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Locataire quitte sans préavis de 3 mois

vhenin
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 02-09-2009
Messages : 29

Locataire quitte sans préavis de 3 mois

Bonjour à tous,
Ma locataire quitte mon appartement le 1er octobre 2013. Elle m'a prévenue ce 25 aout dernier. Donc,  pas 3 mois à l'avance comme le stipule la contrat!
La bail était un bail de courte durée 3 années (01.12.09 au 30.11.2012) devenu tacitement un bail de longue durée 9 ans puisque aucune des deux parties n'a émis de changement à l'expiration du bail de courte durée.

Nous sommes donc dans la 4e année du longue durée, donc pas d'indemnités à payer de la part du locataire. Mais elle ne m'a pas prévenu 'à temps',
-suis-je en droit de demander une sorte d'indemnité à cause du retard (soi oui, cmt calculer?)?
en outre,
-doit-elle s'acquitter des deux 'mois restants' (octobre-novembre?) - cette dernière question, je la pose de manière globale: si un locataire quitte les lieux avant expiration du contrat, doit-il payer 'les mois qui restent' ou quelque montant?

Je voudrais ajouter que je demande tout cela afin d'être certain, car ma locataire a toujours été très très correcte et ponctuelle... Je ne voudrais vraiment pas manquer de tact avec elle.

Merci,
VH

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 591

Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

Un contrat de 3 ans, il faut être idiot pour signer ça, tant le bailleur que le preneur. Car ce n'est pas résiliable, sauf accord.

La durée de 3 ans en fait un bail de type court.
Rien n'empêche de prévoir dans le bail une clause d'indemnité en cas de départ anticipé, ainsi il y a accord pour une résiliation dès la signature du bail.

Personnellement, le bail de 3 ans avec indemnité de résiliation prévue est celui qui me semble le plus équilibré et conforme à la vie actuelle des locataires.
Peu de locataires restent encore 9 ans au même endroit aujourd'hui.
L'essentiel de mes locataires m'ont quitté pour devenir propriétaire, pour déménagement professionnel ou pour famille qui s'agrandit.
De même que lorsqu'il sont devenus mes locataires, c'est aussi parce qu'ils divorcaient, attendaient un enfant de plus ou pour raisons professionnelles qu'ils quittaient leur propriétaire précédent.
Je n'en ai jamais eu qui changeaient par "caprice" pour le plaisir de déménager.
Un bail d'un an, je trouve ça trop court pour tout le monde.
Et finalement, beaucoup de mes locataires sont restés un peu plus que prévu, souvent 4 ans.

Pour en revenir à l'indemnité, je la fais dégressive de la façon suivante :
- 24 premiers mois : 3 mois d'indemnité
- de 24 à 27 mois : 2 mois d'indemnité
- de 27 à 30 mois : 1 mois d'indemnité
- de 30 à 36 mois : 0

Ainsi celui qui ne respecte pas du tout la période pour laquelle il s'est engagé paie 3 mois d'indemnité et celui qui doit partir un peu avant le terme prévu n'a plus d'indemnité à payer s'il est resté 83% de la durée initialement prévue.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

D1791 a écrit :

Citation :Un contrat de 3 ans, il faut être idiot pour signer ça, tant le bailleur que le preneur. Car ce n'est pas résiliable, sauf accord.

La durée de 3 ans en fait un bail de type court.
Rien n'empêche de prévoir dans le bail une clause d'indemnité en cas de départ anticipé, ainsi il y a accord pour une résiliation dès la signature du bail.

L'article de loi qui dit que le bail de type court ne peut être résilié est impérative...?

Vous pouvez ajouter une clause en cas de résiliation anticipée, mais en tant que bailleur, vous ne pourrez pas résilier un bail de type court.
Si vous résiliez de façon anticipée, et si le locataire réfute le préavis et reste dans les lieux, vous devrez aller en justice, et vous serez débouté.

