Déposer une requête et se défendre soi-même en justice?

Voici un petit topo à l'usage des propriétaires débutants qui ont affaire à un locataire indélicat.

Personnellement, pour des problèmes de location, je fais "tout moi-même". Je vous partage donc mon expérience, et les "conseils" que je donne en général à ceux qui veulent se lancer dans l'aventure de la Justice de Paix.

Les conseilleurs ne sont pas les payeurs, et je décline bien entendu toute responsabilité de l'usage que vous pourriez faire de ces informations...

Tout d'abord, il ne faut pas hésiter à se lancer. La Justice de Paix est généralement accessible, et il est généralement facile de se défendre soi-même.

1. Quand aller en justice?
Un retard de un mois et un jour justifie une action en justice de paix. Le locataire qui vous dit qu'il a jusqu'à la fin du mois pour vous payer vous raconte n'importe quoi. Parfois poussé dans le dos de manière idiote par des amis, ou des associations de locataires.

Ma "procédure":
Une semaine de retard = rappel par sms ou mail
Deux semaines de retard = mise en demeure par sms ou mail.
Si mensonge ou salade, requête immédiate.
Si pas de réaction, requête le 1er jour du 2e mois.

Je n'envoie plus de recommandé depuis longtemps...

2. Le dépôt de requête
2.1 Vous devez vous procurer le certificat de domicile des locataires. Pour cela, il vous faut vous rendre à la commune où ils sont domicilié. Parfois gratuit, parfois 7.5€ par certificat. Certaines communes exigent, illégalement, une preuve que c'est pour une action en justice, avec un formulaire de la justice de paix.
2.2 Déposer la requête au Greffe de la Justice de Paix de l'endroit où se trouve le logement. Dont coût de 20€ seulement. C'est la contribution au fond des victimes ou quelque chose. Le droit de mise au rôle sera réclamé par le fisc  au "perdant", par voie d'avertissement extrait de rôle.

Pour écrire la requête, vous pouvez vous remplir le modèle que le greffe vous donnera, ou l'écrire en vous inspirant du modèle qu'on retrouve sur un excellent site

3. Préparer l'audience
Pour se préparer à une audience, rien de tel que de savoir comment elle se passe! Si vous n'y avez jamais été, allez à l'audience précédente (généralement la semaine précédente, le même jour)

Tout le monde est convoqué en même temps, à 8H30, 8H45 ou 9H selon les Tribunaux (et l'horaire du Juge de Paix...)
L'audience est publique. Donc, tout le monde peut y assister, et tout le monde peut entendre ce qu'il s'y passe. Et comment cela se passe.

Les avocats passent d'abord, dans un ordre de préséance qui me dépasse un peu (bâtonnier d'abord, ancien bâtonnier ensuite, etc.) Cela fait partie du "folkore"...

La justice de paix est compétente pour les petites sommes (moins de 1250€ environ), pour les affaires de voisinage, et pour les affaires de location (quel que soit le montant)

Vous verrez donc défiler des cas de note d'hôpital impayées, mais aussi des notes d'électricité, de téléphone, de gsm, de gaz, d'eau, de redevance parking, etc. Et une bonne part de problèmes de location.

Chaque juge étant maître en son tribunal, il a ses habitudes. Si vous trouvez de la "jurisprudence" sur internet, certains juges vous rembarreront. Pour eux (et avec raison, puisqu'ils sont seuls juges en leur tribunal...), la jurisprudence n'est jamais que l'avis d'un autre juge pour un autre cas pour d'autres parties dans un autre contexte, qui n'engage que l'autre juge... (dixit... et de rajouter que c'est valable pour la cour de cassation aussi!)

Donc, en allant à l'audience d'avant, vous pouvez vous rendre compte de sa manière de travailler. Et ses marottes. Et ce qui l'énerve (ne pas énerver un juge...) ou ce qu'il apprécie de voir dans un dossier.

Si vous avez du temps, vous pouvez même aller à l'audience avant de rédiger votre requête...

4. L'audience
Le juge se base, en principe, sur les pièces. En pratique, la tête du client et sa crédibilité joue aussi, comme dans tous les rapports humains.

