Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

@ rexou

En fait l’objet de ce sujet est la cogérance, et le travail en noir qui en découle.

D’abord je suis d’accord qu’un CP doit s’incliner devant les décisions avalisées par la majorité correctement informée, mais l’ACP doit aussi s’incliner devant les décisions avalisées par la majorité des parlementaires, et confirmés par la justice.

Quand au travail en blanc j’ai exprimé mon opinion dans le sujet suivant de ce forum : « Statut légal des volontaires au sein d’une ACP »

Je vous fais remarquer, si vous lisez la brochure à laquelle je réfère dans ce sujet (ou un autre tous analogues), que c’est l’association qui doit faire une déclaration au volontaire et engage ainsi la responsabilité de l’association.

C’est donc le problème de l’ACP si la loi n’est pas respectée. Les copropriétaires en paieront les conséquences, si des irrégularités (mineures ou non) sont constatées officiellement.

J'aimerais apporter quelques précisions quand même :

Je ne prône pas le travail au noir des chômeurs. Et l'intéressé s'expose à des sanctions et à la suppression de ses allocations, nous sommes bien daccord. C'est son problème. Mais il me semble que cela ne remet pas en cause de manière structurelle la qualité des prestations du syndic. Et ce n'est pas à un particulier de s'ériger en juge.

Pour répondre à Bada, je n'avalise pas toutes les irrégularités, je les remets un peu à leur juste place : au sein d'une ACP, certains membres  tentent de participer et d'avoir des actes constructifs. Même si ce n'est pas absolument régulier, cela n'a rien de révoltant. Il existe un ensemble de petites irrégularités, comme je crois qu'il en existe un peu partout, y compris au sein de la police et de la justice. Je ne prône qu'un peu de tolérance de la part d'une personne qui n'est pas supposée tenir un rôle de controleur. Dans la mesure où l'ACP n'est pas lésée mais serait plutôt bénéficiaire, l'indignation me semble pour le moins exagérée.

La remise en état de la conciergerie par exemple est significative. Remise à neuf et donnée en location. Des gens RENDENT SERVICE. Ils rentabilisent un lot improductif. Et ne récoltent que critiques et reproches... je trouve que c'est triste.

Nous lisons une liste de reproches, fondés ou non, qui dénote d'une volonté de rechercher tout acte qui s'écarterait un tant soit peu des limites légales et de combattre tout et rien, y compris les actes et les personnes qui contribuent au bon fonctionnement de l'ACP. Un syndic qui envoie des documents avec 5 jours de retard...

D'autre part, l'AG reste l'occasion de débattre des options à prendre ou pas au sein de l'ACP. Et si les 8 (ce chiffre m'épate encore) membres du CDC sont porteurs de nombreuses procurations, il n'est sans doute pas anormal de penser que le signataires des dites procurations sont satisfaits des prestations des intéressés.

Un CP qui n'est pas satisfait peut s'exprimer, peut faire mettre les points qu'il désire à l'ordre du jour. Mais il est aussi correct qu'il s'incline devant les décisions avalisées par la majorité.

Pour les inciviques du Royaume, je signale le plan d'action national de lutte contre la fraude 2012-2013:

http://www.crombez.belgium.be/fr/le-plan-d%E2%80%99action-lutte-contre-la-fraude-%C3%A9t%C3%A9-approuv%C3%A9

Et un chômeur qui fraude en travaillant se voit retirer ses allocations de chômage.

À bon entendeur ...

Le travail en noir est illégal et réprimé en Belgique !

Les accommodements que vous prônez, ici, sont tout simplement stupéfiants.

Votre anonymat vous met, jusqu'à présent, à l'abri des poursuites.

@ rexou

Comme trop souvent sur le forum, le débat à malheureusement dévié vers d'autres sujets.

Seuls Saxo et Luc ont répondu à ma question.

Je ne vous connais pas, aussi, pour mieux comprendre votre point de vue, il serait utile pour les intervenants, que vous précisiez votre qualité de copropriétaire:
- syndic bénévole
- président ou membre du conseil de copropriété
- copropriétaire lambda.

