Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

mistral · #1 27-02-2013 12:33:49

Bonjour,

Le PV de notre dernière AG montre que les membres du conseil de copropriété et les contrôleurs aux comptes ont participé personnellement et par procurations à la décharge de leur mission.

Le syndic n'a pas appliqué la loi.

Je précise qu'il n'y avait que 27 copropriétaires présents sur 102, et 55 représentés.

Parmi les 27 présents, il y avait 8 membres du conseil de copropriété qui détenaient chacun de nombreuses procurations.
Le détail n'est malheureusement pas repris au PV.

Avant ce vote, le syndic n'a pas jugé utile de rappeler l'art. 877-6, §9 qui stipule :
"Aucune personne mandatée... ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."

Les deux scrutateurs, qui ne connaissent manifestement pas la loi, se sont contentés de comptabiliser tous les votes émis.

Ma question est la suivante:
- dans ces conditions, le syndic peut-il se retrancher derrière les scrutateurs, qui n'ont pas appliqué la loi, pour échapper à sa responsabilité d'avoir accepté la participation de mandataires au vote de leur propre décharge ?

Merci de vos réponses.

Mistral

rexou · #61 03-03-2013 21:55:41

Saxo a écrit :

Bien sûr que ces personnes déchargent le syndic de sa responsabilité, puisque sa responsabilité est diluée.
ça n'a rien à voir avec la taille du syndic.
D'ailleurs, un tout gros syndic ne proclame-t-il pas ouvertement
- qu'il permet au Conseil de Copropriété de s’impliquer dans la gestion quotidienne de votre copropriété en procédant lui-même aux appels d’offre, évaluation et mise en concurrence des fournisseurs ;
- que vous pouvez assurer vous-même, au travers du Conseil de Copropriété, une surveillance des chantiers et de l’état général du bâtiment, la prise de décision de l’opportunité des dépenses et des éventuelles actions à entreprendre.
Pourquoi diable croyez-vous qu'un tel gros syndic agit de la sorte ?
Allez, il faut tomber dans le panneau pour comprendre !

- A ma connaissance, chaque cp est libre de présenter une offre.

- Des membres du cdc qui surveillent le bon déroulement d'un chantier (et rendent compte au syndic d'un éventuel problème), qui informent ce même syndic d'un problème constaté dans l'immeuble ou qui suggèrent (ils n'ont pas de pouvoir décisionnel, qui revient à l'ag ou au syndic en cas d'urgence) des actions à entreprendre... cela vous choque ?

Selon vous, le seul but est de se déresponsabiliser ?

Si des travaux sont à effectuer, il est bon, il est sain et il est normal que chacun soit libre s'il le souhaite, de présenter une offre. Le syndic qui encourage cette pratique me semble faire preuve d'honnêteté, tout simplement.

Les membres du cdc VIVENT dans l'immeuble. Aider à veiller au bon déroulement d'un chantier, ou signaler une anomalie dans l'état général du bâtiment, je le vois comme des actions constructives. Pas vous ?

Saxo · #62 03-03-2013 22:56:54

Bon, vous savez tous ce qu'il vous reste à faire :

Rexou juge à la place du juge. Il sait tout et a réponse à tout.

Allez-y et bonne chance.

Allei, une fois, salut en de kost.

rexou · #63 03-03-2013 23:11:24

Saxo a écrit :

Rexou juge à la place du juge. Il sait tout et a réponse à tout.

Saxo, je vous juge affligeant, mais je vous reconnais néanmoins le droit de vous exprimer. lol

max11 · #64 04-03-2013 01:47:48

luc a écrit :

...
1. Si vous dites que la loi belge utilise des gros sabots, alors comment appelez vous la loi française?
2. C'est un raisonnement que je n'apprécie pas. Vous partez d'une supposition et en tirez des conclusions.
3. Vous étiez présent aux AG auxquels je participe?

