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Locataire quitte sans préavis de 3 mois

vhenin
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 01-09-2009
Messages : 34

Locataire quitte sans préavis de 3 mois

Bonjour à tous,
Ma locataire quitte mon appartement le 1er octobre 2013. Elle m'a prévenue ce 25 aout dernier. Donc,  pas 3 mois à l'avance comme le stipule la contrat!
La bail était un bail de courte durée 3 années (01.12.09 au 30.11.2012) devenu tacitement un bail de longue durée 9 ans puisque aucune des deux parties n'a émis de changement à l'expiration du bail de courte durée.

Nous sommes donc dans la 4e année du longue durée, donc pas d'indemnités à payer de la part du locataire. Mais elle ne m'a pas prévenu 'à temps',
-suis-je en droit de demander une sorte d'indemnité à cause du retard (soi oui, cmt calculer?)?
en outre,
-doit-elle s'acquitter des deux 'mois restants' (octobre-novembre?) - cette dernière question, je la pose de manière globale: si un locataire quitte les lieux avant expiration du contrat, doit-il payer 'les mois qui restent' ou quelque montant?

Je voudrais ajouter que je demande tout cela afin d'être certain, car ma locataire a toujours été très très correcte et ponctuelle... Je ne voudrais vraiment pas manquer de tact avec elle.

Merci,
VH

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wayne
Pimonaute intarissable
Lieu : bruxelles
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Messages : 533

Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

Quand on signe un bail, c'est comme pour danser le tango: il faut être 2.

Donc le locataire demande la jouissance d'un bien qui ne lui appartient pour un certain temps et le propriétaire lui consent un bail pour cette période.

Donc en principe, si le locataire résilie le bail en cours de route, c'est qu'il a changé d'idée et ne souhaite plus remplir ses obligations contractuelles.

Il est normal qu'il dédommage le bailleur! La loi ne protège pas les locataires qui sont suffisamment riches que pour sauter de bien en bien au gré de leurs caprices.

Si le locataire résilie le bail, ce n'est pas qu'un caprice de riche, c'est que peut-être il change de lieu de travail, attends un enfant, ou encore pour de multiples raisons tout à fait légitimes.

exemple classique:
un jeune salarié en début de carrière signe un bail de 3 ans pour un studio qui lui plait; ayant un seul revenu il ne peu se permettre de louer un plus grand appartement.
Un an après il se met en couple, besoin de plus d'espace, ils envisagent donc de déménager.
Malheureusement, il a signer un bail de 3 ans courte durée, qu'il ne peu pas résilier, il fait comment ?

ils restent encore 2 années (c'est long !) dans leur cagibi ou ils payent des mois de salaire (ou des années car il reste encore 2 ans de contrat) afin de pouvoir quitter les lieux ?

Vous me direz qu'il a signé le contrat, donc il a accepté,
effectivement, il n'avait dormir dehors ou se faire héberger par une âme charitable, car malheureusement tous les baux sont à peu près pareils.

un autre exemple:
un locataire est à 6 mois de l'échéance de son bail de 3 ans, qu'il a toujours respecté scrupuleusement;
il envisage de déménager et trouve la maison de ses rêves, malheureusement le bail de son nouveau logement commencerait 2 mois avant la fin de son bail actuel,
il devra donc choisir entre payer 2 mois de double loyer ou passer à côté de la bonne occasion, car son propriétaire actuel refuse qu'il rompe son contrat 2 mois plus tôt, même si cela n'a aucune conséquence pour lui-même vu qu'il devra de toutes façons relouer.


si vous ètes bailleur vous savez quand même les désagréments, frais et pertes de temps que causent au bailleur une résiliation anticipée....donc je ne vois pas pourquoi vous mettiez en cause le fait de demander une indemnité !!!

soyons réalistes, à moins de louer le double du prix du marché:
-poser une annonce: 1h de temps
-organiser des visites: une dizaine d'heures grand max.
-signer un bail, etat des lieux, garantie, etc... 2-3h

incomparable au travail requis pour un salarié moyen afin de rembourser 3 ou 6 mois de loyer en indemnités.

