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Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

mistral
Pimonaute assidu
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Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

Bonjour,

Le PV de notre dernière AG montre que les membres du conseil de copropriété et les contrôleurs aux comptes ont participé personnellement et par procurations à la décharge de leur mission.

Le syndic n'a pas appliqué la loi.

Je précise qu'il n'y avait que 27 copropriétaires présents sur 102, et 55 représentés.

Parmi les 27 présents, il y avait 8 membres du conseil de copropriété qui détenaient chacun de nombreuses procurations.
Le détail n'est malheureusement pas repris au PV.

Avant ce vote, le syndic n'a pas jugé utile de rappeler l'art. 877-6, §9 qui stipule :
"Aucune personne mandatée... ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."

Les deux scrutateurs, qui ne connaissent manifestement pas la loi, se sont contentés de comptabiliser tous les votes émis.

Ma question est la suivante:
- dans ces conditions, le syndic peut-il se retrancher derrière les scrutateurs, qui n'ont pas appliqué la loi, pour échapper à sa responsabilité d'avoir accepté la participation de mandataires au vote de leur propre décharge ?

Merci de vos réponses.

Mistral

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mistral
Pimonaute assidu
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

@ saxo

En lisant la réponse de rexou, j'ai dû me pincer pour savoir si je ne rêvais pas !!!

Et encore, je n'ai donné qu'une partie des "manquements" à la loi.

Quant au travail au noir commandé par le syndic (pas des petits boulots), je signale que mon premier syndic, Madame D...., avait fait pareil et que l'ACP a été condamnée à une solide amende à l'ONSS.

Madame D... a ensuite été condamnée devant le tribunal correctionnel suite à la plainte d'un CP qui refusait d'être complice de ce travail.

Je serais curieux de connaître l'avis de Monsieur Hamal, père de la nouvelle loi, sur la réponse de rexou !!

Comme le dit bada, on peut déchirer l'art. 577.

C'est d'autant plus inquiétant que dans un autre post, Grmff affirmait qu'une plainte à l'IPI contre un syndic ne servait à rien !!

Dans ce cas, les syndics ont encore de beaux jours devant eux avec des CDC comme le mien et celui de rexou.

Mistral

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

J'aimerais apporter quelques précisions quand même :

Je ne prône pas le travail au noir des chômeurs. Et l'intéressé s'expose à des sanctions et à la suppression de ses allocations, nous sommes bien daccord. C'est son problème. Mais il me semble que cela ne remet pas en cause de manière structurelle la qualité des prestations du syndic. Et ce n'est pas à un particulier de s'ériger en juge.

Pour répondre à Bada, je n'avalise pas toutes les irrégularités, je les remets un peu à leur juste place : au sein d'une ACP, certains membres  tentent de participer et d'avoir des actes constructifs. Même si ce n'est pas absolument régulier, cela n'a rien de révoltant. Il existe un ensemble de petites irrégularités, comme je crois qu'il en existe un peu partout, y compris au sein de la police et de la justice. Je ne prône qu'un peu de tolérance de la part d'une personne qui n'est pas supposée tenir un rôle de controleur. Dans la mesure où l'ACP n'est pas lésée mais serait plutôt bénéficiaire, l'indignation me semble pour le moins exagérée.

La remise en état de la conciergerie par exemple est significative. Remise à neuf et donnée en location. Des gens RENDENT SERVICE. Ils rentabilisent un lot improductif. Et ne récoltent que critiques et reproches... je trouve que c'est triste.

Nous lisons une liste de reproches, fondés ou non, qui dénote d'une volonté de rechercher tout acte qui s'écarterait un tant soit peu des limites légales et de combattre tout et rien, y compris les actes et les personnes qui contribuent au bon fonctionnement de l'ACP. Un syndic qui envoie des documents avec 5 jours de retard...

D'autre part, l'AG reste l'occasion de débattre des options à prendre ou pas au sein de l'ACP. Et si les 8 (ce chiffre m'épate encore) membres du CDC sont porteurs de nombreuses procurations, il n'est sans doute pas anormal de penser que le signataires des dites procurations sont satisfaits des prestations des intéressés.

