Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

panchito · #1 06-09-2013 21:47:44

Panchito, je pense que vous délirez.

J'ai bien peur que non....

Autour de nous les exemples de requalifications se multiplient et visent principalement ceux qui ont emprunté pour pouvoir acquérir des biens et ensuite les mettre en location.

Et l'administration devrait comprendre que son rôle, c'est de nous apporter cette sécurité juridique. Et pas le contraire.

Je suis 300% d'accord avec vous MAIS le fisc ne le voit pas du même œil que nous.

Bizarrement et alors que les cas se multiplient et font tâches d'huile, je n'ai pas encore vu de réaction du SNP...

grmff · #21 06-09-2013 21:42:00

Panchito, je pense que vous délirez.

Tous les décideurs, même politiques, savent que donner un coup de pied, fiscal, régulatoire ou législatif, dans la fourmilière immobilière, c'est pousser ce qui reste d'économie wallonne par terre.

Et personne ne peut se le permettre.

En outre, il faut tout de même noter que ce n'est pas le public et ses logements sociaux qui logent les gens qui n'ont pas encore acheté leur logement, ou qui ne pourront jamais le faire: ce sont les privés.

Et une frange du monde politique et des fonctionnaires qui nous gouvernent ont beau haïr les propriétaires, ils ne peuvent pas faire sans. Ils savent que l'Etat Belgique, pas plus que les entités fédérées, n'ont les moyens de nationaliser le logement en Belgique.

Quant aux décisions administratives et tentatives qui tendent à taxer les propriétaires privés qui tentent de s'en sortir et d'investir, elles rendent l'investissement immobilier aléatoire. En fait, c'est cette incertitude qui rend l'immobilier spéculatif en Belgique.

Ce dont les gens ont besoin, c'est de la sécurité juridique.

Et l'administration devrait comprendre que son rôle, c'est de nous apporter cette sécurité juridique. Et pas le contraire.

Et s'attaquer à un petit propriétaire, c'est tout bonnement scandaleux.

J'espère que vous aurez droit à des dommages et intérêts pour procédure téméraire et vexatoire, et que le fonctionnaire en question sera mis sur une voie de garage.

panchito · #22 06-09-2013 21:25:26

Les revenus tirés par un contribuable de la location de biens immobiliers dont il est propriétaire constituent non pas des revenus de biens immobiliers visés à l'article 7 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 1992) mais bien des revenus professionnels visés à l'article 23, § 1er , 1° ou 2°, CIR 1992, lorsqu'ils résultent d'opérations réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle.

Voir ICI

panchito · #23 06-09-2013 21:08:28

Pas de soucis pour ceux qui empruntent pour acquérir leur habitation unique.
Jusqu'à présent les intérêts sont même déductibles et il faut vite en profiter car comme cela va être régionalisé, il pourrait être question que la Wallonie ne subventionne plus l'acquisition de la première habitation (unique).
Quant à la riche Flandre, elle n'envisage évidemment pas de supprimer ces déductions.

Par contre, ceux qui empruntent pour acquérir un bien et ensuite le mettre en location sont clairement dans le collimateur du fisc...
Surtout si vous déduisez les intérêts et/ou amortissement en capital.

C'est normal, vous n'imaginez quand même pas faire du profit sur le dos de l'Etat, en déduisant vos frais "professionnels" et en faisant comme si ces revenus n'étaient pas déclarables...

Ce serait le rêve de tout indépendant: pouvoir déduire des frais sans devoir déclarer ses revenus!

grmff · #24 06-09-2013 21:02:15

Panchito a écrit :

par contre, emprunter, ne fait pas partie de la gestion de patrimoine en bon père de famille.

Avec un raisonnement pareil, 99% des belges qui achètent leur maison sont de sales spéculateurs...

Bref, c'est n'importe quoi.