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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
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Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

wayne a écrit :

incomparable au travail requis pour un salarié moyen afin de rembourser 3 ou 6 mois de loyer en indemnités.

Ouais. Selon vous on devrait pouvoir résilier un contrat sans aucune indemnité. Dans ce cas, certains locataires changeraient de logement comme de chemise.

Un contre-exemple : une locataire vient me trouver en mai 2007 pour demander à partir tout de suite. Bon, elle a été réglo... Je cherche un autre locataire et le trouve en une semaine, et il entre 3 semaines plus tard.

A l'état des lieux, la locataire s'emporte sans raison, alors que tout se passait bien, et elle lance : "rendez-moi ma caution j'en ai besoin pour partir en vacances"

Je déduis donc qu'elle avait résilié pour relouer ailleurs et retoucher un mois de caution. En effet, la caution venait de passer légalement de 3 à 2 mois. A part ça, elle avait la meilleure excuse du monde, elle devait changer de travail et faire de nombreux kilomètres le matin, la pauvre...

Alors qu'est-ce que vous voulez nous bailleur qu'on réponde à vos arguments de locataires, comme quoi la vie est dure et qu'on a des problèmes etc...

Vous croyez que je n'en ai pas moi des problèmes en tant que bailleur, avec mes 1.300 euros de pension ? Et il faudrait que je me mette à la place de locataires qui gagnent plus que moi, et leur faire des cadeaux ?

Et figurez-vous que des cadeaux j'en ai fait, j'en ai laissé tomber des mois d'indemnités, et je n'ai pas eu un seul merci. Par contre, j'apprenais qu'un tel qui prétendait déménager au bout du monde habitait deux rues plus loin. Un autre qui venait de se séparer s'était rabiboché... Qu'une qui allait avoir un enfant avait fait une fausse-couche à 3 semaines....
Et je pourrais vous en raconter pendant des heures sur ces gens qui ont mille faux motifs pour résilier

Mais comment voulez-vous que nous bailleurs nous vérifions le bien fondé de ces arguments ? Quand on a le malheur d'en demander trop on nous accuse de violer la vie privée. Faudrait savoir

wayne a écrit :

Un an après il se met en couple, besoin de plus d'espace, ils envisagent donc de déménager.
Malheureusement, il a signer un bail de 3 ans courte durée, qu'il ne peu pas résilier, il fait comment ?

Il fait qu'il avait qu'à pas signer un bail de 3 ans mais un bail de 1 an. Il suffisait de tenir compte du type de bail dans le choix du logement. Hélas, 95 % des preneurs signent n'importe quoi et se lamentent après. Quand ils visitent, ils ne considèrent que l'état du logement, la place, la qualité du réseau gsm et adsl. Le contrat on s'en fout. Sauf quand on veut le résilier

wayne a écrit :

Si le locataire résilie le bail, ce n'est pas qu'un caprice de riche, c'est que peut-être il change de lieu de travail, attends un enfant, ou encore pour de multiples raisons tout à fait légitimes.

De toute façon si ce locataire avait acheté au lieu de louer, il serait coincé, et d'une tout autre manière !

Pourquoi faut-il toujours que dans le domaine de la location, le preneur soit toujours considéré comme une victime ?

Celui qui achète n'est pas protégé. Une fois l'acte signé, voilà de facto les frais de notaires et d'enregistrement payés. Et si l'acheteur se ravise, il peut toujours revendre, mais ce sera à perte, et des pertes bien supérieures à quelques mois de loyer

Et que dire des indemnités de rachat de contrat hypothécaire pratiqués par les banques ?


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wayne
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Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

Selon vous on devrait pouvoir résilier un contrat sans aucune indemnité

je n'ai pas dis cela mais bien ceci:

une indemnité est méritée, en fonction des désagréments engendrés, tant que cela ne soit pas disproportionné

Vous croyez que je n'en ai pas moi des problèmes en tant que bailleur

je connais aussi des problèmes, mes derniers locataires m'ont fait un trou d'environ 10.000 euros, en loyers impayés et consommation excessive !