Donc, coupez votre GSM pendant l'audience, soyez propre sur vous. Perso, je ne vais pas jusqu'au costume ni jusqu'à la cravate. Restez poli et courtois, gardez votre calme (et c'est pas toujours facile), même si votre locataire est présent et de mauvaise foi.

4.1 Si le locataire n'est pas là
Vous avez gagné. Le juge prend jugement "par défaut", et normalement le jugement est "conforme", souvent rendu "fin d'audience"

Un "jugement conforme" est un jugement qui vous donne tout ce que vous avez demandé. Il est "conforme" à la requête.

Parfois le juge réduit d'office certaines prétentions qu'il estime excessives. On m'a toujours dit qu'il en peut pas, mais qu'il est seul maître à bord et "statue en équité". Certains juges sont plus équitables que d'autres, spécialement pour le locataire...

4.2 Si le locataire est là personnellement et de bonne foi
Vous passerez après tous les avocats.

Vous pouvez encore tentez de trouver un arrangement. Tant que les avocats sont présents, vous ne serez pas appelés. Vous pouvez sortir de la salle pour discuter dehors et pour trouver un arrangement qui convienne aux parties. Si vous ne concédez rien du tout, cela ne lui servira à rien.

Un locataire qui a eu un accident de parcours mais qui est solvable sur le long terme, je propose que la dette soit payée en plusieurs fois (min 100€ - max 10 mensualités) en même temps que le loyer. Et je demande au juge (qui le fait généralement) que pour une mensualité impayée, ou un loyer impayé pendant la période de l'échéancier , le jugement soit "conforme" et exécutable sans repasser par le tribunal.

Cela permet à un locataire de bonne foi de se remettre en ordre. Cela montre votre bonne volonté. C'est raisonnable pour tout le monde. C'est parfois ce que le juge décide de lui-même. C'est moins brutal. Le locataire marque généralement son accord.

Certains juges constatent alors l'accord mutuel. Plus besoin de signifier... puisque ce n'est pas un jugement. On gagne des sous si l'autre est insolvable.

4.3 S'il est présent et de mauvaise foi
Si le cas est évident, je demande au juge de prendre décision.
S'il demande le temps de prendre un avocat, je demande au juge de remettre à très brève échéance si le locataire est encore dans les lieux. Sinon, je demande à pouvoir reprendre les lieux immédiatement.

4.4 Si un avocat est présent
Ne pas se laisser démonter.
S'il arrive avec des arguments nouveaux, il y a plusieurs possibilités. Et évidemment, cela se corse.

Sachez que de toute façon, vous avez le droit de "répliquer". Donc, si l'avocat dépose des conclusions, vous avez le droit de demander un report d'audience pour répliquer... et éventuellement passer par un avocat si vous ne vous sentez pas à l'aise.

5 . Droit de réplique
Le droit de réplique est un principe qu’il faut bien comprendre. Le juge ne va se baser, officiellement, que sur les conclusions écrites et les annexes éventuelles pour prendre sa décision, basée évidemment sur la loi.

Si vous déposez des conclusions, la partie adverse peut y répliquer. C’est son droit. Et donc, elle peut déposer à son tour des conclusions, qui seront examinées à une audience ultérieure. Et paf, 3 mois de perdu. Pour éviter des reports interminables et continuels, et éviter que les avocats dit véreux ne fassent durer les procédures, le législateur a inventé le 747 (voir le paragraphe suivant.)

Lors de l’audience de plaidoirie, vous pouvez illustrer votre propos avec des documents. Mais attention, si vous les déposez, et que la partie adverse l’accepte, c’est reparti pour un tour : il a le droit de répliquer. Et hop, encore 6 mois de perdus. D’où la différence entre « illustrer » et « déposer »
Ce principe du droit de réplique est important, pour comprendre les décisions du juge, et les implications de vos actions.

