un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Louer un commerce n'est pas plus dangereux.
C'est différent.
C'est plus taxé fiscalement (mais si vous pouvez déduire d'importants intérêts de PH, cela peut se compenser au moins en partie)
Le locataire est souvent plus stable... et la valeur locative est plus importante.

Pareil. Le tout est toujours d'avoir des liquidités à investir.

Je n'ai jamais trouvé intéressant d'acheter des maisons. Rendement trop faible, risque de travaux trop grand. Mais ce n'est pas pour cela que c'est idiot. Le tout est de passer le modèle à la moulinette de la simulation

Perso, je suis orienté "apparts pour privé" Quand un commerce rentre dans le projet, je ne jette pas. Mais je décote les revenus locatifs commerciaux de 30% dans mes calculs.

ok merci pour l'info, alors çà va y a pas grand chose en ma défaveur    

quelqu'un a t il lu le livre ?

Cela rentre dans la solvabilité globale de la personne.

Et s'il y a un prêt dessus, l'historique du prêt (au niveau de la régularité des remboursements) rentre en ligne de compte aussi.

La faillite des revenus cadastraux
Plus les années passent, plus le problème des revenus cadastraux prend de l’ampleur. Le revenu cadastral forme la base sur laquelle le précompte immobilier est calculé. Dans un certain nombre de cas, il sert également de base de calcul de l’impôt des personnes physiques finalement dû. C’est par exemple le cas lorsque l’on donne en location un immeuble et que le locataire est un particulier. La base imposable est alors égale à 140 % du revenu cadastral indexé. Il en va de même pour un immeuble qui n’est pas donné en location, et qui n’est pas l’habitation propre du contribuable. S’il s’agit en revanche de l’habitation propre, celle-ci n’est pas soumise, en dehors du précompte immobilier, à l’impôt des personnes physiques. S’il s’agit d’un autre immeuble non donné en location, la base imposable correspond à nouveau à 140 % du revenu cadastral indexé.

Ce revenu cadastral est établi sur la base de la valeur locative réelle ou présumée. Le problème est qu’on ne se base pas, pour cela, sur la valeur locative d’aujourd’hui. Le revenu cadastral est basé sur la valeur locative qu’un bien immobilier avait au 1er janvier 1975. Soit il y a près de 40 ans. Normalement, une révision générale des revenus cadastraux doit avoir lieu tous les 10 ans. La dernière révision générale – qui était alors basée sur le marché locatif au 1er janvier 1975 – a eu lieu il y a plus de 30 ans.

Le résultat en est qu’il n’existe aujourd’hui pratiquement plus aucun lien entre le revenu cadastral et la valeur locative réelle du bien immobilier en question. Pour rétablir plus ou moins ce lien, une indexation du revenu cadastral a toutefois été introduite au début des années 1990. Mais elle ne rétablit ce lien que très partiellement. Prenez par exemple un bâtiment avec un revenu cadastral moyen de 1.500 euros. Le coefficient d’indexation pour l’exercice d’imposition 2014 est – pour l’application de l’impôt des personnes physiques – de 1,6813. Dans l’exemple, le revenu cadastral indexé est donc égal à 2.522 euros (1.500 x 1,6813, en arrondissant). Imaginons qu’il s’agisse d’un bâtiment donné en location à un particulier. Comme nous l’avons indiqué, la base imposable est alors égale à 140 % du revenu cadastral indexé. Dans l’exemple, il s’élève donc à 3.530,80 euros (2.522 x 1,40). Pour faire la comparaison avec les prix pratiqués sur le marché locatif, ce montant doit certes encore être «bruté». Mais il est clair que de nos jours, il est devenu quasiment impossible de louer une habitation d’une certaine envergure pour ce prix.

Le problème prend des proportions hallucinantes lorsque l’on songe qu’aux bâtiments neufs doit également être attribué un revenu cadastral qui tient compte de l’état du marché locatif d’il y a près de 40 ans. Supposons que je fasse aujourd’hui construire une habitation. Les fonctionnaires du cadastre doivent alors se forger une idée de ce que la valeur locative de cette habitation aurait été au 1er janvier 1975. Il va sans dire que dans de nombreux cas, l’exercice n’est guère réalisable. Les revenus cadastraux nouvellement établis ne sont dès lors qu’une estimation très approximative de ce que la valeur locative aurait pu être il y a 40 ans. La comparabilité entre les revenus cadastraux d’anciens et de nouveaux bâtiments diminue ainsi à vue d’œil. Pour les anciens bâtiments aussi, la possibilité de les comparer entre eux devient progressivement nulle.

Une récente étude du marché immobilier à Anvers a démontré que pour des habitations qui avaient été vendues pour 250.000 euros – et qui sont donc comparables selon le marché – des revenus cadastraux oscillant entre 600 et 1.800 euros ont été relevés.

Autant dire que la preuve de la faillite totale des revenus cadastraux existants est ainsi fournie. Comment s’en sortir ? Faut-il procéder tout de même à une révision générale des revenus cadastraux ? Ou aller à la recherche d’un nouveau critère pour l’imposition ? Ce qui est certain, c’est que cette situation est intenable. Et qu’il y aura des gagnants, mais aussi de nombreux perdants.

JAN VAN DYCK

Pour un premier bâtiment, la banque tient-elle en compte le fait que l'investisseur possède ou pas une maison?

ok je suis un peu lent mais je crois que je comprends. Le plus simple serait de faire le calcul avec un bâtiment en effet. Et le dit bâtiment que j'ai repéré est toujours en vente.

Il faut longtemps pour qu'un immeuble de rapport, une fois publié sur un site, soit vendu? Je veux dire, ce n'est pas aussi rapide qu'une maison?

Tiens, je tombe pas hasard sur un site réalisé par quelqu'un qui les a eues assez accrochées pour faire ce que vous planifiez de faire.

Je ne sais pas d'où il est mais ses histoires sont pleines de bon sens. On sent le vécu et l'envie de faire partager.

Voyez ici. Le titre du site me semblait fort tapageur. Il y a énormément de tarte à la crême et de grosses évidences.

Mais on y trouve une explication claire (même si hyper simplifiée) pour l'effet de levier. Et outre la théorie, il explique réellement son histoire.

Il vend même un bouquin électronique pour pas trop cher.

Evidemment, pour tout ce qui est des taxes, on voit bien qu'il n'est pas en Belgique. Il est même peut-être au Canada (il parle par moment en dollars) où il a peut-être copié-collé des kilomètres de textes Canadiens...

Je n'y ai rien appris (mais j'ai un peu d'expérience tout de même), si ce n'est qu'il était inutile de ma part d'écrire un livre sur le sujet quand l'info est dispo gratos... Et si je n'y ai rien appris, j'ai quand même pu constater que d'autres que moi avait suivi le même chemin pour arriver au même résultat.