Un CP qui n'est pas satisfait peut s'exprimer, peut faire mettre les points qu'il désire à l'ordre du jour. Mais il est aussi correct qu'il s'incline devant les décisions avalisées par la majorité.


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

Mistral, j'ai exprimé mon sentiment. Vous êtes libre d'établir une liste exhaustive de vos reproches et griefs à l'égard du syndic, des membres du CDC, de vos voisins... vous pouvez consulter un avocat et présenter vos doléances à un juge de paix. Je serais curieux d'être informé du résultat.

Il est possible que ma manière de prendre le contre-pied de votre position soit excessive. Mais vous ne pouvez exiger de tous le respect de votre vision de la perfection. Je ne prône qu'un peu de tolérance, qui est la base même de la vie en société. Les règles sont nécessaires, mais il n'est pas indispensable de se montrer intégriste. Le monde n'est pas parfait...


rexou

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luc
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

@ rexou

rexou a écrit :

J'aimerais apporter quelques précisions quand même :
Je ne prône pas le travail au noir des chômeurs. Et l'intéressé s'expose à des sanctions et à la suppression de ses allocations, nous sommes bien d’accord. C'est son problème.

(…)La remise en état de la conciergerie par exemple est significative. Remise à neuf et donnée en location. Des gens RENDENT SERVICE. Ils rentabilisent un lot improductif. Et ne récoltent que critiques et reproches... je trouve que c'est triste.

(…)Un CP qui n'est pas satisfait peut s'exprimer, peut faire mettre les points qu'il désire à l'ordre du jour. Mais il est aussi correct qu'il s'incline devant les décisions avalisées par la majorité.

En fait l’objet de ce sujet est la cogérance, et le travail en noir qui en découle.

D’abord je suis d’accord qu’un CP doit s’incliner devant les décisions avalisées par la majorité correctement informée, mais l’ACP doit aussi s’incliner devant les décisions avalisées par la majorité des parlementaires, et confirmés par la justice.

Quand au travail en blanc j’ai exprimé mon opinion dans le sujet suivant de ce forum : « Statut légal des volontaires au sein d’une ACP »

Je vous fais remarquer, si vous lisez la brochure à laquelle je réfère dans ce sujet (ou un autre tous analogues), que c’est l’association qui doit faire une déclaration au volontaire et engage ainsi la responsabilité de l’association.

C’est donc le problème de l’ACP si la loi n’est pas respectée. Les copropriétaires en paieront les conséquences, si des irrégularités (mineures ou non) sont constatées officiellement.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

mistral a écrit :

C'est d'autant plus inquiétant que dans un autre post, Grmff affirmait qu'une plainte à l'IPI contre un syndic ne servait à rien !!

Dans ce cas, les syndics ont encore de beaux jours devant eux avec des CDC comme le mien et celui de rexou.

Mistral

Cela est en train de changer, tant N que F. Je peux en témoigner avec des cas, que je suis de très près à titre personnel. Ils auront leur conclusions fin avril.

Pour un cas grave (mélange d'intérêts d'un rapporteur de la chambre exécutive, qui officiait aussi comme conseiller privé du syndic) la loi concernant le statut du syndic professionnel  a déjà été adapté et voté (pas encore publié au moniteur), pour exclure cette collusion explicitement.

Dans le même contexte (avocat du syndic travaille dans le cabinet de l'assesseur), j'ai obtenu que ce dernier s'est retiré du traitement de mes plaintes concernant cette ACP.

Donc sa bouge (dans l'avantage du propriétaire banalisé).

ET dans l'avantage des syndics, tant professionnels que bénévoles, qui font leur boult comme il faut.


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

mistral a écrit :

Ma question est la suivante:
- dans ces conditions, le syndic peut-il se retrancher derrière les scrutateurs, qui n'ont pas appliqué la loi, pour échapper à sa responsabilité d'avoir accepté la participation de mandataires au vote de leur propre décharge ?
Mistral

Voilà un bel exemple de ce que vous faites peut-être vivre aux syndics et aux copropriétaires à travers ce forum : des chemins de traverse frisant la malhonnêteté intellectuelle histoire de faire monter une sauce entre partisans (au courant du dossier) et simples participants qui débattent à partir d'infos tronquées.

