AG, pour permettre aux CP, qui ne font pas partie de l'AG, de donner un mandat explicite à leur représentant.


Cordialement,

Luc

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Messages : 6 513

Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

Saxo a écrit :

...A part ça, il n'est guère difficile de montrer à un juge que le camp adverse avait 2 ou 3 plus de membres que de copropriétaires pour expliquer que les débats ont été faussés.

2 fois plus de membres si (comme rexou), chaque lot est représenté par 2 personnes, Monsieur et Madame.

3 fois plus de membres si (comme ça arrive), chaque lot est représenté par Monsieur - Madame - le fils/la fille.

C'est de l'intimidation, voilà tout. Et c'est contraire à la loi de 2010.

De l'intimidation ? Qui donc a parlé d'intimider qui que ce soit ? Dans tous les cas, une seule personne, par lot ou série de lots d'un seul CP, participe aux débats, délibérations et votes.

Il n'est pas question de généraliser une représentation de groupe pour chaque lot, il est question de tolérer la simple présence d'un proche accompagnant qui assiste passivement à la réunion. Cette personne ne sera d'ailleurs pas reprise dans la liste des présences.

Votre vocabulaire "camp adverse" me laisse perplexe aussi. Voir de l'adversité et de l'intimidation, brandir (votre interprétation de) la loi et la menace du juge, c'est une conception que je ne partage pas.

Je prône un peu de tolérance et de convivialité. Je constate, ne vous en déplaise, que cette tolérance EST dans les usages. Je n'ai à ce jour jamais assisté à une AG où tout accompagnant était interdit. Je ne nie pas que ce cas de figure puisse exister, mais alors généralement suite à un dérapage antérieur justifiant cette mesure.

Si la simple présence passive d'un tiers vous perturbe, vous pouvez toujours le mentionner et demander de limiter l'accès aux seuls CP et mandataires. Ou consulter un psy...

Avec l'attitude que vous adoptez, vous devez en effet multiplier vos adversaires...


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Messages : 6 513

Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

@ Luc :

Si un lot appartient à un groupe de personnes, ce groupe nomme un mandataire qui assiste à la réunion et vote valablement. Avant la réunion, ce groupe peut demander et recevoir les informations permettant de prendre une décision de vote.

Pardon. J'aurais dû écrire : ... ce groupe ou son représentant peut demander et recevoir un complément d'informations...

wink


rexou

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Saxo
Pimonaute intarissable
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Messages : 673

Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

rexou a écrit :

je dis que la liberté n'a aucune raison d'être entravée par une légifération contraignante et restrictive

rexou a écrit :

  Ou consulter un psy...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 513

Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

Saxo, vos arguments sont... décoiffants !


rexou

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tempura
Pimonaute bavard
Inscription : 18-02-2006
Messages : 298

Re : un(e) non-copropriétaire à une AG

Cette question rejoint celle de la présence d'un avocat (tiers non propriétaire) à une ag.

En France, les solutions retenues sont les suivantes :

"D’une manière générale, la présence d’un tiers n’est pas une cause de nullité de l’assemblée générale, dès lors qu’il n’a pas participé au vote et que personne n’a protesté contre sa présence (CA Paris Batteau c/ Syndicat des copropriétaires 138 Avenue du Général Leclerc 9/10/1997)

- l'époux non propriétaire dans l'immeuble peut être présent à l'assemblée dès lors qu'il ne prend pas part aux débats ni au vote (Rép. min. : JOAN 7 juin 1972, p. 2275)

- un huissier commis par décision de justice peut assister à la réunion d'une assemblée générale et en relater le déroulement (TGI Marseille, 4 mai 1969)

- La présence strictement passive de l'avocat du syndicat des copropriétaires à l'assemblée générale n'est pas de nature à vicier les autres délibérations qui ont été prises (CA Orléans, 15 juin 2009, Sté Belvédère Grammont c/ Synd. 248 A 272, Avenue de Grammont)

Cependant, afin d'éviter d’éventuelles contestations, il est préférable d’obtenir l’accord de l’assemblée générale à la majorité simple de l'article 24 de la loi".

La loi ne prévoyant rien, ni en France, ni en Belgique, il me semble qu'on peut appliquer les mêmes solutions.

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