Loin de moi l'idée de faire le grand défenseur des locataires, juste qu' il y a des bons et des mauvais, et je trouve que ce n'est pas aux bons de payer pour les mauvais; idem pour les propriétaires.

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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
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Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

wayne a écrit :

une indemnité est méritée, en fonction des désagréments engendrés, tant que cela ne soit pas disproportionné

Les indemnités sont proportionnelles, puisque la loi prévoit une indemnité décroissante avec le temps, et plus d'indemnité après 3 ans ! Seule exception, le contrat de type court qui ne peut être prolongé qu'une fois.

Le locataire n'a qu'à savoir ce qu'il veut. Un contrat c'est un engagement, et celui qui veut le résilier avant terme doit en faire les frais. 3 ans ce n'est pas beaucoup, et dans la plupart des cas, le bailleur proposera un contrat à court terme résiliable sans frais à l'échéance. Maintenant, si le preneur veut rompre un bail de 1 an après 9 mois...


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panchito
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Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

D'autre part nous n'arrêtons pas de mettre les locataires en garde vis à vis du bail de 3 ans qui est le plus défavorable qu'un locataire puisse signer!

Le contrat on s'en fout. Sauf quand on veut le résilier

Bien sur, c'est le cas de 99.99% des locataires.

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

sorry Wayne, mais vous dites être aussi bailleur et vous écrivez :" pourquoi demander une indemnité supplémentaire"

là je ne vous comprends plus, en tant que bailleur !!!

quand la personne nous annonce qu'elle part, on ne sait pas comment ça va se passer, et si il y aura vide locatif ou non ?

donc normal de bétonner le bail, avec une indemnité LEGALE et donc non exagérée...

un autre exemple : un loc quitte, un autre s'annonce, et même signe et  3 jours après se désiste...et puis il faut trois mois pour trouver un loc solvable !!! ( et j'ai eu ce cas )
et le loc qui part, qui a laissé des dégats ( qui pour lui n'en étaient pas bien sûr ) donc remise en état et vide locatif pendant la remise en état !!!

donc on ne sait jamais si on va relouer le bien de suite...donc logique de demander une indemnité....point !


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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Erico
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Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

wayne a écrit :

Loin de moi l'idée de faire le grand défenseur des locataires, juste qu' il y a des bons et des mauvais, et je trouve que ce n'est pas aux bons de payer pour les mauvais; idem pour les propriétaires.

Mais arrêtez bon sang, payer l'indémnité LEGALE prévue dans le contrat, n'est pas payer pour les mauvais, c'est payer son dû TOUT SIMPLEMENT !!!

et je viens d'apprendre, après petite enquète , que mon dernier loc qui m'a quitté, à qui j'ai fait un gros cadeau quand même (sans être perdant je l'avoue) m'a entubé...il avait trois commerces, m'a dit devoir en fermer deux ( dont celui qu'il exploitait dans mon rez commercial) et en fait il n'en a fermé qu'un, celui qu'il exploitait chez moi...donc vous voyez qu'on peut difficilement leur faire confiance !!!
je ne regrette donc pas du tout l'indemnité demandée ( 6 mois ) et j'aurais même du être plus radical et faire respecter le bail complètement
encore une bonne leçon pour l'avenir....


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wayne
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Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

@rico, je ne parlerai pas de bail commercial, domaine que je ne connais malheureusement pas

Alors qu'est-ce que vous voulez nous bailleur qu'on réponde à vos arguments de locataires, comme quoi la vie est dure et qu'on a des problèmes etc...

Vous croyez que je n'en ai pas moi des problèmes en tant que bailleur, avec mes 1.300 euros de pension ? Et il faudrait que je me mette à la place de locataires qui gagnent plus que moi, et leur faire des cadeaux ?

je me dis que l'opinion qu'ont les propriétaires envers les locataires n'est pas forcément meilleure que celle des locataires envers les propriétaires, heureusement aussi qu'ils sont là les locataires, pour augmenter vos revenus de pension.

