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Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

mistral
Pimonaute assidu
Inscription : 27-10-2009
Messages : 153

Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

Bonjour,

Le PV de notre dernière AG montre que les membres du conseil de copropriété et les contrôleurs aux comptes ont participé personnellement et par procurations à la décharge de leur mission.

Le syndic n'a pas appliqué la loi.

Je précise qu'il n'y avait que 27 copropriétaires présents sur 102, et 55 représentés.

Parmi les 27 présents, il y avait 8 membres du conseil de copropriété qui détenaient chacun de nombreuses procurations.
Le détail n'est malheureusement pas repris au PV.

Avant ce vote, le syndic n'a pas jugé utile de rappeler l'art. 877-6, §9 qui stipule :
"Aucune personne mandatée... ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."

Les deux scrutateurs, qui ne connaissent manifestement pas la loi, se sont contentés de comptabiliser tous les votes émis.

Ma question est la suivante:
- dans ces conditions, le syndic peut-il se retrancher derrière les scrutateurs, qui n'ont pas appliqué la loi, pour échapper à sa responsabilité d'avoir accepté la participation de mandataires au vote de leur propre décharge ?

Merci de vos réponses.

Mistral

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 529

Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

mistral a écrit :

Le PV de notre dernière AG montre que les membres du conseil de copropriété et les contrôleurs aux comptes ont participé personnellement et par procurations à la décharge de leur mission.

Le syndic n'a pas appliqué la loi.

Ma question est la suivante:
- dans ces conditions, le syndic peut-il se retrancher derrière les scrutateurs, qui n'ont pas appliqué la loi, pour échapper à sa responsabilité d'avoir accepté la participation de mandataires au vote de leur propre décharge ?

De la part des membres du CdC et Commissaire aux comptes, c'est assez maladroit ... Car je suppose que dans ces conditions la décharge ne vaut pas bien lourd. Sauf si sans leurs voix la décharge était aussi acquise.

Mais, je ne vois pas en quoi le syndic est responsable des actes de l'AG.

Au fait, à part cette décharge, avez-vous des reproches à faire au CdC ?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 732

Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

Ce qui compte c'est surtout la décharge et quitus donné au Syndic.

Puisqu'à partir de ce moment-là, c'est la copropriété qui endosse toutes les responsabilités par rapport aux actes posés (ou non) au cours de sa gestion.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 328

Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

panchito a écrit :

Ce qui compte c'est surtout la décharge et quitus donné au Syndic.

C'est vrai. Et la décharge au CDC est valable, sauf si des CP représentant un nombre significatif de quotités (assez pour obtenir une majorité hors vote des personnes concernées et de leurs procurations) refusent cette décharge.

A noter aussi que le nombre de procurations est limité (à 3 maxi et/ou 10% des quotités.) Un CDC composé de 8 membres ??? Etonnant !

Une ACP de 102 lots dont 55 sont représentés et 22 présents à l'AG, cela dénote de bien peu d'intérêt de la part des CP.

Mais la bonne question a déjà été posée par Dach : Avez-vous des reproches à faire au CDC ??? Si oui, en avez-vous fait part lors de l'AG ? Si non, et si personne ne se plaint, où est le problème ?


rexou

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

rexou a écrit :

si personne ne se plaint, où est le problème ?

Le problème vient de ce que la loi devrait être un guide de bonne conduite.
Et qu'elle devrait être appliquée.

La loi ne doit pas être un texte vide de sens, qui ne sert à rien.
Sous peine de rendre le travail de VOS représentants élus inutile.

Le problème vient aussi qu'on attendrait d'un syndic que non seulement il connaisse la loi mais aussi qu'il l'applique.

Quoi de plus normal de la part de quelqu'un qui est rémunéré pour son (pseudo) travail.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 732

Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

Ah si vous n'êtes pas content de votre Syndic, il vous suffit de mettre son remplacement à l'ordre du jour de la prochaine AG et d'y aller avec quelques propositions.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 328

Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

Saxo a écrit :

Le problème vient de ce que la loi devrait être un guide de bonne conduite.
Et qu'elle devrait être appliquée.

La loi ne doit pas être un texte vide de sens, qui ne sert à rien.
Sous peine de rendre le travail de VOS représentants élus inutile.

Le problème vient aussi qu'on attendrait d'un syndic que non seulement il connaisse la loi mais aussi qu'il l'applique.

Quoi de plus normal de la part de quelqu'un qui est rémunéré pour son (pseudo) travail.

Avant de lancer des tirades intégristes il est bon de conserver un minimum d'esprit pratique et de bon sens.