Pour répondre à votre question, mais sans entrer ici dans le détail que je développerai dans d'autres sujets, j'ai beaucoup de griefs contre le syndic et le conseil de copropriété, qui, en fait, est toujours un véritable conseil de gérance.  Eh oui, c'est comme ça !!!

En bref:
- nous n'avons toujours pas connaissance du contrat écrit du syndic, et il ne respecte pas ses honoraires tels que repris (sans précision) dans son PV de nomination en juin 2011.

- nous n'avons aucun rapport de sa gestion et pas la moindre information sur ce qui se passe dans l'immeuble. (travaux, contentieux, démarches, etc...) alors que le syndic précédent (certifié qualité SNP) a été viré sur le champ pour des raisons comptables, parce qu'il était incapable de justifier un trou de 13.000 euros et était incapable de justifier les décomptes individuels ... et donc de justifier les créances qu'il réclamait en justice, ce qui a valu la condamnation de l'ACP à 3 reprises.

- nous n'avons pas davantage de rapport du CDC ni des contrôleurs aux comptes.

- les ODJ sont imprécis, en conséquence de ce qui précède, ils ne permettent pas de savoir sur quoi porteront les votes. Les procurations sont donc des blancs seings !!!

- nos statuts, non encore actualisés, prévoient 3 membres du conseil de gérance (un président et 2 assesseurs) mais 6 membres sont désignés et personne n'ose prendre la fonction de président. Il y a 2 contrôleurs aux comptes.

- les 8 contrôleurs ont fait voter (grâce à leurs voix et procurations) l'autorisation de se faire représenter en justice aux frais de l'ACP par un avocat de leur choix pour se défendre. (sic) !!!

- certaines décisions d'AG ne sont pas exécutées et d'autres ne sont pas respectées, ainsi, l'avocat désigné par l'AG pour défendre les intérêts de l'ACP a été remplacé par un autre par décision du CDC, sans aucune explication. C'est dire que les votes en AG ont peu de poids.

- après bientôt 3 ans, le syndic n'a toujours pas connaissance des dossiers contentieux ni des décomptes individuels, mais l'absence de tout rapport de gestion ne permet pas de savoir si une action est entreprise pour les récupérer.

- nos statuts ne prévoient toujours pas la date des AG, en conséquence de quoi le syndic a organisé les AG respectivement à la veille des vacances d'été, en plein congé de carnaval et cette année, fin janvier. C'est en rentrant de vacances que nous avons appris que l'AG avait lieu le lendemain. Dans ces conditions, il est difficile de proposer des points pour l'ODJ ... et d'organiser ses vacances si l'on veut assister à l'AG.

- le syndic accepte des procurations non valables et devant témoins, en a complété de sa propre main en précisant "on verra au moment des votes " !!

- le syndic a fait placer une serrure codée à la porte du local des compteurs gaz et seuls les membres du CDC en connaissent le code.  Selon les pompiers, cette disposition est interdite car dangereuse. Toute personne doit pouvoir accéder 24h/24 aux compteurs en cas d'accident.

- les membres du CDC utilisent ainsi ce local pour y entreposer en toute sécurité leurs vélos, alors qu'un local vélos a fait l'obejt de récents travaux d'aménagement.

- le CDC s'occupe de la gestion de l'ancienne conciergerie.

- les membres du CDC et leurs proches habitantn l'immeuble, dont certains sont au chômage, exécutent des travaux pour l'ACP, sans décision d'AG.

-les membres du CDC ont travaillé en noir durant 3 semaines (après la récente AG de janvier) pour remettre cette conciergerie en parfait état pour y installer ... la soeur d'un membre du CDC.  Et tout cela sans en avoir avisé les CP. Nous ne connaissons pas les conditions de location demandée à cette locataire, et rien n'a été discuté en AG en janvier 2013, puiisque ce point n'était pas à l'ODJ.

- les membres du CDC se sont octroyé l'avantage de payer leurs provisions mensuellement à partir de la date limite, ce qui signifie qu'ils sont en permanence en retard par rapport aux CP qui paient à la date limite, mais aucune sanction ne leurs est appliquée contrairement aux autres CP en retard de paiement de quelques jours.

- les PV ne sont pas lus ni signés en AG.

- le syndic vient de nous communiquer le PV 35 jours après l'AG, soit avec 5 jours de retard.