6. Le 747
Le 747 est un avion fantastique, surnommé en premier « Jumbo Jet » et conçu à partir de 1965. Merci Wikipedia.

Mais c’est aussi le numéro d’un article du Code Judiciaire qui permet au juge de fixer un calendrier, amiable ou non, de dépôt des « conclusions » des parties (c'est-à-dire vous et votre locataire)

La règle légale, c’est l’un qui dépose ses conclusions dans le mois, l’autre qui réplique dans le mois, l’un qui donne ses conclusions additionnelles et/ou de synthèse, et l’autre qui réplique.

Les parties peuvent aussi s’accorder sur un calendrier plus court, et proposer ce calendrier au juge, qui acceptera généralement ce calendrier.
J’ai déjà déposé des conclusions en audience, en disant que mes conclusions étaient donc déposées, et que j’attendais la réplique de l’avocat d’en face (et hop, un mois de gagné). J’ai aussi déjà dit que 15 jours me suffisaient pour répliquer (et hop, 15 jours de gagnés)

Dans vos premières conclusions, vous devez TOUT mettre. Par la suite, dans les conclusions de synthèse, vous ne pourrez pas apporter d’élément nouveau. L’idée est que la partie adverse doit pouvoir répliquer à vos arguments.

Donc, rajouter une pièce par la suite qui démontre la mauvaise foi du locataire, joindre un état des lieux ou dire que les dégâts sont évalués par un expert à 10.000€ doit être fait dans les conclusions initiales. Pas dans les conclusions additionnelles.

Vous pouvez, je pense, amener des éléments qui démontrent l’erreur de l’adversaire dans les conclusions additionnelles. Vous pouvez y répliquer. Mais pas en sortant un lapin de votre chapeau.

Les conclusions additionnelles sont des conclusions qui se rajoutent à vos premières conclusions. Les conclusions de synthèse reprennent le tout et réécrit le tout. Et on mentionne qu’elle annulent et remplacent les conclusions précédentes, histoire que le juge ne doive pas se retaper la lecture de l’ensemble. Cela énerve les juge de relire deux fois la même histoire, et il ne faut pas énerver le juge…

Que se passe-t-il si le calendrier est dépassé ? Ben, les conclusions sont supposées non écrites. Donc, attention à ne pas dépasser les délais…

7. Vue des lieux
Une vue des lieux, c’est le juge qui vient dans l’appartement avec son greffier, et éventuellement un expert, pour se faire son opinion et confronter les parties à la réalité de la chose.

Par exemple, c’est utilisé dans le cas où le locataire traite son proprio de marchand de sommeil, en précisant que le bien est insalubre, qu’il y a de la condensation, que tout est vieux et pas entretenu, que la situation est dangereuse, qu’il y a des fuites d’eau, etc.

La partie qui demande la vue des lieux doit payer cette vue des lieux. Prix ridicule, mais c’est une partie de la procédure. Si la vue des lieux n’est pas payées, elle ne se fait pas. Donc, ne pas oublier de la payer. Si le demandeur est en pro-déo, elle est gratuite…

Souvent, le juge vient sur place, demande l’avis de son expert s’il en a fait venir un, et puis une autre audience est reprogrammée (et hop, un ou deux mois de perdu). Mais en fait, techniquement, la vue des lieux est un déplacement du tribunal et de l’audience. La vue des lieux EST une audience, et le juge peut parfaitement, si l’affaire est simple (ou simplifiée par votre accord avec le juge…), prendre un jugement s’il estime que l’affaire est en l’état !!! Question de crédibilité sans doute…

8. Audience préliminaire, audience de plaidoirie (1)
Lorsque vous déposez une requête, vous êtes convoqué pour une audience publique en Justice de Paix, dans un délai variable, selon les saisons. Juste après les vacances, le délai est plus long parce qu’il faut rattraper le retard. Les huissiers, qui fixent librement, fixent plein d’audiences à la sortie des vacances, et donc, cela retarde le tout. Sinon, les délais sont, pour Charleroi par exemple, de l’ordre d’une quinzaine de jours.
Lors de cette première audience, avec un locataire de bonne foi sans avocat, vous obtenez généralement  un jugement équilibré et l’affaire est faite.

