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Ma journée de merde...

grmff
Pimonaute non modérable
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Ma journée de merde...

Grosse journée. Très grosse journée...

Ce matin, rendez-vous avec beaucoup de monde, pour un contrôle approfondi d'un de mes immeubles.

Charleroi a décidé de vérifier systématiquement 100% des logements de l'entité du grand Charleroi. Ils ont commencé par ma rue. J'ai donc essuyé les premiers plâtres de leur nouvelle procédure.

Ils ont donc débarqué nombreux: police, police administrative, urbanisme, service logement et pompier. 7 personnes au total. Comme certains nous lisent, je vais être prudent dans ce que je raconte...  wink

Mon immeuble n'était certes pas parfait. Je connaissais notamment les demandes des pompiers (vu que 'avais connaissance du rapport pompier) et je n'avais pas fait grand chose pour régulariser, je l'avoue. Je savais ce que le service logement allait me reprocher aussi. Et je pense que la Police savais ce que je lui reprochais aussi sur la "gestion" de la rue, et des raisons qui m'ont poussé à me mettre en infraction au niveau des règlements "salubrité" et conformité des logements.

Mais on a beau "savoir" (je ne suis quand même pas un manche en ces matières) et être relativement en ordre, ce genre d'exercice reste très stressant. J'ai très mal dormi la nuit d'avant. Comme avant un examen dans une matière dont les limites sont très floues... et les conséquences dramatiques.

Il faut tout de même savoir que cette équipe a le pouvoir, exhorbitant à mon avis, et sans le moindre recours, de faire fermer des logements, des portions d'immeubles, ou des immeubles complets. Avec possibilité de régulariser... ou non. Rapidement et progressivement, ou non.

Un rapport de pompier ne sera discuté par personne. Aucun recours possible.

Une décision administrative est peut-être susceptible de recours. Mais en combien de temps? Avec combien de mois de loyer perdus? Tous  les risques du côté du proprio, aucun du côté de l'administration...

Une régularisation urbanistique? Ils ont quasi tout pouvoir d'appréciation, et les délais actuels sur Charleroi sont de l'ordre de l'année me dit-on.

Donc, on ne sait jamais à quelle sauce on va être mangé. Les règlements sont nombreux, et pas toujours ni clairs, ni cohérents.

Un exemple?
Les pompiers peuvent vous imposer"une 2e voie de secours". En clair, une échelle de secours, et l'urbanisme peut vous empêcher de la mettre. Ou vous imposer de demander un permis, et mettre une année avant de vous donner l'autorisation de la mettre. En attendant, les services administratifs de la police vous ferment le logement pour raison de sécurité... Est-ce cohérent? Je ne pense pas.

L'immeuble, construit et inchangé depuis 1980 environ, dispose d'une échelle de secours, justement. On m'a demandé de régulariser. J'avoue que cela m'a fait une pointe d'adrénaline... J'en connais qui ont mis 18 mois pour obtenir une régularisation, d'un truc qu'une administration avait autorisé, mais illégalement... Quand le citoyen fait les frais de l'administration...

La représentante de l'urbanisme m'a aussi demandé comment il se faisait que, dans son dossier, il y avait un courrier de conformité urbanistique pour x appartements, alors que l'immeuble en comportait près du double... J'étais prié d'obtenir un courrier de conformité pour l'ensemble de l'immeuble.

Je leur ai tout de même rétorqué que le courrier venait de chez eux, que lorsque je l'avais reçu, je m'en étais étonné et leur avait téléphoné, et qu'ils m'avaient répondu qu'il y avait une demande pour x permis à ce moment, et pas pour plus. Et donc que ce serait une conformité pour ces x logement, et pas plus.

Ensuite, à y réfléchir une 2e fois, je lui ai demandé si elle trouvait logique comme procédure administrative de m'imposer, suite à cette visite préparée, de lui demander par écrit un document de conformité pour que je puisse lui remettre ensuite! Dingue. Elle me demandait de lui demander un document, afin que je puisse lui remettre. Document de conformité de l'immeuble, construit avec permis et plan, qui sont en leur possession.

