un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Je comprends en effet ce que vous voulez dire... Mais des loyers nets égaux ou supérieurs au remboursement d'un emprunt de 100% c'est comme le gros lot du Lotto !
Perso, j'ai toujours limité l'emprunt à maxi 80% du prix d'achat hors frais, question de taux. Et  j'ai toujours limité le plus possible la durée du prêt, en fonction de ma capacité de remboursement. Mais je ne prétends pas avoir une approche pro...   

Les banques ont toujours l'oeil sur les avoirs de leurs clients, surtout quand ils sont extraits vers une destination extérieure. Ainsi, outre les propositions de placements simplement commerciales, j'ai déjà eu la surprise -sans aucune demande préalable de ma part- d'être reçu par une commerciale dont je me suis aperçu qu'elle avait épluché avec soin mes relevés pour déterminer le montant de mes revenus. Avec questions précises et indiscrètes destinées à "établir mon profil".

Le rendement futur d'un investissement immobilier dépend de plusieurs variables qui sont pour le moment inconnues. Comme pour tout capital investi, une part de la rémunération porte sur la simple actualisation de la valeur (soit l'index ou le revenu équivalant à un placement sur carnet d'épargne environ); une autre part porte sur la rémunération du risque, et une autre sur le travail de gestion, pour le principal. Interviennent aussi d'autres facteurs, comme la fiscalité, la liquidité du placement, etc...

Il est évident que de petites unités locatives, judicieusement achetées et gérées très activement peuvent rapporter gros. Ce n'est pas à la portée de tout le monde. C'est un métier. Comme un bon vendeur peut gagner merveilleusement sa vie. La majorité se contente de revenus plus ou moins normaux. Et une autre petite partie survit misérablement...

Je crois pour ma part être dans la moyenne avec un revenu net -soit 10  mois de loyer-  (calculé sur la valeur actuelle de mes biens) variant entre 5 et 7 % environ. Je comprends volontiers que ces chiffres puissent être doublés. Pour obtenir 30%, il faut aussi acheter à la moitié du prix du marché... C'est surement possible... mais peu courant. 

Précompte immobilier: fonction de la commune et du RC. A Charleroi, le Précompte immobilier représente environ 90% du RC non indexé.

IPP:
Vous déclarez les RC des biens loués en case 106.
Vous déclarez les intérêts payés dans l'année en case 146.
Le fisc indexe le RC, le majore de 40% et déduit de cette somme les intérêts payés.

Relisez mes exemples avec et sans prêts, et vous verrez l'effet du prêt.

Est-ce possible encore aujourd'hui? Oui. L'exemple que je vous ai calculé dans mes première réponse était un exemple hyper conservateur (au niveau des loyers...) d'un immeuble que VOUS avez repéré.

Vous pouvez le refaire avec d'autres immeubles. Le tout est de savoir dans quoi vous vous lancez.

Outre le calcul financier, il y a aussi le temps dont vous disposez.
Louer des studios avec des sanitaires communs à Charleroi sera plus rentable, mais plus consommateur de temps et plus risquer que de louer des appartements 2 chambres. Mais pour un débutant, je déconseille formellement les studios avec sanitaires et cuisines communs...

Au Loto, 100% des gagnants ont acheté un billet.
Dans la vie aussi. Et je ne joue pas au Loto. L'immobilier se calcule, se prédit, s'analyse, se projette au futur, et, si on est un peu conseillé, si on a les tripes un peu accrochées, si on mouille sa chemise et si on se lance prudemment mais fermement, on est généralement gagnant.

Si vous avez 100.000€ à investir, il faut viser un immeuble de 200.000, avec un prêt de 180.000 et investir 50.000€ de votre cash. Refaites le calcul tel que je l'ai fais dans les premiers posts, mettez cela dans une feuille excel, et voyez comme c'est magique...

Ne le calculez pas. En tout cas, si vous le calculez, ne le dites pas à votre banquier, il ne vous trouverait pas crédible.

Je connaissais bien mon point de contact chez mon banquier. Elle était sympathique (c'était il y a longtemps et le contact a changé 12 fois depuis...) et je lui avait expliqué ma méthode.

Un jour, j'avais du cash sur mon compte, et je venais le retirer en un chèque certifié. Je ne sais pas pourquoi, on me fait attendre. Cela prend un temps indéfini et incompréhensible.

Puis, derrière moi, un collègue de mon contact me dit "Mr Grmff, je voit que vous avez plein de sous-sous sur votre compte, ne seriez vous pas intéressé par un bon investissement. Je me retourne. Je n'en croyais pas mes oreilles. C'est pour cela qu'on me faisais attendre...

Je ne sais comment, le système avait fait qu'on devait me retenir et me proposer des investissements! Dingue ce système.

On me donne mon chèque, et j'entame la conversation:
-De bons investissements? Super! Vous proposez combien en taux garanti? 8%? 10%.
Dans le fond de la banque, je vois mon contact qui est levé et qui nous regarde, avec un sourire en coin.
Le commercial: - Heu... 8% garanti, c'est un peu compliqué vous savez, mais on peut certainement trouver...
Moi: -Pas 8% garanti? Alors je ne suis pas intéressé. Vous savez, je fait du 30% sans risque dans la brique
Lui: -heu... pas possible
Moi:- si-si, c'est possible. Vous voyez votre collègue qui se marre là-bas dans le fonds? Elle sais ce que je vous dis, et cela l'éclate. Allez lui demander comment on fait.
Et en lui montrant le chèque: de toute façon, vous arrivez trop tard, mon compte est vide...

Quand je pense à cette histoire, je me marre encore de voir sa tête, et la tête de sa collègue hilare qui s'en payait une bonne tranche...

Mais 30% sur cash investi, il ne faut pas le crier trop fort, ce n'est pas crédible. Trop beau pour être vrai, il faut des heures pour convaincre quelqu'un que c'est vrai.

Même ma femme n'aime pas le système...

Oui, c'est réaliste. On disait déjà il y a 20 ans à ceux qui avaient commencé 20 ans plus tôt qu'ils avaient de la chance parce que c'était désormais impossible.

Le tout est de comprendre que la chance n'existe pas. Il y a un ticket, il se calcule gagnant, on le saisit et on gagne.

Je suis entre 15 et 20%...

Oups ! ! !

surpris par le % de Pi par rapport aux loyers, j'ai rapidement fait mon petit calcul.

Dans l'un de immeubles le PI fait 4,4% du loyer (et encore l'appart sous les toits n'est pas loués car à rénover ) et dans un autre, le PI est de 3,6% des loyers.

Dans les 2 cas, le RDC est commercial et le locataire paie une partie du PI.

On devrait ouvrir un post spécial et faire nos statistiques pour comparer.... et puis non... on se ferait certainement mal à tour de rôle.

Pour rebondir sur la question, je suis de l'avis général de la plus part des intervenants.  L'immobilier est rentable à condition de mettre la main à le pâte et de bien tout examiner avant de dire "tope la".
De plus, certains biens que l'on pourrait rejeter de prime abord peuvent se révéler interressants.

De nombreux conseillers préconisent de ne placer que 5% de ses avoirs dans l'immobilier (briques et papier).

Mentionnons aussi que la déductibilité des emprunts hypothécaires sera régionalisée à partir de 2014.

Et donc, beaucoup pensent qu'en Wallonie, tout cela va passer à la trappe.

Certains prétendent même que cette déductibilité explique à elle seule pourquoi la Belgique est le pays au plus fort taux de propriétaires (plus de 70% des ménages seraient propriétaires).

D'où aussi un très pauvre marché locatif...où il ne reste vraiment que les gens non solvables ou presque...