Avec un locataire de mauvaise foi, l’audience est souvent reportée d’une semaine ou 15 jours, le temps de trouver un avocat. S’il n’en a pas à l’audience suivante, évidemment, le juge ne reporte plus et apprécie moyennement…  Mais cela reste l’audience générale.

Par contre, si vous demandez un 747, ou si l’affaire nécessite une «plaidoirie », on vous fixe à un autre type d’audience. Il s’agit de l’audience de plaidoirie. A cette audience, plutôt que d’être invité comme tout le monde à 9h du matin, on vous fixe à heure fixe, pour une durée fixe, afin que vous puissiez plaider votre affaire. Comme à la TV…

J’avoue que la 1ere fois, j’étais impressionné. Bon, à force, on connait le juge. C’est la même salle que pour les audiences préliminaires. Il y a moins de monde. Mais c’est un brin plus formel. Et plus long. Parce qu’expliquer son cas et le défendre en 10 minutes, c’est loin d’être évident.

Je suis une fois arrivé en retard (pas toujours doué, moi…) et l’affaire avait été plaidée. Le juge m’a dit « trop tard », en rajoutant « pas grave, je vais noter que vous étiez là » et de terminer  « de toute façon, j’ai le dossier et je jugerai sur le dossier ».  Affaire compliquée, pas encore jugée, pour laquelle c’était mauvaise foi contre bonne foi, parole de l’un contre parole de l’autre. Bigre que j’aurais dû être là… Mais cet épisode n’est pas pour raconter ma vie : c’est juste pour dire l’importance d’un bon dossier écrit.

Il y a ce genre d’audience de plaidoirie à la grosse louche une fois sur 10 (pour moi). Ce sont toujours des cas compliqués, toujours après un 747. Dans un cas compliqué, je conseille au débutant de se faire assister d’un avocat. Personnellement, je me suis toujours défendu moi-même en matière locative en justice de paix. Mais j’ai un peu de pratique, n’est-ce pas…

9. Signification, opposition, appel
Après l'audience, vous devez attendre d'avoir le jugement.

Evidemment, plusieurs possibilités s'offrent à vous.
9.1 Si il y a accord lors de l'audience
Allez chercher la copie du jugement (1ère copie gratuite) pour vos archives, et vérifiez que votre locataire paye conformément à l'accord.

9.2. Si le locataire est insolvable et déjà parti
Si le locataire est insolvable et déjà parti, inutile de passer par les huissiers. Ménagez vous la preuve de son départ (témoins, notamment) allez chercher une copie simple du jugement, et portez la à la banque pour faire débloquer la garantie à votre profit.

9.3 Si il reste et persiste...
Si votre locataire reste et persiste et signe, s'il reste sourd à toutes les propositions et tentatives amiables malgré le jugement, vous n'avez d'autre choix que la procédure lourde...

Allez chercher l'expédition du jugement. Faites bien attention de ne pas la perdre, car on ne sait pas l'obtenir facilement une 2e fois... Cela évite que l'huissier ne perde son temps en courrier avec le greffe. Et hop, 15 jours de gagnés.

Et portez cette expédition à l'huissier de votre choix. Mon expérience est que cela va très rarement jusque là. Et uniquement avec des personnes de très mauvaise foi... Vous savez, le genre de personne qui se fait expulser tous les 6 mois, et qui devrait être fiché sur une liste noire des locataires...

L'huissier fera alors son travail: signification, mise en demeure, expulsion. Choisissez bien votre huissier, car il y en a de bon, de moins bon, et de très très mauvais...

9.4 Opposition
Si le locataire n'était pas présent, il peut encore faire opposition au jugement. Vu le coût de l'opposition (huissier et avocat indispensables), les locataires n'y ont pas souvent recours (jamais en mon cas...) mais cela peut faire perdre du temps. En fait, on repart carrément à zéro...

9.4 Appel
Idem que l'opposition: je n'en ai pas l'expérience pour des matières locatives.

10.  L'huissier et le locataire solvable.
Si votre débiteur est solvable, poursuivez le jusqu'en enfer...

Vous aurez besoin de la signification (voir ci-dessus) et l'huissier fera les saisies. Saisie de la voiture s'il y en a une. Saisie de la part saisissable du salaire (si vous connaissez l'employeur, c'est plus rapide) ou de la pension. Eventuellement saisie des immeubles, mais je n'ai jamais eu le cas (si vous l'avez eu, racontez moi, que je rajoute...)