Dans toutes les AG auxquelles j'ai participé, le syndic demande quitus pour le CDC à L'ENSEMBLE des participants. Donc en incluant les personnes directement concernées. Ceci se fait verbalement, sans vote écrit. Il ne peut exister de problème que si une partie significative des votants émet des critiques et refuse de donner décharge. Alors (et alors seulement) il est de bonne pratique de définir les proportions des votants en écartant les voix des membres du CDC et de leurs procurations.

S'il n'y a pas de problème, pourquoi donc en inventer ???

La plupart du temps, quitus est donné à l'unanimité, sauf parfois un original qui se démarque sans émettre de motivation cohérente, ou bien sur, sauf réel problème.

Le syndic n'a pas jugé utile de rappeler la loi...  Si le vote est unanime ou presque, ce n'était pas utile ! Et si contestation, si réel problème pour départager les CP votants, d'accord, il fallait calculer en écartant les votes des membres du CDC.

A noter aussi que 27 participants sur 102, dont 8 (???) membres du CDC, cela laisse penser à un désintérêt général pour la gestion de l'ACP et les nombreuses procurations laissées aux membres du CDC peuvent donner à supposer qu'il ne leur est pas fait de grief grave de la part des signataires de ces procurations.

Le rôle des scrutateurs n'est pas d'analyser chaque fait et geste du syndic pour lui chercher des poux...

Je serais curieux (en l'absence d'un nombre significatif de CP refusant décharge -avec une motivation sérieuse-) de voir la réaction d'un juge de paix devant lequel votre seule indignation serait l'attitude que vous évoquez de la part de votre syndic.

Ma question est la suivante: - dans ces conditions, le syndic peut-il se retrancher derrière les scrutateurs, qui n'ont pas appliqué la loi, pour échapper à sa responsabilité d'avoir accepté la participation de mandataires au vote de leur propre décharge ?

Quelqu'un d'autre que vous se plaint ?
Et si oui, de quoi ?


rexou

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

rexou a écrit :

Avant de lancer des tirades intégristes il est bon de conserver un minimum d'esprit pratique et de bon sens.

Soyons pragmatiques:

le quitus n'existe pas dans la loi.

Pourquoi l'inventer, alors ?

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 328

Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

Saxo a écrit :

Soyons pragmatiques:

le quitus n'existe pas dans la loi.

Pourquoi l'inventer, alors ?

J'ignore si le terme quitus existe dans la loi, je ne le vois que comme un synonyme du terme décharge.

Nos conceptions du pragmatisme divergent...


rexou

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
Messages : 868

Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

Rexou à écrit

J'ignore si le terme quitus existe dans la loi, je ne le vois que comme un synonyme du terme décharge.

Effectivement, le mot "quitus" n'existe pas dans la loi et donc, je ne l'utilise pas en AG.
Utilisons donc le mot décharge que tout le monde comprend.
Si vous utilisez le terme QUITUS, venez aussi avec un dictionnaire à l'AG car je suis persuadé que la majorité ne comprend pas ce mot.


bada

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 328

Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

Heureusement, la langue française est riche de bien des mots qui ne figurent pas dans la loi.  smile

QUITUS : Décharge, acte par lequel on reconnaît que celui qui était chargé de gérer une affaire l'a fait régulièrement et correctement.

Ne dévions pas le débat sur l'utilisation moins appropriée d'un terme ou d'un autre en AG. Le choix est possible et les éventuelles explications aussi...

Je n'invente certainement rien et je contreviens même pas à la loi !


rexou

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

rexou a écrit :

QUITUS : Décharge

Ni l'un ni l'autre ne sont dans la loi.

Pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple ?

Quitus (ou décharge) de quoi, en ce qui concerne les membres du conseil de copropriété ?

De quoi pourraient-ils bien avoir quitus puisque leur rôle est uniquement de vérifier que le syndic exécute bien les décisions de l'AG et d'en faire rapport aux copropriétaires tous les 6 mois, par écrit, dans un rapport circonstancié.

Voir le journal Le Cri du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires de février 2013, p. 11.

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

Comme j'imagine que nombre d'intervenants sur ce forum ne sont pas membres du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires, je vais citer le passage de l'article écrit par la juriste sur l'évaluation de la loi de 2010 dans Le Cri, février 2013, p. 11 :


Quant aux volontaires appelés dans les conseils de copropriété, certains restent frustrés de découvrir que leur mission se limite dorénavant à une mission de contrôle et que la mission d'assistance au syndic, soit un brin de gestion active, leur soit dorénavant retirée, alors que la loi impose la gestion "administrative" de faire des rapports… Déjà, pour insister sur la transparence, une loi plus récente du 15 mai 2012, a rappelé que la fonction de syndic et la qualité de membre du conseil de copropriété sont incompatibles !