Vous posez une simple question sur un vote de décharge de cc (qui ressemblait plus à un moyen d'emmerder votre syndic qu'autre chose) et on se retrouve à menacer un intervenant des pires ennuis judiciaires parce qu'il ne prends pas la défense aveugle du pauvre propriétaire brimé par son vilain syndic qui n'applique pas la loi et une mafia de propriétaires à sa solde.

Je ne vous connais pas mais si cette discussion reflète votre manière d'agir dans votre acp, je plains sincèrement votre syndic et vos copropriétaires.
(Sans savoir si tout ce que vous racontez dans votre intervention détaillée du 01.03 est la vérité ou un développement de votre esprit retors....)
Au passage, j'ai aimé votre réflexion sur la déviation du fil de discussion. Vous êtes à la base du sujet (le vote du cc), on débat du sujet mais comme ce n'est pas ce que vous attendiez, vous relancez tout à fait autre chose avec du travail en noir, des interventions & des travaux non décidés, des accointances entre personnes,... Et c'est le pauvre Rexou qui en paie les pots cassés en tombant dans votre piège... Il était probablement resté sur le propriétaire qui cherche à emmerder un syndic et une acp sans problème pour une simple question de sympathie et politesse en ne mettant pas dehors des membres actifs du cc au moment du vote et
Le voilà accusé de tous les maux de notre société, menacé (voir la réflexion de Saxo sur son anonymat), pratiquement porté au ban du forum (j'attends de lire celui qui demandera à Pim de le censurer).... Tout ça parce qu'il ose s'opposer à la volonté de certains du tout à la loi et de la déshumanisation de notre société.

Et pour terminer (en parlant de la manière qui semble être de mise ici), si tant est que ce que vous prétendez vivre dans votre acp est vrai, le premier coupable (après ceux qui auraient mal agit bien entendu) et responsable de tous vos maux, c'est VOUS...
Vous avez un mauvais syndic et vous le laissez en place sans le dénoncez auprès des autorités (vous savez ce dieu IPI vénéré ici)
Votre syndic ne remplit pas ses obligations légales en matière d'AG+PV et vous laissez faire sans démarche auprès d'un juge compétent.
Vous parlez de tout ce que les membres du CC ne font pas mais comment se fait-il que vous n'en fassiez pas partie ? votre immeuble semble suffisamment grand que pour parler et convaincre des voisins de s'associer à vous ou vous fournir des mandats. MAis pour ça, il faut s'impliquer et se mouiller...
En plus, il y a une place vacante puisque personne ne veut présider...
Vous semblez connaitre la loi, pourquoi ne pas être intervenu lors de l'AG pour signaler le problème lors des votes ?
Vous connaissez des détails comptables comme la date où les membres du cc paient leurs provisions pour charges. Vous auriez pu vérifier les comptes par la même occasion... Pas besoin d'être nommé par l'ag pour se faire sa propre opinion.
Les pompiers vous ont dit que la porte donnant accès au local des compteurs devait toujours être ouverte. Si vous leur dites que la vôtre ne l'est pas et demandez leur aide, ils accepteront peut-être de passer ou d'envoyer un courrier...  Encore faut-il les appeler pour leur demander...
Vous êtes au courant que des travaux non déclarés ont été réalisé dans votre immeuble et vous savez par qui. Mais vous ne les dénoncez pas. (alors que Rexou, sur un forum, se fait pratiquement lyncher pour ne pas dénoncer la pratique).
Idéalement, vous devriez peut-être même contacter votre bureau de TVA pour demander à leur payer votre part de TVA non versée sur les travaux. ça, ce serait civique....  tongue  (mais le contrôleur risque de ne pas savoir quel formulaire utilisé ou ne plus en avoir en stock avec toutes les personnes honnêtes présentent ici et qui font cela)
Vous percevez votre part sur les loyers de la loge louée et vous les accepterez. Allez-vous les déclarer dans votre déclaration fiscal ?  Il s'agit d'un revenu immobilier... Je suis curieux de lire ici qui le déclare...