Je dirais même que l'investissement immobilier se fait sur le long terme. Et généralement avec un crédit hypothécaire. Le crédit à lui seul ne rend pas l'investissement 'spéculatif'. A mon avis, le crédit hypothécaire fait même partie intrinsèque d'un investissement immobilier en bon père de famille.

En tout cas, merci à Tempura pour le lien. Excellent. Très instructif.

panchito · #25 06-09-2013 19:56:49

Ceux qui empruntent pour s'acheter des actions sont évidemment considérés comme des spéculateurs.

Payer cash? On ne parle pas ici de liquide, car ce n'est plus possible.

Mais de payer avec des sommes qui se trouvent sur un livret, un compte ou savoir prouver qu'on a revendu une partie de son portefeuille de titres pour acquérir un bien immobilier en vue de le mettre en location.
Cela c'est de la gestion en bon père de famille qui réajuste les différents compartiments de son portefeuille.

par contre, emprunter, ne fait pas partie de la gestion de patrimoine en bon père de famille.

nono67 · #26 06-09-2013 19:32:50

tempura a écrit :

nono67 a écrit : rexou a écrit : tempura a écrit :
REPONSE (29.01.2003)
Les revenus tirés par un contribuable de la location de biens immobiliers dont il est propriétaire constituent non pas des revenus de biens immobiliers visés à l'article 7 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 1992) mais bien des revenus professionnels visés à l'article 23, § 1er , 1° ou 2°, CIR 1992, lorsqu'ils résultent d'opérations réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle.
La question de savoir si une activité revêt un caractère professionnel gît en fait.

D'après la jurisprudence, peuvent être retenus comme éléments de fait pouvant révéler l'exercice d'une activité professionnelle, outre le nombre, la nature et la succession rapide des opérations réalisées, le rapport existant entre elles, leur importance, l'organisation qu'elles impliquent, le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés et en association avec deux ou plusieurs personnes, le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale du contribuable ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle.
Il importe également de préciser que ces critères d'appréciation sont également applicables aux opérations portant sur des biens mobiliers, de sorte qu'il ne peut être question de discrimination dans le sens indiqué par l'honorable membre".
Il apparait clairement, à la lecture de cette réponse ainsi qu'à celle du jugement cité par ailleurs qu'une revalorisation en revenus professionnels nécessite plusieurs critères qui ne sont pas réunis dans le cas de la simple acquisition d'une ou deux maisons de rapport par un particulier. Avec ou sans emprunt.
Si tel devait être le cas, de très nombreux bailleurs seraient frappés par cette requalification.

Dans mon cas, le contrôleur veut requalifier les rentrées locatives en revenus divers vu qu'il ne peut requalifier en revenus professionnels... donc comme vous dite si bien, de très nombreux bailleurs vont avoir une mauvaise surprise dans quelques temps si le SPF Finances arrive à ses fins au point de vue requalification en revenus divers...
On ne connaît pas les arguments avancés par votre contrôleur, mais ceux-ci devraient viser à démontrer que les opérations que vous avez effectuées sont spéculatives et ne s'inscrivent pas dans le cadre de la gestion normale d'un patrimoine privé.
Peut-être trouverez-vous des informations utiles ici

Merci, je vais consulter attentivement vos informations.

Le contrôleur se base sur des données qui peuvent être reportées sur de très nombreux bailleurs. En effet, je me permets de répondre cela d'après tous les renseignements obtenus de personnes bien placées dans le domaine fiscal et notamment de juristes, de fiscalistes, experts comptable... De toute façon, le dossier est entre les mains d'un avocat.

luc · #27 06-09-2013 19:21:56

say a écrit :

Pour rester dans le revenu privé, vaut mieux acheter une parti cash, ou tout en crédit?

