Locataire quitte sans préavis de 3 mois

L'article de loi qui dit que le bail de type court ne peut être résilié est impérative...?

Vous pouvez ajouter une clause en cas de résiliation anticipée, mais en tant que bailleur, vous ne pourrez pas résilier un bail de type court.
Si vous résiliez de façon anticipée, et si le locataire réfute le préavis et reste dans les lieux, vous devrez aller en justice, et vous serez débouté.

A l'inverse, vous n’empêcherez pas le locataire de partir, vous obtiendrez alors une indemnité de rupture, théoriquement l'équivalent de tous les loyers restant (ou toute autre disposition du bail); En pratique, vous n'obtiendrez pas plus de 3 mois

C'est pourquoi je maintiens qu'un bail d 3 ans est idiot

Une indemnité n'est pas un revenu supplémentaire. C'est une compensation. Et si vous la jugez personnellement disproportionnée par rapport à votre cas, vous pouvez la réduire. Mais n'en faites pas une obligation générale ! Ce qui détermine l'indemnité : la loi et le bail. Et malheureusement aussi le degré d'(in)solvabilité du locataire... Chacun peut négocier et prévoir une solution adaptée. Mais ne jugez pas de la légitimité ou de la disproportion de l'indemnité légale et contractuelle. Ceci quel que soit le motif du déménagement du locataire !

Alors je suis un idiot qui ne loue qu'à d'autres idiots !
Je ne signe QUE des baux courts, prévoyant la possibilité pour le locataire de résilier anticipativement moyennant une indemnité fixe, forfaitaire et irréductible. Soit 3 mois que je réduis d'ailleurs (mais par libre choix, pas par obligation ou sous la pression) en cas d'absence de souci majeur. En cas de bail non résidentiel (bureau) je porte l'indemnité contractuelle à 6 mois. C'est légal. Le risque de vide locatif est aussi plus important.

Le locataire qui veut déménager peut avoir toutes les raisons du monde. Séparation, enfant, rencontre, boulot, famille, caprice, ou n'importe quoi d'autre. Peu importe. Il y a rupture anticipative du bail. Et le cas est explicitement prévu au bail.

"Exagéré", "Disproportionné"... ce sont des appréciations subjectives. Vous êtes libre de diminuer vos exigences si vous le souhaitez, en fonction de critères qui vous sont propres.

Par contre, Légal et contractuel, ce n'est ni exagéré ni disproportionné. C'est un contrat librement signé par les parties dans le respect de la loi.
C'est donc entièrement légitime.

Parfaitement d'accord avec ce raisonnement, que chacun peut appliquer en fonction de la situation et de ses critères personnels. Avec plus ou moins de flexibilité. Mais il s'agit d'un choix individuel qui n'est pas une obligation. Et par principe de précaution, je prévois dans le bail 3 mois d'indemnités fixes. C'est un choix. C'est un droit légal. Mais chacun peut faire ce qu'il veut, dans les limites légales.

Je viens de recevoir la note pour le précompte immobilier, de 1.370 € pour 3 appart.
Je dois faire 8.000 de frais pour la toiture.
2.000 € l'an prochain pour une chaudière.
4.000 € l'an passé pour le chauffage.
etc...

Il me faudra 18 ans avant de percevoir le premier centime.

Parfaitement d'accord avec ce concept.

Il manque fort malheureusement un mot : " ça me couvre en cas de locataire indélicat ET SOLVABLE"

On croise autant d'insolvables que d'indélicats... et ce sont souvent les mêmes qui cumulent ! 

Eh oui !

L'insolvabilité peut s'organiser et n'est pas forcément existante et encore moins détectable en début de bail...

Il existe aussi les grands voyageurs, qui quittent simplement le pays (si petit) laissant loin derrière eux le petit proprio et ses gros soucis...

elle a été condamnée en justice de paix après 4 ans de procédure !  là elle s'est pourvue en appel...ça traîne, ça traîne....si je gagne en appel, avec les intérêts, je ne me paierai pas une Porsche, mais au moins une belle BM !  ;-)

Faut pas rêver non plus !

Rouler en Porsche ne veut pas dire que l'engin est saisissable ! La toto du p'tit copain, de la grand-mère... ou de la société de papa (qui défalque les frais bien sur!).