- etc...

J'ai fait part au syndic de ces quelques manquements à la loi. Celui-ci m'a répondu "Notre société travaille depuis 25 ans avec sérieux et professionnalisme et nous respectons scrupuleusement la loi".

Même si certains manquements à la loi ne causent aucun préjudice (immédiat !) , je pense qu'il est important d'exiger que l'on respecte la loi, et comme l'a dit très justement Saxo:

J'espère rexou, que vous conviendrez, que c'est parce que personne n'a jamais signalé à ce syndic (et à d'autres) qu'il ne respectait pas la loi, qu'il ose affirmer aujourds'hui qu'il a toujours respecté scrupuleusement la loi.

C'est d'autant plus grave dans son chef, qu'il avait été désigné syndic judiciaire par le JP après la révocation sur le champ de l'ancien syndic.

Pour la plupart des CP, mais aussi pour ce syndic, un syndic judiciaire est la garantie d'avoir un syndic de meilleure qualité.

Mistral

Je ne connais ni l'acp de Mistral ni celle de Luc. Sans regret.

Mes questions sont les suivantes :
- Quels reproches fondés et sérieux adressez-vous à votre syndic ? En dehors du fait de ne pas avoir respecté la loi dans le cadre de l'AG que vous évoquez ?
- Accessoirement, avez-vous communiqué avec lui pour lui faire part de ces éventuels reproches ?
- Quelle est dans ce cas la position des autres CP ?
- Mêmes questions à propos des membres du CDC...

Merci à Mistral, qui est quand même l'initiateur de ce post, de bien vouloir éclairer ma lanterne.

A défaut d'autre motivation que l'envie de faire le cheveu dans la soupe (je suis très soft là!) je suggère à l'intéressé de recopier cent fois à la main la citation de max11 :

Je raisonne exactement comme Max. Il s'agit de simple bon sens et de relations correctes au sein d'un groupe formant une acp.

Mistral et Luc, vos raisonnements se rapprochent, comme les situations de vos acp respectives. Vous avez peut être fait connaissance dans la salle d'audience de la justice de paix... Mais un peu moins de rigidité dans le respect et l'application des règles et un peu plus de convivialité, c'est une attitude bizarre que j'assume fort bien.

@ Luc

Voilà bien le problème de ce salon. On tire au bazooka à tout va sans tenir compte du contexte et de la question posée. Nombreux sont ceux qui déverse toute leur haine, leurs  rancoeurs, leurs frustrations, ... etc par rapport à leurs mauvaises expériences. Tout en oubliant de quoi on parle...

Ici, c'est une AG où on ne nous parle d'aucun autre problème qu'un syndic qui a fait voté une décharge au cc sans les faire sortir et sans retirer leurs voix du décompte des votes.
Pas question dans le sujet d'argent, de malfaçon, de magouille, de prix surfait, de travaux mal fait, d'honoraires exagérés,...
Rien que ce que moi je considère comme une marque de respect d'un syndic dans une AG qui se passe bien et qui demande si les personnes présentes sont contentes de leur CC qui s'est investi bénévolement pour le bien de tous.
L'initiateur du sujet n'a fait état d'aucun autre problème et n'a fourni aucune autre réponse sur la raison de sa question...
Alors, NON, je ne veux pas vivre dans une oligarchie mais je ne veux pas vivre non plus dans un monde uniquement régit par les lois et les règles au mépris du respect et de la politesse envers les personnes.
Les lois devraient être là pour régler les problèmes par pour en créer. Ce qui n'est malheureusement que rarement le cas en acp.
Et, dans ce cas-ci, personne ne parle de problème autre que ce vote. Qui, si je vous ai bien suivi, n'avait d'ailleurs aucune raison d'être puisque, selon vos principes, il ne faut jamais donner décharge ou quitus ou n'importe quel synonyme....

C'est malheureusement le cas de trop de "bons syndics".

Etant cp, je dirais : marre de la plupart des syndics ! 

Les copropriétaires ont les syndic qu'ils méritent et les syndics ont les copropriétés qu'ils méritent.  C'est pourquoi j'arrête mon activité de syndic pro....  Marre de la plupart de cp !