Payer cash? Je crois que c'est fini depuis le 01.09.2013, si je crois le Moniteur.

tempura · #28 06-09-2013 19:13:38

nono67 a écrit :

rexou a écrit : tempura a écrit :
REPONSE (29.01.2003)
Les revenus tirés par un contribuable de la location de biens immobiliers dont il est propriétaire constituent non pas des revenus de biens immobiliers visés à l'article 7 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 1992) mais bien des revenus professionnels visés à l'article 23, § 1er , 1° ou 2°, CIR 1992, lorsqu'ils résultent d'opérations réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle.
La question de savoir si une activité revêt un caractère professionnel gît en fait.

D'après la jurisprudence, peuvent être retenus comme éléments de fait pouvant révéler l'exercice d'une activité professionnelle, outre le nombre, la nature et la succession rapide des opérations réalisées, le rapport existant entre elles, leur importance, l'organisation qu'elles impliquent, le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés et en association avec deux ou plusieurs personnes, le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale du contribuable ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle.
Il importe également de préciser que ces critères d'appréciation sont également applicables aux opérations portant sur des biens mobiliers, de sorte qu'il ne peut être question de discrimination dans le sens indiqué par l'honorable membre".
Il apparait clairement, à la lecture de cette réponse ainsi qu'à celle du jugement cité par ailleurs qu'une revalorisation en revenus professionnels nécessite plusieurs critères qui ne sont pas réunis dans le cas de la simple acquisition d'une ou deux maisons de rapport par un particulier. Avec ou sans emprunt.
Si tel devait être le cas, de très nombreux bailleurs seraient frappés par cette requalification.

Dans mon cas, le contrôleur veut requalifier les rentrées locatives en revenus divers vu qu'il ne peut requalifier en revenus professionnels... donc comme vous dite si bien, de très nombreux bailleurs vont avoir une mauvaise surprise dans quelques temps si le SPF Finances arrive à ses fins au point de vue requalification en revenus divers...

On ne connaît pas les arguments avancés par votre contrôleur, mais ceux-ci devraient viser à démontrer que les opérations que vous avez effectuées sont spéculatives et ne s'inscrivent pas dans le cadre de la gestion normale d'un patrimoine privé.

Peut-être trouverez-vous des informations utiles ici

say · #29 06-09-2013 19:06:42

Pour rester dans le revenu privé, vaut mieux acheter une parti cash, ou tout en crédit?

Et le fait de devoir emprunter pour mettre son bâtiment dans les normes de sécurité, incendie, et urbanisme, pour pouvoir conserver ses biens, est ce du professionnel?

nono67 · #30 06-09-2013 18:41:30

rexou a écrit :

tempura a écrit :
REPONSE (29.01.2003)
Les revenus tirés par un contribuable de la location de biens immobiliers dont il est propriétaire constituent non pas des revenus de biens immobiliers visés à l'article 7 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 1992) mais bien des revenus professionnels visés à l'article 23, § 1er , 1° ou 2°, CIR 1992, lorsqu'ils résultent d'opérations réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle.
La question de savoir si une activité revêt un caractère professionnel gît en fait.

D'après la jurisprudence, peuvent être retenus comme éléments de fait pouvant révéler l'exercice d'une activité professionnelle, outre le nombre, la nature et la succession rapide des opérations réalisées, le rapport existant entre elles, leur importance, l'organisation qu'elles impliquent, le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés et en association avec deux ou plusieurs personnes, le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale du contribuable ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle.
Il importe également de préciser que ces critères d'appréciation sont également applicables aux opérations portant sur des biens mobiliers, de sorte qu'il ne peut être question de discrimination dans le sens indiqué par l'honorable membre".
Il apparait clairement, à la lecture de cette réponse ainsi qu'à celle du jugement cité par ailleurs qu'une revalorisation en revenus professionnels nécessite plusieurs critères qui ne sont pas réunis dans le cas de la simple acquisition d'une ou deux maisons de rapport par un particulier. Avec ou sans emprunt.
Si tel devait être le cas, de très nombreux bailleurs seraient frappés par cette requalification.

