Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers

tempura · #1 06-09-2013 14:00:45

Les critère ont récemment été fixés/rappelés ainsi qu'il suit :

Cour d'appel de Liège (22e ch.), 20/11/2012 — I. Revenus professionnels – Revenus immobiliers – Revenus divers – ...
Journal de droit fiscal

I. Deux conditions doivent être réunies pour que des locations de biens immeubles soient considérées comme une occupation lucrative au sens de l'article 27 du Code des impôts sur les revenus 1992 : 1°) un ensemble d'opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle 2°) que ces opérations ne consistent pas en la gestion normale d'un patrimoine.

Dès lors même si la gestion d'un parc d'immeubles très important et de nombreuses locations constitue une occupation continue et habituelles, les loyers ne sont pas des revenus professionnels, si les opérations accomplies n'ont pas excédé la gestion normale d'un patrimoine privé.

II. La constitution progressive d'un patrimoine privé, même au moyen d'emprunts hypothécaires, pour autant que le remboursement de ceux-ci ne dépasse pas les moyens de l'emprunteur qui comprennent, le cas échéant, les revenus de locations immobilières, constitue une gestion prudente, en bon père de famille, d'un patrimoine privé.

rodes · #41 06-09-2013 11:08:57

Intéressant mais inquiétant (pour moi, mais certainement pour beaucoup d'autres).

Mon plan est d'acheter un dernier immeuble (avec pret) dans les mois qui viennent, et après qqs années, si tout se passe bien, arrêter de travailler pour mon boss, juste gérer mes locations (=travail a 15% max), m'occuper de ma famille et vivre de mon épargne et un peu des loyers jusque ma (modeste, il me manquera des années) pension.

Je trouve l'argument de ne pas avoir d'autre occupation professionelle un peu limite, voir discriminatoire. Surtout que si le bien est acheté pendant que l'on avait une autre occupation professionelle, par après ce n'est que de la gestion de sa fortune.

Est-ce qu'il existe un document avec des critères que le fisc utilises?

grmff · #42 04-09-2013 18:27:27

Si vous êtes membre du SNP, contactez les. (Sinon, faites vous membre avant de les contacter... yikes )

say · #43 04-09-2013 17:21:01

panchito a écrit :

Citation :et j'ai du emprunter pour réaliser les travaux, car j'allais etre sans emploi
Et la banque vous a prêté?
Et vous avez déduit l'emprunt fiscalement?
Si oui aux 2 questions, ne cherchez plus, c'est de là que provient la requalification du fisc...

J'ai fait un credit, mais un credit pour financer les travaux n'est pas deductible. De toute façon, les credits que j'avais contracter auparavant, atteignait déjas le plafond, les intérêt que tu veus dire?

panchito · #44 04-09-2013 17:16:02

et j'ai du emprunter pour réaliser les travaux, car j'allais etre sans emploi

Et la banque vous a prêté?

Et vous avez déduit l'emprunt fiscalement?

Si oui aux 2 questions, ne cherchez plus, c'est de là que provient la requalification du fisc...

say · #45 04-09-2013 17:09:51

panchito a écrit :

Il a plusieurs critères qui fait en sorte que vous tombiez dans le colimateur du fisc.
Un "professionnel" est en autre quelqu'un qui s'endette pour acheter des biens immobiliers et ensuite les met en location.
Le bon père de famille va gérer son patrimoine familial en mettant en location les biens qu'il a acquis en travaillant (et donc avec de l'argent sur lequel il a déjà payé des impôts) ou en héritant (et donc après avoir payé de très lourds droits de succession).
Mais d'après le fisc...celui qui s'endette, le fait à titre de lucre et donc pour eux ce n'est plus de la gestion de patrimoine en bon père de famille...

Oui mais, quand j'ai acheter j'ai fait des frais avec l'argent que j'ai gagner, et je voulais continuer les travaux comme ca, mais j'ai eu le couteau sous la gorges, et j'ai du emprunter pour réaliser les travaux, car j'allais etre sans emploi

panchito · #46 04-09-2013 17:02:09

Il a plusieurs critères qui fait en sorte que vous tombiez dans le colimateur du fisc.

Un "professionnel" est en autre quelqu'un qui s'endette pour acheter des biens immobiliers et ensuite les met en location.

Le bon père de famille va gérer son patrimoine familial en mettant en location les biens qu'il a acquis en travaillant (et donc avec de l'argent sur lequel il a déjà payé des impôts) ou en héritant (et donc après avoir payé de très lourds droits de succession).

Mais d'après le fisc...celui qui s'endette, le fait à titre de lucre et donc pour eux ce n'est plus de la gestion de patrimoine en bon père de famille...

panchito · #47 04-09-2013 16:57:34

En Allemagne, impossible de toucher le chômage si vous disposez du moindre bien immobilier. Il faut d'abord tout vendre avant d'introduire une demande à l'arbeitsamt.

Mais en Belgique, on pouvait cumuler....

say · #48 04-09-2013 16:47:06

grmff a écrit :

Qui veut vous qualifier "professionnel"?

Le fisc.

grmff · #49 04-09-2013 16:40:08

Qui veut vous qualifier "professionnel"?

say · #50 04-09-2013 16:28:19

panchito a écrit :

Citation :Depuis 2011 je n'ai plus d'emplois
Et vous êtes au chômage?