Votre acp a été précédemment condamnée pour du travail en noir, un CP a porté plainte contre votre ancien syndic pour la même raison, un JDP a nommé votre syndic actuel qui refait les mêmes erreurs.... Si tout cela est vrai, ....
Vous attendez quoi pour agir   ?   qu'un autre le fasse à votre place  ?  ou que l'administration débarque pour un contrôle et fasse des ennuis à votre syndic, les membres du cc et à l'acp   ?
Avec le dernier choix, vous pourrez revenir ici pour ouvrir un nouveau fil de discussion sur la malhonnêteté des syndic....   wink

PS : je ne suis pas syndic, ni travailleur en noir

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Saxo
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

MAX,

Quel discours !

Cependant, vous avez une lecture disons sélective.
Vous avez laissé passer ceci :

C'est en rentrant de vacances que nous avons appris que l'AG avait lieu le lendemain. Dans ces conditions, il est difficile de proposer des points pour l'ODJ ... et d'organiser ses vacances si l'on veut assister à l'AG.
(1er février, 15 h 36).

Et vous pensez que quand il y a actions en justice et avocats, vos « conseils » voire vos condamnations péremptoires vont suffire ?
Lisez :

condamnation de l'ACP à 3 reprises
les 8 contrôleurs ont fait voter (grâce à leurs voix et procurations) l'autorisation de se faire représenter en justice aux frais de l'ACP par un avocat de leur choix pour se défendre. (sic) !!!
certaines décisions d'AG ne sont pas exécutées et d'autres ne sont pas respectées, ainsi, l'avocat désigné par l'AG pour défendre les intérêts de l'ACP a été remplacé par un autre par décision du CDC, sans aucune explication.
absence de tout rapport de gestion du syndic
...
(même date)

On se trouve davantage dans une république bananière !

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max11
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

Le message que je voulais faire passer avec mon "discours" ne portait pas sur la situation de votre acp et ce que vous deviez faire ou ne pas faire.

Mais plutôt sur l'ironie de tous ce fil de discussion (pratiquement de tout ce salon copropriété d'ailleurs) où quelqu'un pose une question simple et basic. Où des intervenants répondent sur base de ce qu'ils connaissent de l'histoire (c'est à dire très peu quand on ne connait pas les intervenants) et où l'on fini par se faire agresser (souvent par les mêmes...) car on n'est pas dans la "bonne" direction des réponses.
Et pour bien montrer qu'on se trompe, on nous sort des informations venues de nulle part, l'agressivité et les raccourcis s'enchaînent, parfois des accusations ET, pour conclure, les "bien-pensants" prétendent démontrer grâce à cela que les intervenants qui n'allaient pas dans le bons sens sont des mécréants qui ne respectent pas la loi et les "institutions".

J'ai déjà renoncer à répondre dans le fil qui parle de la compta (qui est plus mon domaine) à cause de cela. Ici, le sujet de départ me semblait "simple et gentil" et j'y ai donc mis le doigt quand on a annoncé qu'il fallait changer de syndic pour cette histoire de vote illégal car on n'avait pas fait sortir les membres du cc d'une AG où rien d'autres ne semblait poser problèmes.
Comme j'ai touché au fil, j'ai été contaminé par les mails me forçant à suivre  wink   et l'acharnement forcé qui a été fait sur Rexou m'a choqué car j'ai vraiment le sentiment que vous l'avez piégé et qu'il a plongé !

Pourquoi ne pas avoir lancé le sujet par votre message détaillé du 01.03 puisque là était votre vrai question  ?
Pourquoi ne pas avoir répondu plus tôt quand on se demandait la raison d'un acharnement sur un tel détail  ?