A l'inverse, vous n’empêcherez pas le locataire de partir, vous obtiendrez alors une indemnité de rupture, théoriquement l'équivalent de tous les loyers restant (ou toute autre disposition du bail); En pratique, vous n'obtiendrez pas plus de 3 mois

C'est pourquoi je maintiens qu'un bail d 3 ans est idiot


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’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

D1791 a écrit :

Un bail d'un an, je trouve ça trop court pour tout le monde.

J'ai été très heureux de pouvoir licencier une de mes locataires dès la première année. Elle cumulait les impayés et les bévues. Son chien avait transformé l'appartement en pissodrome.

Ne faites jamais un premier bail de plus d'un an en tant que proprio.

Perso je fais signer un bail d'un an avec une reconduction. Après il devient un bail de 9 ans. J'ai déjà donné des préavis après un an et après 2 ans, bien soulagé de pouvoir éconduire un locataire indélicat. Je dois avoir une malchance terrible ou être con : ces 3 dernières années, j'ai dû résilier 3 baux.


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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 367

Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

Mais bon, la loi est la loi, c'est ce qu'on dira au locataire,
et on est bien content quand elle est de notre côté, que l'on en récolte des revenus supplémentaires (indemnités),

Une indemnité n'est pas un revenu supplémentaire. C'est une compensation. Et si vous la jugez personnellement disproportionnée par rapport à votre cas, vous pouvez la réduire. Mais n'en faites pas une obligation générale ! Ce qui détermine l'indemnité : la loi et le bail. Et malheureusement aussi le degré d'(in)solvabilité du locataire... Chacun peut négocier et prévoir une solution adaptée. Mais ne jugez pas de la légitimité ou de la disproportion de l'indemnité légale et contractuelle. Ceci quel que soit le motif du déménagement du locataire !

Citation :Un contrat de 3 ans, il faut être idiot pour signer ça, tant le bailleur que le preneur. Car ce n'est pas résiliable, sauf accord.

Alors je suis un idiot qui ne loue qu'à d'autres idiots !
Je ne signe QUE des baux courts, prévoyant la possibilité pour le locataire de résilier anticipativement moyennant une indemnité fixe, forfaitaire et irréductible. Soit 3 mois que je réduis d'ailleurs (mais par libre choix, pas par obligation ou sous la pression) en cas d'absence de souci majeur. En cas de bail non résidentiel (bureau) je porte l'indemnité contractuelle à 6 mois. C'est légal. Le risque de vide locatif est aussi plus important.

Le locataire qui veut déménager peut avoir toutes les raisons du monde. Séparation, enfant, rencontre, boulot, famille, caprice, ou n'importe quoi d'autre. Peu importe. Il y a rupture anticipative du bail. Et le cas est explicitement prévu au bail.


rexou

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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

rexou a écrit :

Alors je suis un idiot qui ne loue qu'à d'autres idiots !
Je ne signe QUE des baux courts, prévoyant la possibilité pour le locataire de résilier anticipativement moyennant une indemnité fixe, forfaitaire et irréductible.

Moi aussi, mais pas de 3 ans, de 1 an, pas plus.

Le bail de 3 ans n'est pas résiliable par le bailleur me semble-t-il. Je ne veux pas être obligé de garder 3 ans un locataire indélicat


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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 367

Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

wayne a écrit :

et contrairement à ce que dis rico: Citation : une indemnité LEGALE et donc non exagérée...

ce n'est pas parce que c'est légal que ce n'est pas exagéré

"Exagéré", "Disproportionné"... ce sont des appréciations subjectives. Vous êtes libre de diminuer vos exigences si vous le souhaitez, en fonction de critères qui vous sont propres.

Par contre, Légal et contractuel, ce n'est ni exagéré ni disproportionné. C'est un contrat librement signé par les parties dans le respect de la loi.
C'est donc entièrement légitime.

Selon les cas, je demande la totalité de l'indemnité prévue ou pas...idem pour les préavis, pour certains j'exige qu'on le preste, pas pour d'autres
Mais je demanderai toujours un mois minimum d'indemnités ( quand c'est possible ) pour couvrir mes frais.