Évidemment, la loi nouvelle n'a rien à voir avec la bonne franquette que d'aucuns semblent prôner.

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

Art. 1993 CC
Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.

Je ne trouve pas le mot "décharge" ni "quitus" dans le texte de la loi.

Si mes souvenirs sont bon il vaut mieux de refuser le quitus/décharge, puisqu'il donne un avantage au mandataire, sans vraie contrepartie.

En plus une décharge aux mandataires de surveillance, ne peut être donné que quand on est certain que leur mission a été exécuté correctement.

Donc au plus tôt après 4 mois ou plus tard en cas de citation dès qu'il y a un jugement définitif.

Finalement celui qui rend compte, doit informer de sa gestion l'AG par écrit au moins 3 semaines avant la date prévue de l'AG. Il ne peut pas participer à la délibération (= débat & vote) de ce point et doit quitter la salle.

S'il rend compte oralement son rapport ne peut pas être repris dans le PV des décisions. Si ce rapport est repris il rendra probablement nul les votes par procuration. En plus son rapport doit être daté et signé, pour être opposable à des tiers (= les copropriétaires).

En plus le rapport doit être envoyé au syndic de l'ACP avec une date certaine (recommandé au courriel avec récépissé).


Cordialement,

Luc

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

Saxo a écrit :

Comme j'imagine que nombre d'intervenants sur ce forum ne sont pas membres du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires, je vais citer le passage de l'article écrit par la juriste sur l'évaluation de la loi de 2010 dans Le Cri, février 2013, p. 11 :


Quant aux volontaires appelés dans les conseils de copropriété, certains restent frustrés de découvrir que leur mission se limite dorénavant à une mission de contrôle et que la mission d'assistance au syndic, soit un brin de gestion active, leur soit dorénavant retirée, alors que la loi impose la gestion "administrative" de faire des rapports… Déjà, pour insister sur la transparence, une loi plus récente du 15 mai 2012, a rappelé que la fonction de syndic et la qualité de membre du conseil de copropriété sont incompatibles !


Évidemment, la loi nouvelle n'a rien à voir avec la bonne franquette que d'aucuns semblent prôner.

Je ne suis sans doute pas très malin, mais vous citez un passage d'un article rédactionnel qui n'est pas un texte de loi, et dont le rapport avec la question initiale m'échappe quelque peu... Vous en tirez une conclusion qui me laisse perplexe.

Pour Luc, il serait bon de refuser la décharge aux mandataires y compris en l'absence de tout reproche... Et les faire sortir de la salle durant le vote. Et exiger que leur rapport soit envoyé dans les délais imposés par recommandé.

La question qui me vient à l'esprit : comment trouvez-vous dans ces conditions des volontaires disposés à accepter ces caprices, ces exigences et ces humiliations au garde-à-vous, le petit doigt sur la couture du pantalon ?

Si vous souhaitez critiquer l'(in)action de ces mandataires membres du CDC ou si vous avez des griefs précis à formuler, nous sommes d'accord : et en fin de compte, il suffit de voter pour d'autres CP à cette fonction. C'est assez simple, non ?

Par contre, si vous n'avez pas de plainte précise à formuler, ces chicaneries sont désagréables et contre-productives. Et je pèse mes mots pour rester soft.


rexou

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Saxo
Pimonaute intarissable
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Messages : 673

Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

rexou a écrit :

Je ne suis sans doute pas très malin, mais vous citez un passage d'un article rédactionnel qui n'est pas un texte de loi, et dont le rapport avec la question initiale m'échappe quelque peu... Vous en tirez une conclusion qui me laisse perplexe.

Pour votre gouverne, sachez que l'article s'intitule:

La loi de 2010 sur la copropriété:
2 ans de pratique
Première évaluation

pp. 8 - 12 du Cri (mensuel du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires)

écrit par :

Marianne Palamidès, juriste au SNP

(aie, d'aucuns n'aiment pas les juristes...)

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

Saxo a écrit :

Pour votre gouverne, sachez que l'article s'intitule:

La loi de 2010 sur la copropriété:
2 ans de pratique
Première évaluation

pp. 8 - 12 du Cri (mensuel du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires)

écrit par :

Marianne Palamidès, juriste au SNP

(aie, d'aucuns n'aiment pas les juristes...)