Bref, je lui ai dit que j'étais en ordre, que l'administration avait tout ce qu'il fallait pour s'en rendre compte, et qu'elle pouvait le contrôler sur base des documents en sa possession. Et que j'étais d'accord avec elle: cette lettre était absurde. Mais qu'elle avait été pondue par son administration... pas par la mienne.

Heureusement, les gens sont tout de même logique. Il lui manquait un élement pour lui faciliter ses recherches, que je lui ai promis de lui transmettre par mail. Elle m'a promis un document de conformité pour l'ensemble de l'immeuble, à fournir aux autres propriétaires aussi.

Et voilà comment un peu de dialogue constructif permet de remettre les pendules à l'heure.

Un examen, face à 7 examinateurs, en présence des locataires. Ben, c'est stressant. Même si les examinateurs sont sympas (et pas que parce qu'ils me lisent sans doute...  yikes )

Qu'on ne se méprenne pas. Les marchands de sommeils tels que montrés à Charleroi ce soir sur RTL, il faut les combattre. Les éradiquer.

La sécurité incendie, elle est indispensable. Le pompier était étonné de constater que tous les détecteurs étaient présents et fonctionnels. J'avoue que j'avais menacé d'expulsion le locataire qui aurait un détecteur pas en ordre... Il était aussi étonné de voir des couvertures antifeu dans les cuisines (bon, il en manquait deux...;) Mais content de voir le soucis de la sécurité.

Mais entre le "tout laisser faire pendant 30 ans" et le "on ferme votre immeuble demain", j'estime qu'il y a de la marge. Une programmation raisonnable des travaux, lourds, qu'on impose au propriétaire.

Dans le cas de mon immeuble, je pense que la facture sera de l'ordre de 10.000€. Dans le cas de l'immeuble qui est visité dans le même cadre jeudi, ce sera plutôt 15.000€

Le citoyen a besoin d'une sécurité juridique. Lui donner 5 ans pour se mettre en ordre sur un règlement non publié sur le site internet de la Ville, c'est de l'hypocrisie. Encore actuellement, le site de la Ville mentionne l'existence de ce règlement, mais ne le publie pas. Ce règlement date de 2010... et n'est toujours pas publié autrement que sur les valves de la ville à l'époque de sa promulgation.

Dans mon cas, j'avoue que je suis inexcusable: j'étais au courant. Mais le délai de remise en conformité mentionné par le règlement incendie, c'est février 2015... et on me le raccourcissait un peu.

Dans le cas de mon voisin, dont on a visité les logements en 2012 sans l'inviter, pour lequel personne ne lui a transmis le moindre rapport, et qui se voit fermer son immeuble du jour au lendemain sans préavis ni recours, je trouve que c'est un peu dur.

Enfin, soit. Aujourd'hui, la règle est de devoir être en ordre en février 2015 pour l'ensemble, avec une mise en conformité plus rapide pour ce qui est nécessaire... J'attends leur rapport, avec la liste des chose à faire et je leur ferai un planning.

Je pense avoir donc réussi mon examen. Dure matinée.... mais conforme aux attentes, somme toute.



L'après-midi, j'accompagnais l'entreprise d'entretien des extincteurs (et de pose dans le bâtiment qu'on venait de visiter....  yikes )



Et pendant cet après-midi, la brigade d'intervention a débarqué dans l'immeuble visité ce matin, brisant une serrure, s'apprêtant à défoncer la porte blindée de l'entrée, menaçant de défoncer la porte d'un appartement et cherchant un locataire... parti depuis août 2012.

A ma connaissance, cet ex-locataire était soit non domicilié, soit demandé à la radiation d'office. La police savait. Mais quel service savait quoi, c'est un autre sujet. Mais, une fois de plus, ce n'est pas au citoyen à trouver des solutions pour que les forces de l'ordre ne défonce pas sa porte.

Evidemment, je ne vous raconte pas l'état de mon locataire, présent sur place. Malade des poumons, ayant des difficultés à se lever et se mouvoir, brisé physiquement et émotionnellement par une vie difficile, je vous laisse imaginer le stress qu'il a subit quand on lui criait à travers la porte "ouvrez immédiatement ou on défonce la porte!"