1. Je connais trop peu la loi française que pour en parler. De ce que j'en sais, le lobby des gros syndics semble très puissant et permet de bloquer de nombreux projets de loi (voir à ce sujet un reportage passé sur France5).
Lors de recherches en France, j'ai lu plusieurs PV, plusieurs articles, rencontré des personnes de tout bords,.... Et il ne m'a pas semblé que leurs lois étaient plus contraignantes que les nôtres. La plus grande aberration étant ce compte commun à tous leurs immeubles proposé comme un cadeau par les gros syndics de la place lors de la présentation de leur contrat....
Sur ce point au moins, je peux dire que la loi belge est mieux faite que la française.
Et pour terminer cette comparaison hors sujet, je crains le pire pour l'avenir en BE si le marché des syndics continue son sens actuel du regroupement (absorber serait plus juste) en gros cabinets surpuissants (comme en FR) au détriment des syndics autonomes actuels.

2. Je pars d'une supposition et en donne mon opinion. Il me suffit de lire tout ce qui s'écrit sur le sujet pour me rendre compte qu'on est chaque fois renvoyé vers des cas dramatiques vécus par quelques grandes acp ou des syndics véreux que l'on a laissé faire.

3. Non, je ne crois pas avoir jamais été présent à une AG auxquelles vous participiez. Ou alors à l'insu de mon plein gré tongue

luc · #65 04-03-2013 06:30:59

@ max11

1. Les syndics subissent en fait actuellement les conséquences normales d’un cycle économique, démarré vers 1958. Selon mes observations on évolue temporairement vers un regroupement des cabinets à la française, mais ces grands firmes n’ont pas tenu compte de la réalité belge (structure étatique qui donne une forte autonomie aux pouvoirs locaux comme les AG des ACP) et pas la réalité française (état centraliste). J’en dit pas plus, puisque cela sort du sujet.

Exemple concret : l’IPI met actuellement en place coté Nord des délégués « immobiliers »par commune. L’IPI a compris que la vraie place décisionnel est situé au niveau communal.

2. Ces cas dramatiques sont vécues tant dans les ACP de 200 appartements, que 20 ou 2. Seulement les petits passent moins en justice, vu le coût prorata pour le copropriétaire individuel de la majorité silencieuse, qui le force plus rapidement vers le compromis.

Dans le cas de mistral les 8 assesseurs savent qu’ils ne paieront que maximalement 1% de frais, si l’ACP perd (100 CP dans l'ACP). En plus leur « position de confiance » permet de valider la procédure classique à disperser des frais « un peu gênant » dans la comptabilité (moins facile à partir de 01.01.2013 voi l’AR du 12.07.2012 sur la compta des ACP).

3. Cette expérience pratique aurait probablement changé votre opinion. Et mon ACP est encore assez civilisé comparé avec d’autres immeubles dans ma commune. Là il n’y a pas de procédures en justice, mais il y a des combats physiques lors des AG. Je préfère le débat devant le Juge.

Notre AG prenait presque cette voie vers 2005, mais suite au fait que la justice s'en occupait, ils se sont calmé lors les AG (beaucoup d’agressions verbales, mais plus d’agressions physiques). Dés qu'un syndic judiciaire était présent, les agressions verbales ont été réduites à pratiquement à zéro.

rexou · #66 04-03-2013 11:44:06

Luc, il existe heureusement aussi des acp importantes qui sont bien gérées. Il existe toujpours des problèmes et des divergences d'opinion. C'est normal. Un syndic correct et un cdc qui s'implique. La recherche de compromis et de l'intérêt général pour un bon fonctionnement de l'immeuble. Quand vous écrivez que le coût d'une procédure judiciaire "force souvent" les petites acp vers le compromis, on a presque l'impression qu'il s'agit d'un échec... alors que c'est exactement le contraire !
Les ag sont parfois émaillées de joutes verbales assez vives.
Cela ne dégénère ni en combat physique ni en procédure judiciaire. Sauf si une procédure s'impose pour le bien de l'acp après avoir fait l'objet d'un vote.
Dans l'acp de Mistral, il existe 8 (???) membres du cdc porteurs chacun de nombreuses procurations. A priori, après avoir voté pour eux, ils bénéficient donc encore de la confiance de la plupart des cp. Rien n'indique que vos suppositions à leur égard sont justifiées.

PIM · #67 04-03-2013 12:32:16

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