Dans mon cas, le contrôleur veut requalifier les rentrées locatives en revenus divers vu qu'il ne peut requalifier en revenus professionnels... donc comme vous dite si bien, de très nombreux bailleurs vont avoir une mauvaise surprise dans quelques temps si le SPF Finances arrive à ses fins au point de vue requalification en revenus divers...

tempura · #31 06-09-2013 18:30:54

rexou a écrit :

tempura a écrit :
REPONSE (29.01.2003)
Les revenus tirés par un contribuable de la location de biens immobiliers dont il est propriétaire constituent non pas des revenus de biens immobiliers visés à l'article 7 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 1992) mais bien des revenus professionnels visés à l'article 23, § 1er , 1° ou 2°, CIR 1992, lorsqu'ils résultent d'opérations réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle.
La question de savoir si une activité revêt un caractère professionnel gît en fait.

D'après la jurisprudence, peuvent être retenus comme éléments de fait pouvant révéler l'exercice d'une activité professionnelle, outre le nombre, la nature et la succession rapide des opérations réalisées, le rapport existant entre elles, leur importance, l'organisation qu'elles impliquent, le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés et en association avec deux ou plusieurs personnes, le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale du contribuable ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle.
Il importe également de préciser que ces critères d'appréciation sont également applicables aux opérations portant sur des biens mobiliers, de sorte qu'il ne peut être question de discrimination dans le sens indiqué par l'honorable membre".
Il apparait clairement, à la lecture de cette réponse ainsi qu'à celle du jugement cité par ailleurs qu'une revalorisation en revenus professionnels nécessite plusieurs critères qui ne sont pas réunis dans le cas de la simple acquisition d'une ou deux maisons de rapport par un particulier. Avec ou sans emprunt.
Si tel devait être le cas, de très nombreux bailleurs seraient frappés par cette requalification.

On peut relever que, selon la cour d'appel de Liège, même si c'est un critère qui entre en ligne de compte, le nombre des immeubles loués n'est pas un critère déterminant et que le caractère progressif des acquisitions joue un rôle.

say · #32 06-09-2013 16:14:20

tempura a écrit :

say a écrit : bonjour, je suis aussi confroter a ce meme probleme. Je travaillait en 2007,2008,2009,2010. J ai acheter ma premiere maison de rapport en 2008, ensuite mon domicile debut 2009, et une deuxieme maison de rapport fin 2009.
Et depuis je n'ai plus rien acheter, j'ai juste eu recour a des pret de tavaux pour remetre les batiments aux normes entre temps.
Le tout louée au privé. Depuis 2011 je n'ai plus d'emplois, et maintenant ils veulent me qualifier en professionnel.
Que dois-je faire?
Un lien intéressant, je crois

Merci pour le lien. Je constate que je suis loin de ce genre de cas. Mais c est comme on a dit. Ils ont besoin d argent. Alors ils essaient ,si on reste silencieux, ils ont gagné.

rexou · #33 06-09-2013 15:09:40

tempura a écrit :

REPONSE (29.01.2003)
Les revenus tirés par un contribuable de la location de biens immobiliers dont il est propriétaire constituent non pas des revenus de biens immobiliers visés à l'article 7 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 1992) mais bien des revenus professionnels visés à l'article 23, § 1er , 1° ou 2°, CIR 1992, lorsqu'ils résultent d'opérations réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle.
La question de savoir si une activité revêt un caractère professionnel gît en fait.

D'après la jurisprudence, peuvent être retenus comme éléments de fait pouvant révéler l'exercice d'une activité professionnelle, outre le nombre, la nature et la succession rapide des opérations réalisées, le rapport existant entre elles, leur importance, l'organisation qu'elles impliquent, le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés et en association avec deux ou plusieurs personnes, le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale du contribuable ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle.
Il importe également de préciser que ces critères d'appréciation sont également applicables aux opérations portant sur des biens mobiliers, de sorte qu'il ne peut être question de discrimination dans le sens indiqué par l'honorable membre".