A bout de souffle, il a cru voir arriver sa dernière heure quand Robocop lui a demandé de lever les bras, lui qui en était physiquement incapable... Je romance? A peine. Le terme "robocop" est exagéré, mais le reste est réel.

Lui qui était enfin arrivé à se sevrer du Xanax, il est retombé dedans suite à cet épisode. Et cela, ce n'est pas du roman, c'est un fait. Alors que la police savait. Alors que je demande régulièrement que la Ville fasse son devoir d'acter les "PRO" en "RO" (proposés à la radiation d'office - radié d'office)

J'ai beau savoir que la radiation d'office est un acte grave et lourd de conséquence, je me dis qu'un Carolo et un Anversois ne sont pas traités pareils... Un Carolo, il faut 10 ans pour le radier d'office. Un Anversois ne peut pas partir 15 jours en vacances, en Syrie par exemple, sans se voir radier du registre de la population....

Quand j'ai demandé ce que je devais faire pour sécuriser mon bâtiment, on m'a répondu "on vous rappellera". J'ai expliqué que la porte de rue n'était plus sécurisée, on m'a répondu que chaque appart avait une porte fermée à clef... Après explication imagée, on m'a aimablement autorisé à sécuriser les lieux aux frais du parquet (demandeur de la descente)

Bref, cet épisode m'a épuisé. Après un examen, j'avais bien besoin de ces accumulation d'erreurs et d'inconsistances de l'administration: procédure de radiation foireuse, pas de contact entre police de proximité et police Robocop, pas de capacité d'ouvrir une porte sans la défoncer, pas de considération pour le stress subi par un citoyen lambda qui tente d'exercer son droit de vivre paisiblement, pas de considération pour la sécurité, pas de considération pour le proprio (c'est moi qui ait dû les appeler..)

L'administration est certes composée de gens aimables, qui font tous leur boulot. Mais elle est INHUMAINE. Et, parfois, je comprends qu'un citoyen finisse par faire un Fort Chabrol face à tant d'inhumanité.

Su ce, je vais dormir. J'ai pas dormi la nuit dernière. Et je ne dormirai pas la nuit prochaine. Je vais donc tenter de me remettre à flot celle-ci...

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YAKA
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Re : Ma journée de merde...

Simplification, oui tout le monde est d'accord, même les administrations.
Vu les niveaux de pouvoir et réglementaires, on n'est pas prêts de voir le bout du tunnel.  Pourquoi pas déjà supprimer les Régions?

Pour les services régionaux d'incendie, une ministre veut la réforme pour 2014, est-ce réaliste?  Autrement dit il faut créer des zones plus étendues que celles actuelles, être "autonomes" à tout point de vue et "rentables"...
On comprendra aussi par là que les services incendies ne dépendront plus d'un bourgmestre et donc beaucoup de changements en perspectives...


Si l'intervention de Grmf n'est pas satisfaisante, est-ce lui qui paie un manon?

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grmff
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Re : Ma journée de merde...

Suite des épisodes... parce que c'est loin d'être fini!!!

Hier matin, courrier de la Ville en suivi de visite.

Il m'informe des infractions qui rendent mes logements insalubres (en l'espèce, pas d'aération dans les WC et salles de bain- hauteur d'allège inférieure à 80cm - absence de main courante dans les escaliers )

Bref, rien de grave, rien d'imprévu, cela avait été noté pendant la visite. Juste des choses à faire, qui ne rendent pas l'expulsion des locataires indispensables... Je trouve un peu idiot de devoir mettre une main courante dans un escalier qui est entre murs, mais on ne va pas discuter là-dessus.

Aucune mention des défauts selon les pompiers. Je n'ai encore reçu aucun rapport de ceux-ci, et je me demande pourquoi (Y a-t-il un pompier de retour de vacances dans la salle?   lol )

Cela va suivre, j'espère. Histoire que ce ne soit pas comme pour ce proprio qui n'avait pas reçu le rapport de pompier et s'est fait fermé le bâtiment parce qu'il ne s'était pas conformé à ce rapport qu'il n'avait pas eu...parce que la commune ne lui avait pas transmis.)