Votre attitude correspond à ce qu'on fait dans des réunions que l'on veut pourrir ou que l'on veut monter deux camps. Un camp possède des éléments détaillés qui indiquent le "mauvais" de l'histoire, l'autre camp ne possède que peu d'info qui lui font croire que le "mauvais" pourrait être une victime.  J'ai la sensation que c'est ce qui s'est passé ici....

PS1 : Je suis désolé pour vous si votre acp est invivable et que vous n'avez pas les moyens de vous défendre. Pour ma part, j'ai décidé d'acheter une maison plutôt qu'un appartement dés que j'ai découvert le monde des acp et des syndics.
PS2 : je serais curieux de savoir quel contrat d'assurance couvrirait du travail au noir...

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tempura
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

max11 a écrit :

PS2 : je serais curieux de savoir quel contrat d'assurance couvrirait du travail au noir...

Juste en ce qui concerne ce ps2 : n'importe quel contrat d'assurance "gens de maison" couvre un travailleur "au noir".

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max11
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

Elle couvre les dommages dont serait victime le travailleur pas les amendes et poursuites pénales, fiscales et sociales...
Et, à mon avis, pas les honoraires et frais des avocats qui seraient chargés de défendre les membres du cc qui auraient commandés ou prestés de tels travaux...

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Saxo
Pimonaute intarissable
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

max11 a écrit :

Le message que je voulais faire passer avec mon "discours" ne portait pas sur la situation de votre acp et ce que vous deviez faire ou ne pas faire.

euh, à qui vous adressez-vous ?

Pour ma part, je ne connais pas l'ACP de Mistral !

Et je n'y suis donc pas propriétaire.

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panchito
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

Et, à mon avis, pas les honoraires et frais des avocats qui seraient chargés de défendre les membres du cc qui auraient commandés ou prestés de tels travaux...

Pour cela, la copropriété doit prendre une RC pour couvrir son CdC et une assurance protection juridique

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max11
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

Saxo a écrit :

euh, à qui vous adressez-vous ?
Pour ma part, je ne connais pas l'ACP de Mistral !
Et je n'y suis donc pas propriétaire.

Effectivement, pas à vous mais, avant tout, à l'initiateur du sujet. Désolé.
Je n'ai pas regardé qui avait répondu et la réponse semblait tellement "personnel" que je l'ai attribuée à Mistral (et elle répondait à une intervention directement adressée à Mistral).

Par contre, je persiste et confirme tout le contenu de mes 2 interventions adressées à Mistral  (et à d'autres qui se sentiront concerné).

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max11
Pimonaute intarissable
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

panchito a écrit :

Pour cela, la copropriété doit prendre une RC pour couvrir son CdC et une assurance protection juridique

J'avoue mon ignorance complète sur la couverture de cette assurance.
Ceci n'est donc qu'une demande d'informations...

Cette assurance pourrait donc défendre des propriétaires (membre du CdC) qui seraient attaqué par une administration pourra avoir eu recours, comme dans le cas cité ici, à des travailleurs en noir pour faire réaliser des travaux pour lesquels ils n'auraient pas été mandaté  ?
A mon sens, s'ils ne sont pas mandaté (et ils n'ont d'ailleurs pas à l'être) pour faire ses travaux ==> ils n'agissent pas dans le cadre de leur mandat et ne seront donc pas couvert  (je vois bien une assurance se retrancher facilement derrière ce type d'arguments).

En tout cas, une belle galère dans l'acp pour s'en sortir...

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rexou
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

Tout d'abord, un grand merci à Max !

Il est évident que Misral ne retient que les interventions qui abondent dans le sens qu'il désire. Et au besoin, il en rajoute une ou plusieurs couches.
Par exemple, concernant le délai de paiement accordé aux membres du CDC, je demandais "comment êtes-vous informé". Silence radio...
Ou cette indignation de voir les membres du CDC de demander -et d'obtenir- une assurance couvrant leur défense en justice.

La position de Saxo ne varie pas d'un sujet à l'autre : il impose la rigueur absolue de -son interprétation de- la loi. Rigidité dictatoriale devant laquelle tout écart de vue est à réprimer avec force. Je ne suis ni perturbé inquiété par sa menace et surtout, je ne demande aucune censure. La liberté d'expression reste un privilège démocratique dont chacun peut bénéficier.

luc a écrit :

...
En fait l’objet de ce sujet est la cogérance, et le travail en noir qui en découle.