Parfaitement d'accord avec ce raisonnement, que chacun peut appliquer en fonction de la situation et de ses critères personnels. Avec plus ou moins de flexibilité. Mais il s'agit d'un choix individuel qui n'est pas une obligation. Et par principe de précaution, je prévois dans le bail 3 mois d'indemnités fixes. C'est un choix. C'est un droit légal. Mais chacun peut faire ce qu'il veut, dans les limites légales.


rexou

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

mes baux sont "bétonnés à mort

et pourraient sembler rébarbatifs, alors qu'ils sont tout à fait, 100 % légaux

ça me couvre en cas de locataire indélicat

ensuite , souplesse éventuelle selon les cas, voilà


--------------------------------------------------------------------
N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

wayne a écrit :

10 ans d'investissement et toujours pas gagné un centime ?

Je viens de recevoir la note pour le précompte immobilier, de 1.370 € pour 3 appart.
Je dois faire 8.000 de frais pour la toiture.
2.000 € l'an prochain pour une chaudière.
4.000 € l'an passé pour le chauffage.
etc...

Il me faudra 18 ans avant de percevoir le premier centime.


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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 591

Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

Eh oui, l'immobilier c'est du long terme...
Moi je dois refaire un toit, soit 3 ans de loyers bruts.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Messages : 6 367

Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

Rico a écrit :

mes baux sont "bétonnés à mort

et pourraient sembler rébarbatifs, alors qu'ils sont tout à fait, 100 % légaux

ça me couvre en cas de locataire indélicat

ensuite , souplesse éventuelle selon les cas, voilà

Parfaitement d'accord avec ce concept.

Il manque fort malheureusement un mot : " ça me couvre en cas de locataire indélicat ET SOLVABLE"

On croise autant d'insolvables que d'indélicats... et ce sont souvent les mêmes qui cumulent !  mad


rexou

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

la loc qui me doit 25.000 euros, avec qui je suis en procès depuis 5 ans, roule en Porsche , Rexou !  Eh oui !


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rexou
Pimonaute non modérable
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Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 367

Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

Eh oui !

L'insolvabilité peut s'organiser et n'est pas forcément existante et encore moins détectable en début de bail...

Il existe aussi les grands voyageurs, qui quittent simplement le pays (si petit) laissant loin derrière eux le petit proprio et ses gros soucis...


rexou

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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
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Messages : 689

Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

Rico a écrit :

la loc qui me doit 25.000 euros, avec qui je suis en procès depuis 5 ans, roule en Porsche , Rexou !  Eh oui !

D'un autre côté, c'est sans doute avec l'économie de loyer qu'elle s'est payé la voiture...


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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

elle a été condamnée en justice de paix après 4 ans de procédure !  là elle s'est pourvue en appel...ça traîne, ça traîne....si je gagne en appel, avec les intérêts, je ne me paierai pas une Porsche, mais au moins une belle BM !  ;-)


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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

Rico a écrit :

elle a été condamnée en justice de paix après 4 ans de procédure !  là elle s'est pourvue en appel...ça traîne, ça traîne....si je gagne en appel, avec les intérêts, je ne me paierai pas une Porsche, mais au moins une belle BM !  ;-)

Au moins comme elle a une Porsche, vous savez déjà que la voiture peut être saisie ...
Car rien de pire qu'une personne insolvable : même en cas de jugement en votre faveur, c'est peine perdue...

Bon courage !


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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 367

Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

ChristopheDelagrange a écrit :

Au moins comme elle a une Porsche, vous savez déjà que la voiture peut être saisie ...
Car rien de pire qu'une personne insolvable : même en cas de jugement en votre faveur, c'est peine perdue...

Bon courage !

Faut pas rêver non plus !

Rouler en Porsche ne veut pas dire que l'engin est saisissable ! La toto du p'tit copain, de la grand-mère... ou de la société de papa (qui défalque les frais bien sur!).


rexou

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PIM
Pimonaute non modérable
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Messages : 11 372
Site Web

Re : Locataire quitte sans préavis de 3 mois

Tout a été dit et redit.
Je verrouille le sujet


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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