Il apparait clairement, à la lecture de cette réponse ainsi qu'à celle du jugement cité par ailleurs qu'une revalorisation en revenus professionnels nécessite plusieurs critères qui ne sont pas réunis dans le cas de la simple acquisition d'une ou deux maisons de rapport par un particulier. Avec ou sans emprunt.

Si tel devait être le cas, de très nombreux bailleurs seraient frappés par cette requalification.

panchito · #34 06-09-2013 14:46:09

Non ce sont les critères utilisés pour requalifier en revenus professionnels les revenus tirés:
- de biens immobilers
- de portefeuilles de placements (actions, obligations, fonds, warrants turbos etc...)

grmff · #35 06-09-2013 14:42:56

Je pense que les critères proposés par Panchito ne sont pas les critères d'une requalification des locations immobilières, mais une requalification des plus value immobilières.

panchito · #36 06-09-2013 14:18:11

Excellent!!

Voici donc les critères qu'ils utilisent pour juger s'ils doivent requalifier en revenus professionnels:
- le nombre d'opérations
- la nature des opérations
- leur fréqence
- le rapport existant entre elles
- leur importance
- l'organisation qu'elles impliquent
- le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés
- en association avec deux ou plusieurs personnes
- le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle.

PIM · #37 06-09-2013 14:17:29

Merci Tempura pour ces messages documentés big_smile

tempura · #38 06-09-2013 14:11:04

say a écrit :

bonjour, je suis aussi confroter a ce meme probleme. Je travaillait en 2007,2008,2009,2010. J ai acheter ma premiere maison de rapport en 2008, ensuite mon domicile debut 2009, et une deuxieme maison de rapport fin 2009.
Et depuis je n'ai plus rien acheter, j'ai juste eu recour a des pret de tavaux pour remetre les batiments aux normes entre temps.
Le tout louée au privé. Depuis 2011 je n'ai plus d'emplois, et maintenant ils veulent me qualifier en professionnel.
Que dois-je faire?

Un lien intéressant, je crois

tempura · #39 06-09-2013 14:06:58

nono67 a écrit :

Je possède avec ma compagne 4 immeubles. Ils ont été achetés en décembre 2006, en juin 2009, en janvier 2010 et en septembre 2010.
Un des immeubles est en reconstruction complète donc il n'y a aucun loyer perçu. Les trois autres immeubles représentent 15 locataires.
Un contrôleur de l'administrateur fiscale veut requalifier les revenus locatifs de notre petit patrimoine en revenus divers et ce, au minimum car il signale que cela pourrait être aussi requalifié en revenus professionnels.
Nous sommes tous les deux fonctionnaires à temps plein donc nous avons des revenus réguliers et totalement en dehors du métier de la construction ou de l'immobilier.
Bien entendu, je conteste une telle requalification des revenus locatifs mais le contrôleur reste sur sa position.
Qu'en pensez vous? Avez vous déjà été confronté à une telle décision?

Il y a ceci aussi :

"QUESTION 02/1162

Question n° 1162 de M. Bacquelaine dd. 10.12.2002

Questions et Réponses, Chambre, 2002-2003, n° 154, p. 19743-19744

Bull. n° 840, p. 2154-2157

Imposition des revenus immobiliers comme des revenus professionnels

QUESTION

Lorsque des particuliers affectent une partie de leur patrimoine à l'achat d'un bien immobilier, aux fins de le donner en location à des particuliers dans le cadre d'un bail d'habitation et ce en dehors du cadre de leur profession habituelle, les revenus qu'ils en tirent proviennent d'une gestion normale du patrimoine et sont fiscalement considérés comme des revenus immobiliers.