Pas vraiment, non.
L'objet de ce sujet, c'est un CP qui cherche des poux dans la tête de son syndic.
Un CP qui multiplie les reproches tous azimuts, dont certains sont fort probablement fondés. D'autres sont insignifiants ou peut-être même inexistants.
Un CP qui représente 1% de l'ACP (102 lots).
Un CP qui se dit informé des détails de la compta de l'ACP... ou qui se base sur un vague bruit de couloir.
Un CP qui semble bien isolé dans ses critiques répétées...

La question initiale, c'est : mon syndic n'a pas respecté la loi. Comment puis-je l'emmerder ?

Et en effet, seuls Saxo et Luc ont répondu à la question !
J'ai pris le contre-pied de façon un peu provocante, mais surtout pour rétablir un peu l'équilibre. Nous lisons ici le seul son de cloche de Mistral. La position des autres CP (99%) et du syndic donnerait sans doute un éclairage fort différent.

Vivre au sein d'une copropriété, c'est à mon sens être capable de tolérance et de souplesse tout en respectant et en faisant respecter un minimum de règles qui permettent la cohabitation.


rexou

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luc
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

rexou a écrit :

Vivre au sein d'une copropriété, c'est à mon sens être capable de tolérance et de souplesse tout en respectant et en faisant respecter un minimum de règles qui permettent la cohabitation.

1. Qui détermine ce minimum de règles?
Le syndic comme avant 1924?
L'AG comme organe souverain en appliquant la loi de 1924?
La cogérance en appliquant la tradition instauré après la loi de 1924?
L'AG comme organe autonome en restant dans le cadre de la loi de 1994?

2. Donc cohabiter en suivant la maxime: "Ne rien voir, ne rien entendre, ne rien dire, mais payer avec le sourire".


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

luc a écrit :

1. Qui détermine ce minimum de règles?
Le syndic comme avant 1924?
L'AG comme organe souverain en appliquant la loi de 1924?
La cogérance en appliquant la tradition instauré après la loi de 1924?
L'AG comme organe autonome en restant dans le cadre de la loi de 1994?
2. Donc cohabiter en suivant la maxime: "Ne rien voir, ne rien entendre, ne rien dire, mais payer avec le sourire".

La loi devrait exister pour donner le cadre général et éviter les dérives mais ne vivre qu'à travers la loi peut très vite devenir infernal.

J'aurais été tenté de dire le savoir vivre, le dialogue, le respect et la politesse pour la plupart des cas....  Mais je sens que ça ne va pas être apprécié  wink

La loi sur les acp utilise des gros sabots pour régenter la vie des personnes. Tout ça, probablement, parce qu'un (des)  politique(s) a eu vent de quelques dérives et a voulu laisser une trace de son passage.
Résultat, si on vit dans une acp tranquille, on ne peut plus faire ce qui a toujours été fait et garder une saine gestion et une bonne entente avec des relations humaines.
Et si on vit dans une acp de margoulins avec un mauvais syndic, la loi n'a rien réglé (si j'en crois les commentaires lus ici...)

La responsabilité qui est mise sur les braves gens qui veulent s'impliquer gentiment dans leur acp en acceptant de faire partie du CdC ou en vérifiant les comptes est monstrueuse quand je vous lis. Qui est encore assez idiot ou mal informé pour accepter une telle mission bénévole ?