Mais je suis heureux de lire (un passage de) l'opinion de cette dame. Je confesse cependant ne pas être davantagé éclairé quant au rapport entre ce texte et l'objet du débat. 

Et la conclusion que vous en tirez me laisse toujours aussi perplexe...


rexou

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

rexou a écrit :

... La question qui me vient à l'esprit : comment trouvez-vous dans ces conditions des volontaires disposés à accepter ces caprices, ces exigences et ces humiliations au garde-à-vous, le petit doigt sur la couture du pantalon ?

Si vous souhaitez critiquer l'(in)action de ces mandataires membres du CDC ou si vous avez des griefs précis à formuler, nous sommes d'accord : et en fin de compte, il suffit de voter pour d'autres CP à cette fonction. C'est assez simple, non ?

Par contre, si vous n'avez pas de plainte précise à formuler, ces chicaneries sont désagréables et contre-productives. Et je pèse mes mots pour rester soft.

Les volontaires étaient à la dernière AG. Ils ont été réfutes par le groupe majoritaire (des CP représentés) Ce groupe prônait l'élection d'un syndic B, qui avait prouvé dans le passé de travailler pour les intérêts d'une petit groupe de CP.

Le syndic A, en place, avait épargné 100.000 EUR en 2011 POUR TOUS (en moyenne 400 EUR par CP), mais n'avait pas avantagé des membres de ce petit groupe.

Les CP du groupe "B" étaient déja aux commandes en 1978.

Un avantage: le groupe "B" a du renoncer à l'élection des mandataires de surveillance pour arriver à faire élire le syndic B (il leur manquait quelques voix). On n'a plus de Cdc ni Commissaire aux comptes. Ni personne pour signer le contrat de syndic.

Ce syndic B travaille donc sans contrat, avec des frais occasionnels énormes. Le contrat n'a pas été envoyé aux membres de l'AG, ni avant l'AG ni après.

Et je reste soft .... .


Cordialement,

Luc

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

@ Luc :

Vous citez le cas d'une ACP qui connait visiblement des problèmes importants. Un nombre significatif de CP émet des griefs et des plaintes, fondées ou non.

Ce cas précis est fort différent de la situation évoquée dans le premier post... et je reviens à mon raisonnement initial : si pas de problème motivant une critique sérieuse, pourquoi en créer en se focalisant sur une procédure qui ne lèse personne et permet de conserver la convivialité d'un groupe homogène ?

S'il existe de vrais problèmes, il faut les résoudre en s'appuyant sur les textes légaux. Et si possible aussi sur le bon sens de chacun.

S'il n'en existe pas, inutile d'en créer inutilement ! Et si un trublion isolé se plaint d'un ou de plusieurs membres du CDC, libre à lui de s'exprimer brièvement et de voter pour d'autres personnes de son choix. Tout est question d'équilibre je pense.


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

rappel du post initial :

mistral a écrit :

Le PV de notre dernière AG montre que les membres du conseil de copropriété et les contrôleurs aux comptes ont participé personnellement et par procurations à la décharge de leur mission.

Le syndic n'a pas appliqué la loi.

Je précise qu'il n'y avait que 27 copropriétaires présents sur 102, et 55 représentés.

Parmi les 27 présents, il y avait 8 membres du conseil de copropriété qui détenaient chacun de nombreuses procurations.
Le détail n'est malheureusement pas repris au PV.

Avant ce vote, le syndic n'a pas jugé utile de rappeler l'art. 877-6, §9 qui stipule :
"Aucune personne mandatée... ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."

Les deux scrutateurs, qui ne connaissent manifestement pas la loi, se sont contentés de comptabiliser tous les votes émis.

Ma question est la suivante:
- dans ces conditions, le syndic peut-il se retrancher derrière les scrutateurs, qui n'ont pas appliqué la loi, pour échapper à sa responsabilité d'avoir accepté la participation de mandataires au vote de leur propre décharge ?

Le syndic n'a pas appliqué la loi. Les scrutateurs n'ont pas appliqué la loi.
8 (???) membres du CDC porteurs chacun de nombreuses procurations.
27 présents (dont les 8 du CDC) sur 102 CP.

Et la question : le syndic peut-il se retrancher derrière les scrutateurs qui n'ont pas appliqué la loi pour échapper à sa responsabilité...

Je ne lis nulle part -même pas entre les lignes- le moindre problème ni la moindre contestation au niveau de la gestion ou du comportement des membres du CDC.

Relisez bien ce post et peut-être y lirez-vous la même chose que moi...


rexou

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