En tout cas, l'huissier a accès aux dettes prioritaires des impôts, au registre des RCD, au registre des plaques de voitures, peut prendre contact avec l'office des pensions, peut prendre contact avec une base de donnée pour l'emploi, etc.

Si la personne a une pension, la saisie se fera sur la pension, et cela prendra le temps qu'il faut... mais vous aurez vos sous. Sauf si la dette fiscale (prioritaire) est trop importante. En ce cas, l'huissier vous aura prévenu, et vous aurez fait une croix dessus.

Idem pour le salaire. Avec la subtilité que vous en toucherez pas grand chose chaque mois, sauf en juin, date de payement des vacances annuelles...

Apprêtez vous à sortir des sous pour toutes ces démarches. Vous préfinancez, et c'est remboursé par la suite... si le locataire est solvable...

11. Calendrier minimaliste
Voici mon calendrier minimaliste et optimiste quand tout se passe bien et qu'il n'y a pas de ralentissement (report d'audience, 747, opposition, appel, huissier incapable, vacances judiciaires et autres...)
j-0 : loyer pas payé
j+15: rappel sms
j+21: 2e rappel
j+1mois et un jour: dépot de la requête
j+45: audience avec jugement fin d'audience
j+55: jugement disponible - aller chercher l'expédition du jugement et la porter à l'huissier
j+60: jugement signifié (optimiste, que je vous dis. Parfois, cela prend 15 jours...)
j+90: décision d'expulsion
j+105: expulsion

Je ne pense pas qu'il soit possible d'aller plus vite que cela.

Pourtant, mon expérience dernière a été plus rapide que cela. L'huissier a été plus rapide, et moi aussi. La garantie était de 3 mois. Il y a eu 3 mois entre le non payement et l'expulsion. A noter que j'ai peu d'expérience pour les expulsions: 3 en tout et pour tout dans ma vie de bailleur...

12. Signification
Pour signifier le jugement, vous pouvez demander à votre avocat (si vous en avez un) de s'en charger. Il prendra le temps d'écrire au greffe pour recevoir l'expédition du jugement (une semaine de perdue), de recevoir l'expédition en question (encore une semaine de perdue), et de la transmettre à son huissier pour signification.

Vous pouvez sauter l'étape "avocat" et aller directement chez l'huissier vous-même. Cela vous fait perdre deux semaines au lieu de 3...

Mais vous pouvez aussi aller en direct la chercher au greffe en personne, et vous la recevrez sur le champ. Vous pouvez alors la porter vous-même à votre huissier pour signifier. 3 semaines de gagnées. (et deux courriers d'avocat à 100€ pièce...)

C'est en effet sur base de l'expédition du jugement que vous pouvez faire exécuter le jugement. Ne perdez pas ce précieux original. Il est assez compliqué d'en redemander une. Et ne demandez pas une simple copie. La copie ne sert à rien. C'est l'expédition qu'il faut donner à l'huissier.

Choisissez votre huissier avec soin. Un huissier n'en vaut pas un autre. Certains sont rapides, créatifs, cohérents, constructifs, etc. D'autres sont cons comme des manches à balai, ne pensent pas, n'agissent pas, ne répondent pas aux mail, n'ont ni réactivité, ni conseil, ni même l'intelligence de lire le jugement pour savoir ce qu'il convient de faire... Croyez moi: j'avais choisi mon premier huissier au vogel-pik. Mauvaise pioche. Le deuxième était un peu meilleur (il répondait au mail...) et le 3e est extraordinaire!

Mon huissier demande 300€ de provision pour signifier. Et 1000€ de plus s'il faut expulser ensuite.

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A développer pour plus tard

-des moyens de preuve

- Après l'audience
Appel
Opposition

- Expulsion
Procédure et délais
Coût

- Récupération des sommes dues
Pécule de vacances
Insolvable