On veut nous faire croire (comme je l'ai souvent lu ici) que la loi a été faite pour que les propriétaires s'investissent plus dans le suivi de la gestion de leur bien. Pour moi, en vous lisant, elle a fait tout le contraire.
Les margoulins & les mauvais syndics sont plus fort car les propriétaires seront démunis pour se prendre en charges eux mêmes (qui va encore accepter d'être le syndic de son immeuble, de vérifier les comptes bénévolement, de faire partie du CdC sans arrière pensée ?)
Les "petits" syndics sont aussi les perdants de toutes ces nouvelles lois : ils doivent investir sans cesse pour suivre les nouvelles exigences sans pouvoir revoir leurs honoraires et tout ce que l'on dit de leur profession les fait passer dans la catégorie des "tous pourris".
Ils se retrouvent opposés à des propriétaires qui ne pensent qu'à chercher la faille pour les attaquer pour des broutilles s'ils ont eu le malheur un jour de leur refuser une faveur ou des tatillons de la loi qui viendront les emmerder pour ne pas avoir exiger la sortie des mandataires avant un vote...
D'ailleurs, mais ce n'est peut-être qu'une impression, il me semble qu'il y en a de moins en moins des "petits" syndics autonomes. On dirait que l'on assiste à une grande vague de nettoyage avec quelques "grands" acteurs qui viennent manger ou étouffer ceux qui font leur boulot honnêtement et correctement.
On va se retrouver, comme en France, avec quelques grands noms et pratiquement plus aucune concurrence valable sur la qualité.


Et par rapport à votre maxime, il y a une marge entre celle-ci et le suivi aveugle et obstiné de la loi.

+++++++

Par contre, on est maintenant très loin du sujet de départ : "Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité".

Sauf erreur, je ne crois pas avoir lu beaucoup de réponse à cette question de départ ?   Notamment des intervenants qui citent si régulièrement des articles de loi pour étayer leurs réponses.

En vrai, la réponse à cette question m'intéresse pour savoir si même  cette mission est inacceptable en AG...
Je voudrais savoir si je peux accepter la mission si on me l'a propose lors d'une AG...

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luc
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Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

max11 a écrit :

Par contre, on est maintenant très loin du sujet de départ : "Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité".

Sauf erreur, je ne crois pas avoir lu beaucoup de réponse à cette question de départ ?   Notamment des intervenants qui citent si régulièrement des articles de loi pour étayer leurs réponses.

En vrai, la réponse à cette question m'intéresse pour savoir si même  cette mission est inacceptable en AG...
Je voudrais savoir si je peux accepter la mission si on me l'a propose lors d'une AG...

J'ai déjà donné mon opinion explicite il y a quelques jours.


max11 a écrit :

La loi devrait exister pour donner le cadre général et éviter les dérives mais ne vivre qu'à travers la loi peut très vite devenir infernal.

J'aurais été tenté de dire le savoir vivre, le dialogue, le respect et la politesse pour la plupart des cas....  Mais je sens que ça ne va pas être apprécié

C'est très apprécié. J'utilise comme bible "ACP" un livre intitulé "Convaincre avec respect" depuis 2006. Très efficace.

max11 a écrit :

La loi sur les acp utilise des gros sabots pour régenter la vie des personnes.

Si vous dites que la loi belge utilise des gros sabots, alors comment appelez vous la loi française?

max11 a écrit :

Tout ça, probablement, parce qu'un (des)  politique(s) a eu vent de quelques dérives et a voulu laisser une trace de son passage.

C'est un raisonnement que je n'apprécie pas. Vous partez d'une supposition et en tirez des conclusions.

max11 a écrit :

Et par rapport à votre maxime, il y a une marge entre celle-ci et le suivi aveugle et obstiné de la loi.

Qui dit aveugle? Qui dit obstiné?
Vous étiez présent aux AG auxquels je participe?


Cordialement,

Luc

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Saxo
Pimonaute intarissable
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Messages : 673

Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

max11 a écrit :

Par contre, on est maintenant très loin du sujet de départ : "Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité".

Sauf erreur, je ne crois pas avoir lu beaucoup de réponse à cette question de départ ?   Notamment des intervenants qui citent si régulièrement des articles de loi pour étayer leurs réponses.

En vrai, la réponse à cette question m'intéresse pour savoir si même  cette mission est inacceptable en AG...
Je voudrais savoir si je peux accepter la mission si on me l'a propose lors d'une AG...

Bien sûr que ces personnes déchargent le syndic de sa responsabilité, puisque sa responsabilité est diluée.