Mais comment voulez-vous que nous bailleurs nous vérifions le bien fondé de ces arguments ? Quand on a le malheur d'en demander trop on nous accuse de violer la vie privée. Faudrait savoir

Je me fiche royalement des raisons pour lesquelles un de mes locataires voudrais partir, je ne l'obligerai pas à rester dans les lieux s'il n'en n'a plus l'envie.


En conclusion, chacun sa façon d'agir,

personnellement, tant que je n'y perds pas d'argent ni -trop- de temps, cela ne me pose pas de problème qu'un locataire quitte prématurément les lieux, même si la loi prévoit des indemnités,
et ce peu importe si le locataire soit plein aux as ou non, qu'il déménage à Bora Bora ou dans la rue d'en face, après tout, pour moi cela ne change pas grand chose à mes affaires.

Mais bon, la loi est la loi, c'est ce qu'on dira au locataire,
et on est bien content quand elle est de notre côté, que l'on en récolte des revenus supplémentaires (indemnités),
inversement, lorsque la loi prévoit que si le locataire ne paye plus son loyer, celui-ci puisse continuer à profiter de son logement pendant près de 6 mois (le temps d'une expulsion), là on se dit que la loi n'est peut-être pas si bien foutue que cela,
et là c'est le locataire qui réponds  "la loi est la loi Monsieur le proprio"

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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
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Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

wayne a écrit :

je me dis que l'opinion qu'ont les propriétaires envers les locataires n'est pas forcément meilleure que celle des locataires envers les propriétaires, heureusement aussi qu'ils sont là les locataires, pour augmenter vos revenus de pension.

Non Monsieur, moi ça ne me permet rien du tout : en 10 ans d'investissements et d'efforts, je n'ai pas encore gagné un centime.

A recommencer je ne le ferai pas, parce que je suis bien trop soucieux que tout se passe bien, et que dans ces conditions on dépense beaucoup trop pour un rendement exécrable.

Et juste une chose, si vous décidez de rompre un bail pour occupation personnelle, et que vous n'occupez pas le bien pendant 2 ans, vous serez condamné à 18 mois d'indemnité. Et pas un juge ni un locataire ne vous plaindra et ne consentira à réduire cette indemnité.

Or quand c'est dans le sens contraire, c'est 3 mois d'indemnité et tout le monde trouve ça honteux, sauf ceux qui connaissent la difficulté de cette activité


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wayne
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Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

sorry Wayne, mais vous dites être aussi bailleur et vous écrivez :" pourquoi demander une indemnité supplémentaire"

là je ne vous comprends plus, en tant que bailleur !!!

quand la personne nous annonce qu'elle part, on ne sait pas comment ça va se passer, et si il y aura vide locatif ou non ?

donc normal de bétonner le bail, avec une indemnité LEGALE et donc non exagérée...

un autre exemple : un loc quitte, un autre s'annonce, et même signe et 3 jours après se désiste...et puis il faut trois mois pour trouver un loc solvable !!! ( et j'ai eu ce cas ) et le loc qui part, qui a laissé des dégats ( qui pour lui n'en étaient pas bien sûr ) donc remise en état et vide locatif pendant la remise en état !!!

donc on ne sait jamais si on va relouer le bien de suite...donc logique de demander une indemnité....point !

j accepte de supprimer l indemnité si nouveau locataire trouvé, si pas de vide locatif, si pas de dégâts, etc... alors j'envisage de faire sauter l'indemnité, il ne s'agit pas de se faire pigeonner non plus, juste trouver un arrangement,

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wayne
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Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

Et juste une chose, si vous décidez de rompre un bail pour occupation personnelle, et que vous n'occupez pas le bien pendant 2 ans, vous serez condamné à 18 mois d'indemnité. Et pas un juge ni un locataire ne vous plaindra et ne consentira à réduire cette indemnité.

tout à fait d'accord avec vous

Or quand c'est dans le sens contraire, c'est 3 mois d'indemnité et tout le monde trouve ça honteux, sauf ceux qui connaissent la difficulté de cette activité

rompre un bail de 3 ans ça peu aller jusqu'à 36 mois d'indemnités, locataire comme propriétaire,
et contrairement à ce que dis rico:

une indemnité LEGALE et donc non exagérée...

ce n'est pas parce que c'est légal que ce n'est pas exagéré

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panchito
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Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

rompre un bail de 3 ans ça peu aller jusqu'à 36 mois d'indemnités, locataire comme propriétaire,

Et oui, et pourtant combien de locataires se contentent de ce type de bail au lieu d'exiger un bail de 9 ans!