Là où commence la "journée de merde", c'est dans le courrier qui accompagne les rapports: "une mise en demeure va vous être envoyée pour respecter les obligations en matière de permis de location pour le logement X. Le bourgmestre envisage de prendre un arrêté d'inhabitabilité si vous ne vous conformez pas."

Je repasse en revue les rapports: pas de trace d'un rapport pour ce logement là (et un autre manque aussi...)

J'ai tenté de téléphoner 50x au numéro qui était mentionné. Pas de réponse. Rien. Schnoll. Sympa la communication de la Ville.

Je suis donc allé sur place. J'ai demandé des explications, que l'on m'a fournies, en me montrant les documents: surface trop petite, inférieure à 15m2, et donc permis de location pas valable.

Pour l'histoire, il faut savoir qu'un proprio véreux s'est adjoint les services d'un architecte "conciliant" (ou incapable...) pour obtenir les permis en trichant sur les plans, surfaces et dispositions des lieux. Et donc que la Ville vérifie notamment les surfaces des logements.

Sur place, l'inspecteur m'a dit que c'était bon. L'histoire fait que c'était la 2e fois qu'il le vérifiait, et que c'était déjà bon la première... De retour au bureau, il a refait le calcul... et passe en dessous des 15m2.

Comme il s'agit d'un studio mansardé, la surface en dessous de 2m de hauteur sous plafond compte pour 50%. Dans le temps, il y avait une zone à 75% et une zone à 50%.

Immeuble construit avec permis, non modifié, en 1984.

Ma réaction: "C'est de l'expropriation. Expulsez moi mon locataire, et c'est la Ville ou la Région qui va me payer mon loyer. On ne change pas les règles en cours de route." J'avoue que je n'était pas content. Pas énervé dehors, mais il a senti que je n'étais pas content.

Sa réponse, qui est l'objet de ce message et qui intéressera tous ceux qui sont dans le cas:

Lui: -Mais monsieur, ce n'est pas un problème. Il vous suffit de demander une dérogation à la Région, et si l'immeuble est construit avec permis, vous allez l'obtenir.
Moi: -Bon, pourquoi vous ne le dites pas dans votre courrier? Vous stressez les gens pour le plaisir?
Lui:- Mais monsieur, c'est juste un courrier type.

Ben, sachez chères administrations, que quand on parle d'expulsion, de suppression de logement, d'arrêtés de fermeture, on ne doit pas faire un "courrier type". Ces actions sont des actions extrêmement violentes pour vos administrés. Ils ont le droit d'être traités et informés correctement.

Nous avons le droit de ne pas être malmenés inutilement par nos administrations. De ne pas être broyés par des systèmes kafkaïens qui jettent des gens à la rue et les poussent inutilement au suicide.

Et vous avez le devoir de vérifier que ce que vous faites à du sens et d'apporter les solutions que vous connaissez. En faisant un courrier adapté. Et pas en broyant les gens dans des "documents types", des "procédure où c'est pas moi c'est l'autre", des "excusez moi vous avez raison on va corriger dans 15 jours"



Pour la petite histoire, on s'est assis calmement, on a vérifié les calculs de l'inspecteur, on a pu voir qu'il s'était trompé et que mon architecte avait bien fait son calcul. Ils vont donc corriger le courrier et le problème va disparaître.

Le soir j'avais un coup de fil de mon locataire qui avait reçu un courrier similaire, et qui n'en avait pas dormi. J'ai pu le rassurer.

J'espère que les administrations auront eu le temps de lire, et de comprendre, mon coup de gueule. Parce qu'il y a eu beaucoup d'erreurs et de conneries jusqu'ici, commises par une administration qui se croit tout permis et qui fait des problèmes sans apporter de solution, qui traite tous les propriétaires comme des marchands de sommeil présumés coupables, qui clame dans la presse qu'ils maitrisent tout, qu'ils relogent les gens alors qu'il n'en est rien.