ça n'a rien à voir avec la taille du syndic.

D'ailleurs, un tout gros syndic ne proclame-t-il pas ouvertement

- qu'il permet au Conseil de Copropriété de s’impliquer dans la gestion quotidienne de votre copropriété en procédant lui-même aux appels d’offre, évaluation et mise en concurrence des fournisseurs ;

- que vous pouvez assurer vous-même, au travers du Conseil de Copropriété, une surveillance des chantiers et de l’état général du bâtiment, la prise de décision de l’opportunité des dépenses et des éventuelles actions à entreprendre.

Pourquoi diable croyez-vous qu'un tel gros syndic agit de la sorte ?

Allez, il faut tomber dans le panneau pour comprendre !

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 328

Re : Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

Il existe un cadre légal, rigide, précis, mais surtout général. En cas de conflit, si une partie est lésée, on se réfère à ce cadre légal ET AU BON SENS pour trancher. C'est la lattitude d'un juge de tenir compte à la fois des prescriptions légales et d'autres critères soumis à son approbation.

La vision que je défends, c'est de pouvoir appliquer une ligne de conduite acceptable, dans un esprit de convivialité et dans le cadre de bonnes relations entre personnes forcées de "vivre ensemble" au sein de la communauté formée par une acp.

Ici, Mistral se plaint du non respect de la loi par un syndic qui n'a pas fait sortir les membres du cdc lors d'un vote les concernant. Il peut introduire une requête en justice de paix. C'est son droit. Le juge peut ordonner l'annulation de l'ag. Mais il ne le fera fort probablement que si l'objet de la plainte a entrainé ou pu entrainer une modification de la décision résultant des votes. Si le vote est pris à l'unanimité par exemple il sera avalisé par le juge malgré le non-respect... etc.. De plus, il me semble que si le plaignant n'a pas manifesté d'opposition durant l'ag, sa plainte risque fort de ne pas être recevable. Si le plaignant était intervenu pour demander un débat hors de la présence des intéressés et si le syndic avait refusé, il serait fondé à exercer un recours.

Il peut aussi ajouter toute une série de griefs à l'encontre du syndic, des membres du cdc, ou de toute autre personne. Mais dans quel but ? Faire nommer un autre syndic judiciaire ? Faire invalider les frais relatifs aux "travaux en noir" dont la compta ne peut fournir de facture ? (de quoi se faire des amis... pour gagner 1% des sommes concernées). Uniquement pour s'ériger en défenseur de la loi ? En tout cas, certainement pas avec l'optique d'améliorer le bon fonctionnement de l'acp.

Je relève deux points :
- Tout n'est certes pas parfait, mais je n'ai lu aucune irrégularité qui lèse l'acp. Pas de malversation du syndic. Des membres du cdc qui essaient de rendre service et de se rendre utiles.
- 8 membres du cdc porteurs de nombreuses procurations et en les incluant, 27 présents sur 102 cp. Toutes ces procurations sont émises par des cp qui à priori ne formulent aucun reproche grave. Les absents non représentés sont soit non motivés, soit satisfaits... Je n'ai d'ailleurs jamais lu qu'un seul autre cp appuie les plaintes de Mistral. Un cheveu isolé dans la soupe ?


La citation de Max

La loi devrait exister pour donner le cadre général et éviter les dérives mais ne vivre qu'à travers la loi peut très vite devenir infernal.

est fort juste. Et passer son temps à imposer cette rigidité absolue au sein d'une acp y rend très vite les relations conflictuelles et la vie infernale.

Pour répondre à la question de Max, je dirais que les scrutateurs n'engagent pas leur responsabilité. Les membres du cdc ont fait contracter une assurance par l'acp (je les comprends!!!) et le syndic peut être tenu responsable de quelques petits manquements. Encore faut-il que ces fautes soient établies formellement. Si elles ne constituent pas un délit, la seule sanction sera la possible nomination d'un nouveau syndic judiciaire.

Pour terminer, soyons positifs : la grande majorité des acp se composent de gens différents, mais souvent relativement raisonnables. Ouf !


rexou

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