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Etat des lieux à l'amiable?

esther5
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 07-11-2012
Messages : 5

Etat des lieux à l'amiable?

Bonjour à tous,

Je suis sur le point de louer une maison, entièrement rénovée. Nous serions les premiers occupants. Le contrat de bail se discutera entre nos avocats (ceux des propriétaires et le nôtre). Donc, en principe, je n'ai aucun soucis à me faire, tout se fera dans les règles.

Ceci étant, je considère que de demander à un expert de faire l'état des lieux d'une maison entièrement rénovée, est d'une inutilité absolue. On ne pourrait pas le faire à l'amiable et déclarer ce qui ne fonctionne pas dans les 30 jours (je songe tout particulièrement à la cuisine équipée, à la chaudière, à l'alarme, les volets électriques ou que sais-je?...) L'avocat de la partie adverse - très charmant d'ailleurs -, me dit que ce n'est pas très raisonnable, du moins que ce n'est pas dans mes intérêts.


Notez que je suis bien contente que cet avocat songe à nos intérêts. Seulement voilà, je suis également en train de mettre en vente mon appartement en ce moment, j'ai également à faire à des experts pour son évaluation. Et je préfèrerais passer outre à une nouvelle expertise dans une autre maison que je vais louer alors que je considère que cette dernière est tout simplement parfaite.

En conclusion, croyez-vous que ce soit une erreur de demander un état des lieux à l'amiable? Merci de votre aide.

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Etat des lieux à l'amiable?

à diviser entre proprio et loc  SI c'est prévu dans le bail....mais chacun peut choisir son propre expert et donc bien sûr paiera la totalité de ce que lui réclame son propre expert....tant pour l'ELE que pour l' ELS


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 716

Re : Etat des lieux à l'amiable?

le coût de l'expert est bien partagé par les deux parties, n'est-ce pas ?

Comment, vous faites rédiger votre bail par un avocat mais vous ne prenez même pas la peine de lire?

Qui supporte le coût de l'expert? Les baux parfaitement bien écrits comme ceux que vous trouvez gratuitement sur ce site précisent tous ces aspects.

Ou votre avocat n'y a pas pensé??

Quant à l'enregistrement, c'est évidemment une protection pour vous si votre bailleur décide quand même de vendre son bien...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 322

Re : Etat des lieux à l'amiable?

panchito a écrit :

Ou votre avocat n'y a pas pensé??

Je ne connais pas un bail type qui négligerait cet aspect de la question. L'avocat ne doit pas penser, il lui suffit de copier !  lol


rexou

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 404

Re : Etat des lieux à l'amiable?

La loi précise que l'ELE est obligatoire et que les frais qui en découlent se partagent pour moitié entre les 2 parties !

Bien sur on peut choisir chacun son expert, mais cela double le coût ! et ne double pas la sécurité ni la valeur de l'ELE !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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esther5
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 07-11-2012
Messages : 5

Re : Etat des lieux à l'amiable?

Merci encore pour vos conseils et surtout à PIM pour le lien très intéressant et surtout très utile.

Pour répondre à vos questions, et tout particulièrement à Panchito, le contrat de bail n'existe pas encore. Ainsi, ni mon avocate, ni moi-même n'avons, de toute évidence, pu prendre connaissance d'un document qui est en cours de préparation. Il sera, sans doute signé fin novembre, début décembre et prendra effet le 15 décembre. A ce stade, nos avocats se sont mis d'accord sur le point qui semble le plus important: la durée. Nous avons demandé 3 ans, et obtenu la confirmation (par mail) de la part des propriétaires qu'ils ne vendront pas leur maison pendant ce laps de temps. J'ai également demandé de pouvoir disposer des plans de la maison avant de procéder au déménagement, et les propriétaires ont très gentiment accepté de nous les fournir.

Pour le reste, il semblerait, d'après l'avocat des bailleurs, qu'ils aient un expert qui connaît très bien la maison puisqu'il l'a déjà expertisée. Pour moi, c'est la solution parfaite, et si elle convient aux propriétaires, tant mieux. Cette maison me paraît parfaite en tous points, elle ne présente aucun défaut apparent. Ainsi, je leur fais confiance et ne prendrai pas un expert de mon côté.

J'ai demandé à mon avocate d'insérer la mention concernant le partage des frais de l'expert dans le contrat, ainsi que quelques points utiles dont vous m'avez fait part ici, comme l'enregistrement... Jusqu'à présent, j'étais convaincue que c'était du ressort du bailleur. Mais nous pouvons très bien nous en charger également.

Merci encore pour vos conseils. Je reviendrai sans doute sur l'autre sujet pour la vente de mon appartement, où là, l'expert se fait quelque peu attendre alors que j'ai déjà des candidats pour l'achat.  wink

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 298
Site Web

Re : Etat des lieux à l'amiable?