En clair, marre d'une administration qui fait des erreurs grosses comme des montagnes, brise des vies de propriétaires et de locataires, impose aux propriétaire de faire des choses illégales. Et qui ment à la presse qui avale tout sans broncher.

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YAKA
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Re : Ma journée de merde...

Hello,
Oui je pense qu'il y a des gens rentrés de vacances et qu'effectivement ils nous lisent.  Il faudra donc prendre contact et éventuellement fournir une adresse, hein?
A ma connaissance une réunion de synthèse est prévue fin aout avec tous les intervenants, l'occasion de voir ce qui va ou pas.
Au niveau salubrité, seuls les techniciens du service logement sont compétents et s'ils disent que l'on peut obtenir dérogation, faisons leur confiance. 
Je pense aussi qu'il faut entrer en contact verbalement, mieux se rendre sur place, afin d'avoir un interlocuteur de visu.


Si l'intervention de Grmf n'est pas satisfaisante, est-ce lui qui paie un manon?

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grmff
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Re : Ma journée de merde...

Tiens, saviez vous que les dépenses de sécurisation (notamment incendie) donnent droit à une réduction d'impôt? 30% des dépenses réelles (donc aussi si vous achetez et placez vous-même le matériel!) avec un max de 730€ par habitation.

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panchito
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Re : Ma journée de merde...

Bien sur! Et tant le locataire que le propriétaire peuvent en profiter!

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Francis
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Re : Ma journée de merde...

Attention, il me semble qu'il y a aussi un maximum par année fiscale, donc il faut etaller les travaux si on. À plusieurs biens a sécuriser .


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
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grmff
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Re : Ma journée de merde...

Le maximum est un maximum par bien immobilier.

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Francis
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Re : Ma journée de merde...

C'est exact, par habitation ;

ma mémoire flanche, besoin de vacances !


Francis

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PIM
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Re : Ma journée de merde...

grmff a écrit :

Tiens, saviez vous que les dépenses de sécurisation (notamment incendie) donnent droit à une réduction d'impôt? 30% des dépenses réelles (donc aussi si vous achetez et placez vous-même le matériel!) avec un max de 730€ par habitation.

Awell Grmfff ? On mélange les sujets de discussion ?...


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Ma journée de merde...

C'est pas un mélange de sujet m'sieu. C'est pour mettre un peu de baume au coeur de ceux qui vont devoir dépenser des cents et des milles pour respecter les règlements "Incendie"

On est donc en plein dans le sujet.

D'autant plus que j'ai oublié de déclarer mes investissements "protection incendie" de l'année dernière...

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grmff
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Re : Ma journée de merde...

Aujourd'hui, j'indexe. Et je me rends compte que mes paramètres d'indexation sont erronés. Je me suis basé sur l'index standard. Depuis mars. Purée la masse correction qui m'attend. JDM.

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PIM
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Re : Ma journée de merde...

grmff a écrit :

Aujourd'hui, j'indexe. Et je me rends compte que mes paramètres d'indexation sont erronés. Je me suis basé sur l'index standard. Depuis mars. Purée la masse correction qui m'attend. JDM.

Au chapitre "tirons sur les ambulances":
Ah bon ? Grmff n'a pas regardé les chiffres publiés chaque mois sur Pim....


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Ma journée de merde...

Aujourd'hui, je regarde les archives des journaux sur les occupations d'immeubles par les afghans. Dans la foule, des locataires à moi qui expliquent qu'on ne veut pas leur donner les papiers. JDM

(Pourtant, monsieur travaille. Ils ne sont pas de religion musulmane. Ils sont présents depuis bientôt deux ans dans le logement. Garantie donnée par le CPAS. Comment peut-on mettre deux ans avant de prendre une position sur un cas?

Bref, une mort certaine pour eux s'ils retourne. Oserais-je encore me plaindre que "ces gens-là" vont me laisser un logement vide du jour au lendemain?)

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D1791
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Re : Ma journée de merde...