L'article 7, § 1er, du CIR 1992 dispose à cet égard: "Les revenus des biens immobiliers sont: (...) 2° pour les biens immobiliers qui sont donnés en location:
a) pour les biens sis en Belgique donnés en location à une personne physique qui ne les affecte ni totalement ni partiellement à l'exercice de son activité professionnelle : le revenu cadastral lorsqu'il s'agit de biens non bâtis; le revenu cadastral majoré de 40 % lorsqu'il s'agit d'autres biens."

Il ressort néanmoins de procédures en cours que l'administration ne suit pas toujours cette interprétation et cherche à imposer, dans le chef du propriétaire, le montant des loyers perçus en lieu et place du revenu cadastral. Vu qu'il est légalement impossible d'imposer de tels loyers comme revenus immobiliers et qu'ils ne peuvent évidemment être des revenus mobiliers, l'administration les considère comme des revenus professionnels imposables globalement.

La position de l'administration, à savoir requalifier en revenus professionnels des loyers perçus par des particuliers dans le cadre d'un bail d'habitation, estelle justifiée, car elle ne manque pas de soulever plusieurs questions?

A. Tout d'abord, parce que l'article 90, 1°, du CIR 1992 laisse entendre que les bénéfices ou profits qui résultent des opérations de gestion normale d'un patrimoine privé, constitué notamment en biens immobiliers (au pluriel dans le texte de la loi), et donc la perception de loyers, ne sont pas imposables si ce n'est comme revenus immobiliers et ce sur la base du RC majoré conformément à l'article 7 du CIR 1992 précité.

B. Ensuite parce que l'administration doit respecter la sécurité juridique des contribuables et donc expliciter les raisons qui peuvent l'amener à considérer de tels loyers comme provenant d'activités professionnelles.

C. Une question essentielle est celle de savoir ce qu'on entend par "activité professionnelle": si le fait de consacrer du temps à la gestion de son patrimoine immobilier et de s'entourer de l'aide de professionnels de l'immobilier devait entraîner le caractère professionnel de la location de logement dans le chef des propriétaires, n'y aurait-il pas discrimination entre les particuliers effectuant des placements immobiliers et ceux effectuant des placements financiers ?

REPONSE (29.01.2003)

Les revenus tirés par un contribuable de la location de biens immobiliers dont il est propriétaire constituent non pas des revenus de biens immobiliers visés à l'article 7 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 1992) mais bien des revenus professionnels visés à l'article 23, § 1er , 1° ou 2°, CIR 1992, lorsqu'ils résultent d'opérations réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle.

La question de savoir si une activité revêt un caractère professionnel gît en fait.

D'après la jurisprudence, peuvent être retenus comme éléments de fait pouvant révéler l'exercice d'une activité professionnelle, outre le nombre, la nature et la succession rapide des opérations réalisées, le rapport existant entre elles, leur importance, l'organisation qu'elles impliquent, le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés et en association avec deux ou plusieurs personnes, le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale du contribuable ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle.

Il importe également de préciser que ces critères d'appréciation sont également applicables aux opérations portant sur des biens mobiliers, de sorte qu'il ne peut être question de discrimination dans le sens indiqué par l'honorable membre".

nono67 · #40 11-06-2013 19:21:42

Je possède avec ma compagne 4 immeubles. Ils ont été achetés en décembre 2006, en juin 2009, en janvier 2010 et en septembre 2010.
Un des immeubles est en reconstruction complète donc il n'y a aucun loyer perçu. Les trois autres immeubles représentent 15 locataires.
Un contrôleur de l'administrateur fiscale veut requalifier les revenus locatifs de notre petit patrimoine en revenus divers et ce, au minimum car il signale que cela pourrait être aussi requalifié en revenus professionnels.
Nous sommes tous les deux fonctionnaires à temps plein donc nous avons des revenus réguliers et totalement en dehors du métier de la construction ou de l'immobilier.
Bien entendu, je conteste une telle requalification des revenus locatifs mais le contrôleur reste sur sa position.
Qu'en pensez vous? Avez vous déjà été confronté à une telle décision?

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