Un bail de 3 ans (courte durée) n'est pas résiliable anticipativement, sauf stipulation contraire expresse.
Voyez notre modèle de bail ici

L'enregistrement doit effectivement être a priori effectué par le bailleur: la suggestion de le faire vous-même est une simple précaution pour rendre le bail opposable aux tiers.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 716

Re : Etat des lieux à l'amiable?

Attention, le bail de 3 ans est le plus défavorable qu'un locataire puisse signer! Il est par contre le plus favorable pour un bailleur...

En effet, les baux de court terme (1,2 ou 3 ans) ne sont jamais résiliables sauf clause expresse insérée dans le bail.

Donc si vous pensez garder le bien pour 3 ans, il vaut mieux exiger un contrat de 9 ans. Ce dernier est résiliable à tout moment par le preneur (mais non par le bailleur) sans motif. Il suffit d'envoyer un renom de 3 mois et de payer une indemnité de rupture de 3, 2 ou 1 mois suivant que vous résiliez le contrat durant la 1ère, 2ème ou 3ème année.

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 085

Re : Etat des lieux à l'amiable?

panchito a écrit :

Attention, le bail de 3 ans est le plus défavorable qu'un locataire puisse signer!

Et pourtant c'est généralement le bail préféré ou même exigé par les candidats locataires.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 716

Re : Etat des lieux à l'amiable?

Parce qu'ils ne connaissent pas les lois....

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 322

Re : Etat des lieux à l'amiable?

panchito a écrit :

...Donc si vous pensez garder le bien pour 3 ans, il vaut mieux exiger un contrat de 9 ans. Ce dernier est résiliable à tout moment par le preneur (mais non par le bailleur) sans motif. Il suffit d'envoyer un renom de 3 mois et de payer une indemnité de rupture de 3, 2 ou 1 mois suivant que vous résiliez le contrat durant la 1ère, 2ème ou 3ème année.

Exiger ???    yikes


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 716

Re : Etat des lieux à l'amiable?

Vous avez raison!

J'aurais du dire:

Supplier votre bailleur d'avoir l'extrême bonté de vous consentir un bail pour 9 ans...

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Reivax
Pimonaute assidu
Inscription : 26-09-2012
Messages : 67

Re : Etat des lieux à l'amiable?

Bonjour à tous,

Pour sur que si on est certain de rester 3 ans dans les lieux, le bail classique de résidence principale (9 ans) est le plus adapté.

Je dis toujours aux locataires que personne ne sait de quoi demain est fait, et qu'on peut devoir démanger du jour au lendemain.
Un contrat de courte durée est alors un piège (surtout 3 ans) si aucune modalité de sortie participative n'a été prévue.

Concernant l'état des lieux, je suis agréablement surpris des conseils très pertinents qui ont été donnés !

Faites toujours réaliser votre ELE par un professionnel.
Celui-ci saura identifier les éléments qui pourraient être considérés comme un dégât et le décrire précisément afin qu'on l'écarte - puisque préexistant à la nouvelle location.
De plus un professionnel sérieux se tiendra au courant des évolution jurisprudentielles en la matière. Les dégâts locatifs, à défaut d'être énumérés exhaustivement, sont par essence propres à la société et à l'époque. Voyez à cet égard l'évolution de la jurisprudence en matière de tabagisme : les dépôts de nicotine sont aujourd'hui largement considérés comme un dégât locatif - chose impensable il y a 20 ans.

J'ai réalisé des dizaine d'état des lieux de sortie judiciaire. Et je peux vous dire que certains propriétaires, qui avaient voulu faire l'économie d'un ELE professionnel n'avaient plus que leurs yeux pour pleurer...

Dernière précision : aujourd'hui l'absence d'ELE est en faveur du locataire. De même qu'un ELE sommaire ou mal réalisé. La présomption est en faveur du preneur. Le bailleur devra alors renverser la preuve. Très difficile dans la pratique.

Néanmoins, posséder un ELE détaillé évite des sorties locatives tendues et conflictuelles, voire judiciaires. dispute.gif

Et cette tranqulité vaut son pesant d'euros... zen.gif

Belle journée à tous.

X. NINANE

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 322

Re : Etat des lieux à l'amiable?

panchito a écrit :

... Supplier votre bailleur d'avoir l'extrême bonté de vous consentir un bail pour 9 ans...

Sans qu'il soit question de supplications, en tant que bailleur, je privilégie le bail court de 3 ans ou moins. Avec possibilité de résiliation anticipée moyennant indemnité fixe de 3 mois sur toute la durée du bail.

Ceci dit, lors de la sortie, je transige bien volontiers dans l'immense majorité des cas à la moitié, voire le tiers de ce montant, dans le cadre d'un accord amiable. Par contre, en cas de problème grave, je suis en droit d'exiger ces 3 mois. Le bail court est pour moi une forme de protection, de garantie.