Oui, mais je suis sur le point de trouver de l'emploi

panchito · #51 04-09-2013 15:21:14

Depuis 2011 je n'ai plus d'emplois

Et vous êtes au chômage?

say · #52 04-09-2013 12:57:25

bonjour, je suis aussi confroter a ce meme probleme. Je travaillait en 2007,2008,2009,2010. J ai acheter ma premiere maison de rapport en 2008, ensuite mon domicile debut 2009, et une deuxieme maison de rapport fin 2009.
Et depuis je n'ai plus rien acheter, j'ai juste eu recour a des pret de tavaux pour remetre les batiments aux normes entre temps.

Le tout louée au privé. Depuis 2011 je n'ai plus d'emplois, et maintenant ils veulent me qualifier en professionnel.

Que dois-je faire?

nono67 · #53 15-06-2013 18:14:54

PIM a écrit :

panchito a écrit :
Pour défendre un tel dossier (plus de 15 biens en locations) un ténor du barreau, expert en droit fiscal, va probablement exiger plus de 300 euro de l'heure.
Ce sera de toute façon moins cher qu'une requalification fiscale des revenus immobiliers....

Oui tout à fait et de plus, comme je disais, beaucoup de propriétaires vont devoir se faire du souci si mon dossier est favorable au Min. Fin...

PIM · #54 14-06-2013 12:37:48

panchito a écrit :

Pour défendre un tel dossier (plus de 15 biens en locations) un ténor du barreau, expert en droit fiscal, va probablement exiger plus de 300 euro de l'heure.

Ce sera de toute façon moins cher qu'une requalification fiscale des revenus immobiliers....

panchito · #55 14-06-2013 12:33:05

Mon avocat dépend d'un bureau d'avocat réputé et ce sera le ténor qui va prendre en charge le dossier.

Certes, mais est-il spécialisé en fiscalité.

Pour défendre un tel dossier (plus de 15 biens en locations) un ténor du barreau, expert en droit fiscal, va probablement exiger plus de 300 euro de l'heure.

nono67 · #56 14-06-2013 11:04:48

panchito a écrit :

Mais cela veut dire que le SNP confirme que cela est déjà arrivé à d'autres propriétaires bailleurs?
Vous ont-ils dit à partir de combien de biens donnés en location, le problème semble se poser aux yeux du fisc?
Et donc vous allez renvoyer votre avocat fiscaliste et en prendre un autre?
Puisqu'apparemment le vôtre pense que votre cause est perdue d'avance...

Mon avocat dépend d'un bureau d'avocat réputé et ce sera le ténor qui va prendre en charge le dossier.

Le problème se pose avec l'achat et revente ou achat récurrent mais ici ce n'est que de la location et achat de 2 immeubles sur la même année et de plus, nous sommes à deux...

D'autres propriétaires ont déjà eu le cas mais en ayant bien plus de locataires que moi et dans des configurations de revenus ou d'emploi différentes... et ils s'en sont sortis en restant dans le patrimoine privé...

Cherchez dans la jurisprudence et vous trouverez que certain sont requalifiés mais tout dépend de leur emploi, soit personne physique mais gérant de société, soit indépendant vendeur sur les marchés, soit chômeur, soit sans revenu,... tous des cas qui ne sont pas du tout similaires au mien... qui s'en éloigne fortement...

panchito · #57 14-06-2013 10:54:55

Mais cela veut dire que le SNP confirme que cela est déjà arrivé à d'autres propriétaires bailleurs?

Vous ont-ils dit à partir de combien de biens donnés en location, le problème semble se poser aux yeux du fisc?

Et donc vous allez renvoyer votre avocat fiscaliste et en prendre un autre?
Puisqu'apparemment le vôtre pense que votre cause est perdue d'avance...

nono67 · #58 14-06-2013 10:25:02

grmff a écrit :

Citation :Est ce leur permanence que je dois contacter? ou une personne précisément? pour cette question fiscale.
Ils nous lisent... contactez la permanence, et ils vous aiguilleront...

La juriste fiscaliste du SNP m'a bien fait comprendre qu'il est hors de question d'accepter une requalification des revenus locatifs en ce qui me concerne. Il s'agit d'un patrimoine privé. Il faut contester et tenir bon face au Min. Fin. Elle m'a donné quelques exemples de sa longue expérience dans le domaine.

nono67 · #59 13-06-2013 09:31:29

SNP a écrit :

nono67 a écrit : Est ce leur permanence que je dois contacter? ou une personne précisément? pour cette question fiscale.
Bonjour,
Vous pouvez contacter notre permanence de Bruxelles, nous avons une juriste fiscaliste qui pourrait discuter avec vous de ce dossier.
Bonne journée et à bientôt!

Bonjour,

Je vous remercie.

Bonne journée à vous également.

nono67 · #60 11-06-2013 19:21:42

Je possède avec ma compagne 4 immeubles. Ils ont été achetés en décembre 2006, en juin 2009, en janvier 2010 et en septembre 2010.
Un des immeubles est en reconstruction complète donc il n'y a aucun loyer perçu. Les trois autres immeubles représentent 15 locataires.
Un contrôleur de l'administrateur fiscale veut requalifier les revenus locatifs de notre petit patrimoine en revenus divers et ce, au minimum car il signale que cela pourrait être aussi requalifié en revenus professionnels.
Nous sommes tous les deux fonctionnaires à temps plein donc nous avons des revenus réguliers et totalement en dehors du métier de la construction ou de l'immobilier.
Bien entendu, je conteste une telle requalification des revenus locatifs mais le contrôleur reste sur sa position.
Qu'en pensez vous? Avez vous déjà été confronté à une telle décision?

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