La loi ne protège que les vrais locataires, càd, ceux qui après avoir cherché et visité des biens pendant des mois, se décident après mûre réflexion et choisissent leur résidence principale pour afin d'y résider pour un minimum de 9 ans.

La loi ne protège pas ceux qui ont les moyens de sauter de bien en bien au gré de leur caprice, nonobstant leurs obligations contractuelles.

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wayne
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Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

D'autre part nous n'arrêtons pas de mettre les locataires en garde vis à vis du bail de 3 ans qui est le plus défavorable qu'un locataire puisse signer!

Citation :
Le contrat on s'en fout. Sauf quand on veut le résilier


Bien sur, c'est le cas de 99.99% des locataires.

Il y a de tout dans les locataires, même s'il y a beaucoup de spécialistes mauvais payeurs qui connaissent très bien les lois,
il y a aussi beaucoup de preneurs (notamment les jeunes salariés), pas trop au courant des modalités des contrats et de leur impossibilité de rupture, faisant confiance à la juste loi, sans se douter que leur bail de 3 ans est un contrat empoisonné.

Et beaucoup de preneurs n'ont simplement pas bcp le choix, en effet il n'est pas toujours facile de trouver le logement qui convient, avec un propriétaire qui donne son accord, alors, oui, beaucoup sont prêts à signer n'importe quoi pour se loger

nous n'arrêtons pas de mettre les locataires en garde

quand vous dites "nous", c'est qui ?
car moi je n'ai jamais vu ni entendu quelqu'un mettre en garde pour les contrats de 3 ans,
je n'étais moi non plus pas au courant de cette impossibilité de résiliation, avant que des connaissances en fassent les frais !

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wayne
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Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

La loi ne protège que les vrais locataires, càd, ceux qui après avoir cherché et visité des biens pendant des mois, se décident après mûre réflexion et choisissent leur résidence principale pour afin d'y résider pour un minimum de 9 ans.

La loi ne protège pas ceux qui ont les moyens de sauter de bien en bien au gré de leur caprice, nonobstant leurs obligations contractuelles.

la loi ne protège que les vrais locataires ??? depuis quand ???

un caprice de ne pas vouloir habiter le même logement pendant 9 ans, j'hallucine !!!

réveillez-vous là, on est au XXI ème siècle !

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ChristopheDelagrange
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Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

wayne a écrit :

Et beaucoup de preneurs n'ont simplement pas bcp le choix, en effet il n'est pas toujours facile de trouver le logement qui convient, avec un propriétaire qui donne son accord, alors, oui, beaucoup sont prêts à signer n'importe quoi pour se loger

Il n'y a pas de pénurie de logements.
Et il y aurait encore bien plus de logements disponibles si l'on encourageait les bailleurs en leur donnant des droits plus élaborés, en accélérant les procédures.

En réalité, les gens n'accordent pas assez d'importance au contrat. Quand ils visitent un bien, ce qui les intéresse surtout c'est les transports, la superficie, le quartier, et à présent les connexion adsl et gsm de plus en plus.

Souvent le contrat a moins d'importance que la qualité du signal pour le smartphone


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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
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Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

wayne a écrit :

il y a aussi beaucoup de preneurs (notamment les jeunes salariés), pas trop au courant des modalités des contrats et de leur impossibilité de rupture, faisant confiance à la juste loi, sans se douter que leur bail de 3 ans est un contrat empoisonné.

Est-ce que vous avez entendu parler d'une technologie qui s'appelle Internet ?
Savez-vous qu'il y a des sites spécialisés et des forums. Je recommande aux pauvres locataires la lecture du forum PIM, qui se trouve facilement grâce à Google, je ne sais pas si vous connaissez.