Sauf circonstances vraiment exceptionnelles avec un profil de locataire idéal, je n'accepterais pas qu'un candidat "exige" un bail long au départ. Il est bien vrai que personne ne sait de quoi demain sera fait et il ne me semble pas incohérent ni abusif de se protéger un peu en impliquant cette participation du preneur en cas de rupture anticipée.

D'autre part, dans le cadre d'un bail court, le non-enregistrement ne porte pas à conséquence en cas de rupture. En tout cas, pas durant les 3 premières années si bail de 3 ans.


rexou

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 678
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Re : Etat des lieux à l'amiable?

Personnellement, j'effectue mes états des lieux moi-même. Pas besoin d'être expert pour un bien simple pour une personne un tant soi peu habituée.

Mais je reconnais avoir fait appel à un agent immobilier, qui faisait aussi les expertises, lors des premières locations.

Je reconnais aussi avoir assisté à des sorties, où l'expert chiffrait les dégats à plus de 3000€ (il y a plus de 10 ans, et dans un studio de moins de 35m2...) Et où le représentant du locataire était content de si bien s'en tirer.

Je connais même un agent immobilier qui, pour ses propres biens loués, ne demande ni garantie, ni état des lieux.

J'ai aussi eu un cas où, malgré l'absence de l'état des lieux d'entrée, et malgré mon ignorance totale de l'état du bien à l'entrée, on m'a accordé par voie de jugement des dégâts locatifs...

Bref, un cas n'est pas l'autre. Un studio de 25m2 et une maison de standing méritent des attentions différentes, comme des propriétaires ayant hérité d'une maison sans jamais avoir eu la moindre expérience ne sont pas des propriétaire made in Sibulaga!!!


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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esther5
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 07-11-2012
Messages : 5

Re : Etat des lieux à l'amiable?

Bonjour à tous,

Merci encore pour vos conseils!

Pour revenir au choix d'un contrat de trois ans, je pense finalement que c'est la meilleure solution aussi bien pour les propriétaires que pour nous-mêmes.

Tout d'abord, il y a le fait que les propriétaires aient été disposés, à un moment donné, à vendre leur maison... Ce contrat ne les lie que pour 3 ans. Au-delà de cette période, il serait illusoire de croire qu'ils vont s'abstenir de mettre en vente leur maison, tout simplement pour nous faire plaisir ou que sais-je... Ils habitent à l'étranger. J'ignore si quelque chose (mis à part leurs biens immobiliers) les lient encore à la Belgique. Dans leur cas, j'aurais certainement vendu ici pour acheter dans mon pays d'origine, surtout quand on sait que l'immobilier dans certains Etats accuse une baisse considérable et que les prix sont intéressants.

Quant à nous, je dois reconnaître que nous nous trouvons face à un niveau de loyer assez élevé ;-) Assez élevé en tout cas pour s'interroger et se demander s'il n'aurait peut-être pas mieux valu investir dans un nouvel achat que de payer un tel loyer. Je n'ai pas trop envie de me prendre la tête avec cela maintenant, ce qui est fait est fait. Je me dis qu'au bout de 3 ans, nous aurons alors la possibilité de changer d'avis, et qui sait, de finir par acheter au lieu de louer... et qui sait encore, d'acheter cette maison. Ainsi, tout est bien qui finit bien ;-)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 716

Re : Etat des lieux à l'amiable?

Mais même avec un contrat de 3 ans, rien n'empêche le bailleur de vendre son bien...quand bon lui semble.

Dans ce cas-là, la loi prévoit qu'il doit vous donner un préavis de 6 mois.

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ExpertHabitat
Pimonaute bavard
Lieu : Bruxelles et Brabant Wallon
Inscription : 03-09-2012
Messages : 211

Re : Etat des lieux à l'amiable?

panchito a écrit :

Mais même avec un contrat de 3 ans, rien n'empêche le bailleur de vendre son bien...quand bon lui semble.

Dans ce cas-là, la loi prévoit qu'il doit vous donner un préavis de 6 mois.

Faux, un bail de 3 ans est un bail de courte duree, il s agit d un bail en béton, aucun des parties ne peut le casser ( normalement ) même pour habitation personnel
Le vendre oui, les mettre dehors non !

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 716

Re : Etat des lieux à l'amiable?

Le vendre oui

Mais oui! C'est bien ce que j'ai dit!!

Je n'ai jamais parlé d'occupation personnelle mais bien de vente.

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 085

Re : Etat des lieux à l'amiable?

Je crois que si le bail n'a pas date certaine, il peut être résillier par l'acquéreur dans les 6 mois de la passation de l'acte.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 678
Site Web

Re : Etat des lieux à l'amiable?

A voir. Mais je pense qu'un bail de 3 ans ne permet pas au nouveau proprio de mettre une fin anticipée...


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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