Pour l'indexation, je me base sur ce site-ci et je ne m'embête plus à contrôler les journaux.

http://economie.fgov.be/fr/statistiques … eur_loyer/


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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grmff
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Re : Ma journée de merde...

Aujourd'hui, je me rends compte qu'un locataire est parti depuis plusieurs jours, laissant son chat seul dans l'appartement. Hier, il miaulait encore...

Téléphone à la police: retéléphonez mardi. Comme si un chat pouvait résister sans eau pendant 4 jours de plus. JDM...

Téléphone à la SPA: il faut voir avec la police monsieur. JDM again.

Aujourd'hui, j'ai le choix entre violation de domicile et non assistance à chat en danger. J'ai donc nourri le chat.

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grmff
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Re : Ma journée de merde...

Aujourd'hui, les pompiers sont venus. Je savait qu'une passerelle devait être installée. J'ai eu le temps de la fabriquer (3m sur 50cm avec supports), pas de l'installer.

Les pompiers sont passés, ils veulent une passerelle de 60cm de large. JDM...

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grmff
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Re : Ma journée de merde...

Aujourd'hui, un courtier en travaux me contacte. Il est mandaté par le proprio de l'immeuble voisin, à l'abandon depuis des années, pour faire les transformations. Il m'annonce qu'il y a la mérule dans le batiment voisin, et qu'il faudra donc traiter chez moi aussi.

JDM...

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grmff
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Re : Ma journée de merde...

Aujourd'hui, je reçois un décompte de mon huissier dans le cadre d'une récupération de créance à mon profit. Il me demande 500€ de complément de provision pour avoir fait une saisie-arrêt à l'ONP sur la pension de ma débitrice, qui me doit encore quelques 200€.

Aujourd'hui, je reçois un courrier de l'ONP qui m'annonce que mon huissier a bien fait saisie arrêt en date du 4/10/2013, mais qu'un autre débiteur est prioritaire depuis le 2/6/2013 pour une somme de 11.500€.

L'ONP m'annonce aussi que la somme saisissable est de 36€.

Ma demande à mon huissier de saisir ce qui est saisissable date du mois de février.

HDM!

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YAKA
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Re : Ma journée de merde...

Grmf
Réponse en retard sur les échelles :
4.3 L’échelle de secours doit répondre aux critères suivants :
a) la distance entre les échelons, mesurée dans l'axe, est de 250 à 300 mm.
b) l'échelon supérieur se trouve au moins à 1,50 m au-dessus du niveau le plus élevé y donnant
accès;
c) l'issue de secours doit permettre une évacuation aisée, rapide et en toute sécurité. Elle doit
déboucher en des endroits où les utilisateurs peuvent se mettre en sécurité.
d) le nombre d'issues de secours est fixé par le Service Incendie.
4.4 Si l'accès à une issue de secours s'effectue par une fenêtre, le seuil de celle-ci se trouve à
1.50 mètre max. de hauteur par rapport au plancher.

Bon maintenant je ne vois pas dans le règlement l'imposition de 0.60, même si celle-ci est dans la plupart des réglementations : unité de passage : 060 min.

Mais comme logiquement le placement doit passer par un PU qui passera sans doute par les pompiers, cela sera imposé dans le permis.

Je sais cela ne t'aide pas, sorry


Si l'intervention de Grmf n'est pas satisfaisante, est-ce lui qui paie un manon?

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grmff
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Re : Ma journée de merde...

Aujourd'hui, j'effectue mes derniers payements urgents à faire avant de partir en vacances 15 jours. Ma calculette ING me lâche. Impossible de faire les virements.
JDM

(PS: Merci Yaka. Pour l'info, la passerelle n'était heureusement ni placée, ni commandée lors du passage des pompiers... je n'ai donc pas eu de frais. Juste des frayeurs rétrospective, et un coup de sang sur les avis des pompiers qui varient en fonction du pompier qui passe...

Pour la petite histoire, l'échelle est placée aujourd'hui. Le service logement n'a pas osé faire passer un autre pompier que le pompier qui avait fait la première visite, histoire d'éviter les avis divergents...)

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