Les futurs locataires feraient bien de s'y intéresser AVANT de signer, pas quand ils ont des problèmes.

Et puis dites-moi, combien de bailleurs proposent d'emblée un contrat de 3 ans, qu'ils ne pourront pas rompre en cas de problème ?
En général on commence par un petit contrat, qui devient un contrat de 9 ans

Un contrat de 3 ans, il faut être idiot pour signer ça, tant le bailleur que le preneur. Car ce n'est pas résiliable, sauf accord.


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wayne
Pimonaute intarissable
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Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

Et il y aurait encore bien plus de logements disponibles si l'on encourageait les bailleurs en leur donnant des droits plus élaborés, en accélérant les procédures.

entièrement d'accord, avec une procédure d'expulsion plus rapide, les propriétaires seraient plus enclin à louer à des personnes moins solvables mais pas pour autant mauvais payeurs

En réalité, les gens n'accordent pas assez d'importance au contrat. Quand ils visitent un bien, ce qui les intéresse surtout c'est les transports, la superficie, le quartier, et à présent les connexion adsl et gsm de plus en plus

et aussi le plus important, "le double vitrage", alors qu'on a vécu des siècles et des siècles sans

Et puis dites-moi, combien de bailleurs proposent d'emblée un contrat de 3 ans, qu'ils ne pourront pas rompre en cas de problème ?

beaucoup plus que vous ne le pensez

Est-ce que vous avez entendu parler d'une technologie qui s'appelle Internet ?
Savez-vous qu'il y a des sites spécialisés et des forums. Je recommande aux pauvres locataires la lecture du forum PIM, qui se trouve facilement grâce à Google, je ne sais pas si vous connaissez.

10 ans d'investissement et toujours pas gagné un centime ?

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

la loi ne protège que les vrais locataires ??? depuis quand ???

un caprice de ne pas vouloir habiter le même logement pendant 9 ans, j'hallucine !!!

Mains informez-vous mon cher!

Depuis 2007, c'est la loi Onckelinx.

Le PS a supprimé le bail 3-6-9 et l'a remplacé par le bail de 9 ans.

Pour que les droits des locataires soient bétonnés pendant neuf ans.

Revers de la médaille, c'est ceux qui renoncent à leurs droits pendant les 3 premières années...

Regardez les propriétaires: pensez-vous qu'ils changent de bien tous les 3 ans??

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grmff
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Inscription : 25-05-2004
Messages : 21 116
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Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

Je pense que nous sommes tous du même avis. Le propriétaire, on lui demande des tas de cadeaux mais on ne lui en fait pas.

Maintenant, c'est à chacun d'estimer en son âme et conscience s'il exige ce que la loi lui octroie, ou s'il trouve cela exagéré.

Personnellement, je ne vis pas d'indemnité. Ni de chômage, ni de la vierge de noire, ni du CPAS. Ni des indemnités de départ de mes locataires.

Cela m'est égal de faire revisiter un appartement, de passer deux heures à faire l'état des lieux, le contrat, le blocage du compte bancaire.

Tant que le loyer tombe tous les mois, peu importe que ce soit Pierre, Paul ou Jacques qui le paye.

Je ne demande les indemnités qu'en cas de vide locatif, ou en cas de sale con qui me fait perdre mon temps en me faisant des difficultés pour revisiter ou qui me fait aller en justice.

Maintenant, chacun fait comme il veut.

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 03-10-2006
Messages : 5 476

Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

grmff a écrit :

Maintenant, chacun fait comme il veut.

Voilà tout est résumé et ça peut clore la discussion je pense, car on commence à tourner en rond.

Selon les cas, je demande la totalité de l'indemnité prévue ou pas...idem pour les préavis, pour certains j'exige qu'on le preste, pas pour d'autres

Mais je demanderai toujours un mois minimum d'indemnités ( quand c'est possible ) pour couvrir mes frais.

Bonne journée à tout le monde


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